Нередко бизнесмены задействуют в деятельности личное имущество (например, автомобиль). Запретов и, тем более, санкций для этого не установлено. Ведь законодательство не устанавливает разграничений между личным имуществом физлица и его имуществом как индивидуального предпринимателя. До тех пор пока ИП не примет решение это имущество продать. Вот тут и возникает масса вопросов. Под действие каких налогов попадает доход от реализации? Рассчитывается ли налог с выручки от продажи в рамках предпринимательской деятельности? Или следует платить НДФЛ как физлицо? Можно ли претендовать на имущественный вычет и тем самым снизить налог? Сразу скажем, что все зависит от множества нюансов: особенностей самого имущества, вида деятельности и некоторых других факторов, которые следует рассматривать в совокупности. К сожалению, в рамках одного материала осветить абсолютно все нюансы расчета налогов невозможно. Поэтому мы рассмотрим лишь общие принципы и подходы, необходимые ИП для принятия решения.
Продажа имущества в рамках деятельности
Сначала рассмотрим идеальный вариант: обычный гражданин зарегистрировался в качестве ИП и приобрел имущество, необходимое для деятельности. Причем данное имущество в принципе невозможно использовать в личных целях. Например, куплена витрина-холодильник для магазина. Через некоторое время этот холодильник продается. Причина может быть любой: моральное старение, поломка, требуется оборудование с другими характеристиками и т.п.Выручка от продажи такого имущества является доходом от деятельности и облагается налогами в рамках применяемого режима налогообложения. Говорить о доходах гражданина в данном случае нельзя, налог платит предприниматель.
УСН. Выручка полностью включается в доходы при расчете налога. Расходы при продаже ОС у предпринимателя на УСН с объектом «доходы минус расходы» отсутствуют. Ведь расходы были учтены раньше - в течение года, когда имущество было приобретено. Учтите: продажа имущества до истечения трех лет (для имущества со сроком полезного использования до истечения 10 лет) с момента его покупки может иметь весьма невыгодные для ИП налоговые последствия. Дело в том, что при такой продаже придется пересчитать налог по УСН за весь период владения имуществом: списанная ранее на расходы стоимость восстанавливается, а вместо нее на расходы списывается амортизация, исходя из нормативного срока полезного использования. Амортизация рассчитывается за период, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию и по месяц продажи (включительно). Такой пересчет влечет доплату налога за год приобретения актива и, следовательно, доплату налога и пени. Поясним на условном примере.
Предприниматель на УСН 15% в августе 2013 г. приобрел, оплатил и ввел в эксплуатацию имущество стоимостью 100 000 руб. Срок полезного использования основного средства - 61 месяц.
Расходы на ОС учтены при расчете налога по УСН в 2013-м году (50 000 руб. - в III квартале 2013 г. и 50 000 руб. - в IV квартале 2013 г.). ОС продано в августе 2014 г., то есть с года покупки прошло менее 3 лет. Необходимо выполнить следующие действия:
1) из расходов 2013 г. полностью исключаются затраты на покупку ОС в сумме 100 000 руб.;
2) рассчитывается амортизация ОС за 2013 год исходя из нормативного срока полезного использования (61 мес.). Она составит 6557 руб., в том числе:
- за III квартал 2013 г. - 1639 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 1 мес.);
- за IV квартал 2013 г. - 4918 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 3 мес.);
4) при расчете налога в 2014 г. в расходах учитывается амортизация по ОС, рассчитанная за 8 месяцев (с января по август 2014 г.), в сумме 13 115 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 8 мес.).
Остаточную стоимость ОС в расходах учесть нельзя (письма Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-11-04/2 /106, от 15 февраля 2013 г. № 03-11-11/70).
Точно также нужно поступить если ИП продает основное средство со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки.
ЕНВД. Продажа имущества на ЕНВД является дополнительным доходом, не связанным с «вмененной» деятельностью. А значит, выручка облагается налогами в рамках иных режимов. Если ИП подавал уведомление о переходе на УСН, тогда выручка от продажи облагается в рамках УСН (письмо Минфина России от 10 декабря 2010 г. № 03-11-11/319). Учтите: независимо от объекта налогообложения, выбранного при переходе на УСН, стоимость ОС в расходы включить нельзя. Предприниматели, не подавшие уведомление о переходе на УСН, с выручки от продажи ОС уплачивают налоги в рамках общего режима (НДФЛ, НДС). Обратите внимание: заявить имущественные вычеты в отношении предпринимательского дохода ИП не вправе.
УСН + ЕНВД. Здесь выручка от продажи имущества в любом случае попадает в «упрощенные» доходы. Ведь на ЕНВД переводятся лишь отдельные строго установленные виды деятельности. А продажа имущества «вмененной» деятельностью не является. Поэтому даже если имущество использовалось в деятельности на ЕНВД, доход от продажи под «вмененку» не подпадает. А так как ИП применяет УСН, налог будет уплачиваться в рамках именно этого налогового режима.
Продажа имущества, приобретенного до регистрации
Нередко оборудование или иное имущество приобретается физлицами еще до регистрации в качестве ИП. Либо изначально оборудование покупалось для личных нужд, а затем стало использоваться в бизнесе. К примеру, гражданин купил бетономешалку для строительства на своем дачном участке, а затем решил заняться предпринимательской деятельностью, связанной со строительством и это оборудование стал использовать в работе.Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е. дня регистрации в этом статусе, указанного в свидетельстве. Очевидно, что в этом случае документы, подтверждающие покупку, будут оформлены на физлицо (без указания «ИП»). То обстоятельство, что имущество (в нашем примере бетономешалка) первоначально было приобретено для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (для личных, семейных, бытовых нужд), роли не играет. Важно, что впоследствии ИП стал использовать бетономешалку для ведения предпринимательской деятельности. И с того момента как имущество стало использоваться в коммерческих целях, оно рассматривается как основное средство.
Как видите, ни дата покупки, ни статус покупателя, указанный в документах, на уплату налогов при продаже имущества не влияют. Решающее значение имеет характер имущества и цели его фактического использования. Получается, если сможете доказать, что имущество используется в коммерческой деятельности, оно будет признано основным средством. Причем расходы на покупку личного имущества, задействованного в дальнейшем в бизнесе, Минфин России разрешает списать на расходы. Правда, списать его стоимость на расходы можно не в полном объеме, а в соответствии с правилами учета ОС, приобретенных до перехода на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Они таковы:
- cрок полезного использования актива менее 3 лет - списать можно в течение первого года использования в предпринимательской деятельности;
- срок полезного использования от 3 до 15 лет - списание растянется на 3 года: в первый год можно списать 50% стоимости, во второй - 30% и в третий - оставшиеся 20%;
- срок полезного использования свыше 15 лет - стоимость имущества придется учитывать в расходах равномерно в течение 10 лет. Поскольку на личное имущество, в последствие ставшим коммерческим, распространяются общие правила признания его основным средством, при его продаже вероятны те же последствия, что и для активов, которые изначально приобретены для предпринимательской деятельности. А именно, если имущество будет продано до истечения трех лет - для ОС со сроком полезного использования до 15 лет (или 10 лет - для ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет), учтенные ранее расходы придется исключить, а налог по УСН за периоды владения активом пересчитать (см. пример выше).
Продажа имущества после закрытия ИП
Нередко имущество, до этого используемое в предпринимательской деятельности, распродается при закрытии ИП. Причем речь идет не о приостановке деятельности, а именно о регистрации прекращения деятельности ИП с исключением его из ЕГРИП и получением соответствующего свидетельства. Так вот продажа активов после закрытия бизнеса попадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13%. Ведь продажу бывший предприниматель осуществляет как физлицо, поскольку ИП уже не существует. А значит, и налог оно уплачивает в соответствии с главой 23 Налогового кодекса.Причем в этом случае не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли срок владения и тип имущества. В любом случае платится НДФЛ. Никакие имущественные вычеты заявить в этом случае нельзя.
Продажа личного имущества
Когда предприниматель продает личное имущество, которое в принципе не могло использоваться в коммерческой деятельности (например, дачу), эту продажу он проводит как физлицо. А значит, доход от реализации попадет под налогообложение НДФЛ. Причем в отношении такого дохода могут быть применены имущественные вычеты. Напомним их виды:- если имущество находилось в собственности физлица три года и более, вычет равен сумме, полученной от продажи, то есть платить НДФЛ не нужно;
- при владении менее 3 лет можно воспользоваться вычетом в виде:
б) в размере 1 000 000 руб. при продаже жилья, дач, земельных участков (250 000 руб. при продаже другого имущества), если документы утеряны или отсутствуют по иным причинам.
Если вычет не покрывает доход от продажи, с разницы платиться НДФЛ. Как уже было сказано, ставка налога при продаже имущества равна 13%.
Вместо заключения
Итак, подытожим. При реализации имущества предпринимателю следует обратить внимание на совокупность следующих факторов. Сделка по продаже предпринимательского имущества должна быть совершена от имени ИП. То есть в договоре купли-продажи в качестве продавца указывается не гражданин, а предприниматель. При этом оплата от покупателя должна поступить на расчетный счет ИП, а не на личный счет физлица.Если по документам реализация осуществлена от имени физлица, или выручку зачислили на счет гражданина, или продается личное имущество, которое только косвенно было задействовано в работе - все это может стать поводом для проверяющих потребовать уплаты с дохода НДФЛ. При этом имущественный вычет по продаже заявить не удастся, так как имущество «засвечено» в предпринимательской деятельности.
Продается имущество, которое учитывалось в деятельности ИП как основное средство и использовалось в деятельности. Например, у ИП есть автомобиль и по условиям продажи товаров доставка осуществляется силами предпринимателя. Тогда реализация автомобиля попадет в предпринимательский доход. Иной пример: ИП осуществляет поездки к клиентам, поставщикам на личном автомобиле, одновременно машина используется для личных целей - продажа машины в этом случае, скорее всего, будет расценена как личный доход физлица.
Подмена ситуаций не останется без внимания проверяющих. Если вид деятельности ИП - сдача в аренду квартир, тогда продать жилье и заявить имущественный вычет не удастся. Налог должен уплачивать ИП в рамках УСН или общего режима. Тут все очевидно. В то же время если ИП как физлицо купил, скажем, несколько автомобилей, оформил их на себя (при этом его деятельность с перевозками и т.п. не связана), а через некоторое время машины продал - у контролеров есть все основания подозревать, что автомобили изначально приобретались для перепродажи. А это уже можно рассматривать как предпринимательскую деятельность. Соответственно и налог должен платить ИП по системе налогообложения, применяемой для его коммерческой деятельности.
Как видите, каждая конкретная ситуация требует отдельного анализа и оценки. Мы постарались описать лишь общие подходы к вопросу налогообложения операций по продаже имущества ИП. На практике роль играет множество нюансов: специфика деятельности ИП, тип имущества, его назначение, оформление документов по сделке при продаже и т.п. Однако для проверяющих, в конечном итоге, важно только одно - уплачен налог или нет. Если налог оплачен: от имени ИП в рамках режима УСН или от имени физлица уплачен НДФЛ - сделка вряд ли привлечет особое внимание контролеров. Но применение имущественных вычетов всегда влечет более детальную проверку обстоятельств продажи.
ИП, применяющий УСН с объектом обложения "доходы", осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственного имущества - нежилого помещения. ИП планирует продать данное нежилое помещение. Помещение находится у него в собственности более 3-х лет. В рамках какой системы налогообложения (УСН или НДФЛ) будет облагаться данная сделка, если ИП перестанет использовать помещение в предпринимательской деятельности, расторгнет все договоры аренды и затем продаст помещение, сохраняя или не сохраняя статус ИП? Существует ли срок давности в данной ситуации (например, через год после прекращения использования помещения в предпринимательской деятельности оно считается собственностью физического лица и облагается не УСН, а НДФЛ)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.
При этом "срок давности" использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.
Обоснование вывода:
Продажа недвижимости ИП в период применения УСН
При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со НК РФ ( НК РФ).
При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.
Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.
До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности ( Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N ).
В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по НК РФ ( Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N , от 08.09.2011 N , от 05.12.2011 N , от 14.04.2011 N ).
При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), должны выполняться 2 условия:
При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" или "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.
В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N по делу N А05-7156/2010).
С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).
Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.
Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.
При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП
Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации ( Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).
При этом, как разъясняет Минфин России ( от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами - I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.
То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с НК РФ "Налог на доходы физических лиц".
При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.
Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.
В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
500
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (2)
- 8,4 рейтинг
получен
гонорар 50%Юрист, г. Серпухов
Общаться в чате- 8,6 рейтинг
Добрый день, Вадим!
Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?
Дополню коллегу, который про НДФЛ все верно ответил, но не раскрыл случаи, когда можно при уплате налога воспользоваться ставкой налога, уплачиваемого в связи с УСН. Понятно, что при объекте «доходы минус расходы» это Вам будет невыгодно. Но есть вариант, когда Вы, например, зарегистрируете ИП, и будете применять УСН с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом Минфин считает, что к доходам от продажи имущества в таком случае можно будет применить не НДФЛ (13%), а ставку налога в связи с применяемой системой налогообложения.
Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН, от продажи квартиры.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры,
…
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
21.06.2016И кстати, Минфин не зря пишет, что это только его позиция. Налоговый орган может определить обязанность уплатить налог при подобной продаже недвижимости даже и при отсутствии такого вида деятельности, как продажа недвижимости, что видно, например, из следующего судебного акта:
Суд признал действия налоговой правильными и указал:
...Таким образом, названное нежилое помещение использовалось заявителем в предпринимательской деятельности, а именно: сдавалось в аренду для размещения магазина, суммы доходов, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, перечислялись на счет заявителя. Соответственно, в силу п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ доход от продажи данного нежилого помещения подлежит включению в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.
При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.
В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина - физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин - индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
получен
гонорар
50%
Юрист, г. Электросталь
Общаться в чате
Здравствуйте!
У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?
доход Ваш не освобождается от налога по ст.217 НК и нельзя уменьшить на расходы.
Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Ответ:
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
не меняет, т.к. имущество использовалось в ПД ИП.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?
Уплата налогов на имущество: общие нормы права
Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.
Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.
Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:
- При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет - после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
- При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.
Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:
- При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет - при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
- При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.
Особые правила установлены для:
- имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
- объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
- имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.
Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.
При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.
Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.
Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:
- период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
- размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.
Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей , который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.
Пример 1.
Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.
Пример 2.
Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Пример 3.
Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).
Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.
Пример 1.
Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса - 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).
Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).
Пример 2.
Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.
Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).
Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться - вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% - если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% - если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.
Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.
Как выгоднее продать коммерческую недвижимость, если продавец ИП
Нюансы ИП
Одной из главных особенностей ИП является отсутствие возможности для четкого разграничения имущества, которое используется в бизнесе, и в бытовой жизни гражданина. И именно здесь возникает сложность с квалификацией полученного дохода от реализации имущества. Если доход будет получен от предпринимательской деятельности, то в соответствии со статей 346.15 действующего Налогового Кодекса РФ, его надлежит включать в базу по налогу при УСН. Если же доход от продажи имущества является личным доходом гражданина, то он облагается НДФЛ по правилам, установленным главой 23 НК РФ. При этом гражданин сам решает, использовать ли ему полученные от реализации имущества денежные средства для личных нужд или пустить в работу. Специалисты рекомендуют квалифицировать доход от продажи имущества, находящегося в собственности предпринимателя более трех лет в качестве личного дохода, если он применяет упрощенный режим налогообложения по следующим причинам:
- Если предприниматель применяет УСН с объектом «доходы», то ему придется заплатить налог по ставке 6% со всего дохода от продажи, без учета расходов по приобретению недвижимости.
- Если ИП применяет объект «доходы минус расходы», то во многих случаях ему придется учитывать не только доходы, полученные от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы по правилам статьи 346.16 НК РФ.
- Если доход, полученный предпринимателем от продажи имущества, считается личным доходом, то он облагается НДФЛ, от которого как раз и освобождается реализация имущества, находившегося в собственности продавца три года и более.
Учитывая изложенное, физическому лицу при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, по стоимости выше, чем была цена его приобретения или выше его остаточной стоимости, оптимальным вариантом является декларирование дохода, полученного от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с предпринимательской деятельностью. Только в этом случае доход предпринимателя, применяющего УСН, не будет облагаться налогом, а также не придется платить НДФЛ в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. Однако, на практике применения данного правила возникают различные ситуации, которые необходимо рассмотреть.
Если продана недвижимость
Наиболее распространенной ситуацией является продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем во время ведения бизнеса, когда он использовал «упрощенку» и приобрел объект недвижимости в целях извлечения доходов от его использования, например, от сдачи недвижимости в аренду. В дальнейшем, необходимость в использовании недвижимости по каким-либо причинам отпала и предприниматель решает продать ее. В этом случае для квалификации доходов, полученных от продажи недвижимости, необходимо учитывать следующие моменты:
- Как и при каких условиях было приобретено данное имущество в собственность продавца: в результате заключения договора по отчуждению недвижимости, наследования, дарения или постройки;
- Были ли учтены расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
- Кто выступал продавцом недвижимости - физическое или юридическое лицо;
- Использовалась ли продаваемая недвижимость в предпринимательской деятельности.
Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом в качестве ИП
Если продавцом или покупателем недвижимого имущества является лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то существенного значения не имеет, когда оно было приобретено, до прохождения гражданином государственной регистрации в качестве ИП или после. Но при возникновении спора между ИП и сотрудниками налоговых органов предпочтительнее чтобы недвижимость была приобретена до прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако в любом случае, при приобретении недвижимости по одному из видов договоров в качестве стороны будет указано именно физическое лицо и его паспортные данные, которые и вносятся в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество, поскольку индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений. Индивидуальный предприниматель, конечно, может указать свой статус в тексте договора, если намеривается приобрести или продать недвижимое имущество в целях предпринимательской деятельности, но в этом случае полученный доход будет квалифицирован как предпринимательский. Это означает, что его придется учитывать в налоговой базе по налогу при упрощенной системе налогообложения.
Если затраты учтены в УСН
Следующим основанием для квалификации дохода, полученного от продажи недвижимого имущества в качестве предпринимательского дохода, является учет расходов на покупку при использовании «упрощенки». Поскольку расходы на приобретение недвижимости учитываются как расходы от предпринимательской деятельности, то и полученный от продажи такой недвижимости доход также надлежит рассматривать как предпринимательский. Да и с точки зрения налоговых органов, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, будет облагаться как доход от предпринимательской деятельности.
Если недвижимость используется систематически
Сотрудники налоговых органов, несмотря на противоположную позицию Министерства Финансов РФ, продолжают рассматривать использование индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества в целях получения прибыли в качестве достаточного основания для квалификации полученных ИП доходов от его продажи как предпринимательских. Однако такая позиция не является обоснованной, поскольку извлечение дохода от использования имущества необходимо отличать от дохода, полученного при его реализации. Здесь важна систематичность в извлечении прибыли, под которой следует понимать извлечение дохода два и более раза, а значит, разовая продажа недвижимости не может быть рассмотрена в качестве систематической и предпринимательской. О систематичности говорит и судебная практика, которая, наряду со статусом, в котором выступало физическое лицо в момент продажи недвижимости, учитывает и регулярность извлечения дохода.
Если недвижимость продана после завершения предпринимательской деятельности
Если недвижимое имущество было использовано в предпринимательской деятельности, которая была завершена до его продажи, то квалифицировать полученный доход необходимо с учетом следующих оснований:
Если расходы были учтены при УСН
Если стоимость приобретенного ИП имущества была учтена в расходах до того, как предприниматель снялся с учета в ИФНС и решил его продать, то ему не придется уплачивать налог, поскольку он утратил свой статус и перестал применять упрощенный режим налогообложения. При этом вопрос о применении норм пункта 17 статьи 217 НК РФ, если продавец владел недвижимостью три и более года, тем самым избежал уплаты налога, решается положительно. С одной стороны, данная норма не применяется для доходов, полученных от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой стороны, на момент заключения договора по отчуждению недвижимости продавец утратил статус ИП и не осуществлял предпринимательской деятельности. Это означает, что проданная недвижимость не является имуществом, используемым в предпринимательской деятельности. Сотрудники налоговых органов могут не согласиться с подобными положениями, поэтому возможные разногласия, возникшие по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пени и штрафов по НДФЛ необходимо урегулировать в судебном порядке.
Если расходы не были списаны при УСН
В случаях, если расходы по приобретению не были списаны при УСН, то у налоговых органов нет оснований для квалификации подобного дохода физического лица в качестве предпринимательского. Если имущество находилось в собственности лица три года и более, то не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от продажи.
Семейный Кодекс в помощь
Довольно сложной ситуацией является продажа имущества используемого в процессе предпринимательской деятельности, когда расходы на покупку были учтены при «упрощенке», но у предпринимателя отсутствует возможность закрыть ИП перед продажей. Однако найти выход из подобных ситуаций и воспользоваться нормами пункта 17.1 статьи 217 НК РФ можно, при помощи действующего Семейного Кодекса РФ в отношении имущества, которым продавец владеет три и более года. Так, индивидуальный предприниматель, может заключить договор о разделе имущества со своим супругом или супругой, в котором будет прописано примерно следующее: «то или иное имущество, приобретенное в период брака, является собственностью второго супруга вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с его покупкой». Кроме того, в договор следует включить и положение о том, что все доходы, полученные от использования имущества, будут принадлежать исключительно тому супругу, который зарегистрирован в качестве предпринимателя. Таким образом полученные доходы от коммерческого использования имущества будут отделены от доходов, полученных при его реализации. Соглашение о разделе имущества между супругами должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариально. Весьма удобно, что брачный договор (соглашение), может быть заключен в любое время, то есть до брака или в процессе семейной жизни. Еще одним способом, который позволяет воспользоваться льготами статьи 217 НК РФ является регистрация права собственности на объект недвижимого имущества на супругов, не обладающих статусом ИП. Тот супруг, который не является индивидуальным предпринимателем, может заключить договор купли-продажи недвижимости. Но при всей красоте и простоте указанных «семейных» способов, ни один юрист не сможет гарантированно порекомендовать их прямое применение, поскольку и здесь есть множество нюансов.
