Организация планирует арендовать помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. помещение имеет статус нежилого фонда, будет использоваться в качестве магазина

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты , которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору. Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство. Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат. Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• документ о постановке на учет в налоговую службу;
• сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
• при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
• доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• кадастровый паспорт нежилого имущества;
• паспорт арендатора;
• учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

Необходимые документы:

1. паспорт собственника недвижимого имущества;
2. свидетельство о праве владения;
3. кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

• заявление о постановке на учет;
• паспорт арендатора;
• паспорт арендодателя;
• согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• арендный договор;
• акт приема-передачи;
• платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

1. город;
2. район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
3. тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
4. стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
5. площадь.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

Я, как индивидуальный предприниматель, арендую помещение у частного лица. Перечисляю ему, согласно договору, 25 числа каждого месяца арендную плату за следующий месяц, удерживая с него подоходный налог. Сумму налога в тот же день отправляю в налоговую инспекцию. По итогам 2015 года, при сверке по налогам, у меня высветилась переплата по подоходному налогу в сумме, перечисленной за аренду помещения. Вопрос: в каком отчёте, я должна показывать, что выплатила доход физическому лицу в виде арендной платы, удержала и перечислила за него подоходный налог. Он не является сотрудником организации, Должна ли я подавать на него сведения вместе с остальными работниками 2 НДФЛ и 6 НДФЛ, или как то отдельно. Нужно ли сдать уточнёнку за 2015 год на него одного или всех сотрудников, но уже вместе с ним. Как отразить в 6 НДФЛ, что доход он получил, например, 25 августа за сентябрь месяц, налог перечислен тоже 25 августа.

Ответ

Вы арендуете помещение у человека, который не является предпринимателем. Значит, вам нужно исчислить и удержать НДФЛ с полной суммы арендной платы. И неважно, оплачиваете вы аренду авансом или по окончании месяца, арендную плату перечисляйте арендодателю за вычетом удержанного НДФЛ (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). А налог вам нужно перечислять в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Срочная новость для всех бухгалтеров по зарплате: . Читайте в журнале

Доход в виде арендной платы вы должны показывать в двух отчетах -- 2-НДФЛ и 6-НДФЛ. В 2015 году отчета 6-НДФЛ еще не было, поэтому за прошлый год вы должны были подать только 2-НДФЛ.

Подать 2-НДФЛ на физлицо-арендодателя за 2015 год вы должны были подать в ИФНС не позднее 1 апреля 2016 года (п. 2 ст. 230 НК РФ).

Поскольку справку по физлицу-арендодателю вы не подали, в базе налоговиков нет начисления по этому налогу. Отсюда и вылезла ваша переплата.

Подайте справку по форме 2-НДФЛ сейчас. Подготовьте справку только на это физлицо-арендодателя. Составьте к ней реестр под № 2 в двух экземплярах и представьте это в инспекцию. На других сотрудников подавать справки заново не надо.

В форме 2-НДФЛ в поле «признак» укажите 1. Суммы, выплаченные арендодателю, отразите в разделе 3 справки, указав код дохода — «1400 — плата за аренду иного имущества».

За подачу формы 2-НДФЛ позже срока инспекция может вас оштрафовать по статье 126 НК РФ. Штраф составляет 200 руб. за каждый документ, который вовремя не сдан. У вас справка одна, поэтому штраф составит 200 руб.

Кроме того, за непредставление или несвоевременное представление справки 2-НДФЛ по заявлению налоговой инспекции суд может применить административную ответственность в виде штрафа в размере от 300 до 500 руб. (ст. 15.6 КоАП РФ).

В 2016 году вы обязаны включать доход физлица-арендодателя в форму 6-НДФЛ. При ее заполнении в строке 100 раздела 2 формы в качестве даты получения дохода покажите день, когда перечислили деньги, например, 25 августа 2016 года (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Удержать налог надо в этот же день, поэтому в строке 110 раздела 2 тоже укажите 25 августа. По строке 120 отметьте дату, не позднее которой нужно уплатить налог, - 26 августа 2016 года. По строке 130 впишите выплаченную сумму арендной платы, а по строке 140 укажите удержанную сумму НДФЛ с арендной платы.

Если в течение 2016 года вы подавали 6-НДФЛ без сведений о доходе физлица-арендодателя, подайте уточненку. Скорректируйте количество физлиц по строке 060 раздела 1 формы. Проверьте также суммы доходов и НДФЛ и в первом, и во втором разделах расчета. Если и тут есть искажения, поправьте их тоже.

В форму 6-НДФЛ за 9 месяцев сразу включайте все выплаты работникам и физлицу-арендодателю. Подавайте отчет не позднее 31 октября 2016 года.

Справку 2-НДФЛ за 2016 год по физлицу-арендодателю и остальным сотрудникам представьте в ИФНС не позднее 1 апреля 2017 года.

В ходе ведения производственной деятельности компания может использовать имущество, полученное у физлица на основании договора аренды. В статье расскажем про страховые взносы при аренде имущества у физ лица, поговорим о специфике начисления.

Общие положения о расчетах

ГК РФ за юрлицами закрепляется право заключения соглашений на аренду имущества у физлиц. На договорной основе компании вправе получать от физлиц как движимое имущество (оборудование, техника, транспорт, т.п.), так и объекты недвижимости (квартиры, помещения, здания, т.п.).

Передача права пользования имуществом осуществляется на основании договора аренды, составленного в соответствии с действу ющими требованиями. В тексте документа следует предусмотреть следующие моменты:

• срок действия соглашения об аренде;
• плата за пользования (сумма, порядок и сроки внесения);
• условия пользования имуществом;
• обязанности по обслуживанию и ремонту арендуемой собственности.

Аренда недвижимости у физлица

Организация вправе арендовать у физлица любые виды недвижимого имущества с целью их дальнейшего использования под офис, складское помещение, представительство, торговую точку, т.п. Как правило, субъекты хозяйствования арендуют у физлиц:

• квартиры на первом этаже здания для размещения магазина, банка;
• небольшие помещение в непосредственной близости от торговой точки для использования под склад.

Отметим, что компания вправе размещать в арендованном помещении торговые, складские, офисные и производственные объекты только в том случае, если данное помещение имеет официальный статус нежилого.

Расчет суммы НДФЛ при аренде

В случае если платежи по договору аренды перечисляются в адрес физлица, то сумма таких выплат облагается НДФЛ в общем порядке. Данное правило действует как для ситуаций, когда арендодателем выступает сотрудник компании, так и для случаев, когда фирма арендует помещение у третьего лица.

Сумма налога рассчитывается на основании размера арендных платежей и применяемой ставки налога (для арендодателей – резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%).

Страховые взносы при расчетах

Сумма платежей, перечисляемых компанией в пользу физлица в качестве платы за пользование объектом недвижимости, не облагается страховыми взносами. То есть при перечислении арендной платы, юрлицо – пользователь помещения обязан лишь удержать НДФЛ и выплатить сумму налога в бюджет. Освобождение от начисления и перечисления взносов во внебюджетные фонды действует как в случае, если компания арендует помещение у третьего лица, так и в ситуациях, когда арендодателем выступает сотрудник компании.

Пример 1. АО «Старт +» и сотрудник компании Иволгин заключили договор, согласно которому Иволгин передает в аренду «Старту +» недвижимость для размещения магазина запчастей. По условиям соглашения:

• сумма ежемесячной арендной платы – 4.880 руб.;
• плата за пользование имуществом за текущий месяц выплачивается до 6 числа следующего месяца.

Оклад Иволгина – 18.360 руб. 04.08.17 Иволгину выплачена зарплата за август 2017, а также платеж за аренду имущества в августе 2017. При выплате зарплаты и суммы по договору аренды, бухгалтер «Старт +» сделал следующие расчеты:

• НДФЛ к начислению и удержанию:
• НДФЛ по зарплате: 18.360 руб. * 13% = 2.386,80 руб.;
• НДФЛ по аренде: 4.880 руб. * 13% = 244,40 руб.;
• страховые взносы к начислению:
• в ПФР: 18.360 руб. * 22% = 4.039,20 руб.;
• в ФСС: 18.360 руб. * 2,9% = 532,44 руб.;
• в ФОМС: 18.360 руб. * 2,2% = 403,92 руб.

04.08.17 на карту Иволгина поступила сумма 20.608,80 руб., в том числе:

• заработная плата за август 2017: 18.360 руб. – 2.386,80 руб. = 15.973,20 руб.;
• плата за пользование объектом аренды за август 2017: 4.880 руб. – 244,40 руб. = 4.635,60 руб.

Сумма удержанного НДФЛ (2.386,80 руб. + 244,40 руб. = 2.631,20 руб. (перечислена в бюджет в день выплаты зарплаты и арендной платы. Страховые взносы, начисленные на зарплату Иволгина, перечислены во внебюджетные фонды в срок до 15 сентября.

Аренда личного автомобиля

Общий порядок аренды

Первый вариант передачи автомобиля в платное пользования – оформление аренды только на автомобиль, без экипажа. Данный вариант распространен в случаях, когда собственником транспорта выступает сотрудник компании. Например, торговый представитель фирмы имеет собственный автомобиль, который использует в производственных целях.

В таком случае между кампанией и физлицом (сотрудником) заключается договор аренды, согласно которого компания получает транспорт в платное пользование.

Сотрудник же ежемесячно получает следующие выплаты:

• зарплату – на основании трудового договора;
• платежи на основании арендного соглашения.

При этом компания начисляет страховые взносы только на зарплату, в то время как на сумму арендных платежей начисляется только НДФЛ, который удерживается из суммы арендной платы и перечисляется в бюджет. Таким образом, размер арендных платежей, взымаемых за пользование движимым имуществом (в том числе транспортом), страховыми взносами не облагается.

Аренда автомобиля с водителем

Еще один вариант оформления договора аренды имущества – получения в пользование автомобиля с экипажем. Данный формат гражданско-правовых взаимоотношений предполагает следующее:

• компания получает в платное пользование транспортное средство, принадлежащее физлицу на правах собственности;
• физлицо – собственник автомобиля оказывает арендодателю услуги по управлению транспортным средством.

Подобный вид аренды популярен среди тех организаций, в которых отсутствует штат водителей. В целях производственной необходимости фирма может арендовать автомобиль с водителем как временно, так и на постоянной основе. В данном случае к начислению страховых взносов применяется двойной подход:

1. Сумма арендной платы за пользование автомобилей взносами не облагается. С арендных платежей удерживается НДФЛ в общем порядке.
2. Размер вознаграждения, выплачиваемый физлицу за управление автомобилем, облагается как НДФЛ, так и страховыми взносами.

В связи с вышеизложенным, в целях соблюдения законодательных норм, при заключении договора аренды автомобиля с экипажем сторонам следует четко разграничить суммы арендных платежей и размер вознаграждения за управление транспортом.

Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.

Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.

Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.

...и налоговые последствия

Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:

• кто и в каком случае будет платить налог на доходы;
• можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.

Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.

Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

• оформлен договор аренды;
• составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;
• есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.

Обратите внимание: если фирма разместит в квартире свой офис, то расходы на аренду нельзя включить в налоговую себестоимость. Дело в том, что размещение организаций в жилом помещении не допускается. Оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, неважно. Списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли можно лишь после перерегистрации данного помещения как нежилого (письмо Минфина России от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310).