Продажа недвижимости после вступления в наследство налог. Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Часто случается, что, едва получив в наследство квартиру, новые владельцы спешат ее продать. Итогом такой спешки могут оказаться излишние траты, т.к. при продаже будет необходимо заплатить НДФЛ. Но имея определенные знания, возможно сэкономить собственные средства. К примеру, можно воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры.

Оформление наследства

Первое, что должен сделать наследник – это оформить все документы, определяющие право собственности. Прежде всего, необходимо вступить в наследство. Сроки оформления необходимых документов составляют 6 месяцев со дня открытия наследства, которым является день смерти наследодателя. Бумаги о вступлении в наследство, как правило, оформляются нотариусом, а в некоторых случаях через суд. Далее следует зарегистрировать права собственности и получить свидетельство о регистрации.

Общие положения

Налоговое законодательство освобождает от уплаты налогов граждан, являющихся физическими лицами, получивших в наследство жилую недвижимость. Но после получения квартиры в наследство, следует помнить о том, что если у наследника недвижимости появится желание продать ее, то у него возникнут обязательства по уплате подоходного налога. Данная обязанность по уплате налога с продажи имущества напрямую зависит от того, сколько времени оно находилось в собственности. В Налоговом законодательстве России предусматриваются ситуации освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, в том числе и полученной по наследству. Для лучшего понимания, в каких случаях платить налог потребуется, а в каких нет, нужно рассмотреть данный вопрос более детально.

Сколько же времени нужно владеть имуществом, чтобы при осуществлении сделок по продаже не понадобилось платить НДФЛ? До 2016 года длительность владения ограничивалось 3 годами. То есть, если владелец имущества в течение 3 лет после вступления в права собственности продавал его, то в этом случае на него возлагались обязательства по уплате налогов.

В 2016 году в Налоговое законодательство были внесены изменения и сроки владения были увеличены до 5 лет, но были оставлены некоторые положения, по которым продолжают действовать правила, действующие до 2016 года.

Трехлетний срок владения был сохранен для следующих случаев:

Право собственности на имущество было оформлено до 2016 года;
Для имущества, приватизированного либо полученного в наследство или же в дар, а также по договору осуществления пожизненного содержания.

Исходя из этого, можно прийти к заключению, что если наследник квартиры владеет полученной жилплощадью менее 3 лет, то налог уплатить придется.

Определение сроков владения

Как простому человеку понять, с какого момента начинается отсчет времени начала срока владения объектом? Согласно общим правилам данный период начинается с момента регистрации права собственности, а заканчивается вместе с переходом прав собственности к другому лицу.

Правила для наследуемого жилья несколько отличаются от общих положений. В случае, если наследник наследует только часть квартиры, а другая ее часть уже была собственностью наследника (по правилам долевой собственности), то здесь началом срока владения будет считаться время приобретения первой доли недвижимости. В ситуации, когда лицо наследует жилплощадь без долевого участия, в данном случае начальный срок владения определяется датой смерти наследодателя.

Особого внимания заслуживают ситуации, в которых наследник не является налоговым резидентом. При таком раскладе налог придется заплатить в любом случае, независимо от того, какое время наследник являлся собственником.

Налоговая ставка

Налоговая ставка для лиц, которые являются резидентами России, составит 13 процентов (данные лица должны проживать в РФ более 183 дней в году);
Для граждан, не являющихся резидентами РФ, такая ставка будет выше обычной и будет 30 процентов.

Для нерезидентов в некоторых случаях налог может быть увеличен. Например, возможна уплата налога в РФ и в том государстве, резидентом которого данное лицо является.

Льготы

Отдельно следует отметить, что от уплаты налога освобождаются некоторые категории населения:

Пенсионеры;
Граждане, являющиеся инвалидами 1 и 2 группы;
Лица, получившие инвалидность в детстве.

Налоговый вычет

Налоговое законодательство предусматривает льготу в виде налоговых вычетов при наследовании недвижимости всем гражданам, кроме лиц, не являющихся резидентами. Вычет освобождает от оплаты части налога или же позволяет вернуть уже ранее оплаченный. Как воспользоваться данной привилегией? Законодательство России предоставляет льготу в виде вычета в размере 1 млн рублей. То есть, от стоимости квартиры, указанной в документах по сделке купли-продажи, отнимается 1 млн рублей и с остатка оплачивается 13 процентов. Если стоимость квартиры составляет меньше ставки вычета, то от уплаты налогов по сделке налогоплательщик освобождается.

Декларация

В ситуации с продажей квартиры, полученной в наследство, обязательным условием является подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговые органы, которые территориально находятся в регионе прописки лица, которое подает данный отчет о доходах. Если наследуемая квартира находится и продается в другом регионе, декларацию в любом случае требуется подать в той области, в которой зарегистрирован продавец. Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в который состоялась сделка по продаже недвижимости.

Для заполнения данного отчета НДФЛ допускается использовать следующие способы:

Личное посещение инспекции;
С помощью Почты России (документы необходимо отправить ценным письмом с описью вложения и уведомлением);
В Личном кабинете на официальном сайте ФНС.

При личном посещении нужно прийти в региональное отделение инспекции и передать отчетность по доходам налогоплательщика специалисту.

Для использования Личного кабинета потребуется получение логина и пароля. Для этого необходимо явиться в любое отделение налоговой инспекции и предоставить удостоверение личности и ИНН. Затем, введя полученные логин и пароль, нужно зайти на официальный сайт ФНС и получить электронную подпись, после чего разрешается заполнить декларацию. Необходимо отметить, что пароль, который был выдан в инспекции, обязательно нужно поменять в течение 30 дней.

Если налогоплательщик допустит в отчетности какие-либо неточности и ошибки, декларация будет ему возвращена для исправления допущенных ошибок.

Если декларация не будет подана в требуемые сроки, на налогоплательщика накладываются штрафные санкции, размер которых составит от 1000 рублей до 30 процентов суммы налога на сделку.

Оплата налога

Налогоплательщик обязан заплатить налог не позднее 15 июля года, следующего за годом, в который наследник осуществил продажу квартиры. Оплачивается НДФЛ исключительно с помощью безналичного расчета. Реквизиты для оплаты предоставит специалист из налоговых органов. Также необходимые данные для совершения платежа можно узнать на официальном сайте ФНС.

Для совершения платежа разрешается воспользоваться двумя способами:

Обратиться в любой крупный банк и произвести оплату НДФЛ в бюджет по реквизитам ФНС;
Дистанционно, используя онлайн-услуги банка (здесь нужно отметить, что на данный момент не все банки в России заключили договор с ФНС об оплате онлайн-переводах).

За несвоевременную оплату законодательством предусмотрена ответственность в виде штрафа, который составит 20 процентов от общего налога. Одновременно с этим, может начисляться пеня за каждый день неуплаты.

При проверке отчетности, поданной налогоплательщиком, инспекторы могут прийти к выводу, что стоимость недвижимости по договору сделки купли-продажи занижена. В таком случае сумма налога будет пересмотрена в большую сторону и наложен штраф с начислением пени. Исходя из этого, налогоплательщикам рекомендуется отнестись ответственно к своим обязательствам.

Обычно на доходы мы уплачиваем налог (НДФЛ). Касается это и купли-продажи жилья. Налог на продажу квартиры полученной в наследство составляет 13% от вырученной суммы. Если налог не уплачен, вступают в силу санкции.

Государство предлагает различные льготы при уплате подоходного налога с выручки от продажи унаследованного или полученного в дар имущества, позволяющие уменьшить налог или вовсе избежать его уплаты.

Готовясь продавать квартиру, заранее уточните подлежащие уплате налоговые обязательства. Невыполнение обязательств перед государством может существенно уменьшить прибыль на налог и санкции за его неуплату или несвоевременную уплату.

Налог при условии , которая была его собственностью более 5 лет, можно не платить.

До наступления 2016 года предельный срок владения для всех видов недвижимого имущества составлял три года, не подразделялся на общий и сокращенный. К жилым помещениям, приобретенным или унаследованным до 01.01.2016, это правило применяется до сих пор.

Алгоритм определения льготы, на которую можно рассчитывать:

Уточняем срок нахождения в частной собственности продаваемой квартиры.
Если он равен 5 и более годам, вся выручка от реализации недвижимого объекта, который продавец унаследовал ранее, налогом не облагается. Не потребуется при таких обстоятельствах подавать декларацию. Она нужна, если необходимо получить иные вычеты, связанные с лечением, образованием, благотворительностью и пр.
Если срок менее 5, но более 3 лет, уточняем год, в котором скончался человек, оставивший квартиру.
Смерть ранее 01.01.2016 – необходимый срок владения квартирой составляет три года независимо от степени или наличия родства с наследодателем.
Смерть после 01.01.2016 – сокращенный предельный срок владения применим, если жилье досталось в наследство от близкого родственника (отец, мать и т. д.). Когда речь идет не о близких родственниках, имеется основание изначально не делать завещание, а покупать квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. Приобретение квартиры таким способом также дает право на применение сокращенного срока.

Одна из льгот предоставляется в любом случае, так что если придется заплатить налог, можно выручку от продажи квартиры уменьшить на 1 000 000 рублей.

Специализированным вычетом ограничиваться не стоит – есть еще социальные. Особенно актуально это для пенсионеров, которые не имеют доходов, кроме освобожденной от НДФЛ пенсии, но, например, оплачивали в год продажи квартиры свое или близких лечение. Обычно препятствие для использования социальных вычетов пенсионерами является отсутствие доходов, на которые платится налог по общей ставке в 13%. Продать недвижимость означает получить именно такой доход.

Возможность уменьшить выручку на сумму вычета предоставляется, когда квартирой ранее не пользовались при занятии предпринимательской деятельностью. Возможны две трактовки этого положения:

Условие касается квартиры, которая на протяжении срока предыдущего существования не должна была использоваться для предпринимательства.
Условие касается физического лица, претендующего на льготу, – именно это жилье не должно было использоваться в предпринимательской деятельности.

Возложение на налогоплательщика ответственности за всех предыдущих собственников помещения не отвечает его интересам, а в силу п. 7 ст. 3 Налогового кодекса РФ (НК РФ) любые неясности толкуются в пользу плательщика.

Наследником квартиры в РФ может оказаться также иностранец, не являющийся налоговым резидентом. На налогообложение это не влияет – доход в любом случае получен от продажи квартиры, расположенной в РФ. Такому наследнику нужно ознакомиться с конвенцией во избежание двойного налогообложения – есть вероятность, что уплаченный в России налог можно зачесть в стране иностранного подданного.

Определяем правильно срок владения квартирой

Срок нахождения в собственности унаследованного имущества следует считать не с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, а со дня, когда наследство открылось, т. е. скончался наследодатель. Это прямо следует из Гражданского кодекса РФ и дополнительно подтверждено высшим судебным органом страны. От оснований наследования (по закону или завещанию) это не зависит.

Квартиры часто являются общей собственностью нескольких лиц и реализуются не в качестве единого объекта, а его долей («идеальных» или выделенных в натуре). Количество собственников указано в домовой книге. У одного лица могут быть в собственности доли, полученные в разное время (например, одна доля была до вступления в наследство, вторая – унаследована). Единственный собственник квартиры может также получить ее долями в разное время.

При продаже доли в квартире с несколькими собственниками первоочередник на покупку является владелец или владельцы остальных долей.

В практике наследственного права возможны две ситуации, касающиеся расчета срока нахождения в собственности по каждой из долей:

Квартира в совместной собственности, где наследодатель – один из супругов.
Квартира в долевой собственности (возможно, даже не родственников) – такая собственность бывает только долевой.

Совместная собственность вообще не предполагает наличия долей, вся квартира принадлежит обоим супругам. Когда такое жилье или его часть переходит к пережившему мужу или жене, право собственности наследника-супруга просто продолжает существовать, ведь оно появилось еще при приобретении квартиры семьей. Кто из супругов был указан в качестве собственника – не существенно.

Некоторые изменения вносит брачный договор, исключающий совместную собственность:

Квартира, после подписания документа, оказалась единоличной собственностью супруга-наследодателя. Тогда переживший супруг вступает в права как обычный наследник.
Супруги, подписывая договор, договорились о прижизненном разделе квартиры и указали, какая доля квартиры принадлежит каждому. Значит, у пережившего супруга есть изначально принадлежавшая ему доля и появляется наследуемая.

Если квартира разделена на доли, принадлежащие разным людям, при наследовании лицом, уже имеющим долю в квартире или доме, срок владения отсчитывается с момента приобретения первой доли. В этом случае неважно наличие родственных или семейных связей между всеми владельцами. При получении новой доли дополнительно к имеющейся происходит изменение размера доли в объекте, а право собственности продолжает существовать.

Определение степени родства с наследодателем

Наличие права на применение минимального трехлетнего срока нахождения в собственности, после которого продавец вступил в наследство, зависит от степени родства с наследодателем.

НК РФ не устанавливает круг близких родственников, но направляет граждан к Семейному кодексу РФ (СК РФ). Перечень в СК РФ ограничен.

НДФЛ не платится при продаже жилья после сокращенного трехлетнего срока владения, если унаследовавший продавец приходится наследодателю:

сыном/дочерью, включая усыновленных;
отцом/матерью, включая усыновителей;
бабушкой/дедушкой, усыновленные детьми и приравнены ко внукам в силу ст. 137 СК РФ;
внуком/внучкой, включая усыновленных;
братом/сестрой, включая неполнородных.

Иначе дела обстоят при усыновлении малолетних детей третьими лицами. Родные бабушки/дедушки теряют права в отношении внуков, если законные представители лишены родительских прав или отказались выполнять свои обязательства в отношении детей. В этом случае родные бабушки/дедушки в качестве родственников не рассматриваются. Исключение предусмотрено, если родные отец/мать умерли. Сохранение родственных связей в юридическом плане оговаривается в решении суда об усыновлении ребенка. Когда в ходе усыновления оговорено сохранение прав кровных родственников умершего родителя, при последующей продаже квартиры, которая досталась от такого родственника, применим сокращенный предельный срок владения (3 года).

Ответственность за совершение сделок

Формула «кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7» в понимании законодателя – минимальная цена, по которой может продать имущество действующий разумно и добросовестно человек.

Слишком низкая цена сделки может явиться основанием для перерасчета подлежащего уплате НДФЛ. Соответственно, появятся основания привлечь плательщика по ст. 228 НК РФ.

Непосредственно перед планированием сделки (после 1 января года продажи) стоит уточнить определенную для конкретной квартиры кадастровую стоимость. Если планируемая цена сделки меньше вышеприведенной формулы, следует:

увеличить цену, чтобы она превысила указанную сумму (если покупатель согласен купить недвижимость на таких условиях);
рассчитать и уплатить НДФЛ исходя из указанной суммы, а не фактической стоимости квартиры по договору купли-продажи;
до продажи квартиры оспорить кадастровую стоимость, если она существенно превышает рыночную.

Главное о вычете

Когда сделка налогом облагается, стоит минимизировать предстоящий платеж, воспользовавшись правом на налоговый вычет.

Характеристики имущественного вычета, предоставляемого в связи с реализацией недвижимости:

Является уменьшением дохода на 1 000 000 рублей и только потом расчет нормативной суммы вычета. Например, если недвижимость реализована по цене 1 200 000 рублей, то после вычета налогооблагаемый доход составит всего 200 000 рублей.
Вместо нормативной суммы вычета, можно уменьшить полученную за квартиру сумму на сумму расходов, которые пришлось осуществить при приобретении реализуемого объекта. Например, квартира была ранее приобретена налогоплательщиком за 1 500 000 рублей, что подтверждено договором о приобретении и выписками по счетам. Соответственно, выгоднее уменьшить доход именно на сумму расходов. При совершении одной сделки налогоплательщик вправе применить только один из указанных вариантов.
Сумма 1 000 000 рублей предоставляется на целый объект недвижимости, а не на каждую из долей, если он находится в общей собственности.
Использование вычета санкционируется налоговым органом.

Продавая унаследованную квартиру, не стоит вместо нормативного вычета уменьшать доход на сумму расходов на приобретение имущества, ведь квартира получена безвозмездно, а понесенные затраты не будут существенными. Исключение составляет ситуация, когда наряду с унаследованной частью есть доля, ранее приобретенная за деньги, и стоимость ее превышает 1 000 000 рублей.

При разделе суммы вычета между собственниками долей закон содержит конкретное правило: сумма вычета распределяется пропорционально имеющимся долям.

Например, если у одного собственника есть треть квартиры, он вправе вычесть не более 1/3 максимальной суммы вычета. Не имеет значения фактическое использование другими собственниками долей их права на вычет. Один из долевых собственников вправе заменить нормативную сумму вычета на свои подтвержденные расходы, даже если иные собственники долей применяют нормативную сумму вычета, рассчитанную пропорционально их долям.

Налоговая отчетность для подтверждения вычета

При реализации квартиры, в том числе полученной по наследству, появляется доход, который при рассмотренных выше условиях облагается налогом. Расчет налога проводится только после того, как подведены все итоги соответствующего налогового периода. Таким образом, по совершенной в 2017 году сделке производится расчет, налогоплательщик отчитывается и платит налог уже в следующем 2018 году.

Декларация по форме НДФЛ-3 является основным документом в передаваемом налоговикам комплекте. Есть два способа быстро и правильно ее заполнить:

По заявлению, переданному в любой налоговый орган. Они создают Личный кабинет налогоплательщика, там заполняют электронную декларацию и прилагают к ней сканы подтверждающих документов.
Скачать программу на официальном сайте ФНС для составления декларации и создать в ней документ. Потом потребуется его распечатать, подписать и с нижеперечисленным комплектом передать в инспекцию по месту своей регистрации.

Законодательно перечень подтверждающих льготу документов не утвержден, так что ниже приведен примерный.

Подтверждение прав на имущественный вычет:

копия свидетельства, в котором подтверждено право на наследство;
копия свидетельства, указывающая на право собственности;
копия договора, удостоверяющего куплю-продажу конкретного жилого объекта;
копия акта приема-передачи, который оформляется при переходе квартиры новому собственнику;
копия документа, подтверждающего получение дохода;
договор о приобретении недвижимости или доли в ней, а также документ или его копию об оплате, если решено вместо нормативной суммы вычесть расходы на приобретение квартиры.

Копии документов необязательно удостоверять у нотариуса. Достаточно проставить на каждом листе рукописную отметку «копия верна», указать дату проставления отметки и поставить свою (т. е. налогоплательщика) подпись с расшифровкой. Если потребуется сверить оригиналы или дополнительные документы, проверяющий инспектор сам их запросит. Когда документы передаются лично, имеет смысл взять с собой оригиналы – их сверит с копиями принимающий сотрудник.

Крайний срок представления – 30 апреля. При направлении по почте учтите срок на доставку, так как к указанному сроку документы должны физически находиться в налоговой инспекции. Уплатить налог следует не позднее 15 июля (ст. 228 НК РФ).

Мера ответственности из-за неисполнения обязанностей налогоплательщика

Виды нарушений:

Непредставление налоговой декларации, то есть отсутствие ее в распоряжении налогового органа начиная с 1 мая года. Санкция в ст. 119 НК РФ – уплата штрафа, который взимается за каждый день просрочки, но до того момента, как составит 30% причитающейся с лица суммы налога.
Неуплата или недоплата НДФЛ. Ответственность в ст. 122 НК – помимо установленного штрафа (20% от суммы налога) будет взиматься пеня.

Получать наследство – право гражданина. Уплачивать в государственную казну налог с продажи – обязанность, несоблюдение которой влечет применение к неплательщику санкций.

Если осуществляется продажа квартиры, которая ранее была получена по наследству, гражданин обязан выплатить налог НДФЛ по обычной ставке 13%. Однако в некоторых случаях такой необходимости нет. Подробный анализ актуального законодательства, примеры расчета налога – все это можно найти в представленном ниже материале.

С точки зрения законодательства при продаже квартиры собственник получает доход, поэтому с этого дохода он обязан оплатить НДФЛ (для граждан России по ставке 13%). Если квартира ранее была получена по наследству, то нынешний владелец фактически получает доход в чистом виде: он приобрел имущество в дар, поэтому при продаже извлекает чистую прибыль. Обязанность вносить соответствующий налог предусмотрена Налоговым кодексом.

Однако в том же кодексе указано, что если собственник официально владеет своим жильем в течение 3 лет и более, он может не оплачивать соответствующий налог при продаже.

При этом возможны 3 ситуации:

Если квартира была унаследована и оформлена в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, собственник должен владеть ею в течение 3 лет и более. Иначе налог при продаже взимается в обязательном порядке .
Если оформление права собственности произошло после этой даты, минимальный срок владения для освобождения от взноса составляет 5 лет.
Наконец, если объект получен в наследство от близкого родственника, опять же действует правило 3 лет (вне зависимости от даты смерти и даты оформления недвижимости в собственность). К близким относятся те родственники, которые перечислены в Семейном кодексе.

Отсчет срока владения начинается не с того момента, когда собственник зарегистрировал свое право в Росреестре, а со дня официальной смерти прежнего владельца, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Комментарий : день открытия наследства – это и есть день смерти (согласно данным свидетельства о смерти или судебному решению о признании умершим). Утверждение об этом также можно найти в Гражданском кодексе.

Также налогоплательщикам следует обратить внимание на то, что они оплачивают налог только с той суммы сделки, которая превышает 1 миллион рублей (НК, статья 220).

Поскольку получая жилье по наследству, гражданин не несет никаких трат (в отличие от покупки квартиры), другие виды вычета ему не полагаются. Поэтому от суммы сделки можно отнять только 1 миллион рублей – все остальные средства относятся к налоговой базе, т.е. именно с них и будет удержан налог НДФЛ.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Не следует путать налог с продажи квартиры с пошлиной нотариусу (при оформлении наследства), а также с налогом на владение полученной квартирой: это разные понятия. Также отдельно выделяют госпошлину, которая оплачивается за оформление (в Росреестре при получении свидетельства о собственности или выписке из ЕГРН).

Размер ставки налога и примеры расчетов

Для определения конкретной ставки важно определить категорию налогоплательщика:

Гражданин России выплачивает взнос по ставке 13%. Точно такую же величину налога законодательство утвердило для резидентов. Под ними понимаются лица, которые в год продажи квартиры проживали непрерывно на территории страны от 183 дней.
В остальных случаях ставка составит 30%. На остальные категории лиц не распространяются никакие нормы о налоговых вычетах или освобождении от оплаты (если человек владеет жильем от 3 или от 5 лет).

Таким образом, в случае с недвижимостью, которая была получена по завещанию, возможно снизить налог только в 2 случаях:

Подождать с совершением сделки от 3 до 5 лет.
Гарантированно получить вычет на 1 млн рублей, т.е. взять в расчет только ту сумму, которая превышает это значение.

Поэтому в общем случае схема для расчета суммы налога выглядит так.

Мнение эксперта

Харитонов Андрей

Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию

СРОК ОПЛАТЫ. По общему правилу декларацию в налоговый орган следует подать до 30 апреля включительно. А оплатить сам налог – до 15 июля того же года. Речь идет о годе, следующем за годом совершения сделки с недвижимым объектом.

Примеры расчетов для граждан и резидентов РФ

В данном случае полностью соблюдается действующее законодательство. Гражданин либо не платит налог, либо оплачивает его по ставке 13% (только с той суммы, которая больше 1 млн рублей). Вот несколько примеров расчетов:

Гражданин получает в наследство квартиру от родной матери, которая признана умершей судом 13 апреля 2016 г. Официально право собственности было оформлено 1 декабря того же года. В таком случае действует правило о минимальном сроке владения в течение 3 лет (поскольку речь идет о наследовании у близкого родственника – матери). Срок начинает отсчитываться с 13 апреля, когда суд признал прежнего собственника умершим. Поэтому продавать жилье без оплаты налога можно с 13 апреля 2018.
Племянник получил в наследство квартиру от дяди 2 января 2016 г, оформил право собственности 1 августа того же года. Он продает квартиру 10 апреля 2018 по цене 4 млн р. Тогда обязанность уплаты налога все равно наступает, поскольку получение жилья по наследству произошло уже в 2016 г, а дядя и племянник не являются близкими родственниками. Сумма для налогообложения (за вычетом 1 млн) – 3 млн. Поэтому племянник должен заполнить декларацию до 30 апреля 2019 г, а оплатить налог до 15 июля 2019 г в размере 13%*3млн = 390 тыс р.
Наследник и наследодатель не состоят в родственных отношениях, прежний собственник умер 30 декабря 2015 г. Новый собственник вступил в права 1 июля 2016 г. Однако решил продать помещение за 10 млн р 1 февраля 2018. Тогда НДФЛ придется уплатить, потому что срок владения 3 года истекает только 30 декабря 2018 г. Соответственно, налог оплачивается с суммы 9 млн р (до 15 июля 2019). Сумма к оплате 9 млн*13% = 1 млн 170 тыс р. Таким образом, в данном случае целесообразно продавать квартиру не ранее начала 2019 года – тогда НДФЛ не оплачивается.
Гражданин получает в наследство долю (1 комнату в квартире) 28 января 2017 г. 1 ноября того же года он решает продать ее за 900 тыс рублей. В данном случае налог не взимается, поскольку 900 тыс меньше суммы вычета (1 млн р).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Вычет 1 млн рублей при продаже можно применять неограниченное количество раз (на любой недвижимый объект). Если же гражданин покупает квартиру, вычет применяется только однократно.

Пример расчета для нерезидентов РФ

Если лицо не относится к категории граждан РФ, и к тому же в год продажи квартиры пробыло на территории (официально) меньше, чем 183 дня подряд, действует только 1 правило – необходимо оплатить 30% от сделки. Например, квартира продана за 5 млн р 10 апреля 2018 г. Тогда нужно подать декларацию не позднее 30 апреля 2019 г, а внести налог не позднее 15 июля 2019 г. Его сумма составит 30%*5 млн = 1,5 млн р.

Особенности сделок по продаже доли

В наследство может перейти и доля (одна, две комнаты или просто 1/3, 1/2 часть квартиры и т.п.). С точки зрения налогообложения ситуация выглядит точно так же. Гражданин должен перечислить НДФЛ в пользу государства только в случае владения объектом менее 3 или менее 5 лет. Распространяются те же правила о ставке, сроках оплаты, а также о налоговом вычете.

Единственным исключением является тот случай, когда одновременно дольщиком являлся покойный. Например, гражданин приобретает ½ доли в квартире своего отца 1 сентября 2015 г. Отец умирает 1 сентября 2016 г, оставшаяся после него доля переходит сыну в соответствии с требованиями законодательства (в полном объеме). Теперь сын становится полноправным собственником всей квартиры.

В таком случае срок владения будет отсчитываться именно с того момента, как была куплена доля, т.е. с 1 сентября 2015 г. Таким образом, в данном случае действует правило о минимальном сроке владения в 3 года. Гражданину целесообразно заняться продажей этого объекта не ранее 1 сентября 2018 г – тогда никаких взносов платить не нужно.

Однако если продажа состоится, например, 1 августа 2018, необходимо оплатить НДФЛ только с доли, перешедшей по наследству. Если, к примеру, общая сумма сделки составит 3 млн р, то налог оплачивается только с половины этой суммы, уменьшенной на величину вычета 1 млн: 3/2-1=0,5 млн р. В результате владелец должен оплатить до 15 апреля 2019 года 13% от 500 тыс р, т.е. 65 000 р.

Как оплатить налог: пошаговая инструкция

Предполагается, что гражданин самостоятельно, по личной инициативе раскрывает свои доходы и добровольно заполняет соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). Пустой бланк можно взять в местном отделении налоговой инспекции или скачать на официальном сайте.

Шаг 1. Заполнение декларации

Заполнить документ можно как вручную, так и с помощью специальной программы, которая бесплатно скачивается с официальной страницы ФНС.

В декларации необходимо разборчиво заполнить все поля – разделы 1 и 2, а также листы А и Д2. В поле с кодом дохода прописывают «01» (поскольку предполагается, что стоимость продажи квартиры был определена по договору между продавцом и покупателем).

Образец заполнения выглядит так.

Видео инструкция по заполнению.

После реализации квартиры, как и любого ценного имущества, бывший владелец обязан отразить полученные средства в налоговой декларации.

Однако необходимость оплаты налога (НДФЛ) в случае с недвижимостью напрямую зависит от срока ее пребывания в собственности. При отчуждении унаследованного жилья действуют немного другие правила, а также имеются некоторые нюансы, в которых стоит разобраться подробнее. В рамках настоящей статьи поговорим о том, как избежать необходимости оплаты налога и о том, какие действия необходимо предпринять после продажи квартиры.

Условия освобождения от налога: уточняем срок владения

В отличие от большинства оснований обретения прав на жилье, получившему недвижимость по наследству достаточно три года продержать его в своей собственности, чтобы быть освобожденным от налогообложения. То же касается квартир, полученных в результате приватизации, подписания дарственной и по договору пожизненного содержания, а также жилья, право владения которым появилось до начала 2016 года. В остальных случаях действует пятилетний период, если собственник пожелает продать недвижимость раньше, он будет вынужден оплатить НДФЛ.

У тех, кто получил жилье по наследству, возникает немало вопросов, связанных именно с определением срока владения . Это неудивительно, поскольку процесс вступления в наследство предполагает целый ряд весьма продолжительных процедур: открытие наследственного дела, принятие наследства, получение соответствующего свидетельства, регистрация. Как понять – истек срок или еще нет? Ведь от этого зависит возможность существенно сэкономить…

По общему правилу период владения недвижимой собственностью определяется четко: начало периода – это день регистрации права собственности, конец периода – дата внесения в Росреестр сведений о смене права собственности другому владельцу.

Но в случаях с наследованием картина несколько иная. Если недвижимое имущество передано по наследству, началом периода владения является день смерти прежнего владельца, а заканчивается фиксацией в реестре факта перехода права (от наследника другому лицу). Иными словами, допустим, что наследодатель умер, к примеру, в 2014-ом году, а право владения оформлено только в 2018-ом, квартиру смело можно продавать и не платить налог при продаже квартиры полученной по наследству, поскольку определенный законом срок владения собственностью уже истек.

Особенности определения срока владения: поочередное получение наследственных долей

Нередко случается так, что человек получает какую-то долю в наследство от одного родственника, а через несколько лет ему достается оставшаяся доля этой же недвижимости от другого. В случае объединения долей в целостный объект недвижимости, период владения этим имуществом начинается с дня принятия в наследство первой доли. Когда первая доля принадлежит новому собственнику более 3 лет, при продаже всего объекта недвижимости налог оплачивать не нужно, даже если вторая доля была получена намного позже.

Если доли имеют несколько собственников, каждый из них имеет право купить долю у другого совладельца и получить, налоговый вычет в том же порядке, который предусмотрен при покупке любого жилья.

Если имущество, полученное в наследство, на каком-либо основании признается неделимым, собственникам придется заключать соответствующий договор и продавать его как единое целое.

Важные ограничения и льготы

Трехлетний срок владения недвижимостью, о котором шла речь выше, действует, только если наследство было получено от близкого родственника или же члена семьи. По новому кодексу, те, кто получил недвижимость в наследство от посторонних людей, возможности продать квартиру без необходимости выплачивать налог придется ждать пять лет. Чтобы разобраться в подробностях, стоит изучить статью 217.1 НК РФ.

Вне зависимости о того, в какое время и от кого получена квартира в наследство, есть несколько категорий людей, которые вообще освобождаются от этого налога. Это инвалиды первой и второй групп, люди, имеющие ограниченные возможности с детства, ветераны и некоторые другие льготники. Однако во избежание недоразумений нужно подать в территориальную налоговую службу соответствующее заявление, кроме того, нужны документы, которые являются основанием и подтверждают право на льготу.

Налог для иностранных граждан

Что касается иностранных граждан, они имеют возможность без каких-либо дополнительных платежей вступить в наследство в России. Оформить необходимые документы можно даже в стране текущего проживания, обратившись в местный нотариат (если между странами существуют соответствующие договоренности), а можно оформить доверенность и поручить третьему лицу вести дела в России. Однако в этом случае доверенность необходимо перевести на русский язык с соблюдением правил апостилирования.

Собственно, основные расходы включают оплату доверенностей, услуг нотариуса, оплату справок и государственных пошлин. Можно также обратиться в российское консульство, которое, помимо прочего, оказывает и нотариальные услуги.

Если продавать квартиру, находившую в собственности менее 3 лет, размер налога для нерезидента составит 30% от суммы продажи. Если имеется межгосударственный договор об недопущении двойного налогообложения, в своей стране можно получить освобождение от налога (такие соглашения подписаны РФ более чем с 80 государствами мира) .

В свою очередь, россияне, желающие вступить в наследство или продать унаследованное имущество за границей, должны ориентироваться на законодательство государства, на территории которого находится жилье. Если есть упомянутый выше договор между странами, в России налог платить не придется.

Срочная продажа наследства: налоговое резидентство

Если жилье, принятое в или без него, очень желательно продать как можно быстрее, и нет возможности ждать три года, значит, придется внести налог с полученного дохода. Ставка налога зависит от времени проживания наследника в России:

Если срок проживания в России составляет больше, чем полгода (если точно, 183 дня в году, когда жилье было продано) , ставка налога будет равняться 13% от стоимости жилья.

Для тех, кто большую часть находился за рубежом, ставка увеличивается до 30%.

Граждане РФ, работающие в своей стране, могут также воспользоваться правом на налоговый вычет (1 млн. рублей) .

Конечно, налог получается немаленький, и велик соблазн отразить в договоре уменьшенную сумму сделки, чтобы сэкономить на платежах в бюджет. Кроме рисков, связанных с неполучением всей суммы, есть перспектива получить неприятное известие от налоговой службы. Дело в том, что к сделкам, при оформлении которых указана цена, меньшая, чем кадастровая стоимость жилья, основой для начисления налога становится именно кадастровая стоимость недвижимости с учетом понижающего коэффициента 0,7.

Взаимодействие с налоговой службой: как быть с декларацией

Прибыль обязательно отражается в налоговой декларации (стандартная форма 3-НДФЛ) . Обязательный для всех граждан документ нужно направить в налоговую службу строго до 30 апреля года, который следует за годом, когда, собственно, и были получены деньги от продажи имеющейся квартиры. Соответствующий бланк можно получить в любом отделении налогового органа либо найти на сайте ФНС. Далее его можно заполнить от руки и отнести или отослать в налоговую, либо подать декларацию в онлайн-режиме. Если декларация отправляется заказным письмом, необходимо позаботиться о наличии описи вложенных документов.

При наличии электронной подписи и Интернета, подать декларацию можно из любой точки мира. Однако если есть необходимость действовать через представителя, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.

Сдать декларацию необходимо вовремя, поскольку даже один день промедления чреват штрафом и, соответственно, увеличением и без того немаленьких расходов. Многие из тех, кто воспользовался налоговым вычетом и обнаружил, что он полностью покрыл налог, расслабляются и не отправляют документы в налоговую службу. Это большая ошибка – декларацию нужно сдавать в любом случае.

Минимальная сумма штрафа за несвоевременную подачу отчетности составляет 1 тысячу рублей, но эта сумма может увеличиться, если проигнорировать своевременную уплату налога и штрафа. Платеж должен быть отправлен в бюджет не позднее 15 июля того года, который следует за годом получения дохода.

Если человек продал унаследованную квартиру раньше, чем через три года после ее получения, но по объективным причинам нуждается в том, чтобы платеж был отсрочен или выплачен частями, лучше в любом случае подать декларацию и обратиться в отделение налоговой службы. К заявлению надо приложить документы, которые могут подтвердить потребность в рассрочке и послужить ее основанием.

Договор мены – налоговый вычет и возможность провести взаимозачет по налогам

Иногда возникают ситуации, что после получения квартиры в наследство возникает потребность обменять ее на другое жилье. Поскольку в этом случае действуют такие же правила, как при оформлении договора купли-продажи - стороны, принимающие участие в сделке, фактически являются одновременно и продавцом недвижимости и покупателем. Следовательно, платеж в бюджет начисляется по такому же принципу, как при продаже недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что налог исчисляется не с суммы прибыли, если она была, а со всей стоимости квартиры, которая указана в кадастровых документах. Кстати, не лишней является возможность использования налогового вычета, уменьшив налоговую базу. Если в течение того же налогового периода человек, обменявший квартиру, уже по абсолютно другому договору приобретает жилье большей площади, можно произвести взаимозачет, еще больше уменьшив сумму необходимого платежа в бюджет.

Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…

Налог, который ранее нужно было платить при , давно отменен , поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.

Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.

Приобретая унаследованную квартиру без участия юристов и риелторов, необходимо убедиться в том, что нет других наследников, или имеются отказы каждого из них от своей доли. Идеальным вариантом в этом случае будет нотариальное заверение сделки.

Игорь Василенко

Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной причине – она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?

Нередко люди отказываются приобретать квартиру только по одной причине - она перешла к продавцу по наследству. Слишком велик риск будущего судебного разбирательства с неизвестными наследниками, которые могут неожиданно появиться спустя пять или десять лет и предъявить свои права на квартиру вместе с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае решение суда видится потенциальному покупателю непредсказуемым. Оправдана ли подобная осторожность или страх исходит от неуверенности и незнания вопроса?

Длинная очередь наследников

Вспомним основные законодательные нормы, закрепленные в Гражданском кодексе (полную информацию содержит раздел «Наследственное право», статьи 1110-1185).

Имущество наследуется по завещанию или по закону (ст. 1111 ГК). Второе вступает в силу при отсутствии первого.

Завещание может быть составлено в пользу любого лица (ст. 1119 ГК), которое получит всё при отсутствии претендентов на обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы (ст. 1149). Они получают не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Завещаний может быть несколько, действительным считается последнее по дате.

Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.

Завещатель может назначить душеприказчика (ст. 1134 ГК), который поможет цивилизованно передать имущество наследникам, пока они окончательно не разругались.

Если завещания не было или оно судом признано поддельным или недействительным, то наследуется имущество по закону. При этом действует правило очередности: наследники каждой последующей очереди вступают в наследство только при отсутствии наследников предшествующей очереди (или в случае их отказа от наследства, лишения их наследства по суду - ст. 1117 о недостойных наследниках). Очередность и перечень наследников указаны в ст. 1142-1145 и ст. 1148:

1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя (ст. 1142). Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления (ст. 1143).

3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1144).

4-я очередь: родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя.

5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

6-я очередь: родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

О сроках вступления в наследство

Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) - 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.

Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.

Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство».

Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя - решение суда в его пользу.

Суды - за добросовестного приобретателя

В последние 10-12 лет у покупателя наследственной квартиры становится все больше шансов законно защитить свои права и сохранить приобретение. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года называют историческим, его суть сводится к тому, что лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»).

Кстати, здесь возникает еще один важный аспект: если имущество было куплено по заниженной цене, то суд может квалифицировать такое приобретение как недобросовестное. Несомненно, лучше указывать в договоре купли-продажи квартиры полную цену - это не только гарантирует возврат всех затраченных на покупку средств в крайнем случае, то есть признания сделки недействительной, но и убедительно подтверждает добросовестность приобретения.

Дополнительную поддержку покупателям оказало Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В пункте 38 указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Но самая ценная и ключевая рекомендация судам прозвучала в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», пункт 42: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».

Другими словами, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.

Можно сказать, что теоретически суды на стороне добросовестного приобретателя. Есть примеры и обратных решений в судебной практике, но они малочисленны.

И все же теория остается теорией, а главные нюансы и проблемы виднее профессионалам, которые неизбежно сталкиваются с наследственной недвижимостью.

Стоит ли покупать?

Едва ли на подобный вопрос кто-то сможет ответить лучше риэлторов, у которых позади многолетняя практика продаж наследственных квартир. И если решаться на покупку, лучше заранее предусмотреть возможные риски. За консультацией мы обратились к экспертам московских агентств по недвижимости.

- Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство? Насколько велики риски для покупателя и в чем они заключаются? Важно ли указывать полную стоимость в договоре?

Виталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Баррикадной» : «Прежде чем покупать любую квартиру, а особенно "наследственную", нужно выявить все возможные для покупателя риски. Основным риском покупки квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество. Покупатель и его риэлтор не смогут узнать обо всех родственниках, которые могут заявить о своих правах. О таких потенциальных наследниках не всегда могут знать и близкие родственники.

Сразу пример из практики: после смерти мужчины о правах на наследство заявил сын от первого брака, о котором не знала "единственная" (как она считала) дочь от второго брака.

Общий срок исковой давности три года. Но в данном случае три года исчисляются не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти такого лица. А о смерти родственника наследник мог узнать через несколько лет, например, в связи с длительной загранкомандировкой, воинской службой, тюремным заключением или является наследником 2-й или 3-й очереди (при отсутствии наследников более ранней очереди) и редко общался с умершим. Поэтому нельзя гарантировать, что такое лицо не заявит своё право на долю в квартире через 3, 5 или 10 лет, если он докажет, что не знал о смерти родственника.

В последнее время судебная практика по таким делам немного встала на сторону лица, своевременно принявшего наследство. Суды говорят поздно появившимся наследникам, что если вы "близкие" родственники, то должны были знать о смерти наследодателя. А если вы не знали о смерти, то какие же вы близкие родственники? Срок исковой давности при этом считают с момента смерти. Но это не гарантирует, что потенциальный наследник не сможет восстановить срок принятия наследства.

Полную стоимость в договоре следует указывать при покупке любой квартиры, т.к. только это гарантирует возможность полной компенсации в случае расторжения сделки. В наследственных квартирах проверить ВСЁ не возможно, поэтому ни один риэлтор не сможет на 100% гарантировать своему клиенту-покупателю отсутствие рисков с появлением иных претендентов на квартиру, а соответственно, и возврата всей суммы при занижении стоимости в договоре. Решение за покупателем. Иногда клиенты идут на такой риск при покупке, при этом получая что-то более ценное и важное для себя.

Но важно понимать, какая конкретная ситуация в конкретной сделке. Нельзя сказать ни "за" ни "против" по покупке наследственных квартир в целом. Как по любым сделкам с недвижимостью, нужно глубоко оценить ситуацию по каждой квартире индивидуально».

Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» : «В связи с тем, что любое приобретение покупателем квартиры может быть рискованно, мы бы не стали отвечать однозначно - стоит или нет покупать квартиру, полученную в наследство. Для этого необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь. С 2001 года действует третья часть Гражданского Кодекса Российской Федерации, регулирующая наследственное право, с введением в действие которой увеличен круг наследников. В настоящий период отсутствует единая информационная база родственников-наследников наследодателя, поэтому однозначно подтвердить, все ли наследники вступили в наследство или чье-то право нарушено, не представляется возможным.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. По истечении шести месяцев по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, свое нарушенное право пострадавший наследник на основании и в соответствии со ст. 1155 ГК РФ может восстановить, и претендовать на долю в наследственной квартире, в этом и заключается риск покупателя наследственной квартиры. Продажа или покупка спустя три года после вступления в наследство, из практики, наиболее безопасны, т.к. за этот период, как правило, все наследники имеют возможность узнать об открытии наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ)), и это срок, достаточный для восстановления своих нарушенных прав.

Как для наследственной квартиры, так и для любой другой нужно в договоре купли-продажи указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю указанные и полученные по договору купли-продажи деньги, а наследник, право которого нарушено, может претендовать либо на долю наследственной квартиры, либо на долю стоимости проданной наследственной квартиры. И, конечно, ему будет интереснее получить долю от полной стоимости, указанной в договоре купли-продажи квартиры, от продавцов-наследников.

- Оксана, были ли показательные случаи сделок с наследственной недвижимости в практике вашей компании и что бы вы могли посоветовать потенциальным клиентам (продавцам и покупателям)?

Наше агентство оформило не одну сделку с наследственными квартирами, предварительно проведя необходимые действия, уменьшающие риски приобретения наследственной квартиры. Одним из таких действий является получение нотариального заявления от наследников, по которому наследники-продавцы обязуются рассчитаться с неизвестными наследниками (если вдруг таковые обнаружатся, и заявят о своих нарушенных правах) самостоятельно и за свой счет, не допустив изъятия у покупателя наследственной квартиры.

- А если сроки вступления в наследство были пропущены и квартира оформлена через суд, то насколько плохо это для продажи? Или оформлена по решению суда как результат спора наследников? Отражается ли это на ликвидности, цене квартиры?

Для профессионалов такие сделки с недвижимостью, по которой правоустанавливающим документом является решение суда, вступившее в законную силу, в том числе и решение суда по восстановлению сроков по вступлению в наследство, не является какой-то особенностью. Теоретически, если есть решение суда, вступившее в законную силу, мы его рассматриваем как подтверждение того, что вопрос по наследникам и квартире уже был рассмотрен, и по нему закончен спор. С этой точки зрения такой правоустанавливающий документ немного успокаивает и на ликвидности, а также цене не отражается. Однако все случаи индивидуальны».

Наследство и нотариус

Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела - нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга .

- Какой нотариус может вести наследственное дело - только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?

С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства - 6 месяцев.

- Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?

Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.

- Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?

Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя - это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.

- Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?

Задача нотариуса - обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии - в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.

Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?

- Сама база - как форма - существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.

Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа - «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.

- Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?

Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.

- Что бы вы могли посоветовать покупателям?

1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год - срок исковой давности по оспоримой сделке.

2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.

3. Выбирайте нотариальную форму сделки - так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.

Титульное страхование - дополнительная защита

Сегодня, приобретая наследственную квартиру, покупатель защищен от неприятностей лучше, чем, скажем, лет 10-15 назад. Риски снижены, но не исключены. Дополнительную защиту может обеспечить титульное страхование, которое пока не получило должное признание в России и мало пользуется спросом. Далеко не каждая страховая компания предлагает подобную услугу, хотя титульное страхование считают перспективным для России, это надежный инструмент финансовой защиты собственника.