Взять кредит на дом под залог дома. Требования, предъявляемые к заемщику

Мария Сивова

23621

10

Вопрос о том, как заложить дом, в большей мере может касаться только тех людей, у которых наблюдаются финансовые трудности. В любых других ситуациях люди все больше пользуются стандартными формами кредитования без привлечения залога в качестве имущества. Но все же, если у вас возникла необходимость заложить собственный дом с целью получения займа, то вам нужно знать несколько особенностей этой сделки.

Фото с Flickr.com, jacann40

Как заложить дом в банке

Займ под залог дома в банке стал в последнее время весьма популярен среди населения. Все больше людей нуждается в деньгах, но при этом не может подтвердить свою платежеспособность. Именно для этого банковские службы и внедрили такую услугу, когда в качестве гарантий заемщик оставляет свое имущество.

Многие банки работают с услугой по предоставлению займов под залог домов, но у каждого из них имеются свои условия. Если рассуждать относительно средних показателей, то можно сказать, что процентная ставка по такому кредиту будет составлять от 14 до 18%. Срок кредитования при этом составит до 7 лет. Сумма кредита будет составлять от 50 до 70% от общей стоимости дома, который предварительно должен быть оценен соответствующей организацией, услуги которой вы должны оплатить самостоятельно. На данном этапе также определяется ликвидность дома. Подтвердить свои доходы все же придется посредством справки с места работы, либо документа, который подтвердит неофициальный доход. Таким образом, кредит под залог частного дома или коттеджа взять в банке может практически каждый, но при этом банк учитывает массу обстоятельств, связанных непосредственно с домом, о чем мы поговорим чуть позже.

Единственным минусом обращения в банк является то, что специалисты могут достаточно долго рассматривать заявку на ссуду. Так что, если вам срочно нужны деньги, то лучше рассмотреть следующий вариант.

Как заложить дом в ломбард

Представьте, что ваш банк, где вы оставляли заявку на получение кредита под залог загородного дома, вам отказал. Большинство людей в таких случаях обращаются в ломбарды недвижимости. Процедура оформления и подачи заявки во многом схожа с банковской сферой, но в случае обращения в ломбард у заемщика есть некоторые плюсы. Например, его заявление на кредит под залог дома может быть рассмотрено в течение одного рабочего дня, а деньги можно получить уже на следующий день. Второй плюс заключается в минимальном пакете документов, который предоставляет заемщик. В отличие от обращения в банк, от клиента ломбарда не потребуют справок, подтверждающих доходы.

Более того, отличительной особенностью ломбарда от банка считается то, что он может выдать кредит под залог строящегося дома. В случае обращения в банк с такой недвижимостью, вы рискуете получить отказ.

Но все привлекательные условия ломбардов омрачаются довольно большой процентной ставкой и минимальным сроком предоставления ссуды. Более того, при неуплате займа, вы сначала будете вынуждены уплатить пени за просрочку платежа, а затем продолжить выплаты по установленной ранее схеме.

Какие дома считаются ликвидными для залога

Мы уже упоминали, что не каждая недвижимость считается пригодной для сдачи ее в залог. Представьте сами, что если вы захотите оставить банку полуразрушенный дом, в котором не проживает никто, то вряд ли вам одобрят кредит. Тогда вполне актуальной будет считаться тема про ликвидность дома и про то, на что банк или ломбард обращает внимание в первую очередь при рассмотрении заявки на ссуду.

Итак, в банк или в ломбард вы должны будете предоставить акт оценки вашего дома. В нем будут учтены следующие показатели:

• Место расположения дома. Безусловно, вы сами должны понимать, что недвижимость в черте города ценится гораздо выше, чем за городом. Пусть даже при этом не учитывается вопрос экологии, но для оценки важно само расположение.
• Оснащенность дома коммуникациями. Если в доме есть все необходимое для нормальной жизнедеятельности, то такой дом для залога будет считаться вполне ликвидным. Если часть коммуникаций имеется вне дома или отсутствует вовсе, то это будет считаться большим минусом.
• Наличие развитой инфраструктуры. Поучить кредит под залог загородного дома, будет труднее, чем под залог недвижимости, находящейся в городе. Это связано с наличием расширенной инфраструктуры.
• Технические показатели дома. Оценщик осмотрит состояние дома. Если он выявит определенные нарушения и отклонения от заданной нормы, то обязательно законспектирует это в своем акте, что в дальнейшем станет для вас невыгодным, поскольку ликвидным домом считается тот объект, в котором отсутствуют определенные отклонения с технической точки зрения.

На что обратить внимание

В процедуре оформления ссуды под залог дома есть масса нюансов, которые могут быть рассмотрены в индивидуальном порядке. Например, если вы планируете взять кредит под залог доли дома, то вам сначала потребуется получить письменное согласие оставшихся владельцев дома. Без него получить ссуду не получится.

Если одним из совладельцев жилья будет являться недееспособный или несовершеннолетний гражданин, то банк в любом случае откажет заявителю. Дело в том, что если заемщик не будет платить ссуду, то в дальнейшем такой дом невозможно будет реализовать.

Основная особенность залога жилья заключается в том, что, несмотря на то, что вы оставляете свое имущество банку, оформив при этом ссуду, вы все равно остаётесь его полноправным собственником. В это же время, на дом накладывается обременение, которое не позволяет совершать с домом определенные сделки. Также сдавать его в аренду вы сможете только с согласия банка. То же самое касается проведения ремонтных работ и перепланировок.

• по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
• по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика.

Срок рассмотрения кредитной заявки

До 6 рабочих дней.

Порядок предоставления кредита

Единовременно.

Порядок погашения кредита

Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Частичное или полное досрочное погашение кредита

Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита неограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).

Бывают ситуации, когда нуждаясь в деньгах, заемщик по разным причинам не может собрать все требуемые банком документы. Главным образом, речь идет обо всем известной форме 2НДФЛ – справке о доходах с работы. Если нужна относительно небольшая сумма – экспресс кредит вам в помощь. Но если денег нужно много, например, миллион или два, здесь требуется иное решение. Как взять большие деньги в кредит под хороший процент, мы расскажем в этой статье.

Когда справок не хватает

Действительно, варианты, где лучше всего взять кредит под относительно невысокий процент и на длительный срок существуют. При этом вместо многих документов банку достаточно гарантировать возврат долга.

Можно привести поручителей, которые своим имуществом и деньгами будут отвечать по вашим обязательствам. Но в свете случаев, подробно описанных многими СМИ, когда заемщики, взяв крупные кредиты, отказывались расплачиваться с банком и исчезали, а их долги вынуждены были оплачивать поручители, найти тех, кто по доброй воле возьмут на себя решение ваших проблем, не так-то легко.

Значит, остается предложить банку свое имущество в качестве гарантии оплаты кредита. Если ваш залогбанк посчитает стоящим, разговор пойдет на дружелюбной ноте. выглядит привлекательно, о технических аспектах его получения мы уже подробно писали

Есть банки, которые Вам предложат кредитование за умеренные проценты и на долгое время. Одним словом, то, что нужно. Мы представляем в таблице предложения по кредитам под залог недвижимости от нескольких банков:

Залоговое кредитование популярно у представителей малого бизнеса. Про кредит под залог приобретаемого имущества можно прочитать

Ликвидность залога

Как вы можете убедиться, проценты действительно выгодные. Особенно если сравнивать с потребительскими экспресс кредитами. Однако в эту бочку с медом придется добавить-таки пару ложе дегтя. Начнем с вашего залога.

Само решение заложить свое жилье для человека дается непросто. Но если вы все-таки решили предложить банку в залог свой дом, то следует знать, на что можно рассчитывать и на каких условиях.

Банку важно оценить ликвидность залога. Поэтому, кроме оценки стоимости собственно самого дома, недвижимость будет оцениваться с точки зрения возможности быстрой продажи, если заемщик не сможет оплачивать кредит. Время – деньги, для банкиров эта поговорка звучит буквально. Никто не заинтересован ждать долго, подыскивая покупателя на заложенную недвижимость.

Деньги под залог частного дома получить гораздо сложнее, чем под залог квартиры. Ликвидность частных домов намного ниже, чем квартир в многоэтажных домах. А если дом находится за пределами городской черты, то вероятность получить под него кредит стремится к нулю.

От чего зависит, сколько вам дадут в долг?

Размер кредита будет зависеть от размера оценочной стоимости вашей недвижимости с учетом фактора ликвидности. Если банк согласится выдать кредит под залог дома, то будет предложена сумма равная 60-65% от реальной стоимости. Это не очень справедливо с точки зрения заемщика, но банку абсолютно не нужен ваш дом.

Банку нужны деньги, взятые в долг и проценты. Быстрая продажа залога будет гарантией их возврата. С частными домами часто возникают проблемы с правом собственности. Бывает, что дом записан на одного владельца, а хозяином земельного участка числится другой человек.

Банку требуется юридически чистый залог без обременений и проблем с собственниками. Все проблемы с оценкой и юридической чистотой недвижимости напрямую отражаются на величине кредита, его сроке и на процентах.

Что будет происходить с заложенным домом, пока вы будете гасить кредит?

Вам не удастся продать заложенную недвижимость до полной уплаты кредита с процентами. А что можно делать с заложенной недвижимостью? Можете делать ремонт, сдать внаем и получать доходы, прописать родственников.

Альтернатива залогу – потребительский кредит без справок и поручителей

Заемщику лучше всего тщательно взвесить все аргументы за и против решения о передаче своего жилья в залог. Нужно понимать, что если кредит взят на пять-семь лет, за это время может многое измениться, а дом по-прежнему будет оставаться в залоге у банка. Лишившись работы, можно потерять свой дом.

Как взять кредит под залог дома? Данная процедура в разных банках проходит примерно одинаково. Унифицировать основные требования российским банкам было относительно несложно, поскольку в РФ не так много людей, желающих взять кредит и владеющих при этом отдельной жилой недвижимостью.

Преимущества кредитования с залогом частного дома

Кредит под залог частного дома действительно выделяется на фоне всех прочих своей элитарностью, а значит, многочисленными бонусами.

Стоит перечислить плюсы, которыми обладают такие займы:

• многие банки, выступая кредиторами, делают необязательными такие первостепенные бумаги, как справка о доходах 2-НДФЛ и трудовая книжка;
• клиент может иметь активные кредитные займы как в выбранном банке, так и в других банках, что не является помехой – кредиты под залог недвижимого имущества все равно выдаются;
• многие финансовые организации допускают наличие проблемной кредитной истории, если клиент предлагает в залог частную недвижимость;
• размер ссуды превышает максимальный уровень потребительского кредитования в разы и превосходит в большинстве случаев ипотечные кредиты на квартиры. В среднем, при таком кредитовании речь идет минимум о нескольких миллионах рублей, а при дорогом залоге допустимо взять до 10-15 млн рублей;
• залоговое обременение на дом, который уже является собственностью заемщика, несколько иное, чем стандартное обременение на объект ипотеки. Так, заемщик продолжает сохранять свои собственнические права на недвижимость даже после оформления ее в залог;
• процесс оформления договора по займу проходит быстрее, чем оформление стандартной ипотеки под залог ипотечного же объекта;
• наконец, сама вероятность положительного решения банка гораздо выше по сравнению с другими ситуациями, когда клиент не может должным образом доказать кредитору свою финансовую состоятельность.

Гарантии банку

Объяснить эти преимущества можно просто. Банк хочет получить гарантии возврата одолженных денежных средств. Причём с учётом процентов. Такими гарантиями являются:

1. Стабильная, высокооплачиваемая работа клиента (доходное предприятие, если клиент – индивидуальный предприниматель).
2. Надежные поручители, представившие доказательства своей высокой платежеспособности.
3. Недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика.

Именно последний пункт является самым удобным для кредитного учреждения. Поскольку практически любая недвижимость со временем только растет в цене. Недаром есть поговорка: «Недвижимости, как и денег, много не бывает».

Общие ограничения для всех

Кредитор смело предоставляет владельцу частной недвижимости кредит под залог дома с участком. Ведь при несоблюдении клиентом своих кредитных обязательств банк на законном основании изымет дом в свою собственность. И издержки будут покрыты. Однако даже в подобном виде кредитования соблюдаются основные принципы залогового кредитования как такового:

• банк никогда не даст больше, чем 80% от рыночной стоимости дома, поскольку в случае перехода этого имущества в банковское владение кредитору необходимо как можно скорее продать его. Осуществить это можно только при условии сниженной цены. Плюс банку надо подстраховаться на тот случай, если вдруг цены на данную категорию недвижимости все-таки упадут;
• участок, на котором стоит дом, не должен относиться к сектору сельского хозяйства;
• общая площадь участка и дома должна составлять минимум 200 кв. метров, в противном случае недвижимость будет рассматриваться как земельный участок, что серьезно снизит стоимость залога и, следовательно, размер кредита.

Техническая документация на жильё

Отдельно стоит сказать, что банк в обязательном порядке затребует техническую, юридическую и финансовую документацию относительно предмета залога. Техническая документация представлена:

• кадастровым и техническим паспортом строения;
• подробным планом с указанием площади каждого помещения, включая санузел, кухню и подсобные помещения;
• свидетельством о принадлежности земельного участка, на котором стоит дом, к земле строительного типа (под застройку).

Юридическая документация на жилье и тонкости данной сферы

Юридическая документация – это купчая, доказывающая факт купли-продажи. Или дарственная (либо завещание). Это документы, которые доказывают, что дом получен в дар или по наследству. А любая из этих бумаг подтверждает главное – право полного и единоличного владения данным недвижимым имуществом.

Когда заемщик является первым собственником предлагаемого в залог дома (купил у застройщика, сам построил) либо получил его в дар / по наследству от первых собственников (от родителей, например), тогда у банка не может возникнуть никаких сомнений о юридической чистоте залога.

А вот когда клиент оказывается собственником дома, уже видевшего несколько хозяев, тогда сложнее. Вторичная недвижимость такой ценовой категории требует тщательного подхода. Банк скрупулезно примется проверять право владения и распоряжения домом.

Точнее, он заставит это делать самого заемщика. Возможно, понадобится поднять предыдущие свидетельства о купли-продаже и другие подобные документы. Чтобы удостовериться, что в прошлом все сделки и юридические акты прошли строго по закону.

Придется проверить, что где-то на втором-третьем собственнике не были пропущены третьи лица, имеющие право доли в этом доме. Иначе у клиента и у банка возникнут проблемы, когда в процессе выплаты займа клиентом и действия залоговых прав банка вдруг возникнут люди, имеющие законное право собственности на часть залога.

Также к юридической документации относится выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав). Выписка подтверждает, что на дом не наложено никаких обременений. Один вид обременений уже рассмотрен – право доли третьих лиц из-за недобросовестности в прошлых сделках. Но приставы по решению суда могут арестовать дом:

• за долги другим банкам;
• долги по налоговым выплатам и услугам ЖКХ;
• уклонение от обязательных выплат, связанных с ведением бизнеса;
• наконец, дом может быть просто куплен в ипотеку, и клиент скроет от кредитора тот факт, что недвижимость еще находится в залоговом обременении у другого банка.

В любом случае бумага из ЕГРП покажет любой вид обременения, если он есть. Можно гарантировать, что эту выписку банк, куда обращается за кредитом клиент, потребует в таком же обязательном порядке, как и документы о праве собственности. Наконец, третий вид документации – финансовая.

Оценка залоговой недвижимости

Фактически, она представлена одним большим документом – оценочным отчетом фирмы, занимающейся оценкой недвижимого имущества. Необходимо заранее предупредить об одном моменте. Банк, как кредитор, заинтересован в уменьшении размера ипотечного кредита.

Для этого он наверняка постарается навязать клиенту услуги той оценочной фирмы, которая аккредитована в этом банке, является деловым партнером финансовой организации. Специалисты от подобной компании будут использовать любые лазейки, чтобы занизить все виды стоимости жилья.

В первую очередь, рыночную стоимость. Поэтому клиентам, заинтересованным в максимальном размере ипотечного кредита, рекомендуется достать денежные средства на стороннего, независимого оценщика.

Такой специалист даст не просто объективную оценку, но с ним можно неофициально договориться о некотором небольшом завышении цены дома. Это один из возможных вариантов увеличения тела кредита. Точно так же, как банк, бывает, договаривается с фирмой-партнером о небольшом искусственном занижении цены.

Процедура оценки недвижимости, как правило, занимает один день. В некоторых случаях, когда требуются уточнения, 2-3 дня. Специалист фирмы обязан соблюсти следующие пункты:

• осмотреть земельный придомовый участок на предмет явных, открытых и сильных деформаций почвы, провалов, эрозий;
• осмотреть внешнюю конструкцию дома с целью выявления технических и косметических изъянов;
• обязательно указывается основной строительный материал и способ постройки (кирпичный дом, деревянный, сэндвич-панели и т. п.);
• необходимо внимательно изучить каждое помещение дома в отдельности, опять-таки для проверки архитектурной целостности. Согласно Жилищному кодексу оценщик обязан учесть любое, даже мелкое повреждение стен, потолков и напольных покрытий. Также фиксируются качество и дизайн отделки (напольное покрытие линолеум или паркет, потолки натяжные или обычные и т. д.);
• в отдельном порядке проверяется состояние окон, лоджий, балконов, мансард и крыши;
• составляется список всех коммуникаций (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, телефонная линия, интернет, спутниковые антенны) и их характеристики (например, какое именно есть отопление – ГБО, от центральной теплосети, камин);
• каждый мини-отчет оценщик должен сопровождать собственноручно сделанными снимками;
• специалист также проверяет кадастровый и технический паспорта дома;
• отчет составляется в 2 экземплярах: один – банку, другой – клиенту.

Оценка жилой площади в кредите под залог дома является ключевым фактором как в определении размеров займа, так и в самом факте положительного/отрицательного банковского вердикта. Если результаты оценочного отчета банк устраивают, он принимает решение о предоставлении клиенту запрашиваемой суммы.

Обычно, от первичного заявления до момента окончательного решения проходит 10-12 дней. Разумеется, банк потребует от клиента российский паспорт и российскую прописку. И, возможно, все-таки придется похлопотать касательно справки 2-НДФЛ и трудовой книжки.

Но при описываемом кредитовании банк может закрыть на это глаза. Оформить кредиты под залог дома всегда легче. А где взять кредит подобного плана? Да любой крупный банк активно продвигает кредитные линейки с залогом недвижимости – Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Райффайзен Банк и т. д.

Если судьба распорядилась так, что для решения серьёзных проблем требуется огромная денежная сумма, то можно взять кредит под залог дома с участком, оформив его в банке. Следует только определить, какой банк предоставляет кредит с более выгодными условиями, какие документы необходимо подготовить.

Условия кредитования и требования, выдвигаемые банками

Если рассматривать усреднённые условия кредитования, то заёмщик может получить от полумиллиона до пятнадцати миллионов рублей, оформляя кредит под залог частного дома. Естественно, сумма зависит от стоимости оценочной имущества. Кредит оформляется сроком от трёх месяцев до десяти лет. Минимальная процентная ставка может составлять 12%.

Чтобы заёмщик мог претендовать на оформление кредита под залог, важно соблюдать те требования, которые выдвигает банк:

1.​ Возраст заёмщика должен быть от 18 до 61 года (некоторые банки кредитуют и пенсионеров);

2.​ Заемщик должен быть гражданином РФ (иногда банк требует не только наличие гражданства России, но и регистрацию в определённой области).

Кредит под залог можно получить даже:

1.​ При наличии других открытых кредитов;

2.​ Без справки с места работы и без подтверждения доходов;

3.​ Заемщику с плохой кредитной историей.

Банк выдвигает требования не только к заёмщику, но и соответственно к тому, что выставляется под залог:

1.​ Земельный участок не должен иметь сельскохозяйственное направление;

2.​ Дом, который выставляется под залог, может быть как деревянным, так и выполненным из других строительных материалов;

3.​ Площадь дома с участком должна быть не менее 200м 2 .

Как получить кредит под залог загородного дома

Потребительское кредитование кардинально отличается от условий кредитования под залог. Кредит, в котором выставляется в качестве залога дом с участком, наиболее популярен, пользуется активным спросом, потому что имеет ряд преимуществ:

1.​ Оформляя его можно получить большую сумму денег;

2.​ Кредит под залог дома с участком всегда будет одобрен банком;

3.​ Дом с участком, несмотря на оформление кредита, остаётся собственностью заёмщика;

4.​ банк оформляет кредит достаточно быстро (срок составляет от нескольких дней до одного месяца).

Заемщик, желая получить кредит под залог загородного дома, должен внимательно изучить условия кредитования, оценить свои возможности, взвесить степень риска, только после этого принимать решение о целесообразности предпринимаемых действий, чтобы взять кредит в Сбербанке. При несоблюдении условий кредитования, невыполнения заёмщиком обязательств, установленных банком, дом может перейти банковскому учреждению. Это правомерно, поскольку дом выступал в качестве залоговой недвижимости. Кроме того банки, дающие кредит под залог дома, должны таким образом обезопасить себя от необоснованных потерь. Конечно, решение об отчуждении имущества рассматривается исключительно в судебном порядке.

К сожалению, оформить кредит под залог доли дома в Сбербанке гораздо сложнее, нежели оформлять его на целую недвижимость. Во-первых, заёмщик должен представить документ, подтверждающий право владения указанной долей имущества. Во-вторых, если эта доля отчуждена, и рассматривается в виде комнаты, то вопрос кредитования упрощается, потому что рассматривается уже не доля, а вся комната. В-третьих, банки в любом случае оценивают ликвидность доли, потому что продать дом или участок всегда можно, а вот долю практически невозможно. Именно по этой причине заёмщикам в большинстве случаев приходить отказ. Но, тем не менее, взять ссуду, имея лишь долю имущества, можно, если предоставить согласие остальных собственников. Заёмщикам с плохой кредитной историей или без подтверждения доходов в таких случаях будет стопроцентно отказано.

Процедура оформления кредита

Сначала заемщик должен получить оценочную стоимость залогового имущества, которую имеет право проводить только независимый специалист-эксперт. После этого он оформляет заявку в офисе банка или на его сайте, прикладывая остальные документы согласно перечню:

1.​ Заявление-анкета;

2.​ Паспорт гражданина РФ;

3.​ Справку о доходах;

4.​ Документы на имущество.

Заявка рассматривается в течение нескольких дней (максимальный срок рассмотрения — 10 рабочих дней). После проверки юристами всех предоставленных документов заёмщик получает решение о предоставление кредита или отказе.

При положительном решении о предоставлении кредита составляется кредитный договор, в котором фиксируются все условия, требования, сопровождающие кредитные обязательства. Необходимая денежная сумма будет перечислена на банковскую карту в течение 45 дней после подписания договора. С заёмщиком оговариваются сроки и порядок погашения кредита, в которых предусматривается возможность досрочного его закрытия. Заёмщик должен понимать, что если он сумел взять ссуду, то обязан соблюдать и выполнять условия, прописанные в договоре. Иначе ему придётся оплачивать не только указанную сумму, но и неустойку за несвоевременное погашение кредита.