Строительство возле любых водных объектов, за исключением искусственно созданных прудов, регулируется Водным Кодексом. Этот документ устанавливает правила использования так называемой водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.
Как определить размер защитной зоны
Для начала разберемся в терминах. По сути, и водоохранная зона, и прибрежная защитная полоса - это территории, которые примыкают к реке или водоему и охраняются государством.
При этом величина водоохранной зоны - это достаточно формальный показатель. Так, закон устанавливает, что ее ширина у рек и ручьев зависит от их протяженности. Речка, длина которой составляет менее 10 км, имеет водоохранную зону шириной 50 м, а у реки протяженностью свыше 50 км - 200 м. У озер величина водоохранной зоны, как правило, составляет 50 м, а у моря - 500.
Прибрежная защитная полоса - это зона дополнительной защиты водного объекта. Она формируется с учетом индивидуальных характеристик. Например, у моря она может варьироваться от 30 до 50 м в зависимости от уклона берега. Ширина прибрежной защитной полосы озера может достигать 200 м - при условии, что водоем имеет особое выбохозяйственное значение.
Вопреки существующим мифам, строить коттеджи можно как в водоохранной зоне, так и на защитной полосе, только при этом домовладелец обязан, образно выражаясь, защитить водоем от результатов своей жизнедеятельности: соорудить качественную систему канализации с локальными очистными сооружениями, ливневую систему водоотведения и так далее. Причем чем строже охраняется конкретный водоем, тем выше будут эти требования.
«Питьевые» водоемы охраняются строже
Также специальные ограничения установлены в отношении водоемов, являющихся источниками питьевого водоснабжения. «Правила строительства в зоне санитарной охраны, защищающей такой водоем, предусмотрены СанПиН 2.1.4.1110-02. Там сказано, что строящиеся здания должны быть оборудованы канализацией с отведением сточных вод в ближайшую канализационную систему или на местные станции очистных сооружений», - отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин.
Кроме того, по словам эксперта, после наводнения на Дальнем Востоке в 2013 году была введена еще одна специальная зона, которая защищает человека от водного объекта, а не наоборот. Это зона затопления, подтопления, сведения о которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Строительство в таких зонах возможно только при условии проведения специальных защитных мероприятий.
Не перекрывайте доступ к воде
Конечно, у многих покупателей загородной недвижимости возникает вопрос: как стать обладателями собственного пляжа на берегу и можно ли перекрыть часть берега, чтобы тут не ходили «все кому не лень». Закон говорит про это однозначно: ни при каких условиях перекрывать доступ общественности к реке, водоему и другим водным объектам нельзя - за это налагается штраф.
По словам Алексея Калинкина, береговая полоса общего пользования, которую нельзя перегораживать никакими заборами, составляет либо 5, либо 20 м, в зависимости от характеристик водного объекта.
Покупателям загородных объектов у воды можно посоветовать заключать сделку только через опытные агентства недвижимости, которые имеют в штате профессиональных юристов и предупредят обо всех существующих ограничениях.
Дом на берегу водоема – мечта многих. Перед началом его строительства нужно учесть несколько факторов, что поможет выбрать надежный фундамент для конкретной площадки. Основной из факторов – близость к реке и крутизна берега. Если дом нужно выстроить неподалеку от обрыва, к его основанию предъявляются особые требования.
Лучший фундамент для берега со сложным рельефом
Основную опасность в строительстве жилья у водоема представляет не близость к воде, а глубина залегания грунтовых вод. Все они, так или иначе, будут уходить в реку, что создает риск образования зоны подвижного грунта. Поэтому для местностей с высоким УГВ (уровнем грунтовых вод) и сложным рельефом (перепадами высот и близости к обрыву), лучшим фундаментом будут либо забивные, либо винтовые сваи.
Еще один важный момент – тип грунта. У реки он может отличаться неоднородностью, то есть, его пласты могут быть расположены не слоями, а довольно хаотично. И состав их может быть разным. Как говорят строители: что река намыла. Поэтому важно найти место с однородным грунтом. Но такая возможность предоставляется не всегда. И в этом случае самым лучшим решением будет фундамент на забивных или винтовых сваях.
Такое основание более надежно по нескольким причинам: оно имеет достаточное заглубление, множество опор сложнее сдвинуть, чем плиту или ленту, оно устойчиво к воздействию влаги. Оптимальное решение – винтовые сваи. Их преимущество в том, что они стальные и обработаны антикоррозийным покрытием. Помимо этого, надежность такого фундамента гарантируется особенностью опор: они ввинчиваются в грунт до тех пор, пока не установятся в его слой.
Какой фундамент лучше для ровного берега?
В этом случае возведение дома у реки ничем не отличается от строительства на любой другой площадке. Для выбора типа основания нужно учесть следующие факторы: УГВ, глубину промерзания грунта, его тип, подтапливаемость участка. Перед началом строительства желательно узнать у соседей, разливается ли река и как часто, обратить внимание на то, выстроены ли у них дренажные системы.
Для каркасных построек лучшим решением будет устройство ленточного или столбчатого фундамента. Для более тяжелых (из кирпича или бетона) надежнее заложить монолитную железобетонную плиту. Если на участке высокий УГВ, не стоит устанавливать подошву фундамента ниже точки промерзания грунта. В этом случае лучшим решением будут мелкозаглубленная лента или плита. Для двухэтажных домов в качестве основания рекомендуется выбрать забивные либо винтовые сваи.
Жить у воды мечтает каждый. Чего только стоит утренний туман над водяной гладью, отблески от солнца на ней днем, загадочное отражение луны ночью… Это настоящая мечта рыбака – возможность единения с природой, и далеко ходить не надо. В таком строительстве есть свои нюансы – необходимо не только получить массу разрешений от ответственных органов, но и найти опытных специалистов, способных качественно воплотить вашу идею в жизнь.
Строительство дома у водоема – какие могут возникнуть затруднения?
Такое вот соседство с водой может «вылиться» боком весной. Поэтому важно все тщательно взвесить и прибегнуть к услугам профессионалов, чтобы можно было с уверенностью говорить о своем доме как о «крепости».
Прежде всего, непосредственно сам выбор места под застройку должен осуществляться, когда уровень почвенных вод максимальный на данной местности. Стоит выяснить, насколько часто случаются такие вот «пики» разлива вод. К тому же, необходимо учитывать требования Водного кодекса, который и определяет размеры водоохранной зоны. Свой дом у реки можно возвести лишь в том случае, если будет оформлен сервитут на использование данного участка. Такая водоохранная зона может достигать 200 метров, при этом будущий владелец не имеет права определять «свой» фрагмент реки, а также строить ограждения у берега, которое бы препятствовало прямому попаданию к воде.
Непосредственно при создании проекта дома на берегу реки необходимо учитывать множество факторов, среди которых:
- повышенная влажность воздуха;
- близкий уровень залегания грунтовых вод;
- вероятность затопления при весенних разливах реки.
Все эти моменты влияют на выбор фундамента, технологии строительства дома на у водоема, материалов для возведения.
Зачастую такие вот береговые участки имеют неровную поверхность в виде уклона в стороны прибережной линии. Это может не только усложнить процесс подготовки строительной площадки, но и повлиять на тип основания для здания. Но стоит заметить, что именно такие вот свойства местности (большой уклон) довольно-таки привлекателен, ведь дом будет защищен от сезонных разливов, находясь на возвышенности.
Особенности строительства у реки
Геологическая обстановка на участке играет решающую роль при подборе основания под жилое строение. Без детальных исследований не добиться верных решений, что способно привести к неверной тактике и дальнейшему разрушению дома.
Специалисты «ИнноваСтрой» займутся всеми необходимыми работами, тщательно изучат земельный участок (рельеф, климат, определят уровень расположения грунтовых вод). На основании полученных данных будет осуществляться проектирование и возведение.
Строительство дома на берегу реки нужно производить на максимальной возвышенности. А в качестве дополнительной защиты сооружения необходимо на пути от водоема возвести препятствующие движению воды элементы. Это могут быть и такие, которые несут декоративную функцию (подпорные стены и пр.). Тип грунта на участке у реки также играет немаловажную роль. Часто в такой местности состав почвы неоднороден, грунтовые пласты могут располагаться не в определенной последовательности, а довольно хаотично. Здесь задерживается то, «что река намыла».
Даже если не привязываться конкретно к какому-то участку, можно сказать, что наибольшее доверие вызывает фундамент в виде вбитых свай. Он становится надежной опорой для дома, независимо от происходящих в почве процессов (проседание, пучение, изменение уровня вод). Такое основание достаточно глубоко фиксируется (опоры помещаются в грунт до тех пор, пока не обнаружат самый устойчивый и плотный слой), устойчиво к влиянию влаги, его сложнее сдвинуть, чем монолитную плиту.
Применение свайного фундамента в Москве избавляет от необходимости предварительно перед строительством выравнивать поверхность, что стоило бы не только больших усилий, но и временных, денежных затрат. Конечно, строительство на таком фундаменте ставит некие рамки касательно конструктивных решений: невозможно возводить тяжелые кирпичные, монолитные дома в несколько этажей. Но и на древесине в данном случае не стоит останавливаться, ведь из-за повышенной влажности могут ухудшиться эксплуатационные качества дома у реки.
Строим дом на берегу реки: установка свайного фундамента поэтапно
Устройство основания из ввинчиваемых свай отличается особой технологичностью. Если, к примеру, рассматривать столбчатый фундамент, для которого необходимо подготавливать ямы с откосами, опалубкой, то в свайном все четко:
- нужно пробурить скважину определенного диаметра;
- установить арматурные прутья;
- залить все бетоном.
Количество буронабивных свай определяется в зависимости от предполагаемой нагрузки, сами параметры опор связаны с особенностями полов, перегородок, кровли и т.д. Далее из рубероида подготавливаются трубы, соответствующие диаметру скважины в почве, при этом их длина должна составлять на 300 мм больше имеющегося отверстия.
Верхняя часть каждого из элементов должная быть немного толще, между собой они стягиваются специальной стальной проволокой, что и послужит той самой опалубкой. После того как все подготовлено, сваи осторожно помещаются в скважины.
- Чтобы возвести стойкий, прочный фундамент, важно точно следовать технике подготовки бетонного раствора. В этой «бетонной массе» необходимо наличие так называемого «молочка». Если не будет таких вот труб из рубероида, эта жидкость быстро впитается в почву и продуманной по проекту прочности и устойчивости вам не получить.
- При условиях сильного промерзания грунта, процессы пучения будут значительно влиять на стенки свай. Труба в данном случае становится еще одним препятствием на пути у подобных процессов.
Для арматурного каркаса будет достаточно и 3-х прутьев, которые скреплены поперечными с шагом 500 мм. Необходимо позаботиться о надежном соединении ростверков и остальных столбов между собой. Если грунты пучинистые, то размещать ростверк нужно таким образом, чтобы он «висел» над поверхностью грунта где-то на 150 мм. Это связано с тем, что во влажной местности пучение может влиять на подъем грунта до 15 см.
Когда каркас установлен, осуществляется заливка бетона по слоям с попеременным уплотнением при помощи вибраторов. При сборке всех элементов ростверка необходимо акцентировать внимание на их фиксации на оголовке свай. Для этого первоначально заполняется бетоном арматурный элемент в виде буквы «Т», после чего горизонтально укладывается такой же (его длина должна быть одинаковой с шириной свай) на оголовки. Когда установка завершена, все швы стоит заполнять мелкозернистым бетоном либо цементным раствором. Все отметки верхних частей ростверка должны тщательно проверяться посредством нивелира или же обычного водяного уровня.
Особенности строительства у реки на ровной поверхности
Когда берег ровный, подход к строительству в принципе не сильно отличается от привычной тактики планирования возведения жилого сооружения. Здесь также рассматриваются следующие параметры:
- уровень прохождения грунтовых вод;
- особенности промерзания почвы;
- подтапливаемость имеющегося участка;
- обнаруженный тип почвы.
В данном случае также стоит узнать о весенних разливах реки, поинтересоваться у соседей об особенностях имеющейся у них дренажной системы. В строительство фундамента коттеджа будет выглядеть так:
- Если вы решили возводить каркасное сооружение, тогда для строительства дома на берегу реки на ровном участке можно применять ленточное либо же столбчатое основание.
- Для кирпичного, бетонного и дома из камня безопасной и устойчивой опорой станет лишь монолитный фундамент.
- Если планируется возведение коттеджа в 2 и более этажа, здесь подойдут только винтовые или забивные сваи.
Окончательное влияние на решения специалистов окажут результаты исследований на местности у водоема – заложение подошвы основания не должно быть ниже уровня УГВ и промерзания почвы. В таком случае внимание на мелкозаглубленные типы ленточного и монолитного фундаментов.
Проектирование домов на сложных участках от профессионалов
При проектировании стоит учесть значительное снижение температуры возле воды в холодное время года, а также частые ветра. Специалисты «ИнноваСтрой», создавая индивидуальные проекты под ключ , уделяют должное внимание тепло- и влагоизоляции жилого сооружения.
Крыльцо у дома на сваях располагается достаточно высоко над уровнем земли, что достаточно непрактично и неэстетично. Здесь, к примеру, лучше обратить внимание на обустройство широкой веранды, которая бы была промежуточным элементом между низким крыльцом и непосредственно входом в здание.
Зато касательно обустройства ничего не может быть лучше. Прибережная зона открывает широкие возможности для облагораживания придомовой территории, создания небольшого пляжного участка, комфортного места для отдыха семьей.
Вы можете с уверенностью заказать строительство дома на проблемном участке, при этом будучи уверенными в высоком качестве предоставляемых услуг, адекватных ценах, рентабельных решениях, 100% быстро полученных разрешениях от ответственных служб на проведение строительных работ.
Получить красивое, надежное, комфортное жилье можно выгодно и без бюрократических заминок!
Время звонить и спрашивать у специалистов «ИнноваСтрой».
Строительство частного дома дело не простое, владельцу участка в ходе этого процесса приходиться сталкиваться с множеством различных задач, от правильности решения которых во многом зависит конечный успех. В более сложная задача – разработка проекта жилого дома, расположенного в прибрежной зоне. Здесь к существующим трудностям прибавляются специфические обстоятельства, не учитывать которые нельзя.
При проектировании домов, расположенных на берегу озера или же реки, важно учесть следующие факторы:
Возможность затопления участка при весенне-осенних разливах;
Особое состояние грунта и высокий уровень залегания грунтовых вод, что накладывает отпечаток на выбор типа фундамента и его строительство;
Высокая влажность;
Обычно береговые участки, выделенные под частное строительство, редко бывают горизонтальными, чаще всего они имеют весьма значительный уклон в сторону прибрежной линии. Порой, он может достигать даже 10 градусов, что значительно усложняет подготовку строительной площадки. Однако, с точки зрения защиты дома от подтопления в результате разлива или весеннего подъема грунтовых вод, такой рельеф участка, наоборот, очень привлекателен.
Как бы там ни было, место чтобы построить на берегу жилище нужно всегда выбирать на максимальной возвышенности. А в качестве дополнительных мер защиты можно посоветовать выстраивать между строительной зоной и береговой линией всевозможные сооружения, которые в обычное время могли бы выполнять декоративную функцию, например, подпорной стены и пр., а при подъеме уровня воды становились бы преградой на пути ее дальнейшего продвижения вглубь участка.
Геологическая обстановка, сложившаяся в зоне прибрежного грунта значительно осложняет процесс выбора фундамента. Решать этот вопрос без серьезного изучения свойств грунта не рекомендуется, пусть даже эта процедура отнимает много времени и стоит очень недешево. Но пренебрежение данной мерой грозить весьма серьезными последствиями, вплоть до обрушения дома. Поэтому лучше в обязательном порядке привлекать к решению этой задачи профессионалов из соответствующих служб.
Если же говорить в целом, без привязки к условиям конкретного участка, то наиболее приемлемым вариантом для береговой зоны является фундамент в виде вбитых свай.
Такой тип фундамента обеспечивает максимальную защиту возводимого на нем дома от непредсказуемых изменений грунта – вспучиваний или, наоборот, проседаний. Кроме того, свайный вариант избавляет от необходимости выравнивания площадки для строительства дома, а это процедура порой требует больших расходов и много затраченного времени.
С другой стороны если было решено построить дом, отдав предпочтение свайному фундаменту, владельцы участков серьезно ограничивают себя с точки зрения выбора конструктивного решения самого дома. Ведь тяжелые конструкции из кирпича или монолитного бетона в сочетании со свайным фундаментом невозможны. Здесь придется выбирать между деревянным рубленным домом и каркасным строением, которые отличаются меньшей массой.
Однако при использовании древесины в качестве основного строительного материала встает вопрос о ее защите от воздействия повышенной влажности. если не обработать деревянные конструкции высокоэффективными антисептиками, то очень скоро дом окажется пораженным различными гнилостными бактериями.
Еще одна особенность прибрежных участков заключается в том, что в холодное время года температура здесь оказывается значительно ниже, да и ветра здесь более частые гости. Поэтому большое значение приобретает правильная тепло и влагоизоляция дома.
Особенно актуальным становится этот вопрос при возведении каркасно-щитовых домов финской конструкции. В этом случае при облицовке фасада рекомендуется в обязательном порядке устраивать дополнительный теплоизоляционный слой.
Дома на свайном фундаменте берегу реки имеют еще одну особенность – значительный подъем над уровнем земли, что вынуждает прибегать у строительству высоких крылец. Однако, такие конструкции не всегда хорошо смотрятся, а также не очень удобны с практической точки зрения. Гораздо эффектнее и рациональнее вариант с устройством широкой веранды или террасы, которая могла бы служить промежуточным звеном, между низкорасположенным крыльцом и высоким входом в основной дом.
Зато с точки зрения обустройства прилегающего к дому участка, прибрежная зона открывает большие возможности. Например, можно устроить собственный комфортный, уютный пляж. Для этого достаточно проложить мощеную дорожку через сад из жилой зоны к берегу, который засыпать крупнозернистым песком.
Вот мы и поговорили о том как построить дом на берегу реки, озера. Не пугайтесь такой стройки, возводите дом на побережье и тогда на все лето у вас будет отличное место для отдыха.
Сегодняшние девелоперы коттеджных поселков, рассказывая о плюсах своих проектов, часто упоминают о близости озер. Наличие водоемов и видов на воду становится решающим аргументом для покупателя. Но «свой» берег – это не только статусная покупка, но и немалая головная боль. Что нужно знать, приобретая участок у озера?
Сотка земли вдоль первой линии с выходом к воде в коттеджных поселках , расположенных на берегах озер, как правило оценивается в среднем в три раза дороже сотки «рядового» участка в том же массиве. Если речь идет об озерах Карельского перешейка, то здесь десять соток не самой лучшей земли вблизи заболоченного берега сопоставимы по цене с городской квартирой. Если речь идет о просторных участках, верхние границы цен «видов на воду» теряются в выси восьмизначных чисел. Но даже заоблачная цена отнюдь не означает, что у владельца участка будет свой пляж. Головных болей здесь может оказаться гораздо больше, чем радостей. Такова плата за «статусную» покупку, коей, безусловно, является надел земли у воды.
В большинстве случаев словосочетание «участок у озера» в объявлении о продаже означает, что водоем находится в пешей доступности, причем это могут быть и 50 метров, и все 500. Более того, за данной формулировкой может скрываться и вариант, когда поселок находится не на берегу, а до озера нужно идти или ехать.
Если речь идет о коттеджном поселке, который прошел экологическую экспертизу, а проект обустройства территории предусматривает комплекс мероприятий по мелиорации, а также строительство дренажных систем с отстойниками для ливневых вод - полдела сделано. Если такового нет - ситуация может оказаться непоправимой: владельцам участков на обширных заболоченных территориях обычно не справиться с проблемой в одиночку. От участия в таком проекте имеет смысл отказаться.
В городе целые жилые микрорайоны возводят на намывных территориях. Девелоперы коттеджных поселков, перед получением разрешения на строительство, получают заключения экологической экспертизы. Но известно немало случаев, когда данные экспертиз не позволяют «поднять» территорию либо провести эффективные мелиоративные мероприятия.
Высокий берег
Другая проблема владельцев участков на берегах водоемов - высокий крутой берег. Участки на склонах требуют мероприятий по укреплению подпорными стенками из габионов, террасирования, строительства лестниц. На склонах всегда есть ручьи и овражки, которые проявляют себя в дождливое время года и в период весеннего схода снега. Бороться с естественными водотоками смысла не имеет. Для того чтобы едва заметные складки рельефа не превращались в большие овраги, их приходится укреплять булыжником, высаживать кустарники и технические газоны .
Между тем склон склону рознь. В наших краях не редкость и постройки, сползающие в реку или озеро. Капитальное строительство на таких берегах сопряжено с проблемами, а без соответствующих экспертиз и разрешений - незаконно. Единственный вариант размещения временных и облегченных построек - сараев, бань, беседок - на винтовых сваях. Но если речь идет о строительстве в водоохранной зоне, потребуется разрешение от местной администрации, а оно выдается на основании данных экологической экспертизы. При строительстве, что называется, на свой страх и риск - есть вероятность того, что постройку признают незаконной и суд обяжет ее снести. Подобных случаев в Ленинградской области только за последние два года известно больше пятидесяти.
Пляж для всех
Выход к берегу озера еще не означает, что у вас будет свой пляж. Согласно законодательству, вы не можете ограничивать свободный доступ граждан к береговой линии. Причем если речь идет о песчаном побережье - желающих на нем позагорать будет хоть отбавляй.
Отдыхать на каменистом пляже - не так комфортно. Владельцы участков, расположенных у таких берегов, всеми правдами и неправдами стремятся их «окультурить». Например, привезти одну-две машины песка. Но, во-первых, таким способом можно нанести непоправимый вред прибрежной экосистеме (карьерный песок далеко не всегда чист), во-вторых, это сизифов труд: дожди и вешние воды будут смывать его в реку или озеро. Стало быть, единственная возможность привести в порядок такой пляж - убрать камни, о которые можно пораниться, либо (если такой возможности нет), обозначить скрывающиеся под водой острые вершины буйками.
Подавляющее большинство озерных берегов в нашем регионе являют собой заболоченные территории, заросшие камышом и осокой. «Бороться с этим явлением и расчищать проходы к чистой воде бесполезно, они все равно будут зарастать, - комментирует Марина Толстикова, - единственный вариант сделать купание комфортным - соорудить легкий деревянный помост, ведущий к чистой воде».
Следует помнить, что строительство причалов требует разрешений Государственной инспекции по маломерным судам (ГИМС), Невско-Ладожского бассейнового водоуправления, а также рыбнадзора, который должен дать заключение о том, что в водоеме нет нерестилища. Но частные застройщики заповедных берегов как правило не утруждают себя получением обозначенных согласований. Причем даже положительные заключения обозначенных инстанций еще не означают «зеленый свет» для застройщика: риск признания постройки у воды незаконной и, как следствие, судебного постановления о сносе - весьма и весьма велик.
Берег левый, берег правый
Какой берег озера лучше для строительства дачи или коттеджа? Здесь все зависит от предпочтений будущего домовладельца. Одни мечтают встречать восход над озером, другие - любоваться закатом. «С точки зрения ландшафтного дизайнера, этот момент не принципиален, - говорит Марина Толстикова, - однако следует помнить, что северные склоны весной дольше прогреваются, а воздух здесь более холодный и влажный. Южные склоны, которые весной палятся солнцем, тоже могут быть «проблемными» для растений. Однако эти проблемы решаемы: в арсенале ландшафтных дизайнеров есть приемы, позволяющие сделать комфортным любой участок».
Главное, о чем следует помнить, природный водоем - это всегда необходимость жить в согласии с природой. Относиться к ней следует тактично, а приручать - постепенно. И только в этом случае ни у природоохранных ведомств, ни у экологов не будет претензий к застройщику и домовладельцу.
