Закон о страховании дольщиков. Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

Какие изменения вступают в силу в ФЗ-214 с 2017 года?

Помимо этого, не утвердили.

Во-первых, теперь застройщик обязан иметь крупный уставной капитал, чтобы получить право получать взносы со стороны дольщиков.

Непосредственно сама сумма капитала представлена в таблице внизу. Его размер зависит от того, какая площадь планируется у будущего объекта.

Учитывается не только капитал застройщика, но и учредителей предприятия. Правда, у застройщика должен быть нотариально заверенный договор поручительства.

Однако появление этого пункта не прибавит уверенности дольщикам в том, что их объект будет построен..

Во-первых, застройщик имеет право сформировать свой уставной капитал в размере прежних 10 000 рублей. Для этого он может сослаться на второй подпункт статьи №66 ГК РФ. Смысл этого пункта состоит в том, что компании достаточно сформировать финансовую сумму в размере 10 000 рублей, которая будет выполнять роль уставного капитала. Причем эта сумма должна быть весена денежными средствами, а не иными материальными ценностями. Действием этого пункта закона смогут воспользоваться те застройщики, форма собственности которых представляет собой ООО или АО.

Во-вторых, обратите внимание на то, каким капиталом должен обладать застройщик согласно ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Его размер Вы можете увидеть в таблице выше. Если застройщику все-таки не удастся в полной мере воспользоваться вторым пунктом 66-й статьи ГК РФ, то почти весь этот капитал может быть сформирован не из финансовых средств, а из основных средств и активов предприятия.

Собственные здания и недвижимое имущество застройщика;
Право собственности на земельные участки;
Изношенная и старая спецтехника;
Стройматериалы и рабочие инструменты;
Прочите неликвидные товары, которые могут быть получены от «фирм-друзей».

Еще один важный нюанс заключается в том, что застройщик может продать или вернуть все указанные Выше средства сразу после того, как получит право привлечения средств от «дольщиков».Также некоторые виды этих средств можно попросту «списать». И изменение ФЗ-214 с 1 января 2017 никак не регулирует этот важный аспект.

Также консультанты сайта сайт обращают внимание пользователей на то, что 2,5 млн рублей на 1500 м² — это всего 1667 рублей на 1 м². Эта сумма не составляет и 5 % от рыночной стоимости 1 м² жилья почти во всех населенных пунктах РФ.

Более того, мы хотели бы отметить, что это нововведение было принято для того, чтобы усложнить мелким застройщикам получение возможности вести долевое строительство. Этот шаг, скорее всего, лишь в небольшой степени сократит риски «дольщиков».

Еще о 5 важных нововведениях в ФЗ-214 с 2017 года . (Дольщик теперь не сможет расторгнуть ДДУ по своей инициативе. Также допустимое расхождение в метраже квартиры теперь составляет 5%).

Изменения в 214-й закон давно назрели, однако плюсы от поправок для покупателей могут стать ударом по застройщикам. Кроме того, все отчетливее на рынке вырисовывается новый интересант - банковский сектор, который сможет серьезно влиять на положение дел. Роста же цен на 20% ожидать не стоит - жилье подорожает максимум на 10%.

Летом были приняты изменения в закон о долевом строительстве (214–ФЗ), новая редакция вступит в силу 1 января 2017 г., за исключением части норм. Теперь появляются дополнительные требования к строительным компаниям. Власти Московской области предложили установить минимальную сумму собственного капитала застройщика, чтобы убрать компании, которые аккумулируют средства дольщиков. Многие эксперты считают, что изменения могут ударить по покупателю, так как затраты на строительство вырастут. Издание «Ведомости» привело данные ряда специалистов, которые прогнозируют рост цен до 20%.

Насколько оправдан данный прогноз? Что даст новый закон? Комфортно ли сейчас работать застройщикам? Вырастут ли цены? Разбираемся с экспертами.

Изменения давно назрели

Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис», г. Павловский Поса д , напоминает, что основным катализатором процесса стало Подмосковье, где расположено много проблемных объектов:

Позиция государства в вопросах ужесточения политики в строительной отрасли понятна и ожидаема. Неудивительно, что в роли инициатора изменений в регулировании первичного рынка недвижимости выступают подмосковные власти. Все мы помним, что еще не так давно в Московской области остро стояла проблема обманутых дольщиков. Во многом ее удалось решить, но проблемных объектов или долгостроя на рынке еще достаточно.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает о нововведениях, обращая внимание на то, что специальный «компенсационный фонд», куда пойдут деньги застройщиков, не будет работать аналогично механизму страхования:

Изменения в закон о долевом строительстве предполагают целый ряд реформ, направленных на усиление контроля за деятельностью застройщиков и защиту прав дольщиков. В их числе требования к уставному капиталу, повышение открытости компаний, работающих в данной сфере, создание компенсационного фонда, наполняемого за счет средств застройщиков. Как отмечают представители власти, последний инструмент не будет дублировать функции механизма страхования. Те застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ в январе 2017 года, будут работать через фонд. Если до этого момента проект уже был застрахован, то для застройщика ничего не изменится.

Единственный плюс для дольщиков обернется минусом для застройщиков

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис » , считает, что механизм запрета на использование финансовых средств от проекта до его финиша принесет серьезный вред небольшим строительным компаниям. А вот норма, касающаяся уставного капитала, как раз не станет помехой для нормальной работы:

Изо всех изменений в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2017 года, действенным для дольщиков будет лишь один пункт, касающийся запрета использования привлеченных застройщиком средств до окончания строительства. Как раз именно этот пункт и создаст основную головную боль для застройщиков, которые строят на заемные средства. Поэтому очевидно, что таким застройщикам в большинстве своем придется уйти с рынка первичной недвижимости, что приведет к укрупнению его игроков. При этом изначально на рынок не смогут выйти застройщики без наличия собственных средств. Сейчас же примеров, когда дом начинают строить в расчете исключительно на привлеченные от дольщиков средства, множество. По моим оценкам, сегодня начинать строительство дома, имея менее 40% от его стоимости, - огромный риск.

Что же касается изменений в отношении уставного капитала в размере не менее 4% от стоимости объекта или взноса в коллективный фонд до 1%, то эти суммы не существенны для застройщика и никак не смогут повлиять на стоимость жилья, - продолжает эксперт. - Поэтому от изменений в законе о долевом строительстве я не ожидаю существенных изменений в стоимости жилья на первичном рынке. А вот то, что с рынка будут «вымыты» многочисленные небольшие строительные компании, которые сегодня изо всех сил стараются продавать жилье по приемлемым ценам – это факт. Видимо, в этом и состоит основная цель всех перемен, потому что контролировать крупных игроков рынка проще, чем сотни и тем более тысячи мелких строительных компаний.

В работу включаются банки со своими финансовыми интересами

Напомним, в процесс теперь будут включаться банки, где на эскроу-счетах будут аккумулироваться получаемые застройщиками деньги. Привлечение больших денежных средств на свои счета, разумеется, выгодно таким игрокам. Татьяна Подкидышева:

Большие опасения вызывает механизм эскроу-счетов, через которые застройщики должны будут получать средства со стороны дольщиков. Заметим, что деньги покупателей представляют собой ключевой источник финансирования, а бенефециаром данной схемы является банк, имеющий свой коммерческий интерес на этом этапе. Также нужно учесть тот момент, что банки на протяжении последних лет превратились в игроков рынка недвижимости. В случае недостаточной проработки инструмента могут возникнуть риски по созданию неоднородной конкурентной среды для застройщиков и повышению стоимости реализации новостроек.

Строить в Москве и в провинции - две большие разницы

Илья Степанищев считает, что от нововведений выиграют московские застройщики, провинциальным небольшим компаниям уже сейчас живется тяжело. В столице же прибыль строителей может быть на 50% больше:

Я часто встречаюсь с застройщиками, которые работают на территории Электростали и Павлово-Посадского района. Многие из них говорят, что уже сегодня работают на грани рентабельности и для того, чтобы получить хоть какую-то прибыль, которую в дальнейшем можно было бы пустить на развитие, им теперь не выгодно браться за строительство одного жилого дома, а необходимо как минимум начинать работу на двух стройплощадках одновременно.

Конечно, построить многоэтажку в среднем Подмосковье и в черте Москвы - это две большие разницы, но в данном случае, по сути, стоимость такого объекта будет практически одинакова. Но при этом подмосковный застройщик будет продавать квадратный метр, к примеру, по 50 тыс. руб., а столичный – более чем за 100 тыс. руб. И это с лихвой покроет разницу в зарплатах строителям, которых в Москве больше, чем в Подмосковье, и разницу в цене земельного участка под дом. Вот и получается, что у столичных застройщиков из-за большей прибыли возможностей для маневров больше. Они-то переживут все нововведения, а подмосковные власти, если и дальше будут вносить новые инициативы в отрасли регулирования первичного рынка недвижимости, возможно, и защитят дольщиков, но при этом «убьют» на рынке все небольшие компании, даже если они работают честно, - сетует эксперт.

Увеличение цен на 20% приведет к коллапсу на рынке

Сергей Власенко не прогнозирует сильного скачка цен на рынке. Эксперт считает, что массовый покупатель тратит сейчас максимум, кроме того, ни один застройщик на рынке Подмосковья не работает сейчас без скидок - вряд ли в этой ситуации возможен рост цен:

В нынешней экономической ситуации ни государство со своими инициативами по регулированию рынка, ни застройщики, которые, может быть, и хотели бы поднять цены в связи с растущей стоимостью стройматериалов, не смогут повлиять на то, чтобы цена квадратного метра выросла более чем на 10%. Все, что выше, приведет к остановке продаж, а увеличение цены на 20% и вовсе приведет к коллапсу на рынке первичного жилья.

Кто сегодня покупатель квартир в новостройке? Это люди, которые из последних сил пытаются улучшить свои жилищные условия и при этом продают свою старую квартиру и хотят с помощью ипотеки с господдержкой «зацепиться» за нужный объект в сегменте эконом-класса, - рассказывает эксперт. - Смогут ли они позволить себе покупку нового жилья при серьезном росте цен за «квадрат»? Конечно же, нет. Поэтому сегодня ничего не сможет привести к удорожанию первичного жилья, а все издержки от нововведений на рынке «первички» девелоперы и застройщики будут вынуждены брать на себя, так как не получится переложить их на покупателей, у которых и без того денег в обрез, в полном объеме.

Сегодня нам, риэлторам, приходится убеждать застройщиков, особенно это касается тех, которые впервые приходят на тот или иной локальный рынок Подмосковья и не знают его специфики, начинать старт продаж с дисконтом в 10-15% от среднерыночной стоимости квадратного метра. Тот застройщик, который «снижается» всего лишь на 5%, получает проблемы с реализацией объектов, а те, кто соглашаются с нашими доводами, получают отличные продажи на старте, компенсируя свои издержки в дальнейшем регулярным, но небольшим подъемом стоимости, - подытоживает Власенко.

Нельзя исключать подорожание жилья на 5-10%

Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» Василий Фетисов считает, что резкое повышение цен будет способствовать резкому падению продаж - это не выгодно всем застройщикам. Реально стоит ожидать роста цен до 10%:

В последние годы на рынке недвижимости наблюдается игра между спросом и предложением. С одной стороны, есть «сжавшийся» платежеспособный спрос, с другой - себестоимость строительства, которая давит на цены снизу. В 2015-16 годах эта себестоимость увеличивалась по всей стране. Логично предположить, что как только спрос позволит, цены на недвижимость поднимутся. Возможно, это произойдет уже в следующем году.

Рост на 20% представляется маловероятным, потому что такое серьезное повышение сразу приведет к резкому падению продаж, - продолжает Фетисов. - Девелоперы и застройщики в этом абсолютно не заинтересованы. Стоит отметить, что в последние годы цены на жилье были ниже инфляции, которая составляла 12,9% в 2015 г. В этом году Минэконом и ЦБ планируют выйти на уровень 6,5%. В сумме это почти те же 20%, про которые сейчас говорит общественность. Строительный рынок за один год эту «фору» не отыграет. Поэтому я бы говорил о возможном удорожании жилья на 5-10%.

Правовые нормы закона контролируют аспекты долевого участия при строительстве жилого здания. Объектом недвижимости выступает не только многоквартирный дом, но и другое здание, которое строится на основании договора долевого строительства по ФЗ-214. Привлеченные в процесс строительства денежные средства и интересы граждан защищены законодательными нормами закона.

Другими словами, вступивший в силу закон способен защитить права и интересы жителей Российской Федерации, которые приобрели квартиры в строящихся зданиях. (Помните, что здания и строения должны соответствовать нормам технического регламенты 384. Подробности )

Обратите внимание: чтобы интересы дольщика были узаконены и защищены, договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Последние изменения, внесенные в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В 2017 году действие закона под номером 214-ФЗ распространяется не только на долевое строительство многоэтажек, но и другие жилые объекты с общим количеством блоков — три и более. Договор долевого строительства необходим, если для возведения здания привлекаются денежные средства юридических и физических лиц.

Изменения претерпели следующие статьи:

Статья 4

Новая редакция ст. 4, а именно пункт 1 части 4 ФЗ-214 подробно описывает объект долевого строительства. В законе обосновывается разница между жилым и нежилым помещением. Сюда относится и вид материалов, который используется при строительстве для:

Покрытия пола на этажах;
Облицовке стен.

Также возведенное здание должно соответствовать классу сейсмостойкости и энергоэффективности.

5 статья

В ст. 5 закона 4 ФЗ-214 были внесены изменения. Речь идет о стоимости договора участника по ФЗ-214. Сюда включены:

Балконы;
Лоджии;
Террасы.

В новой редакции ФЗ-214 застройщик использует пониженные коэффициенты.

6 статья

Изменения коснулись и 3 части ст. 6 ФЗ-214. В ней говорится, что окончательный срок сдачи объекта изменяется застройщиком. Об этом он должен уведомить за два месяца до передачи объекта недвижимости физическому или юридическому лицу. Письмо должно содержать просьбу об изменениях условий договора. Если участник согласится осуществить изменения, поправки вносятся в соответствии с порядком Гражданского кодекса.

Статья 7

Статья 7 4 ФЗ-214 способствует повышению уровня качества строительного объекта. Она накладывает на застройщика ответственность, если недостатки не устраняются в срок. Также добавляется неустойка, размер которой определяется правилами Федерального закона под номером 2300-1. За каждый день просрочки начисляется один процент от суммы расходов, которая необходима для устранения нарушений.

9 статья

В ст. 9 4 ФЗ-214 был изменен пункт 15.2. Он гласит, что договор страхования действует до момента передачи квартиры участнику долевого строительства. Гражданин имеет право получить денежные средства по договору страхования в течение 24 месяцев после передачи квартиры в пользование.

Изменения в статье 19

Поправки ФЗ-214 коснулись и проектной декларации. В статье 19 пункте 1 4 ФЗ-214 говорится, что в документе содержится информация о проекте и самой строительной компании. Здесь же перечисляются законные интересы юридических и физических лиц в качестве инвесторов постройки многоэтажного здания или иного жилого помещения по ФЗ-214.
Если проектная декларация и информация о застройщике соответствуют требованиям Федерального закона №214, то в течение двух месяцев заключается договор долевого участия. Если срок был пропущен, процедуру регистрации придется пройти повторно.

Скачать ФЗ-214 в последней редакции

Чтобы возвести многоэтажное строение, застройщик должен отвечать ряду требований:

По закону сумма уставного капитала должна быть в пределах нормы;
До начала возведения строительства задолженность перед государством должна быть погашена;
Его имя должно отсутствовать в черных списках подрядчиков и поставщиков.

Если хотя бы одно из вышеописанных требований не соблюдено, получить денежные средства для долевого возведения многоквартирного дома не получится. При этом обременения не накладываются, если требования не соблюдаются после сдачи проектной декларации по ФЗ-214.

Новая редакция меняет работу долевых участников. Для того, чтобы они начали работать по новым правилам, потребуется время.

Желаете подробно ознакомиться с положениями, поправками и дополнениями Федерального закона №214? Скачайте закон по следующей .

В России сегодня 61 застройщик жилья по договорам долевого участия находится в стадии банкротства, имея хотя бы один недостроенный объект, свидетельствуют Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В совокупности на их балансе 50,9 тыс. недостроенных квартир.

C 1 января 2017 года вступают в силу изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), защищающие граждан от «плохих» застройщиков, правда, некоторые нормы начнут действовать только с 1 июля.

По новым правилам, застройщики будут обязаны перечислять 1% от стоимости строительства объекта недвижимости в компенсационный фонд помощи дольщикам. В случае банкротства строительной компании за счёт средств фонда и будет достраиваться объект. Его объём будет составлять около 30 млрд рублей в год.

Размер капитала застройщика будет зависеть от площади возводимых им жилых объектов, например, если компания хочет построить до 1,5 тыс. квадратных метров, то у неё должен быть минимальный уставной капитал в сумме 2,5 млн рублей, если площадь 25 тыс. квадратных метров, то 40 млн рублей, если свыше 500 тыс. кв.м., то уже не менее 1,5 млрд рублей, (как раз повышенные требования к финансовой устойчивости заработают только летом 2017 года).

Ещё в законе предусмотрена возможность применять специальный эскроу-счёт – это счёт в банке, на который поступают средства дольщиков и блокируются там до момента завершения строительства. Застройщик строит дом за счёт кредитных средств этого же банка.

2. А если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Во-первых, не каждый банк имеет право на открытие эскроу-счётов по договору участия в долевом строительстве. По словам начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, открывать их могут кредитные организации, удовлетворяющие требованиям правительства, которые оно предъявляет к банкам, где могут размещаться средства федерального бюджета.

«То есть в число банков входят только наиболее крупные и устойчивые финансовые организации страны, и вероятность банкротства банка стремится к нулю», – говорит Александр Рыбаков из РАСК.

Во-вторых, средства на счёте-эскроу, как и вклады, застрахованы государством, правда сумма страхования здесь выше – не 1,4 млн рублей, а 10 млн рублей.

«Возмещение по договору счёта эскроу, открытого для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счёте на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей», – рассказывает Рыбаков.

3. Зачем всё это нужно, есть же страхование ответственности застройщиков?

Действительно, с января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков. Но крупные страховщики неохотно страхуют строительные компании, здесь система страхования сработала неэффективно. К тому же, как газета «Ведомости», ссылаясь на слова председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только треть договоров долевого участия в Москве застрахована.

«Маленький процент страхования договоров долевого участия в Москве обусловлен тем, что большая часть проектов начата до 2014 года. По состоянию на начало 2016 года по нашим данным 43% текущих проектов начаты до 2014 года, 44% приходится на 2014 год и только 13% на 2015 год. Из-за экономической ситуации застройщики начали более настороженно относиться к старту новых проектов и постепенно база текущих проектов вымывается», – объясняет Александр Рыбаков из РАСК.

4. Будет ли защита компенсационного фонда распространяться на ранее оформленные договоры?

«Нововведения касательно создания компенсационного фонда долевого строительства вступят в силу 1 января 2017 года, до этого момента правительство должно подготовить и принять правила о порядке управления этим фондом, размер и порядок осуществления застройщиками обязательных отчислений, условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда», – отмечает адвокат коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнёры» Вера Ефремова.

А пока этих правил нет, точного ответа на этот вопрос тоже не может быть. Однако закон не имеет обратной силы, поэтому обязывать застройщиков делать в фонд взносы по уже начавшимся стройкам вряд ли будут.

«По логике законопроекта, данный механизм должен распространяться на новые объекты. По текущим объектам будут использоваться инструменты, действующие ранее», – соглашается Александр Рыбаков.

5. Получается, что старому недострою это не поможет?

Получается, что так. У обманутых дольщиков по-прежнему остаются по сути только два пути: достроить самим или ждать другого застройщика.

«В процессе процедуры банкротства застройщика арбитражный управляющий формирует реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе недостроенных) дольщикам и даёт заключение о возможности передачи недостроенного дома созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Арбитражный суд, в свою очередь, предлагает кредиторам (дольщикам) создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома», – говорит Вера Ефремова.

После организации и регистрации ЖСК, по словам адвоката, дольщики смогут от его имени заключать договоры подряда со строительными организации, которые помогут достроить дом. Таким образом за дольщиками решение, достраивать им дом своими силами или нет.

Другой вариант – ждать пока местная администрация подберёт нового застройщика, ему будут предложены льготные условия для строительства его собственного объекта в обмен на соцнагрузку по недострою, рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнёры» Марат Аманлиев. Только этот процесс может занять очень много времени. «Мой друг заключил договор с «Стройметресурс», который потом обанкротился. Местные власти подобрали нового застройщика – «Брод Эстейт», внесли изменения в контракт, и он стал достраивать ЖК. Дом друга, правда, так и не достроили, пока искали нового застройщика он прогнил и его будут сносить, но другие корпуса возвели», – делится адвокат.

6. Новые требования повлияют как-то на стоимость квартир?

Да, усиленная защита дольщиков ляжет на их же плечи в виде возросшей цены. Звучали прогнозы экспертов о 10-20% росте, но, по словам начальника отдела по работе с застройщиками банка «Дельтакредит» Анны Якимовой, о точных цифрах по росту стоимости квадратного метра говорить преждевременно.

Однако, по мнению начальника отдела финансового анализа РАСК Александра Рыбакова, подорожание не должно быть скачкообразным и будет вызвано не напрямую новыми требованиями. Скорее речь может идти о плавном росте из-за постепенного снижения конкуренции. «Маленькие» застройщики просто уйдут с рынка. Завершат проекты и не будут начинать новых. Крупные застройщики будут поглощать мелких и может возникнуть олигополия или даже монополия на региональных рынках. Это, в свою очередь, будет способствовать росту цен», – объясняет аналитик.

7. Стоит ли становиться дольщиком до вступления изменений в силу или лучше подождать?

Единого мнения на этот счёт нет. Как отмечает Анна Якимова из «Дельтакредита», целесообразно оформить ипотечный кредит на квартиру в новостройке до 1 января 2017 года, (когда закон вступит в силу, за исключением отдельных положений, вступающих в силу после 01.07.2017), и не дожидаться возможного повышения стоимости квартир.

С другой стороны – меры, предпринимаемые государственными органами, значительно снизят риски, подчёркивает Рыбаков. «Но чудес не бывает, поэтому – меньше риск – выше стоимость. Если недвижимость действительно нужна, то время для покупки подходящее. Однако необходимо очень внимательно подходить к выбору надёжного застройщика – как минимум проверить его репутацию и степень информационной открытости», – советует эксперт.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 2017 года в области долевого строительства объектов недвижимости, направлены на защиту интересов граждан и юридических лиц - участников долевых отношений, а также добросовестных застройщиков.

Вступившие в силу поправки касаются :

Стоит отметить, что новое в долевом строительстве - это и создание компенсационного фонда, введение практики по , формирование Единого по всей Российской Федерации .

Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты их прав, в случае возникновения проблемных ситуаций.

Создание государственного компенсационного фонда

Важнейшей целью создания государственными органами компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан - участников долевого строительства, интересы которых нарушаются застройщиками. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих возложенных на них обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства .

Для совершения обязательной государственной регистрации договора с первого января 2017 года понадобится следующий перечень документов (п. 2 ст. 5 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений…» ):

Проектная декларация - официальный документ, содержащий в себе сведения о застройщике, об объекте строительства, об этапах и сроках сдачи жилого дома, о количестве квартир, о технических характеристиках здания и т.д.
Разрешение на строительство.
Официальный план создаваемого объекта: планируемая площадь, количество жилых и нежилых помещений, парковочных мест.
Заключение органа, осуществляющего государственный надзор за долевым строительством, о соответствии юридического лица требованиям действующим нормам права.
Соглашение о страховании гражданской ответственности строительного учреждения.
При несоответствии размера уставного капитала требованиям действующих норм права, застройщику необходимо предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.
Письменный перечень лиц, имеющих право приобретать жилье экономического класса, которое строится на земельных участках, выделенных специально для такого рода постройки.

В качестве дополнительных сведений для осуществления государственной регистрации могут понадобиться:

Данные о страховой организации застройщика.
Информация о банковских учреждениях, с которыми заключались договоры поручительства и на открытие счетов эскроу.
Сведения об иных сопоручителях или поручителях строительной компании.

В случае непредоставления застройщиком необходимой информации, регистрирующие органы вправе самостоятельно получить сведения , направив запросы в уполномоченные учреждения.

Изменения к требованиям ведения проектной декларации застройщика

Проектная декларация является документом, включающим в себя сведения о застройщике, о проекте стройки, ее этапах, об объеме прав строительной организации при продаже недвижимости физическим и юридическим лицам.

Изменения в требованиях к оформлению проектного документа заключаются в следующем (п. 22 ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ):

До заключения первого договора с участником долевого строительства застройщик должен согласовать проектную декларацию с местным уполномоченным органом исполнительной власти. Возможна подача документа в электронном виде путем заполнения электронной формы.
Уполномоченный орган, получивший проектную декларацию, обязуется в срок не позднее 30 дней выдать заключение о соответствии документа, требованиям действующих норм права или отказать в выдаче такого заключения.
Если уполномоченным органом не предоставлено заключение или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направит необходимые документы для регистрации, потребуется повторное одобрение декларации.
Вносимые застройщиком изменения в проект размещаются на его официальном сайте и согласовываются с местным органом власти, отвечающим за контроль в области долевого строительства не позднее 5 рабочих дней со дня внесения изменений.

На застройщика возлагается ответственность за размещение в информационных сетях общего пользования проектной декларации, а также вносимых в документ изменений, за неполноту или недостоверность предоставленных данных.

Заключение

Поправки, принимаемые в области долевого строительства должны повысить надежность соответствующего рынка недвижимости, создать механизм дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно изменятся требования, предъявляемые к размеру уставного капитала, появится возможность создания специального компенсационного фонда, формируемого на основании взносов застройщиков, расширятся требования, предъявляемые к информационной открытости строителей.

Законодательные нововведения, вступающие в силу с 1 первого января 2017 года, носят масштабный характер, однако они не затронут те объекты недвижимости, строительство которых было начато до принятия соответствующих правовых изменений.

Вопрос

Требование законодательства о наличии у застройщика интернет-сайта

Мы с мужем решили купить квартиру по договору участия в долевом строительстве. Обратившись к застройщику, нами была получена консультация по всем интересующим вопросам, но в интернете мы не смогли найти официальный сайт строительной организации. Подскажите влияет ли это на надежность застройщика, и обязаны ли фирмы предоставлять сведения о себе в информационных сетях?

Ответ

С 1 января 2017 года все застройщики, которые работают с привлечением средств от дольщиков, обязаны создавать собственные интернет-сайты, с размещением широкого спектра информации о своей фирме, в частности:

разрешение на строительство;
проектной декларации;
документов, подтверждающих права на создание объектов недвижимости на данном земельном участке;
фотоотчеты о строящимся жилье и т.д.

К сожалению, отсутствие официального сайта у застройщика может говорить о его несостоятельности либо недобросовестности.