Объект недвижимости: сущность, основные признаки, классификация. Понятие и особенности эксплуатации недвижимого имущества

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственныепостройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (илисвойствами), которые позволяют отличить их от движимых объектов. К ним относятся:

1. Стационарность, неподвижность, фундаментальность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта , которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени .

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

4. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

5.Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить ичастные признаки, которыеопределяются конкретными показателями (или характеристиками) в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показываетразнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Для описания характеристик объекта недвижимости существует определенная типовая структура (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Типовая структура для описания объекта недвижимости

Она составлена из трех основных групп систематизированного представления о недвижимости. Это:

1. недвижимость как объект-вещь;

2. недвижимость как объект права;

3. недвижимость как объект экономического, экологического, социально-культурного и др. пространств.

Физические характеристики объекта недвижимости – это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета. Для описания используют следующие параметры:

ü геометрические данные: всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.), общие и полезные площади. этажность зданий, глубины водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам, сооружениям, участкам, помещениям;

ü архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения (также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);

ü состав использованных строительных и отделочных материалов для зданий и сооружений, состав почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

Функциональные характеристики недвижимости включают:

1. Функциональное назначение объекта (жилой дом, административное здание, складское помещение, супермаркет, предприятие и т.д.);

2. Уровень функциональной обеспеченности – это структура и состав технологического и иного, соответствующего функциональному назначению объекта оборудования, оснащения, средств связи и других современных информационных и обеспечивающих технологий.

3. Кадровое функциональное обеспечение – это информация об опыте фирмы и ее кадров в данной функциональной области деятельности.

Правовые характеристики – это:

1. Собственник объекта (титул) – определение собственника объекта. Указывается имя физического или юридического лица, состав акционеров (для объектов входящих в различные акционерные структуры), срок вступления в право собственности (а в западной практике - и детальная предыстория предшествующих собственников).

2. Право и условия пользования объектом недвижимости (имена арендаторов объекта в целом или его частей, если таковые имеются; сроки заключенных арендных договоров и условия их пересмотра; предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в собственность, при каких условиях, в какие сроки и т.д.

3. Правовая форма управления объектом – информация о наличии различных схем внешнего управления, установленных для данного объекта недвижимости. Например: для объектов государственной и муниципальной собственности указывается установленная форма управления: хозяйственное ведение, оперативное управление.

4. Правовые льготы и обременения – наличие льгот, обременений и ограничений, действующих вообще (в данное время, в данном регионе, отрасли деятельности) или распространяющихся на данный конкретный объект недвижимости или на намечаемые операции с ним.

5. Текущее состояние нормативно-правовой базы – это информация о состоянии интересующего нас сектора нормативно-правовой базы в стране, регионе, городе, отрасли - применительно к возможностям регулирования отношений собственности и управления в целом для данного класса оцениваемых объектов недвижимости и операций с ними.

Экономические характеристики :

1. Стоимостные показатели включают стоимостные оценки объекта и его частей, сметные расчеты, удельные показатели затрат на возведение, ставки арендной платы, финансовые показатели доходности и др.

2. К рыночной информации относятся характеристики цен на данном секторе рынка недвижимости, анализ их статистики, наличие циклов и тенденций, описание спроса и предложения, индексы капитализации.

3. Общеэкономическая информация связывается с аналитическими оценками состояния, предыстории и ожидаемой динамики важнейших показателей экономического развития страны, региона (валовой доход, уровень безработицы, валютные курсы, инвестиционный потенциал и риски данного региона и др.).

Экологические и другие характеристики объекта , его окружения, результатов развития часто занимают самостоятельный раздел в базах данных, инвестиционных проектах и бизнес-планах развития объектов недвижимости.

Одной из наиболее конструктивных является следующая "экологическая" классификация бизнеса и проектов развития недвижимости:

ü бизнес и проекты, значительно влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, мало или вообще не влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, непосредственно направленные на конкретное улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т. д.

Подобным же образом можно классифицировать бизнес и проекты развития недвижимости применительно к социальным и другим характеристикам.

Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возведение ее на другом». Таким образом, только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с землей. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой – он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости./58/

Современный законодатель, раскрывая дефинитивную норму ГК РФ (ст. 130) выводит три критерия при определении недвижимости:

а) недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты);

б) объекты прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.);

в) объекты, отнесенные к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ)).

Итак, в качестве основных признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

а) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

б) индивидуальную определенность;

в) ограниченность объектов (под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке)./58/

Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим его особенности. Существует (хотя, достаточно условно) также еще один признак недвижимого имущества, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости:

г) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Что касается первого признака, то он, мнению автора, достаточно понятен, поэтому рассматривать мы его не станем. Второй и третий – очень похожи друг на друга. Признак «ограниченности», указывает на физические характеристики конкретных объектов, их месторасположение, структуру и т.д. Индивидуальный характер недвижимости (как объект гражданского права, относящийся к индивидуально-определенной вещи) можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.

На признаке индивидуальной определенности недвижимости необходимо остановится подробнее.

С точки зрения теории гражданского права, недвижимость, как объект гражданских права, относится к числу индивидуально – определенных вещей. Ряд ученых цивилистов, такие как Т.Л. Левшина, Л.Ф. Лесницкая и другие, указывают на то, что индивидуально – определенные вещи обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. И далее: «вещи данной категории являются незаменимыми и непотребляемыми»./66/

При этом, недвижимость является прежде всего вещью, под которыми понимаются – материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара./51/ Вещи присущи два юридических признака: доступность обладания, и, материальность. Некоторые ученые указывают еще один признак вещи: ценность вещи. А между тем, этот признак субъективно оценочен, изменчив в силу объективных временных и иных обстоятелств, а посему, не может считаться эффективным критерием выделения данного признака./36/

Следует помнить, что недвижимость как индивидуально – определенная вещь, это общее правило (общая фундаментальная теоретическая посылка). Но существуют и исключения, например предприятие как объект права (для того, чтобы выявить это исключение, необходимо рассмотреть правовую природу предприятия).

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

С.А. Степанов, как представитель гражданско-правовой науки указывает на то, что предприятие подобно сложной вещи, по ряду составных признаков, но тут же оговаривается и уточняет, что, предприятие – это, прежде всего имущество (не вещь), это особый объект гражданского права, /87/ созданный исключительно для выполнения отдельной хозяйственной задачи./86/ Т.е. «объект, созданный для определенной цели», указывает в свою очередь, другой цивилист, В.А. Белов./42/

В.А. Белов, конструирует свою точку зрения относительно правовой природы предприятия. Так, с сугубо теоретической стороны, он видит предприятие как имущественный комплекс в виде особого гражданско-правового режима субстанций, входящих в состав предприятия, образующих единое целое: «Право охватывает собой совокупность элементов общей оболочкой, именуемой «имущественный комплекс (предприятие)», ради того, чтобы, установив для этой последней определенный правовой режим, избежать необходимости в урегулировании юридической судьбы каждого, отдельно взятого элемента. Иными словами, имущественный комплекс - это юридическая оболочка, служащая внешнему обособлению совокупности вещей, прав и нематериальных (но, при этом, имущественных) благ используемых для достижения определенной цели»./42/ И далее, «Смысл конструкции имущественного комплекса (в нашем случае, применительно к предприятию) состоит в подчинении нескольких разнородных объектов гражданских правоотношений единому гражданско-правовому режиму, единой юридической судьбе. Право не вымышляет особого объекта, но, объединив некоторые из них, обозначает их особой категорией и подводит под специфический режим»./42/

Но далее, В.А. Белов подчеркивает, что подобная постановка вопроса (имеется ввиду то, что предприятие не объект, а режим и только) может быть лишь политико-правовой, но никак не догматической (не соответствующей современной российской правовой действительности). Содержание российского законодательства не оставляет сомнения: оно «воспринимает» имущественные комплексы как объекты гражданских правоотношений, хотя бы и правоотношений особого рода./42/

Таким образом, в данном случае мнения В.А. Белова и С.А. Степанова совпадают.

Хотелось бы заметить, что как кажется автору данной работы, В.А. Белов раскрывая правовой режим имущественного комплекса в своей монографии, полностью раскрыл и правовой режим предприятия, который естественно с режимом недвижимости ни как не совместим. Это подтверждается следующей посылкой Белова: «Гражданско - правовой режим имущественного комплекса (предприятия) распространяется на все его составляющие. Общность этого режима (применительно к элементам предприятия) выражается не только в подчинении комплекса разнородных объектов гражданских правоотношений единой динамике (сделкам), но и в единстве содержательных особенностей (ограничений, изъятий, условий и т.п.)»./42/

Теперь необходимо ответить на вопрос, почему же предприятие в нашем законодательстве относится к недвижимости, которая, как известно, относится к индивидуально – определенным вещам. В раскрытии данного вопроса нам помогут теоретические наработки наших ученых.

В.А Белов особо подчеркивает, при этом ссылаясь на В.А. Дозорцева что, предприятие, прежде всего, приравнено к недвижимости по решению законодателя, а не в силу его неразрывной связанности с землей. В отношении предприятия, как объекта частноправовых отношений разрешены сделки подпадающие в рамки правового режима недвижимого имущества. Интересно, однако, то, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим. В частности, особый гражданско – правовой режим, во многом отличный от режима недвижимости./42/

Теперь вернемся к вопросу, является ли предприятие вещью? Как нам известно, вещь – это объект материального внешнего мира, находящийся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Таким образом, для того, чтобы объект обладал свойствами вещи, он должен быть целостным. Именно это обстоятельство и является проблемным при квалификации предприятия в качестве вещи.

Предприятие – это неделимый объект, созданный путем умозрительного заключения (искусственно обособленный комплекс имущества,

предназначенный для обслуживания одной цели)./42/ Понятно, что с точки зрения физики любая вещь делима вплоть до атомных частиц. Гражданское же право ведет речь не о физической делимости, а сугубо юридической. Предприятие - это синтез вещей и нематериальных объектов, образуемый единое целое, и только в качестве целого оно выступает как особый объект гражданского права и гражданских правоотношений. Таким образом, целостность в данном случае – это невозможность отделения каких-либо составляющих его суть элементов./86/

Следовательно, только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов./ / Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов – самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности./ /

Но из содержания ст.132 ГК РФ ясно, что в состав предприятия входят не только вещи, но и нематериальные объекты гражданских прав (права и долги, фирменное наименование и т.д.), которые, как известно, вещами не являются. Что позволяет предполагать, и доказывает тезис о том, что предприятие, как имущественный комплекс не относится к вещам вообще./87/ Это более сложный объект гражданских прав.

Остается непонятным, почему предприятие приравнено к недвижимости? В свете всего вышесказанного напрашивается логический вывод: предприятие не является объектом ни вещных, ни обязательственных прав в силу его неделимости. Т.е. с точки зрения классической теории объектов гражданского права, предприятие является чуждым объектом гражданских правоотношений. Более того, теоретически, предприятие вообще не может выступать объектом каких – либо сделок.

Подтверждает указанную посылку следующее теоретическое положение. Как известно, закон признает предприятие объектом вещных прав, следовательно, его можно продать, обменять сдать в аренду и т.д. подобно вещи. Но в состав предприятия входят также права и долги, которые нельзя продать и т.д., а можно лишь уступить либо перевести. Предприятие – это объект неделимый. Следовательно, его нельзя продать по частям. В противном случае, предметом сделки будет не предприятие, а входящие в его состав элементы (другие объекты гражданского права).

Обратили внимание на подобные метаморфозы и судьи, и предложили следующее (как ниже будет показано, основываясь на вполне логичном посыле). Президиум ВАС РФ указал на то, что законодатель, регламентируя возможность передачи прав (требований) по сделке, не определил вида договора, по которому эта передача происходит. Поэтому договор купли – продажи (в том числе, иные договора направленные на распоряжение объектом вещного права) может служить основанием передачи обязательственных прав./75/ Таким образом, суд легализовал практическую возможность выступления предприятия в качестве объекта сделки.

В.А. Белов в этой ситуации также предложил решение. К тому же достаточно меткое, и пояснил следующее: «Судьба компонентов имущественного комплекса предопределяется судьбой комплекса»./42/ В данном случае имеется в виду то, что переход права на предприятие в целом влечет и переход всех составляющих вещных и обязательственных прав и обязанностей автоматически, независимо от способа оформления этого перехода.

Данное обстоятельство, подчеркивает также еще один представитель цивилистической науки, Л.А. Чеговадзе, указывая, что «Предприятие как объект вещных прав может быть реализовано только в целом, притом, что отдельные его элементы будут передаваться путем цессии или перевода долга»./92/

Но как кажется автору данной работы, тезис о том, что оборот вещей возможен только при применении конструкции для оборота вещей (купля-продажа, дарение и т.д.), а оборот прав - посредством конструкций, предусмотренных для оборота прав (уступка права и перевод долга) является несостоятельным, по некоторым нижеизложенным обстоятельствам:

1) В конце концов, задайте себе вопрос: «Чем я распоряжаюсь, - вещью или правом на вещь?». Да обыкновенно говорится о распоряжении вещью, а не о распоряжении правом. Но при этом, надо понимать, что распоряжение вещью (например, через договорную конструкцию купли-продажи) имеет опосредованный характер, т.к. в действительности происходит распоряжение не вещью, а правом на нее (вещное, обязательственное). Ибо, не имея права на

вещь, я не могу определить судьбу этой самой вещи, через совершение какой-либо сделки.

2) Ни в одной стране мира, имеются в виду близкие к континентальному праву, нет ни одного ГК, который включил бы договор цессии, но есть договора купли-продажи и т.д., распространяющиеся и на права. Т.е. еще раз повторюсь, и сразу уточню, что в странах имеющих пандектный кодекс, цессия иначе как в общей части не содержится. Во всех странах (ну или практически всех) движение прав оформляется посредством конструкций купли-продажи, мены, дарения и т.д. (в нашей стране, предусмотренных только для перехода вещей).

3) Более того, нет никакого законодательного запрета для того, чтобы передать права и долги, используя модель обычную, которую употребляют и для вещей; т.е. в договоре можно написать примерно следующее – «я Вам передаю право, а Вы мне платите за это, я передаю право, а Вы мне отдаете другое право» .

Проще говоря, любой договор, предусмотренный для передачи вещей можно использовать и для перехода прав.

Что значит переход прав через ту же конструкцию купли-продажи, наверное спросите Вы? Так дело то в том, что, совершая сделку по распоряжению вещью или правом, мы всегда первично распоряжаемся лишь правом (вещным, обязательственным, корпоративным). Распоряжение же вещью, а не правом, происходит лишь через применение так называемых распорядительных сделок, где происходит (но после или параллельно с движением прав), передача вещи (традиция (как правило, оформляется актом приема-передачи), индоссамент, передаточное распоряжение и т.д.). Следовательно, распоряжение вещью в приведенном случае, является ни чем иным, как моментом исполнения договора одной из сторон (или моментом исполнения одного из его условий), посредством совершения распорядительной сделки.

Дело, конечно же, не ограничивается теоретической стороной вопроса о сделках с предприятиями, и связанными с этим проблемами докринального характера. Что касается реализации данных норм, то и в данном случае существуют не меньшие проблемы. Так, ряд ученых, в частности В.В. Ярков, указывают на следующие практические причины «проблемности» сделок с предприятиями: «Учитывая, что для сделок с предприятиями необходимо подготовить значительный и довольно дорогой пакет документов, можно констатировать, что нормы о сделках с предприятиями в настоящее время практически бездействуют. Намного проще включить нового учредителя в состав того же общества (товарищества), а прежнему, выйти из него с последующей перерегистрацией соответствующих учредительных документов»./59/

Вывод: в гражданском праве возникает параллелизм правового регулирования, когда объекты формально разделяются, но для регулирования отношений по поводу новых объектов используются те же средства, что и для уже существующих./75/

Рассмотрим еще один признак недвижимости. А именно признак публичности. Многие ученые склонны считать, что публичность не относится к признакам недвижимости. Так, Е.М. Тужилова-Орданская считает, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей, свойств, закрепленных законодательством»./55/

Но как кажется автору, публичность – это органически присущий недвижимости признак, что подтверждается п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой говорится, что « государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

И еще одно замечание, вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы (например, самовольная постройка, не может быть объектом гражданского оборота, т.к. не является объектом недвижимости в юридическом смысле).

Что же такое «публичность», что это за признак? Термин «публичность» не всегда напрямую связан с публичным правом. О публичности можно говорить в смысле открытости, гласности, обращении к неопределенному кругу лиц./43/

В смысле этой работы, публичность – это и гласность, и открытость и необходимая составляющая недвижимости. В общем, это частица публичного права, необходимая для обеспечения интересов, прежде всего сторон сделки и всех третьих лиц с ней связанных.

Признак публичности в соответствии с его традиционным пониманием означает, что права на недвижимое имущество подлежат записи (регистрации) публичным порядком в специальную книгу (в настоящее время – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом, изменение в правовом состоянии недвижимости по общему правилу происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации./77/ Еще, великий дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич

подчеркивал, что «особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости»./97/

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании ст.131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.

А такие объекты недвижимости, как водные и воздушные суда, в том числе космические объекты, подлежат специальной регистрации в другие реестры (не в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Признак публичности – это акт государственной регистрации (особый юридический факт). Осуществление регистрации государством не означает, что переход прав на недвижимое имущество относится к сфере публичного права. Административные по своей природе отношения, складывающиеся между регистрирующим органом и заявителем, носят вспомогательный, служебный характер. Государственная регистрация (и в этом ее цель, причина появления, смысл) порождает гражданско – правовые отношения./77/

Причина установления норм о регистрации состоит в необходимости определенности в отношении правового состояния недвижимости. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечить определенную уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Введение такого надежного акта укрепления права, как запись, делает более удобным положение и правообладателя, и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости./77/

Государственной регистрации присущ ряд признаков:

1) государственной регистрации подлежат возникновение, изменение и прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Законодательство содержит условно – исчерпывающий перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Это – право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами;

2) государственная регистрация по общему правилу представляет собой правоустанавливающий акт. Установление права на недвижимое имущество связывается с моментом государственной регистрации;

3) регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права./77/

Таким образом, государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним. Это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты вещных прав владельцев, пользователей и собственников объектов недвижимого имущества.

На данном этапе в рассмотрении признаков недвижимости мы остановимся.

Итак, отобразим в завершении раскрытия признаков недвижимости общие выводы:

1) недвижимость не всегда индивидуально – определенная вещь (наглядный пример, предприятие);

2) недвижимость признается таковой не только в силу физических и объективных свойств, но и в силу закона;

3) прочная связанность с землей, не всегда является признаком, позволяющим выявить объект недвижимости, но и более того, этот признак не всегда является обязательным.

В завершении хотелось бы отметить, что в настоящее время, такие фундаментальные признаки недвижимости, как земельный участок, и все, что с ним связанно, не являются единственно существующими. Исторически появились и сформировались, еще два признака: признак публичности (хотя, можно предположить, исходя из Памятников права, что он в той или иной степени присутствовал всегда), и признак, или скорее критерий законодательный - признания той либо иной вещи (хотя и не всегда, разумеется это будет вещь) недвижимостью.

Теперь необходимо остановимся для полноты картины, на рассмотрении видов недвижимости.

Все объекты недвижимости, указанные в российском гражданском законодательстве, относятся к определенному единству, суммативной совокупности. Недвижимость – это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система»./87/

Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена по меньшей мере тремя группами факторов: а) объективно – физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени – в частном.

Суммативная система недвижимости характеризуется и строится по следующим критериям:

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом «выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестояшую» совокупность имущества – систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д.).

В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сферах как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях – жилищном праве, в земельном праве и т.д./87/

К недвижимому имуществу действующее российское законодательство относит, как уже отмечалось, в числе иной недвижимости три основные группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, общее имущество многоквартирного дома).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующими повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Таким образом, состав недвижимости формируется и изменяется при применении двух единственно возможных путей: а) оценочно – явочного (связь с землей и неперемещаемость) и, б) законодательного.

Следовательно, в настоящее время состав недвижимости можно разделить на группы:

А. Недвижимость «по природе»:

1) участки земли;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты.

Б. Объекты прочно связанные с землей:

1) здания;

2) сооружения;

3) леса;

4) многолетние насаждения;

5) нежилые и жилые помещения;

6) объекты незавершенного строительства;

7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В. Объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

1) воздушные и морские суда;

2) суда внутреннего плавания;

3) космические объекты;

4) общее имущество многоквартирного дома;

5) предприятия как имущественные комплексы.

Ниже, хотелось бы обратить внимание читателя на два объекта недвижимого имущества, которые в силу их специфики представляют особый интерес. Это общее имущество многоквартирного дома и объект незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество собственников жилья – это комплекс имущества, состоящий как из недвижимых (земельный участок, помещения не являющиеся частями квартир и т.д.), так и из движимых вещей (оборудование и т.д.), предназначенный для выполнения целей эксплуатации многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимого имущества, существующего в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением./60/ Это имущество обособлено во имя рассмотрения ее как единого объекта одного субъективного права, – права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома./42/

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

1) во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не имеет самостоятельного обращения как это предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК РФ, сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выдела его в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

Таким образом, в данном случае права на общее имущество многоквартирного дома следуют за правами на жилое помещение.

Данное право следования предусмотрено в законодательстве с целью исключения разнообразных негативных последствий. Для примера, автор обратился к судебной практике.

«25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц Екатеринбурга. Всего согласно выписке из плана здания помещений было пять: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилое помещение. Проход в это помещение был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО «Микрополис». Поскольку ЗАО «Микрополис» установило между лестничной и коридором металлические двери с видеонаблюдением, и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, и для посетителей, но и сотрудников В., последний обратился в суд с иском к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО «Микрополис» о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий ничтожной сделки.

Суд иск удовлетворил. При вынесении решения, арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые интересы других лиц (ст. 168 и п. 2 ст. 209 ГК РФ)»./96/

Но справедливости ради хотелось бы отметить, что, даже если бы закон и допускал отдельное отчуждение доли в праве общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, то в вышеприведенной ситуации индивидуальный предприниматель мог бы защитить свои права посредством обращения к норме ст. 304 ГК РФ, которая закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Это положение также подтверждает судебная практика:

« В арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения.

Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью»./34/

2) во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт режима преимущественной покупки другими сособственниками.

Так спрашивается, зачем же нужно было вводить данный институт «общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома на общее имущество данного дома»?

А ответ достаточно прост. Он заключается в реформе жилищно-коммунального хозяйства. Не вдаваясь в детали политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, ответим с правовой точки зрения на данный вопрос, именно в контексте рассмотрения особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома.

3) в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности у бывших обладателей погибших помещений в отношении таких помещений должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённые сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе с тем в отношении таких лиц прекращается и право общей собственности на общее имущество здания.

Таким образом, фактически общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома является ни чем иным, как бременем для собственников жилых помещений в данном доме, и в сущности, не сулит для большинства сособственников никаких преимуществ в силу объективных причин. В данном случае вопрос касается не конкретных многоквартирных домов, а государства в целом, так как введение данного института позволит на всех уровнях, снизить бюджетные расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, и сформировать достаточно масштабный рынок предоставления услуг по обслуживанию многоквартирных домов, причем услуги эти будут оказываться по рыночным ценам.

В настоящее время в существующих экономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства наших граждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.

Что касается объектов незавершенного строительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретают статус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется к такому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенного строительства в качестве такового, и отличить его от завершенного – это отсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.

Т.е. под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке./98/

Из этого следует, что юридически объект незавершенного строительства и созданный посредством его достраивания завершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально – определенных объекта.

Итак, выделим признаки объекта незавершенного строительства:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закрепленный в ст. 130 ГК РФ);

б) отсутствие акта о приемке строящегося объекта в эксплуатацию.

Но для того, чтобы объект был признан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и в качестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 – ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы он не являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/

По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/

По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик – это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик – лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику»./93/

Другое дело, если обязательство, по каким – либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/

При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/

Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:

а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;

б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;

в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;

г) предоставление необходимых документов.

Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.

В науке гражданского права в течение достаточно времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе это определение развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики.

Так, И. Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению, недвижимость – это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок.

В. А. Горемыкин считает, что недвижимость – это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С. Б.Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией "вещь" категории "имущество". Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ "предприятие" обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Анализ любого понятия производится путем выделения его отличительных признаков. Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива­ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма­териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».

Во-первых, это материальный субстрат.

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог­раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.
В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут, как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст­ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи­ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу­чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Понятие "недвижимое имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 "О собственности в РСФСР" в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст. 4). Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен в ГК РФ (ст. 130).

Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:

• o наименование - знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае - это "недвижимость";
• o содержание - совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство - неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;
• o объем - множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, - здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132 ГК РФ в ред. от 08.05.2010) (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Состав объектов недвижимого имущества

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не соответствует мировой практике и природе этих объектов. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1.1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• o в виде физического объекта с определенными параметрами;
• o определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;
• o вещного права па недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе.

Отдельным, самостоятельным объектом недвижимости считается единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных функциональным назначением, и конструктивно обособленный как единое целое. В него включается имущество,

Схема 1.1.

указанное в техническом паспорте и дополнительно смонтированное в процессе капитальных вложений, функционально связанное со зданием (сооружением) так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Минфин России письмом от 23.09.2008 № 03-05-01/57 подчеркнул, что в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества основные средства (учитываемые как отдельные инвентарные объекты), которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у собственника путем выкупа для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (схема 1.2).

Схема 1.2.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание:

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и в частности полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они, вместе взятые, имеют сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от

Таблица 1.2. Основные признаки недвижимости

движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенности объектов по однородным группам (табл. 1 .2).

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины "существенные" неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей. Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность - движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (люстра, встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятиями "золотая акция" и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться па первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню считался раньше недвижимостью, а снятый урожай мог следовать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, - животные, сельскохозяйственные машины и орудия, инструменты, сырье и т.п. (ст. 517-526 ФГК), если они отвечают хотя бы одному из трех существенных признаков:

• o недвижимая природа вещей;
• o функциональное назначение;
• o принадлежность к недвижимому объекту.

Согласно ГК РФ (ст. 135) также считается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94-96 ГГУ) к недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи, прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др. Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода. Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в гражданских кодексах Швейцарии, Японии и других стран.

При отнесении того или иного "пограничного" предмета к недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

• o характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко переметать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;
• o намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;
• o срок использования - при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

В заключение отметим, что однопорядковые термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", "недвижимость" могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или географических (физических) отношений. Конечно, для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество как физический объект + + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин - -"недвижимая собственность" - это права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.