Российская Государственная дума приступила к рассмотрению законопроекта о реновации жилья в Москве , устанавливающего, в частности, порядок сноса пятиэтажек и переселения их жителей в другие многоквартирные дома. В четверг, 20 апреля, документ, поддержанный рядом комитетов Госдумы и президентом Владимиром Путиным, был одобрен в первом чтении.
Для принятия документа предполагается внести изменения в закон "О статусе столицы РФ" и отдельные законодательные акты "в части установления особенностей реновации жилищного фонда столицы РФ – города федерального значения Москвы".
Согласно законопроекту, москвичи, которых переселят по программе реновации, получат равнозначное, но, как обещают власти, "гораздо более благоустроенное жилье" без доплаты. Список пятиэтажек, которые планируют снести в первую очередь, уже опубликован .
Накануне рассмотрения законопроекта в Думе его раскритиковал Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Об этом пишут "Ведомости". "Законопроект о реновации пятиэтажек в Москве не решает поставленной задачи – обновления жилищного фонда", – говорится в отзыве экспертов. "Стоимость предоставляемой недвижимости может оказаться во много раз ниже стоимости освобождаемого, а удаленность от прежнего места может повлечь как ухудшение бизнеса, так и его прекращение. Возможности выплаты стоимости также нет", – обращают внимание эксперты Совета.
Ранее депутат Госдумы Галина Хованская заявляла , что законопроект не может быть принят в первом чтении – к нему слишком много замечаний. Эксперты полагают, что многие его положения не соответствуют Конституции. По мнению Хованской, если принять законопроект в нынешнем виде, он будет работать до первого обращения в Конституционный суд РФ.
Эксперты считают, что необходимо "более четко прописать обеспечение прав граждан по поводу получения нового жилья", дать более ясное определение термину "реновация жилищного фонда" и конкретизировать понятие "равнозначное жилое помещение", которое предоставят гражданам взамен снесенного.
Законопроект отводит жильцам пятиэтажек два месяца на подписание документов о переселении. В противном случае московские власти получат право добиваться переселения через суд. При этом обжаловать решение суда жильцы смогут лишь в части, которая касается "равнозначности" новой квартиры, но не смогут оспорить сам факт переселения.
В проекте нет норм, которые регулируют действия с жильем в залоге (например, того, которое приобретено в ипотеку).
Законопроект не дает собственнику права отказаться от предложенного городом варианта, если он соответствует формальным требованиям (по метражу и количеству комнат), но не устраивает по другим причинам: не тот этаж, угловое расположение, теневая или солнечная сторона, расположение комнат, метраж кухни и иных помещений.
Многие москвичи, живущие в престижных районах с развитой инфраструктурой, не согласны ехать в новостройки рядом с МКАД. Программу московских властей по переселению они называют "нарушением Конституции" и их права собственности. Кроме того, рыночная стоимость их жилья после переезда значительно упадет.
В день рассмотрения законопроекта партия "Яблоко" проводит серию одиночных пикетов против его принятия у Госдумы. Почему – объяснил один из лидеров партии
Может, кому-то и повезет, но на примере Останкино мы видим – людей переселяют поближе к МКАД
– В Москве отменяются все градостроительные нормы – и федеральные, и нынешние московские. То есть все происходит по принципу – строим, где хотим, как хотим и сколько хотим.
Застройка любой плотности, любой высотности, застраиваем какие угодно зеленые, культурные, исторические зоны, нам ничего не должно мешать. Вы представляете, какое безобразие начнется с точечными застройками в каждом квартале, опять будут вырубать зеленые насаждения, которых в Москве и так очень мало. Ну, а что касается самих переселяемых – там тоже счастье будет не очень большое. Может, кому-то и повезет, но уже сейчас на примере района Останкино мы видим, что людей переселяют поближе к МКАД. А участки, которые освобождаются – зеленые, с хорошей инфраструктурой, рядом с метро, – это лакомые объекты для инвестиций. Вот они расчищаются за бюджетные деньги, людей будут переселять на окраины, в промышленные зоны, где очень им будет очень тяжело освоиться, а на освободившихся местах будут зарабатывать деньги инвесторы, естественно, не без пользы для чиновников, которые будут им предоставлять эти земельные участки. Все очень просто, ясно и все как всегда. Но я думаю, что этому надо сопротивляться, – считает Сергей Митрохин.
По официальным данным , общая площадь домов устаревшего жилищного фонда в Москве – 25 миллионов квадратных метров. На них проживает около 1,6 миллиона человек. В настоящий момент власти организовали телефонный опрос. Москвичей спрашивают, готовы ли они участвовать в программе. В мае на основе данного опроса планируется составить предварительные списки домов для включения в программу реновации.
Московская активистка, жительница Тимирязевского района столицы считает программу властей по переселению пятиэтажек нарушением Конституции – людей лишают их собственности, а также права обжаловать это в судебном порядке:
Остап Бендер гордился бы нашими депутатами, потому что это афера века
– Я думаю, что Остап Бендер гордился бы нашими депутатами, потому что это такая афера века! Люди одновременно пилят бюджет и еще получают дорогую московскую землю в собственность. Потрясающий расклад, мошенники всего мира рукоплещут! По сути, сейчас строительное лобби не может продать 75 процентов новостроек, которые они понастроили, это так называемые "гетто" на окраинах Москвы, и они пытаются теперь впарить это никому не нужное жилье городу. А город радостно на это идет, скорее всего, не без какого-то интереса московских чиновников, которые слиты со строительным лобби в единое целое.
– Московские власти вроде бы обещают не переселять москвичей в отдаленные районы, говорят, что все будет хорошо, и квартиры у них будут с ремонтом... Каковы основные претензии к этой московской программе по сносу пятиэтажек, чего боятся люди?
Я свою квартиру искала два года, брала ипотеку
– Люди не боятся, люди законы читают! Есть право собственности на недвижимость и, главное, на землю, которая в Москве очень дорогая. Они хотят отобрать у нас нашу землю и нашу недвижимость и отдать ее непонятно кому, а нам взамен дать какую-то более дешевую землю, естественно, какие-то квартиры, которые непонятно из чего построены. В законе написано, что это может быть любой соседний район в пределах округа, но явно же не в центр будут отправлять, а из центра, непонятно, в каком микрорайоне, какой этажности и так далее. Я лично в своей пятиэтажке квартиру покупала, у меня Тимирязевский район, до сих пор выплачиваю кредит, искала ее два года – какой вид из окна, какие соседи, какая расположенность относительно метро, относительно парка и так далее. Мне важно каждое дерево под моим окном и каждый мой сосед, я выбрала себе среду обитания, это мой выбор. Сейчас к людям относятся как к крепостным, которых можно поднять по свистку и переселить в другое место. Это нарушает все основополагающие права человека!
– Вы сказали, что брали ипотечный кредит, чтобы купить квартиру. И как с этим теперь быть?
– Я не допускаю даже, что меня кто-то переселит! И моих соседей не переселят, мы этого не допустим! Не знаю, как они собираются выяснять отношения с банками, но это уже не наша будет проблема.
– Какая часть москвичей, по-вашему, за эту программу, а какая против? И что вы собираетесь делать дальше?
Начинается мощное общегородское движение против сноса
– Против не только весь наш дом, но и весь наш квартал. Мы сейчас собрали подписи у жителей 22 домов нашего квартала, которые против. Они все сейчас проводят общие собрания собственников. Мы все подписи пошлем в разные места относительно нашего квартала. Конечно, будем поднимать и соседние кварталы тоже на это. И вообще, сейчас начинается мощное
Программа замены почти всех пятиэтажек Москвы на новостройки претендует на статус крупнейшего градостроительного проекта постсоветской России. В ближайшие годы в столице планируется снести дома общей площадью 25 миллионов кв.м, в которых проживают 1,6 миллиона человек. Российское агенство правовой и судебной информации (РАПСИ) провело комплексное расследование о причинах появления этой программы, ее плюсах и минусах для простых жителей, а также возможных альтернативных сценариях, решающих проблему и минимизирующих негативные эффекты.
Приводим этот анализ для наших читателей.
О начале разработки программы реновации жилья в Москве стало известно 21 февраля. Речь идет о сносе 25 миллионов кв.м., по словам мэра столицы Сергея Собянина, «некомфортного, по большому счету, ветхого жилья», и строительства на их месте, предположительно, 35,14 миллиона кв.м нового жилья.
На сайте Госдумы 10 марта появился разработанный группой депутатов законопроект, призванный максимально облегчить реализацию этой задачи. Документ разрешает в Москве сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома группами, по усмотрению властей. Переселенцам предлагается давать «равнозначное» жилье в том же или соседнем районе Москвы.
Эксперты считают, что расселение пятиэтажек по новой программе займет от 8 до 20 лет. В последние годы в Москве строилось примерно по 5 миллионов квадратных метров в год, что позволяло обеспечить квартирами около 200 тысяч человек. Если будет сохранен подобный темп и все построенное жилье будет отдаваться исключительно переселенцам, то каждый житель сносимых хрущевок получит новую квартиру в течение восьми лет.
Очевидно, что это практически невыполнимые условия, а значит, в действительности, данный процесс затянется приблизительно лет на 15–20. По имеющейся на данный момент информации, скорее всего, к осени 2017 года будут выбраны территории, которые лучше сносить в первую очередь. Критерием выбора может служить как местоположение домов, так и серии зданий, во многих из которых износ не превышает 50% и они вполне способны функционировать без проблем больше 20 лет, тогда как другие находятся на грани аварийного состояния.
Эксперты делят хрущевки на три типа: блок, панель, кирпич. Логичнее всего начать снос с самых дешевых панельных домов. Их больше всего в Кузьминках (примерно половина жилого фонда), Капотне, Царицыне, Зюзине (примерно по трети жилфонда) и Северном Измайлове (примерно четверть). На втором месте по стоимости и качественным характеристикам - блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне (примерно 20–30% жилфонда в этих районах).
Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Они вполне могут простоять еще не менее 20 лет. Тем более, что основная концентрация их располагается на окраинах столицы, где не так экономически выгодно сносить старые дома и строить новые, как в центре Москвы. Больше всего таких квартир в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине. Однако, скорее всего, чиновники будут ориентироваться, в первую очередь, не на качество домов, а на место их расположения. Первым делом под снос, вероятно, попадут те здания, которые стоят на наиболее ценных столичных землях. Строительство жилья на месте снесенных пятиэтажек в центральных и других элитных районах столицы позволит оперативно продать квартиры в новостройках по высокой цене, что может быстро перекрыть затраты на переселение жильцов. Причем снести могут даже сталинки, что позволяет неопределенность формулировки в законопроекте - «аналогичных по конструктивным характеристикам». Документ дает возможность чиновникам в любой момент самостоятельно определять и корректировать перечень серий и шифров домов «первого периода индустриального домостроения», подлежащих сносу.
На данный момент известно, что первым делом планируется сносить дома серий I-515, I-510, однако этот план может быть в любой момент изменен.
ПРЕДПОСЫЛКИ НОВОЙ ПРОГРАММЫ
Вопрос о сносе хрущевок на встрече Собянина с президентом возник не случайно. После подсчета баланса годового бюджета за 2016 год, крайне успешного года для Москвы, вопрос о необходимости запуска второго этапа программы сноса всех пятиэтажек в столице поднимался все чаще.
В начале февраля 2017 года на заседании совета муниципальных образований с участием Собянина об этом заявили муниципальные депутаты, а на заседании Мосгордумы 13 февраля уже городские депутаты объявили о намерении направить специальное обращение к мэру Москвы по сносу пятиэтажек.
Однако 10 февраля руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин говорил, что старт второго этапа программы «не просто крайне сложен, но и практически невозможен». Среди трудностей он выделял «и отсутствие стартовых площадок для переселения, и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать».
Кроме того, до сих пор не завершена почти проваленная первая программа сноса пятиэтажек. Она была утверждена еще в 1999 году, когда планировалось демонтировать 1722 ветхих дома за 10 лет. Однако же, процесс не завершен по сей день, спустя 18 лет. Осталось снести еще 71 хрущевку.
Кроме того, еще недавно городские власти утверждали, что при современном капитальном ремонте дома хрущевки несносимых на тот момент (в т. ч. все тех же I-515, I-510) серий могут прослужить до 150 лет.
Именно большие проблемы с реализацией программы капремонта в Москве эксперты называют одной из важнейших причин, почему столичные власти могут быть сильно заинтересованы в массовом сносе старого жилья.
По данным Росстата, жилищный фонд Москвы составляет около 234 миллионов кв. м. Согласно данным программы «Жилище» на 2012–2018 годы, половина жилых домов в городе нуждается в капремонте. В реальности, за это время в Москве было отремонтировано лишь несколько десятков домов. Подсчитав инвестиции в капитальный ремонт, чиновники обнаружили, что дешевле построить новое жилье, чем ремонтировать имеющееся.
Согласно Жилищному кодексу, жильцам, чьи дома включат в программу сноса, должны вернуть уплаченные взносы. Однако, мэр Москвы уже объявил, что «те взносы (на капремонт), которые граждане заплатили, мы пустим на реновацию этих кварталов, они пойдут для того, чтобы ускорить программу строительства новых домов». Соответственно, возврата уплаченных на ремонт сносимых домов средств ждать не стоит.
ПОЗИТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
В большинстве случаев на месте снесенных хрущевок появятся новые дома высотой около 20 этажей. Собянин пояснил, что речь идет о монолитных домах либо «панелях» нового поколения. После сноса пятиэтажек в новые квартиры переедет 1,6 миллиона человек. На большую площадь могут претендовать очередники, которых в хрущевках около 25 тысяч (примерно треть от общего числа очередников в городе).
По официальной версии, переселенцам предложат «благоустроенное жилое помещение». По словам столичного мэра, количество комнат не изменится, а жилая площадь будет не меньше, чем в старых квартирах. Однако общая площадь увеличится примерно на 20% за счет кухонь, с 6 до 8 и более кв.м., и санузлов.
Первоначально говорилось, что расселение будет происходить поквартально По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, жильцов сносимых домов будут переселять в маневренный фонд, а освободившаяся территория будет застраиваться.
Однако по последним данным, озвученным Собяниным, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Мэр пояснил, что программа будет работать по принципу «волнового переселения»: «Жители получают новые квартиры - расселенные пятиэтажки сносят - на их месте строят новые дома - квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке», - утверждает Собянин.
Москвичи могут переехать в другой район только по собственному желанию (за исключением жителей Центрального и Зеленоградского АО, а также ТиНАО, которых планируется расселять в пределах своего административного округа).
НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
На неприятные размышления наводит тот факт, что пока практически ничего не говорится про социально-пространственную модель реализации программы. А ведь при заявленных масштабах проекта это должна была бы оказаться программа пространственной трансформации города. Московские власти получают беспрецедентный шанс изменить лицо города, перестроить его, согласно новейшим требованиям и достижениям урбанистики, превратив столицу в один из ведущих городов мира. Для этого есть почти все ресурсы и возможности. Однако же, судя по полному молчанию на этот счет, тема трансформации города, как единого урбанистического пространства, даже не рассматривается. Более того, нет никакого намека даже на то, что на месте пятиэтажек будут парковые зоны. Появление же на месте относительно свободно стоявших пятиэтажек высотной застройки грозит радикальным ухудшением, в частности, транспортной ситуации внутри ТТК и на подъездах к нему. Да, новые квартиры, видимо, будут более современные, но создаваемая среда - маргинальная. Тем самым, качество жизни людей (как переселяемых, так и тех, кого переселение не коснется), может серьезным образом ухудшиться.
Нынешние городские нормативы позволяют увеличить плотность застройки на высвобожденных площадках в 2,5–3 раза. Сейчас пятиэтажки занимают 8–10 тысяч кв.м на 1 га., а нормативы позволяют занимать до 25 тысяч кв. м на 1 га. Нет причин сомневаться, что застройщики будут ориентироваться на верхний предел этого норматива (тем более, что альтернативных мест для строительства почти не осталось). Примерно так и произошло в первую волну сноса: на месте 6,1 миллиона кв.м. пятиэтажек было построено около 21 миллиона кв.м нового жилья.
Таким образом, даже при первом этапе сноса хрущевок в столице, когда было значительно больше пространства для маневров у чиновников, уплотнение произошло с коэффициентом 3,3%. И это при том, что в Москве плотность населения существенно превышает аналогичные показатели крупных городов Европы и Северной Америки. Сегодня Москва все больше превращается в «муравейник», похожий на восточно-азиатские города или, например, Мехико.
Соответственно, уже сегодня Москва входит в тройку мировых лидеров по самым большим пробкам на дорогах, в случае дальнейшего уплотнения города недостаток дорог и внеуличных коммуникаций станет только выше. Излишне пояснять, что с аналогичными проблемами столкнутся пользователи метро, да и по запасу прочности социальной инфраструктуры, такой как больницы, поликлиники, школы, детские сады и даже продуктовые магазины, есть большие вопросы. Пока от мэрии никакой попытки дать сколь-либо четкий ответ на этот вопрос замечено не было.
Другой существенной проблемой для переселения жителей пятиэтажек является выбор мест для стартового строительства, куда будут переселять жителей первых сносимых домов - что задаст настроение ходу выполнения всей программы. Свободные пятна в районах жилой застройки практически целиком выбрали в первую волну расселения. Сейчас еще что-то можно найти на территории, в первую очередь, промзон, в техзонах РЖД, под ЛЭП и подобных не самых приятных для жизни участках.
От 50 до 60 миллионов кв.м недвижимости можно построить в промзонах столицы, сообщил заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. Но только если будут реализованы все проекты. Пока же до реальной стройки доходит только 30% «градостроительных решений» по реорганизации промышленных территорий. Что характерно, город разрешил увеличить плотность застройки промзон с максимальных 10 тысяч кв.м до 15 тысяч кв.м на 1 га. Думается, комментарии излишни.
ПРАВОВЫЕ ПРЕЦЕДЕНТЫ
Поскольку основанием для включения дома в программу реновации, согласно законопроекту, вероятно, станет не степень износа здания, не его серия и год постройки, даже не этажность, а расположение дома на территории, включенной в зону реновации, существует опасность, что на практике любой объект недвижимости может оказаться под угрозой сноса по решению городских властей.
Вызывает удивление, что проект нового закона фактически сводит на нет действие положений федеральных Градостроительного и Земельного кодексов, правил землепользования и застройки. Отменяются действующие нормы по определению ветхости и аварийности жилья как критерия для сноса, а также приводятся к режиму чрезвычайного положения сроки принятия решения по сносу, уведомления жителей дома и принятия ими решения.
Все это ставит под вопрос действенность российских законов, не говоря уже о жизнеспособности института частной собственности.
Пока еще действующее законодательство предоставляет собственнику право отказаться от переселения или выбрать денежную форму возмещения в случае сноса дома. Кроме того, оно не ограничивает его временными рамками для принятия решения о заключении договора перехода прав собственности, что, в принципе, соответствует международной практике. Новый законопроект лишает москвичей всех этих базовых прав, частично возвращая к правовым нормам Советского Союза.
Документ лишает жителей домов, попавших в программу реновации, права отказаться от переселения или получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение. В законопроекте закреплена возможность принудительно выселить жителя через суд, если он в течение двух месяцев после принятия решения о сносе дома не примет предложенный городскими властями вариант переезда. При том, что, например, изъятие земель для госнужд занимает срок до одного года.
На данный момент, в контексте правовых последствий, наиболее опасной частью законопроекта, облегчающего снос хрущевок в Москве, является то, что собственники квартир, по сути, могут лишиться гарантированной Конституцией РФ судебной защиты права частной собственности.
Фактически происходит ограничение граждан на право оспаривать в процессуальном порядке факт принудительного переселения. Если переселенец решит оспорить в суде нормативные акты правительства Москвы, в частности, о включении дома в программу реновации, согласно законопроекту, это не должно останавливать судебный процесс о подготовке к его выселению из квартиры.
Иск можно будет подавать только в отношении равноценности предоставляемого жилого помещения. Если за 60 дней хозяин квартиры не подпишет соглашение, его можно будет лишать права собственности, причем делать это по решению суда первой инстанции и фактически без права ответчика на апелляцию.
Опрошенные «Коммерсантом» адвокаты отмечают, что теория права характеризует такие случаи, как предлагаемую норму о переходе права собственности на жилье от собственника к городу фактически на основании одного лишь решения о выводе дома из эксплуатации, «как национализацию имущества».
Не менее странным выглядит предоставляемая законопроектом чиновникам возможность фактически игнорировать установленные федеральным законодательством технические и санитарные требования. В том числе, требования пожарной и санитарной безопасности. Так что речь идет не только об угрозе комфорта и качества жизни граждан после переселения, но и об уровне защиты их жизни и здоровья. Важно заметить, что в законопроекте о реновации не прописаны сроки его действия и другие ограничения, что позволяет использовать его как бессрочный. Таких полномочий у городских властей в постсоветсткой истории России еще не было, даже во время подготовки к Олимпиаде в Сочи. Подобная формулировка закона в будущем может позволить сносить любые строения, любой этажности и даты постройки на подходящей для застройки территории. Таким образом, можно согласиться с мнениями юристов, звучащими в СМИ, блогах и соцсетях, что самым тревожным в новом законопроекте является угроза нанесения существенного удара по институту частной собственности в России. Такой ущерб базовой для простых граждан социально-правовой ценности и потеря ими веры в незыблимость юридических гарантий сохранения частной собственности может иметь непредсказуемые последствия для всего правового климата страны. А также стать причиной возвращения общества к поиску способов решения своих проблем в рамках мировоззрения правового нигилизма.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ
РАПСИ провело расследование, во сколько этот проект обойдется городу и всем жителям столицы. Также мы попытались найти альтернативные способы качественного улучшения условий жизни в старых домах без их сноса и переселения.
Программа по сносу 25 млн кв.м. пятиэтажного жилья может обойтись бюджету Москвы в 2,5–3 трлн руб. Это без учета благоустройства и социальной инфраструктуры. Из этой суммы работы непосредственно по сносу жилья предположительно будут стоить от 30 до 200 млрд руб, по оценкам разных участников строительного рынка.
Из городского бюджета на финансирование проекта по предварительным оценкам будет выделено около 1 трлн. Если программа затянется на 10 лет, то, получается, по 100 млрд в год. Для сравнения, на всю транспортную программу в год выделяется около 300 млрд руб. Есть большой риск, что такие расходы могут означать замораживание других проектов по развитию Москвы на 5–10 лет.
Непосредственный материальный ущерб от программы реновации могут ощутить даже те собственники жилья в Москве, в чьих районах не будет происходит снос и строительство домов. Ведь ожидающийся рост предложения недорогого жилья вблизи от метро в большом количестве грозит демпингом цен, а также заморозит интерес к вторичному жилью. По данным ряда риэлторов, спрос на него упал со времени объявления о намерении запуска программы реновации почти вдвое.
Особо велики риски у ипотечников. В результате переселения в менее престижный район стоимость заложенных квартир может существенно снизиться, что может произвести эффект сходный с последствиями валютной ипотеки после скачка курса валют.
Кроме того, владельцы ипотечных квартир в домах, подлежащих реновации, оказываются в юридическом вакууме. Гражданский кодекс прописывает замену залогов в случае принудительного изъятия, однако потребуется новая оценка и расходы на переоформление. По словам адвокатов, действующее законодательство позволяет банкам, при прекращении права собственности на жилье по инициативе муниципальных властей, потребовать досрочного погашения кредита.
Но в наиболее тяжелой ситуации могут оказаться владельцы коммерческой недвижимости. Пока в отношении хозяев магазинов, кафе, аптек, парикмахерских, химчисток нет никаких гарантий и даже обещаний прав сохранения района или округа при компенсации.
Это ставит под угрозу существование малого и среднего бизнеса, поскольку для заведений такого рода территориальное расположение является базовым залогом успеха и выживания. Кроме того, стоимость аренды помещений в новых домах, по всей логике, будет значительно превышать нынешнюю арендную плату. Очевидно, что эта проблема не ограничивается непосредственно владельцами магазинов - речь идет о десятках тысяч рабочих мест, налоговых поступлениях и социальной стабильности.
ТРЕТИЙ ПУТЬ
У тех, кто не хочет переезжать из своих хрущевок, помимо акций протеста и суда, есть и третий путь попытаться избежать такой участи. Московские законы позволяют производить реконструкцию пятиэтажек на основе самоорганизации граждан. Уже есть примеры перестройки старых зданий их жителями за счет собственных и привлеченных средств, без участия властей и бюджетных денег. Такое решение не только дает некоторые гарантии от сноса (полные гарантии сегодня не имеет, пожалуй, ни один дом в Москве), но предоставляет жителям дома новые жилплощади по минимальной цене. По оценкам архитекторов, более 400 пятиэтажек в Москве возможно эффективно реконструировать даже в элитное жилье. В конце 2014 года власти разрешили достраивать многоквартирные дома. Столичная мэрия тогда даже призывала жителей кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года начинать реконструкцию без отселения. Разрешалось заниматься обстройкой и надстройкой, добавляя малоэтажную мансарду, а порой даже пристраивая отдельные жилые секции.
Согласно закону, чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям: этажность - не более пяти этажей; объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона; удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров; объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений; высота потолков - около трех метров; расчетный износ здания на текущий год - не более 50%; год постройки - с 1950 по 1965, включительно; количество квартир - не более 40.
В одобренной концепции верхние этажи должны опираться на каркас, который возводится вокруг дома. Благодаря этому, жители базового строения получат за счет нового каркаса до 30 дополнительных метров. Жители дома, став финансовыми участниками проекта, получают возможность купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, и даже теоретически получить их бесплатно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль.
Власти тогда признавали, что в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Город в таком случае не несет финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан. Однако почти никакой быстрой выгоды бюджету это не несет, поэтому недавний проект принципиально забыт и сегодня речь идет только о сносе.
В Москве можно ознакомиться с успешными примерами реализации такого эксперимента. Еще в начале 2000-х на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод.
Самый известный реконструированный таким способом дом находится по адресу ул. Мишина, 32 в Савеловском районе Москвы. Там жильцы перестроили без отселения, без бюджетного финансирования и федеральных программ обычную хрущевку в жилье премиум-класса, получив по дополнительной комнате к каждой квартире.
Четырехэтажное, 16-квартирное здание 1958 года постройки после реконструкции получило 30 новых квартир. Итоговая смета составила около 250 млн рублей и включала в себя реконструкцию здания, строительство индивидуального теплового пункта и подземного паркинга, установку новых стеклопакетов, кованых ограждений и гидравлических лифтов, замену всех коммуникаций и т.д.
За счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18–34 кв.м. вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные - по 72–84 метра, трехкомнатные - по 90–120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150–156 метров. На старте строительства стоимость одного метра в них составляла 45 тыс. рублей.
Ресурсы, которые могут инвестировать в реконструкцию жители и собственники многоквартирных домов, без привлечения бюджетных средств, довольно разнообразны: взносы жителей, земельный участок, различные фонды, возможность повышения этажности дома, разного рода программы кредитования. Благодаря этому в городе могло развиться малое и среднее строительство.
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Таким образом, единственным серьезным аргументом в пользу сноса пятиэтажек вместо их реконструкции остается то, это якобы дешевле. Однако опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии полностью опровергает и этот тезис. Так же, как вид советских домов в Польше и Эстонии после реконструкции показывает, что они могут быть гораздо более удобными, чем даже новые панельные дома, которые предлагается строить на их месте.
Например, стоимость модернизации домов в бывшей ГДР составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья. А уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему в Германии стандарту энергоэффективности.
Немецкая хрущевка до переделки
После переделки
Всего в Восточной Германии реконструировали 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах, это примерно о 22 тысячах домов. Москву принято сравнивать с Берлином, так вот там было модернизировано полностью 60% панельных домов, а частично - 25%. Причем все работы по реконструкции были проведены без отселения жильцов.
В ходе работ по реконструкции жилых домов в Германии осуществлялисьтакие мероприятия, как замена покрытия крыши; утепление технического этажа; утепление фасадов с декоративным оформлением здания; замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации; утепление перекрытий подвала с его санацией; санация балконов; санация подъездов; монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта); замена инженерных коммуникаций в здании; замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков; устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры; установка квартирных счетчиков потребления воды; устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды; обустройство придомовой территории.
Таким образом, немцы доказали, что нет никаких технических и экономических препятствий для обеспечения соответствия эксплуатации панельных домов типа хрущевок даже таким высоким требованиям, как энергоэффективность в странах Евросоюза. Комфортность проживания и архитектурный облик, по оценкам европейских экспертов, в этих домах обеспечиваются на уровне современных требований.
Опыт реконструкции жилого фонда по немецким технологиям имеется и в России. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек. Достигнутые технические результаты были аналогичны результатам, полученным в Восточной Германии. И что особенно важно, стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома.
Исследования МАРХИ показали, что 20–30% предназначенного к сносу фонда можно реконструировать на основе современных идей и приемов энергоэффективной, экологической, среднеэтажной высокоплотной архитектуры.
Так что, получается, единственным аргументом против сохранения и гуманного обновления нынешнего облика Москва, является материальная выгода от сноса и плотной застройки новых участков в относительно престижных и востребованных районах столицы. А также отсутствия желания и готовности у жителей заняться осознанным, организованным управлением своей собственностью. Возможно, имеются и другие причины, но они выходят за рамки правового пространства, а значит не являются темой нашего исследования.
Вокруг много шума, у нас в Москве, во всяком случае, по поводу законопроекта №120505-7 "...установления особенностей реновации жилищного фонда в столице...". В ЖЖ даже были посты, что москвичи совсем зажрались им халяву дают, а они за свои аварийные пятиэтажки с тараканами держаться. Халяву без мышеловки? У нас? Ну может от туда виднее, но чего зря воздух сотрясать, решил разобраться.
Почитал там, посмотрел в другом месте, послушал мнения экспертов и простых смертных. Как говорится поводил жалом. И пришел я к печальному выводу, который подтверждает мои страхи на счет халявы и мышеловки. Как и положено природой, комплект в полной сборке и готов к употреблению.
Если кратко, по быстрому, то если законопроект №120505-7 будет принят, а его 13-го апреля "важный" Комитет в Государственной Думе рекомендовал принять в первом чтении 20 апреля, то и я, не являясь жителем пятиэтажки, могу остаться без своей квартиры. Как вам такой поворот? Весь шум по поводу пятиэтажек - это просто дымовая завеса, не более того. Объясняю дальше, как говорится, на пальцах, но не быстро.
Программа реновации жилья в Москве – это масштабный проект, который направлен на снос старых жилых зданий и переселение жителей этих домов в новостройки. Всего планируется ликвидировать 25 миллионов квадратных метров жилой площади, что составляет около восьми тысяч так называемых хрущевок. Переселение затронет 1,6 миллиона москвичей.
Законодательный проект о реновации жилищного фонда столицы был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ 10 марта этого года. В соответствии с данным документом, столичные власти составят перечень домов, подлежащих ликвидации, а также соседних зданий, которые им подобны по своим конструктивным характеристикам. Жильцам дадут квартиры, размер которых, как ожидается, на 20 процентов превысит габариты жилья, находящегося в старом здании. Не станут пренебрегать руководители Москвы и точкой зрения граждан, которые населяют подобные строения, изжившие свой век. Москвичи будут освобождены от денежных взносов на осуществление капитального ремонта домов, планируемых к сносу. Вместо этого уже собранные деньги пойдут на сооружение новых зданий для проживания людей.
Отмечается, что переселяться жители российского мегаполиса смогут в тот же район или в район, который располагается с ними по соседству. Можно будет также переехать и подальше, в этом случае конкретный гражданин обязан показать соответствующее письменное согласие от своего имени. Законодательный проект, кроме прочего, предполагает учреждение в Москве специального Фонда содействия реновации жилья для расселения пятиэтажек второй очереди. Данная организация может получить право выступать в качестве застройщика, привлекать средства физических и юридических лиц согласно договорам долевого участия.
Мэр Москвы Сергей Собянин по этому поводу заявил, что пока что еще нельзя говорить насчет точных сроков реализации программы. На данный момент нет сведений относительно того, сколько времени понадобится для внедрения проекта в жизнь. Прежде всего, надо составить списки домов, подлежащих сносу, выяснить, какие площадки будут задействованы в строительстве нового жилья, а также мобилизовать мощности строительства. Власти постараются сделать намеченное как можно быстрее, но без утраты качества: ожидается, что первые переселенцы получат жилье по программе реновации уже осенью текущего года.
Предпосылки программы реновации
К сегодняшнему моменту основная масса пятиэтажного жилья в Москве соответствует нормам, то есть, эти дома не аварийны, и там могут жить люди. Однако такие здания не обеспечивают должного уровня жизни горожанам: они пребывают на границе сроков эксплуатации, которые были для них предусмотрены. Районы, включающие в себя подобные строения, не отвечают требованиям комфортной городской среды, актуальным в нынешний период.
Профессор Григорий Ревзин, занимающийся вопросами урбанистики, заявил, что состояние пятиэтажных домов, построенных в эпоху Хрущева и Брежнева, различное. Из 10 тысяч таких сооружений менее двух тысяч ликвидировали, остальные по-прежнему выполняют возложенные на них функции, но есть и такие дома, которые уже сегодня можно назвать аварийными. Уже через полтора десятилетия аварийными станут от одной трети до половины всех имеющихся «хрущевок». В пятиэтажных сооружениях и сейчас живет население, которое не обладает высокими материальными ресурсами, и чем дальше, тем больше люди станут покидать подобные дома. Технологически ремонтировать такие здания невозможно, в отличие от зданий Германии, которые были сооружены в период существования ГДР – по другой технологии и с иным качеством. Даже тот ремонт, что производится в Москве, не дает должного эффекта. Сам дом не становится более крепким, как и системы коммуникаций. На полгода краны в квартирах перестают протекать, не лопаются один сезон и батареи, но уже вскоре неутешительная ситуация возвращается.
При Хрущеве проект массового строительства был призван решить насущную на тот момент проблему проживания граждан. Принятые меры изначально рассматривались как вынужденные и временные. Но проблему «пятиэтажек» пытаются решить и после распада СССР. Имеющиеся противоречия очевидны: первые переселенцы «хрущевок» получили более качественные квартиры, но зачастую в менее качественной городской среде. Власти осознали, что программа комплексного капремонта уже не обеспечивает решения всех актуальных вопросов. Не секрет, что в некоторых зданиях степень изношенности исключает какие бы то ни было попытки восстановления необходимого качества – это становится бессмысленным. Единственный выход заключается в сносе старых домов и построении новых зданий.
Снос жилья в Москве: плюсы и минусы
Госдума страны 20 числа нынешнего месяца приняла в первом чтении закон о сносе пятиэтажек в столичном городе. Подобное решение вызвало неоднозначную реакцию. Есть мнение, что многие положения законодательного проекта вступают в противоречие с имеющимися нормами конституции. Одновременно они лишают граждан права на защиту в суде.
Григорий Ревзин по этому поводу снова сообщает, что проект затрагивает интересы девелоперов - появление на рынке государственного фонда переселения с невероятными правами лишит их прибыли. Кроме того, эксперт упомянул о чрезмерно большом уплотнении среды, которое предусмотрено программой. Условно выражаясь, в Москву переселяют жителей Петербурга. С одной стороны, такой процесс, "по прикидкам", растянутый на два десятилетия, допускает вероятность подобного. С другой стороны, расселение происходит в срединной зоне города на старой инфраструктуре. Вместе с тем, нельзя не упомянуть, что только 20 процентов жителей «хрущевок» не одобряют проект с переселением.
Надежда Косарева, профессор Высшей школы урбанистики, полагает, что программа реновации имеет неоспоримые преимущества. Прежде всего, как констатирует научный сотрудник, она решает непосредственную проблему, которую при помощи капремонтов побороть будет сложно и невыгодно, а то и совсем невозможно. Вторая причина, по которой программа должна быть внедрена – это возможность москвичам осваивать хорошую зону города. Повышение объемов строительства жилья может привести к тому, что цены на него упадут, и квартиры станут для граждан более доступными. Эксперт полагает, что для успешного воплощения замысла властей нужно повышать мощности коммунальной инфраструктуры, а также увеличивать социальную инфраструктуру.
Программа ликвидации ветхого и устаревшего жилья может растянуться на длительный период, возможно, потребуются десятилетия, отмечает Алексей Девятов, главный экономист банка «УралСиб». Не следует надеяться и на то, что она поспособствует росту жилищного строительства в столице. Скорее всего, будет иметь место эффект замещения. Когда проект запустят, в Москве возникнет ситуация, при которой почти все строительство жилья эконом-класса будет осуществляться в рамках этой конкретной инициативы. Довольно некрупные застройщики, у которых не будет доступа к госзаказу, очевидно, будут в убытке. Тем самым станет явным ущерб процессу конкуренции. Вместе с тем, жители города окажутся в выигрыше, поскольку сократится число обманутых дольщиков. Многое также будет зависеть от общей экономической ситуации, так как если вдруг произойдет рецессия с сокращением цен на нефть до критических значений, то и проект может быть вовсе не завершен.
Закон города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» предусматривает 13 гарантий жителям пятиэтажек:
1. Добровольность. Участие в реновации - только по решению собственников и нанимателей квартир. Решение принимается 2/3 голосов собственников и нанимателей.
2. Отказ от участия в программе - в любое время до момента заключения первого договора мены. Решение об отказе принимает общее собрание собственников и нанимателей квартир.
3. Равнозначная квартира: количество комнат - не менее чем в старой квартире. Жилая площадь - не менее жилплощади в старой квартире. Общая площадь - больше, чем в старой квартире за счет более просторных помещений общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная, туалет).
4. Новая квартира - бесплатно и в собственность. По желанию владельцы неприватизированных квартир смогут сохранить социальный наем.
5. Переселение - только в своем районе. Гарантируется предоставление новой квартиры в том же районе (кроме Зеленограда и ТиНАО, где переселение возможно в пределах административного округа).
6. Улучшенная отделка. Новые квартиры будут пригодны для проживания без дополнительных ремонтных или отделочных работ.
7. Улучшение жилищных условий очередников. Очередники получат вне очереди новые квартиры по нормам предоставления жилплощади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется.
8. Освобождение от взносов на капитальный ремонт: с момента включения дома в Программу реновации. Ранее собранные средства будут направлены на строительство новых домов.
9. Не устраивает равнозначная квартира - можно получить равноценную квартиру или денежную компенсацию. Размер компенсации будет равен рыночной стоимости старой квартиры.
10. Помощь в переезде. В 2018 году помощь в переселении для всех категорий граждан осуществляется по заявкам, подаваемым в управу района (для ТАО и НАО - в префектуры округов). Основание - постановление Правительства Москвы от 19.06.2018 №577-ПП.
11. Полноценное возмещение собственникам нежилых помещений. Собственники нежилых помещений получат возмещение стоимости своей недвижимости по рыночной цене или равноценное нежилое помещение.
12. Комфортная городская среда и качественные дома:
- монолитные дома или современная панель;
- возможность проведения перепланировки квартир;
- остекление балконов и лоджий;
- минимум лестниц - удобный вход в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками;
- грузовые и пассажирские лифты;
- удобные улицы и парковки;
- широкие тротуары;
- зеленые дворы и парки;
- социальные объекты в шаговой доступности.
13. Налоговые льготы. Владельцы квартир в домах, включенных в Программу реновации, освобождены от уплаты следующих обязательных платежей:
- госпошлина за регистрацию прав на жилое помещение;
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене старой квартиры на новую.
При продаже квартиры, полученной по Программе реновации, в срок владения, который влияет на НДФЛ, будет включен срок владения жилым помещением в сносимом доме (ст. 217.1. пункт 2 Налогового кодекса РФ).
