Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.
Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.
Где заказать оценку квартиры?
Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:
- Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
- Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.
По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.
Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:
- Репутацию компании;
- Время ее работы на рынке;
- Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.
Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».
Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.
Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.
Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?
Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:
- Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
- Вызвать оценщика на объект.
Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
- План и экспликацию помещения;
- Кадастровый паспорт;
- Паспорт.
После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.
Существует несколько вариантов оценки недвижимости:
- Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
- Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
- Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).
При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.
Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.
Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.
Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка
Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации
, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:
- Обязательный осмотр помещения;
- Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
- Обоснованность проведенной оценки;
- Предоставление отчета в банк.
Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.
Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.
Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости
Стоимость оценки
Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей , в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей .
Сколько действует отчет?
Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода
, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.
Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2019 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.
1648Приобретение недвижимости при ее оплате средствами ипотечного займа связано со сбором достаточно большого количества документов, одним из которых является для ипотеки . Обязательна ли эта процедура и как она проводится, рассмотрим в статье.
Необходимость проведения и законодательное регулирование
Требование проводить оценочные мероприятия в отношении недвижимости, приобретение которой планируется в ипотеку, исходит из . В законе прописано, что договор на предоставление банком заемных денежных средств должен в обязательном порядке иметь сведения об объекте, на покупку которого они идут.
Вопрос, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, имеет также второй ответ. В ней заинтересован сам банк. Приобретаемое жилье до момента полного расчета покупателя с банком по займу остается у банковской организации под залогом. Если гражданин не исполняет обязательства и не погашает взятую у банка сумму, то кредитная организация для погашения собственных расходов может реализовать недвижимость. Если цена покупки была по каким-то причинам завышена, то банк может остаться в убытке.
Итак, оценочные мероприятия сводятся к:
- независимой оценке недвижимости ;
- выявлению обоснованной цены квартиры, на основании которой будет выдан заемный капитал;
- предупреждению мошеннических схем с целью получения от банка большей суммы под залог менее ценного жилья.
На что влияет данное мероприятие:
- на решение банка о выдаче денег на покупку конкретной недвижимости;
- сумму займа.
Методика оценивания
Порядок проведения оценки
Большее значение имеет вопрос: кто делает оценку недвижимости ? Это специализированные компании, которые имеют членство в СРО. Каждый банк имеет свой список одобренных оценщиков, отчетам которых он доверяет. Покупатель вправе как выбрать компанию из данного списка, так и найти стороннюю организацию. Во втором случае рекомендуется до проведения оценки получить от банка одобрение выбранной кандидатуры.
На что необходимо обратить внимание при выборе оценщика :
- компания является членом СРО (саморегулируемая организация). Это можно проверить по специализированным базам данных в сети Интернет;
- имеется полис страхования гражданской ответственности, сумма которого не менее 300 тысяч рублей.
Заказать оценку недвижимости должен покупатель. Порядок действий следующий:
- Поиск оценщика и заключение с ним договора. В договоре прописывается комплекс предоставляемых услуг, сроки и цена.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Эта миссия лежит на покупателе. Стоимость оценки квартиры для ипотеки варьируется в пределах 3-4 тысяч рублей .
- Предоставить оценщику для ипотеки:
- документ о праве собственности на квартиру (купли-продажи, ДДУ);
- кадастровый план помещения (берется в БТИ);
- экспликация квартиры;
- паспорт заказчика оценки.
- Осмотр недвижимости. Обязательно обеспечить возможность прохода в квартиру для специалиста и условия для фотосъемки (дневное время, хорошая освещенность).
- Подготовка документации и ее передача заказчику или непосредственно в банк.
Оценка недвижимости предстает в виде достаточно внушительного по объему документа (до 30 страниц) с фотографиями, аналитическими данными и выводами относительно ликвидной стоимости рассматриваемого объекта. Отчет должен подтверждаться необходимыми печатями и подписями, содержать данные о специалисте, проводившим ее.
Срок подготовки отчета после осмотра составляет, как правило, не более 2 дней . В крайних случаях может быть продлен до 5. Сроки работы оговариваются в договоре с компанией и важно обращать на это внимание еще на моменте подписания документа.
Что делать, если сделанный отчет не удовлетворяет заказчика? Работа оценочных компаний регулируется , согласно которому оценщик материально и уголовно ответственен за ошибки, допущенные при расчете.
Оспаривание может быть произведено:
- Путем личной договоренности сторон и проведению повторных исследований.
- Через суд.
Оценка квартиры при долевом строительстве
Оценивание недвижимости, которая на момент приобретения находится в стадии строительства, имеет ряд определенных нюансов:
- по сути приобретается не квартира, а право на нее;
- договор долевого участия в строительстве должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРП (согласно );
- при оценке прогнозируется срок сдачи объекта, и вычисляются риски в связи с возможными нарушениями срока. Это влияет на стоимость, разброс которой может достигать до 40%.
В подобном случае осмотра квартиры, естественно, не производится. Все сведения о ней получаются из договора долевого участия . Далее принимаются во внимания сведения о подобных объектах, но в завершенных домах и поблизости.
Нарушения при оценке
Какие ошибки и нарушения могут быть совершены во время оценочной работы:
- Формальные и арифметические. Как правило, быстро обнаруживаются и без проблем устраняются.
- Оценщик может завысить оценочную стоимость квартиры вследствие неправильно выбранных аналитических данных и выборки. Это несет проблемы для банка в ситуации, когда получатель займа не рассчитался с долгом и квартира реализуется для покрытия убытков. Существенная разница между рассчитанной и реальной ценами является поводом для обращения в суд.
- Занижение стоимости объекта невыгодно для покупателя. Банк выдаст меньшую сумму и покупателю придется искать сторонние средства для расчета с продавцом.
Пример по оценке квартиры
Семья Антоновых получила одобрение на ипотечный займ в размере не более 2,5 млн рублей первоначальным взносом в виде средств материнского капитала. Михаил Антонов находит подходящий вариант покупки и заказывает его оценку одной из компаний, указанных в перечне банка.
Продавец просит за трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м. 2,4 млн рублей . На основании произведенной оценки ее рыночная стоимость оценивается в 2,1 млн, а ликвидная в 2 млн. Последнее связывается с тем, что квартира расположена в достаточно , требующем капитального ремонта.
На словах оценщик сообщает Михаилу о том, что цена на объект явна завышена и связывает это с недавним ремонтом квартиры и сменой всех окон на новые пластиковые.
На основании проведенной оценки банк решает одобрить сумму только в 2 млн рублей. Семья не имеет возможности найти дополнительных денег и отказывается от данного варианта покупки.
Заключение
- Оценочные мероприятия являются важнейшей частью ипотечного кредитования и служат основой для вынесения решения об одобрении покупки и конечной суммы займа;
- Применяются несколько методик оценки , которые анализируют рыночную, ликвидную стоимость жилья и прогнозируют их рост или упадок на время уплаты займа;
- Оценку проводят специализированные компании;
- Оценочным действиям могут быть подвергнуты объекты в стадии строительства ;
- Ряд нарушений в процессе произведения оценивающих действий могут негативно сказаться на покупателе или банке, что дает им право подать на оценщика в суд.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по оценке квартиры
Вопрос : Получили одобрение в банке на ипотеку. Сделали оценку понравившейся недвижимости. Банк на основе оценки отказался давать деньги на эту покупку. Недавно получили одобрение на ипотечный займ из другого банка. Квартира та все еще в продаже. Прошло 4 месяца со времени оценки. Сколько она действительна и можем ли мы предоставить документы в другой банк?
Ответ : Срок действия оценки составляет полгода . Рекомендуем узнать, сотрудничает ли выбранный банк с данной компанией или согласен ли принять оценочное заключение от этой организации.
Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще. Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк. Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.
Для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки
Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора. Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости. Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки.
Риски банков при ипотечном кредитовании
В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор. Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению. Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита. Для минимизации опасности, во-первых, размер кредита никогда не составляет полную сумму стоимости покупки, а колеблется в пределах 60–70%. Во-вторых, приобретаемая недвижимость обязательно выступает объектом залога.
Защита интересов заемщика
Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств. Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить. После проведения независимой экспертизы заемщик может видеть реальную стоимость приобретаемого жилья, а не ту, которая устраивает продавца.
Кто делает оценку
Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.
Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки
Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.
За чей счет производится экспертиза
Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.
Где заказать оценку квартиры
Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.
Независимые фирмы
На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:
- ООО «Независимая оценка»;
- ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
- Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».
Аккредитованные специалисты кредитного учреждения
Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.
Частные лица
Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.
Как правильно выбрать оценщика
Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне. Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту. Повторно оплачивая оценку, первое, на что следует ориентироваться – это отзывы реальных людей, лучше знакомых, которые имели непосредственный контакт с представителем организации.
Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки. Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.
Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением. Такой подход может быть и не сильно выгоден заемщику, поскольку существует риск занижения реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для сравнения можно заказать дополнительно независимую экспертизу.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Вначале необходимо определиться с выбором организации или частного лица, которые будут проводить процедуру оценку. Для этого нужно оговорить с представителем все условия выполнения работ и стоимость услуги. Если выбранная кандидатура не входит в список аккредитованных банком, надо согласовать ее, чтобы избежать проблем в будущем. После этого можно оформлять заявку и заключать договор на проведение работ.
Заявка на заключение оценочного договора
Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных. В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем. После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.
Подписание договора
Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон. При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты. Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности. Кроме этого, дается информация об объекте залогового жилья и с какой целью проводится оценка. Указываются права и обязанности каждой из сторон. Проставляется дата, подписи и все это скрепляется печатью.
Какие документы нужны для оценки недвижимости
Для заключения договора и проведения оценки квартиры для ипотеки необходимо взять с собой большое количество бумаг. Первое, что потребуется – это паспорт. Если же от имени гражданина выступает доверенный представитель, нужна будет доверенность на право осуществления деятельности. Кроме этого нужно приложить следующие документы:
- свидетельство о собственности на недвижимость.
- правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, приватизации и пр.);
- технический план;
- кадастровый или технический паспорт;
- поэтажная экспликация.
Методы определения стоимости квартиры
Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых. Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы. Доходный помогает определить, какую выгоду можно извлечь при сдаче недвижимости в аренду или перепродаже. При его использовании допускается много предположений, поэтому он не всегда точно отображает реальное положение вещей.
Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами. Происходит обобщение информации, производится оценка с применением всевозможных коэффициентов. Метод дает максимально точное представление о реальной стоимости жилища.
Рыночная цена объекта недвижимости
Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать. Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств. Чем больше представлено вариантов для сравнительной характеристики, тем точнее будет итоговая цифра.
Ликвидная стоимость
Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий. Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%. Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.
Что делать при наличии существенной разницы в стоимости квартиры
Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке. Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку. Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке. Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.
Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости
В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита. Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика. По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена. Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.
Требования к оформлению
Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно. Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение. Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.
Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):
- иметь печатный вид;
- данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
- содержать все необходимые для расчета кредита данные;
- количество страниц не должно превышать 30.
Какая информация должна содержаться в отчете
Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные. Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости. Приводится анализ местоположения, перспективы развития. Даются фото дома, подъезда, самой квартиры или ее доли. Описываются параметры квартиры (этаж, площадь, высота потолков и т.д.)
Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки. Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.
Время подготовки и предоставления отчета
В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней. После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.
Срок действия оценки квартиры
В связи с тем, что недвижимое имущество может меняться в цене, а его состояние ухудшиться, срок действия отчета по законодательству составляет 6 месяцев. Сделано это для того чтобы клиент мог обратиться в другие кредитные учреждения, если получит отказ в займе. По истечении полугода, если не удалось получить кредит, проводится повторная оценка квартиры для ипотеки.
Видео
Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.
Немного о законодательстве
Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.
Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.
Откуда берется документ
Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:
- наименование сторон;
- цель выполнения работ;
- сведения об объекте, который нужно оценить;
- какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
- во сколько оценивается оказание услуги;
- время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
- сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
- сведения о страховании ответственности исполнителя.
В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.
Требования к отчету
Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.
В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:
- точное описание объекта или предмета оценки;
- последовательность действий специалиста;
- дата, к которой было выполнено задание.
Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.
Особенности оценки недвижимости
Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:
- затратный;
- доходный;
- сравнительный.
Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.
Специалистов в области найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).
Как построен процесс оценивания
Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:
- собираются имеющиеся знания (техническая документация);
- проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).
Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.
Специалисту нужны:
- Документы из кадастрового учета. Если нет кадастрового паспорта, просят предоставить технический паспорт, который составляют в БТИ.
- Экспликация, поэтажная планировка.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.
Оценка и судебные процессы
Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:
- проводится по решению исключительно суда;
- эксперт предупреждается об уголовной ответственности за ложное заключение.
Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.
Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».
Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.
Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.
Оценка объектов недвижимости
Осуществляется данное мероприятие в несколько этапов, первым из которых является непосредственный осмотр объекта, который подвергается оценке. Данный осмотр проводимся выбранным вами специалистом, который фиксирует характеристики и особенности дома, квартиры, земельного участка и прочего недвижимого имущества. Среди подобных характеристик, в наибольшей степени влияющих на стоимость объекта, можно выделить:
- Состояние строения и его площадь.
- Состояние внутренней отделки и проведенных коммуникаций.
- Количество комнат.
- Расположение относительно основных объектов инфраструктуры.
- И многое другое.
Срок действия оценки недвижимости
Получив результаты, люди начинают думать, каков же срок действия оценки недвижимости. Ответ на этот вопрос очень прост, и содержится он в двадцать шестом пункте Федерального стандарта оценки.
Данный пункт, помимо всего прочего, устанавливает срок, в который указания в отчете об оценке могут быть использованы для совершения различных сделок с объектом, и этот срок составляет шесть месяцев, то есть полгода.
Организации, осуществляемые оценку
Если вы находитесь в поиске надежной организации, которой можно доверить такое важное мероприятие, как оценка недвижимости, советуем обратить свое внимание на компанию под названием АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса». Среди ее преимуществ можно выделить тщательный подбор персонала, благодаря которому вашу оценку будет проводить исключительно высококвалифицированный специалист, а также достаточно приемлемые цены на предоставляемые услуги.
