Прежде чем узнать о том, кто платит налог при купле-продаже квартиры следует немного знать о законодательной базе, на которые опирается данная процедура.
Покупка квартиры рассматривается в ряде источников законодательства, в числе которых :
- , 220, 222 НК РФ;
НК РФ Статья 222. Полномочия законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации по установлению социальных и имущественных вычетов
В пределах размеров социальных налоговых вычетов, установленных статьей 219 настоящего Кодекса, и имущественных налоговых вычетов, установленных статьей 220 настоящего Кодекса, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей.
- Письмо Минфина от 11.12.2014 г., под ;
- Федеральный закон № 212-ФЗ , от 23.07.12 г.
Однако здесь нет непосредственных указаний о том, платит ли покупатель налог при покупке квартиры. В то же время из представленных выше положений законодательства можно выделить специфические моменты, при которых надо платить налог при покупке квартиры
.
Для его оформления не требуется обращаться в отделение ФНС
– сведения налоговикам будут переданы из кадастровой палаты.
На только что купленное жилье
Следует также выяснить, какой налог нужно платить при покупке квартиры, если с заключения сделки не прошло и года.
Как правило, сделки совершаются в течение года, что предусматривает первый после покупки квартиры налоговый год – неполным. В этом случае налоговые инспекторы не учитывают ту часть календарного года, которая прошла до совершения сделки .
Подведем итог : если только что купил квартиру нужно ли платить налог? Налог начисляется только на тот период, который прошел, начиная с дня получения удостоверенного Росреестром договора – до 31 декабря текущего года.
При покупке второй квартиры
А что если второй раз купил квартиру, какие налоги платить? Приобретение второй квартиры так же не облагается иными видами налога, кроме имущественного . Исключение составляют случаи, когда первая квартира, находившаяся в собственности менее 3 лет, продается для приобретения второй.
Во второй объект недвижимости вкладываются денежные средства, полученные, со сбыта первого объекта.
Какой налог платит покупатель при покупке квартиры в этом случае? Алгоритм налогообложения ориентирован на ситуацию альтернативной продажи, когда НДФЛ удерживается с первого объекта недвижимости . В рамках установленного законодательства, здесь так же допустимо провести взаиморасчеты по обеим сделкам.
При покупке второго объекта предусматривается получение имущественного вычета, если стоимость первой квартиры менее 2 миллионов.
Надеемся, мы вам помогли, и вы теперь знаете нужно ли платить налог при покупке жилья или нет. Еще немного информации о налогах при покупке и продажи имущества смотрите в следующем видео:
Как показано в статье, приобретение квартиры по преимуществу предоставляет собственнику льготы, поступающие из фонда уплаченных ранее налоговых удержаний. Однако в ряде случаев при покупке квартиры нужно платить налог в виде удержания НДФЛ.
Как известно, доход от продажи квартир физическими лицами облагается НДФЛ - налогом с доходов физических лиц. При покупке-продаже жилья на территории Российской Федерации он во всех случаях выплачивается в российский бюджет, пусть даже данную сделку совершают граждане других стран.
Упомянутая сфера юридических сделок настолько разнообразна и насыщенна, что может быть описана лишь внушительным многотомником. Данная же статья преследует гораздо более узкую цель: раскрыть некоторые особенности продажи квартир гражданами, если эта недвижимость пребывает в их собственности менее трех лет.
С юридической точки зрения срок предварительного владения квартирой перед ее продажей принципиален ввиду различной оценки базы налогообложения. Такой прецедент свойственен именно российскому законодательству. В США, например, такая сделка вообще не облагается налогом (не в этом ли кроется одна из причин разразившегося в 2007 году кризиса недвижимости?), наоборот, демонстрирует более жесткий подход. Налоговый же кодекс РФ своим п. 17.1 ст. 217 потенциально освобождает от подоходного налога абсолютное большинство россиян - собственников недвижимости, являющихся таковым на протяжении трех лет и более.
Однако при менее длительном владении тем же налоговым кодексом (ст. 208 п. 1, пп. 5) закрепляется юридическая ситуация, когда налогообложению подлежит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности влечет за собой два альтернативных варианта определения суммы налога на доход (НДФЛ), оба - со ставкой 13% при продаже квартиры, которые мы рассмотрим позже. Кстати сказать, во Франции налоговики поступили гораздо жестче. Там при продаже квартиры в течение года после ее покупки подобный доход в бюджет составит треть ее стоимости.
Экономическая причина дифференциации
Почему государство демонстрирует столь разный подход в определении налоговой базы, взяв за ориентир такой, казалось бы, неэкономический показатель, как срок владения? Почему налоговиками взят за ориентир срок в три года?
Гораздо выгодней для собственника квартиры, если та его не устраивает, подождать более трех лет, а затем уж продать, чтобы купить новую, оставив все вырученные деньги при себе. Действительно, «классический» собственник так и поступает. Но по-другому мыслит спекулянт по недвижимости. Для него покупка-продажа квартир - бизнес. Через налоговый кодекс Российское государство не только ограничивает рентабельность таких спекуляций, но и ведет их учет, заодно привлекая в бюджет средства.
Варианты налогообложения
«Краткосрочный» собственник вправе избрать, как более выгодно для него будет облагаться налогом на доход (НДФЛ) продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности - данный срок юридически определяет два способа определения базы этого налога в данной ситуации. Как уже упоминалось, ставка налогообложения при обоих вариантах составляет 13%.
Первый вариант предполагает предметом налогообложения чистый доход собственника как разницу между ценой покупки и ценой продажи. К примеру, собственник купил квартиру за 1,4 млн. руб., а продал за 1,9 млн. руб. Чистый доход собственника в 0,5 млн. руб обеспечила данная продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности - обстоятельство, уменьшающее выгоду на сумму налога: (1900 - 1400)*13% = 65 тыс. руб.
Во втором варианте, если квартира досталась в собственность бесплатно, базой налогообложения служит ее продажная цена, уменьшенная на 1 млн. руб (Ст. 220 п. 1 пп. 1 Налогового кодекса). ФНС России письмом № ЕД-4-3/13578 от 25.07.2013 г. систематизирует порядок определения суммы вычета из базы налогообложения чистого дохода.
Допустим, что выручка от продажи квартиры составила 1,7 млн. руб. Собственник, продавший ее, должен уплатить в бюджет сумму (1700 - 1000)*13% = 91 тыс. руб.
Еще один вариант вычета из базы налогообложения
В ситуации, когда владелец квартиры вложил в ее ремонт средства, превышающие 1 млн. руб., то покупка-продажа квартиры для него может сопровождаться иным способом уменьшения налоговой базы. Согласно он вправе уменьшить сумму полученных доходов на фактически понесенные, а также задокументированные расходы.
К чему приводит противозаконная «оптимизация налога»
К сожалению, бывает, что собственники квартир в сговоре с риелторами и покупателем намеренно занижают рыночную их цену, нередко противозаконно «оптимизируют» налоговые отчисления. Чем это чревато для ловкачей? Налоговая служба, определив факт занижения стоимости, вправе через суд разорвать сделку - вернуть квартиру собственнику. К тому же адекватный нотариус вправе отказаться регистрировать договор купли-продажи.
Резидент - нерезидент
Вышеуказанные ставки налогообложения действуют для резидентов, то есть для людей, которые проживают на территории России 183 дня в году. Абсолютное большинство в их числе составляют граждане России.
С другой стороны, владеть и распоряжаться квартирами как собственностью могут и нерезиденты - иностранцы и граждане России, проживающие преимущественно за рубежом. Для них продажа квартир облагается по повышенной ставке, более чем вдвое большей: 30%.
Причем для нерезидентов трехлетний срок налоговым кодексом даже не упоминается. Скажем больше, сколько бы времени не принадлежало им жилье: три года или пятнадцать-двадцать лет, ставка налогообложения остается неизменной. Допустим, квартира была куплена за 5,0 млн. руб., далее нерезидент ее продал за 6,5 млн. руб. В таком случае сумма налога на доход (НДФЛ), который следует уплатить в бюджет нерезиденту, составит (6500 - 5000)*30% = 450 тыс. руб.
Момент приобретения права собственности
Как мы видим, сроком обладания определяется величина уплачиваемого налога, когда происходит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности определяются не как три календарных года, а как 36 месяцев, начиная с вполне определенной даты. Какими обстоятельствами определяется момент приобретения права собственности? В случае когда она приобретается путем приватизации, подписания договора дарения, купли-продажи, мены, ренты, как компенсацию за снесенный дом, моментом наступления отсчета этого права является дата регистрации свидетельства о праве собственности.
Точкой отсчета приобретения данного права для получателя наследства является смерть наследодателя. Владелец кооперативного жилья может назвать себя ее хозяином только в день окончательной выплаты пая.
Таким образом, продажа квартиры как сделка всегда соизмеряется со временем наступления права собственности.
Уточнение: речь идет не только о квартире
К квартирам, касательно применения налога на доход физических лиц, при их продаже приравнены также коттеджи, садовые домики, дачи, земельные участки под застройку, комнаты в квартирах, причем последние - только целые (юридический термин), то есть имеющие свой номер, например: комната №1 в квартире №7. Имеется в виду, что сделка купли-продажи квартиры - юридически стандартна. Ко всему вышеперечисленному недвижимому имуществу применимы ставки НК, уже упомянутые нами.
Но если комнаты не зарегистрированы каждая под своим номером, то вполне возможна ситуация, описанная ниже. Допустим, в квартире 4 комнаты, каждой из них владеет отдельный человек. Затем все продали свои комнаты, каждый примерно за 1,0 млн. руб. Налоговый орган свидетельствует, что в такой ситуации стоимость всех квартир суммируют, чтобы определить совокупную продажную цену. В этом случае продажа квартиры будет облагаться НДФЛ следующим образом: (4*1000-1000)*13% = 390 тыс. руб. Каждый продавец выплатит налог на доход как ¼ от совокупно начисленной суммы 390: 4 = 97,5 тыс. руб.
Найти квартиру для покупки - проблема?
Поиск «нужной» квартиры для покупки - дело хлопотное. На первый взгляд, предложение рынка жилья пестрит многообразием предложения. Однако, если реально начать созваниваться с лицами, давшими объявление, то очень скоро вы обнаружите: они не спешат назвать номер дома, где квартира расположена. Последнее означает, что вы ведете разговор с посредниками рынка жилья, то есть с риелторами. Часто покупателей интересует именно продажа квартир от собственников. Но всегда ли оправдано это?
С одной стороны, конечно, хорошо, что рынок жилья структурирован, и на нем работают профессионалы. Это может уберечь лиц, совершающих данную сделку, от незаконных схем, чреватых в дальнейшем ее расторжением. Конечно же, за эту безопасность придется платить посреднику - агентству недвижимости. Вот примерные расценки за «уверенность и спокойствие»: аудит законности сделки - от 10 тыс. руб.; регистрация прав собственности на жилье - от 15 тыс. руб., «сделка под ключ» - от 20 тыс. руб. Действительно, есть доля здравого смысла в том, что человек, повседневно не связанный с юридической стороной сделок, обращается к риелторам.
Самостоятельный поиск квартиры
Впрочем, определенную категорию юридически грамотных сограждан все-таки привлекает возможность сэкономить деньги, произведя сделку без услуг риелторов. Продажа квартир от собственников более редка на рынке, ее надо искать. Легче всего обратить внимание на покупку квартир на первичном рынке, то есть от застройщика. При этом, чтобы избегнуть недоразумения, вначале следует разобраться, к какому классу жилья принадлежит строящийся или же построенный дом: VIP-, классик- или эконом-класс. Это можно определить по способу сдачи (под ключ или под самоотделку), площади квартир жилого фонда, по преобладанию в нем многокомнатных квартир. Узнайте, какие застройщики строят жилье в вашем городе. Наведите справки об их репутации и «послужном списке».
Продажа квартир от собственников на вторичном рынке жилья, как мы уже упоминали, более редка. Но энтузиасты ее поиска не унывают: прежде чем найти, сотни раз заходят и обновляют информацию сайта AVITO, причем чаще всего на такой поиск уходит несколько дней, скупают газеты с объявлениями, «под линейку» обзванивают номера владельцев объявлений и находят…
Однако не факт, что «успешно нашедший» покупатель жилья с лихвой не переплатит его собственнику поверх рыночной цены ту сумму, которую с него бы взял риелтор. Не секрет, что собственники квартир часто завышают их цену. Впрочем, для «настоящего покупателя» продажа вторичных квартир - также не турецкая грамота.
Если же решено покупать квартиру в «чужом» городе, то осторожные люди при этих обстоятельствах предпочитают действовать только через посредника, но не самостоятельно. При этом минимизируется вероятность возможных «неожиданностей».
Юридические действия при покупке квартиры
Перенесем акцент с обзора специфики НК, учитывающей резидентность, льготное условие, ставку налогообложения, на сугубо юридические формальности данной сделки.
Начнем с покупки квартиры, ведь это первый шаг выгодополучателя. С его стороны предполагается три блока действий.
Вначале покупатель проверяет документы продавца и ставит подпись на предварительном договоре.
Затем (если сделка происходит на вторичном рынке) подписывает договор отчуждения. В случае когда происходит покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) подписи подлежит акт приема-передачи (возможно, вместо него - предварительный договор, регламентирующий инвестиционный вклад, долевое строительство, строительство на паевых основах).
Последний этап - государственная регистрация сделки. Для покупателя принципиально важно скрупулезно произвести все эти стадии. Причем особое внимание заслуживают случаи, когда производится срочная продажа квартир.
Признаки мошенничества
Мошенники же обычно пытаются сделать процесс продажи суетным, пытаясь скрыть существенные детали. Если подобные события начинают иметь место, и продавец пытается вас торопить, не стесняйтесь, резко прерывайте сотрудничество и говорите ему: «До свидания!» - это обезопасит вас от издержек.
Как известно, Внимательно читайте оригинал договора купли-продажи, зарегистрированный нотариусом. Даже если вы предварительно вычитали его черновой договор-образец купли-продажи квартиры. Будьте бдительны - особенно относительно конечного текста, напечатанного нотариусом.
Предварительный договор
На первом этапе покупатель сперва уточняет цену, а затем изучает полноту пакета продажных документов. Покупателю следует проанализировать представленную теххарактеристику (форму №7), регистрацию жильцов в квартире, документ, предоставляющий право собственности на нее (договор купли-продажи, приватизации, дарения).
Если говорить подробней, то пакет документов для оформления покупки должен быть укомплектован следующими документами:
Заявлением о госрегистрации квартиры;
Договором купли-продажи (по нему определяются сроки продажи квартиры);
Документами БТИ - экспликацией и поэтапным планом квартиры;
Копией паспортного документа заявителя;
Квитанцией об уплате.
Начнем со вторичного рынка. Следует обратить особое внимание на возможность в будущем различных проблемных ситуаций. Имеется в виду следующее выяснение обстоятельств:
Находится ли продаваемое имущество под арестом;
Со всех ли наследников предварительно взято волеизъявление - согласие на продажу;
Не нарушены ли права лиц, проживающих в квартире.
На первичном рынке недвижимости застройщиком производится продажа квартиры. Какие документы нужны в этом случае? Обратите внимание на график строительства, когда запланирован срок сдачи квартиры в эксплуатацию. При этом не должно быть существенного различия со степенью готовности объекта к сдаче. Наведите справки о деловой репутации организации-застройщика, есть ли «на ее совести» долгострои. Далее контролируются документы, отображающие:
Госрегистрацию аренды участка застройки (возможно, права собственности на него);
Право застройщика на строительство;
Договор о привлечении денежных средств, инвестиционный контракт;
План предоставления квартир.
Для лучшего взаимопонимания с продавцом желательно получить от него надежные контактные данные (имеется в виду режим онлайн), а также устно оговорить с ним предположительные сроки продажи квартиры, учитывая неспешное, качественное исполнение всех ее этапов.
Договор отчуждения или акт приема-передачи как второй этап покупки квартиры
Только после качественной предварительной проверки можно браться за второй этап покупки: подписание договора купли-продажи. Не важно присутствовал ли нотариус при подписании этого договора, однако обязательно требуется наличие акта приема-передачи либо договора отчуждения, подписанных на первой стадии.
Обратим ваше внимание на техническую деталь: в договоре отчуждения указывается продажная цена квартиры, она - составляющая исчисления базы налогообложения - НДФЛ при продаже квартиры.
Момент фактической передачи квартиры - договорной по своей сути, он может (по соглашению продавца и покупателя) быть выбран альтернативно:
Как момент подписания договора купли-продажи;
Соотнесен с его государственной регистрацией;
Приобретением на квартиру.
Вывод
Анализ рынка жилья России выявляет некоторые позитивные тенденции. Это отмечают и признанные его аналитики, в частности профессор университета им. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник. Во-первых, дает ощутимые результаты государственная политика регулирования цен.
В долговременной перспективе происходит постепенная стабилизация цен с ориентировкой на их докризисный уровень, действительно экономически-обоснованный. В кратковременной наблюдается тенденция к стагнации (имеется ввиду колебание цен вокруг средневзвешенной на +/- 2,5%). На оценке квартир сказывается стабильный курс рубля: уже привычно, что цены на них стали «рублевыми». В значительной мере активизирует рынок жилья ипотека. Например, за 2012 год населению выдано ипотечных кредитов на сумму более 1,0 трлн. руб.
Однако, если отвлечься от этой безусловно позитивной динамики в сторону безопасности самого рынка недвижимости, то следует отметить риски, возникающие при покупке квартир без посредников. Зачастую непрофессионалы не знают определенных нюансов купли-продажи квартиры. На лексиконе специалистов такие сделки называют «незащищенными». Ввиду исключительной важности соблюдения юридического аспекта купли-продажи настоятельно рекомендуем обращаться к специалистам по недвижимости. Будь то продажа квартиры, менее 3 лет пребывающей в собственности, либо другая покупка-продажа жилья, все равно оплата труда специалистов окажется на несколько порядков дешевле, нежели риск прямого убытка.
По статистике, собственник квартиры в среднем до пяти раз участвует в сделках по недвижимости. Люди меняют место жительства, приобретают имущество для детей, вкладывают средства в недвижимость. Участие в имущественных операциях требует особого внимания, поскольку речь идет о значительных суммах.
Процедуры следует проводить с соблюдением всех установленных правовых нормативов, иначе существующие риски могут привести к значительным потерям. Например, закон о налоге с продажи квартиры в собственности менее трех лет претерпел значительные изменения.
В настоящее время налог вычисляется в процентном соотношении к полученному за календарный период доходу физического лица и составляет 13%. НДФЛ платится с любого вида дохода, например, с зарплаты или дополнительных заработков, разницы между ценой приобретения и продажи имущества. Каждый налогоплательщик обязан подавать декларацию о доходах по итогам завершившегося отчетного года. Заполнение и подача декларации не представляет трудностей, процедура отлажена и на выполнение дается достаточный срок.
Отчитаться перед УФНС следует до 30 апреля, подавая заполненную форму 3-НДФЛ. На оплату указанных в документе сумм также отводится значительный период, заплатить потребуется до 15 июля. Обращаться следует в УФМС по месту жительства плательщика. Заполнять подаваемый документ следует крайне внимательно, не допускать помарок и разночтений. Следует помнить, что налог с продажи квартиры в собственности меньше трех, а теперь пяти лет, не содержит незначительных моментов, информация будет проверяться сотрудниками.
Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом, который порекомендует правильный расчет налогообложения. Поданную и зарегистрированную декларацию трудно будет оспорить, отказаться от заявленных сумм, сделать это возможно в судебном порядке. Не стоит торопиться, тем более правила расчета изменились, многие налогоплательщики еще не пришли к выводу, по какой схеме рассчитаться с государством.
В служебные обязанности сотрудников входит консультация клиентов по действующим правилам налогообложения. При обращении в связи с трудностями заполнения, вам дадут объяснения и представят все допустимые пути платежей. Выбор окончательной схемы остается за подателем декларации.
Повышение сроков при взыскании налогов
До настоящего года НК РФ регламентировал взыскание подоходного платежей с владельца при сделках с недвижимостью, если объект находился в собственности менее трех лет. Сейчас правила ужесточились, срок увеличен до пяти лет, внесены изменения в ФЗ №382. Если вы решили продать имущество, которым владеете менее пяти лет, то придется заплатить государству подоходное взыскание с полученного дохода. Поправки закона предусматривают исключения, по которым граждане имеют послабления и по-прежнему могут не платить НДФЛ, если жилплощадь продается до трех лет владения.
Прежние правила сохраняются в ситуации, когда имущество приобретено следующим образом:
- недвижимость получена в наследство;
- по договору дарения между близкими родственниками;
- проведена процедура приватизации и квартира впервые получила физического собственника;
- после заключения договора пожизненной ренты на недвижимость.
УФНС предоставлены полномочия проверки декларируемых операций с имуществом. В случае доказанного мошенничества, сознательного и фиктивного занижения цены сделки для ухода от платежей, виновный может быть привлечен к уголовной ответственности. Теперь потребуется предоставить справку о кадастровой стоимости объекта на 1 января года приобретения. Если цена сделки крайне отличается от официальных данных, то сотрудники будут рассчитывать налог с продажи квартиры в собственности менее пяти или, в установленных льготных случаях, трех лет по особой схеме.
Для подсчета используется понижающий коэффициент в размере 0,7%, на который умножается установленная документально кадастровая цена. Наличие родственных связей при сделках дарения и наследования также проверяются при подаче декларации. Членами семьи считаются родители, супруги, дети, а также иные близкие родственники, указанные в ст.14 СК РФ. Именно данные категории могут продать недвижимость без налога после трех лет, а не пяти. Если наследование или дарение произведено иными гражданами, то льготный режим налогообложения не действует.
Собственникам следует обратить внимание, что изменения коснутся только сделок, зарегистрированных в государственном реестре после 1.01.2016 г. Если собственность приобретена до этой даты, то правила налогового расчета остались прежними и срок в три обязательных года не изменился.
Пример: вы продаете недвижимость
Собственность получена по наследству от родственника. Владея ею более 3 лет, продать недвижимость можно без взыскания подоходного платежа. При этом не потребуется декларировать доход, независимо от цены приобретения.
Жилплощадь приобретена у постороннего физического лица. Не потребуется платить, если срок владения превышает 5 лет. Прибыль от продажи не облагается сбором, а также не потребует отчета в инспекции.
Срок владения устанавливается с момента регистрации в государственном реестре и получения свидетельства на право собственности с указанной датой. В ситуации, когда рассматривается вариант трех лет, потребуется прохождения 36 месяцев, пяти лет - 60 месяцев. Существуют сделки с недвижимостью, при которых срок владения отсчитывается иным способом:
- при наследовании срок рассматривается с момента смерти наследодателя или вступления в наследство;
- кооперативные квартиры, когда владельцем пайщик становится только после погашения всей суммы рассрочки платежа;
- жилплощадь, приобретенная до 1998 г., когда еще не существовало системы регистрации в государственном реестре.
Налог с продажи квартиры в собственности менее 5, в особых случаях, 3 лет платить придется в любом случае. Но величина отчисления может быть различной и зависеть от цены договора купли/продажи.
Реализация собственности, находящейся во владении менее 3 или 5 лет
Предположим, ситуация требует реализации собственности ранее установленного срока, позволяющего избежать выплаты налога. Существуют способы, которые могут снизить налоговую нагрузку. Собственник имеет право получить имущественный вычет, рассчитываемый с разницы между приобретением и продажей. В настоящее время, ст.222 НК РФ устанавливает сумму в 1 млн рублей, на которую снижается доход от продажи недвижимости для расчета налога.
Если кадастровая или договорная цена имущества менее или равна 1 млн рублей, то подоходный налог в размере 13% с владельца не взыскивается. Продажа объекта, находящегося в долевой собственности, осуществляется с налоговыми вычетами в пропорциях к долевому владению. Это условие действует, если недвижимость продается единым лотом, без выделения долей. Например, супруги реализуют собственность, которой владеют в равных долях.
Тогда налоговый вычет имеет право затребовать каждый из них, подав отдельную декларацию в налоговую инспекцию. 1 млн рублей, подлежащий рассмотрению, может быть учтен поровну. Если же долевые собственники жилплощади продают свои доли по отдельным договорам, то каждому предоставляется налоговый вычет в полном объеме.
Примеры расчета налогообложения
Продажа квартиры ранее установленных сроков при отсутствии документов о понесенных расходах на приобретение. Цена сделки составляет 3 млн рублей, тогда прибыль составит: 3 млн (цена) – 1 млн (вычет) = 2 млн рублей. С данной суммы потребуется уплатить НДФЛ, в размере 13%: 2 млн х 13% =260 тыс. рублей.
Если у гражданина имеются подтверждающие расходы документы, то на этот факт значительно влияет на размер начисления. Расчет производится следующим порядком: 3 млн (по договору) – 2 млн (по документам затрат) = 1 млн рублей. Налог берется с данной суммы и составляет: 1 млн х 13% = 130 тыс. рублей.
На примерах видно, что при учете вложенных затрат, возможно значительно снизить налоговое бремя. Следует учесть, что при операциях с недвижимостью, принадлежащей менее установленных законом сроков, обязательно подавать декларацию. При этом не имеет значения, какой и был ли получен доход. Отсутствие своевременного обращения в УФНС приведет к штрафу в размере 1 тыс. рублей.
Большое значение имеет наличие документов, подтверждающих понесенные затраты при первоначальном приобретении имущества. К декларации можно приложить платежные документы о произведенном ремонте. Сюда относятся договора с подрядчиками или квитанции и чеки на приобретение материалов. Приобретая объект без ремонта от застройщика, гражданин имеет право последующие работы включить в расходы по приобретению жилья.
Чтобы избежать налогообложения, нужно представить одинаковую стоимость покупки и продажи данной жилплощади. Поскольку цена на рынке постоянно растет, то такой вариант мало вероятен. Если вы уверены во втором участнике сделки, то можно составить договор купли/продажи, в котором отображается первоначальная цена квартиры. На разницу составляется расписка в получении средств, в таком случае подается нулевая декларация, поскольку доход не отражен.
Например, гражданин решает продать жилплощадь, которой владеет менее трех или пяти лет. Избежать налогообложения можно только в том случае, если в договоре купли/продажи проставлена цена имущества в 1 млн рублей. Формально гражданин не получил прибыли со сделки, но декларацию все равно придется подать.
Воспользоваться данной схемой возможно, но при значительном несовпадении с кадастровой или рыночной стоимостью налоговая инспекция может взыскать платеж по существующим на момент сделки оценочным нормативам. Кроме того, всегда существует риск срыва договоренностей между участниками сделки, что приводит к значительным потерям и судебным разбирательствам.
При проведении сделки через риэлтерское агентство участникам часто предлагают оформить договор купли/продажи по оценочной стоимости имущества. В документах указывается цена, которую устанавливает независимое экспертное агентство. Оценочная стоимость отличается от рыночной, но позволяет заинтересованным лицам снизить имущественный платеж в УФМС.
Внесение изменений в НК РФ отодвинуло сроки реализации имущества без налогообложения, позволило ужесточить контроль за операциями с недвижимостью. Теперь невозможно указывать заниженную цену, поскольку налоговая имеет право взыскать платеж по кадастровой стоимости, независимо от указанной в договоре.
Подавая декларацию, следует предоставлять достоверную информацию, чтобы избежать возможной ответственности.
Исчисление налога с продажи квартир, находящихся в собственности до 5 лет
Регулярные поправки, которые вносят в нормативы Налогового кодекса России, призваны для обеспечения прозрачности операций с недвижимостью. Закон строго регламентирует отношения не только между сторонами, принявшими участие в сделке, но и с налоговой базой. Приобретение недвижимости, полученной в собственность, приравнено к источнику дополнительного дохода.
По закону все источники, благодаря которым человек получает прибыль, подлежат налогообложению. Поэтому при манипуляциях с недвижимостью важно знать, платится ли налог с продажи квартиры или нет.
Неуплата в сроки становится косвенным подтверждением неисполнения своего обязательства.
Законом регламентированы условия, при которых каждый продавец обязан оплатить налог от реализации недвижимости. Однако особенностью положений является то, что существует несколько ограничений и исключений, которые могут избавить от такой необходимости. До 2016 года подоходный налог обязаны были платить все собственники, в чьем владении недвижимость меньше 3 лет.
Но в 2016 году Государственная Дума приняла поправки, которые увеличили сроки до 5 лет. Но изменения больше являются узкими по значению, поскольку большая категорий лиц не попадает под увеличение:
- наследники;
- одаряемые близкие родственники;
- малоимущие;
- органы местного управления;
- рентодатели.
Ставка налогового отчисления
Налоговые начисления от продажи объекта составят 13% для граждан и 30% для не имеющих гражданства. Внесено на рассмотрение увеличение налога на 3% в текущем году, но пока эта инициатива не одобрена, и поправка находится в работе у законодателя. При определении срока необходимо учитывать, что не любая недвижимость попадает под действие налогообложения. Основное требование — дата, когда недвижимость перешла в пользование.
Если речь идет о долях или выделенных частях, то отталкиваться необходимо от первичного права и его даты. Так, если мама и сын владели комнатой в равных долях, а потом мать отдала сыну свою часть, срок исчисляется от момента получения прав собственности первой доли. Дата, когда сын получил вторую долю или когда провел регистрацию, не имеет значения.
В каком случае платится налог с продажи квартиры и как его уменьшить, должно беспокоить тех, кто решает продать объект ранее 3 лет. При продаже ранее оговоренного срока по закону появляется необходимость уплаты 13% подоходного налога или 30% соответственно.
Особенности налога
Суть налога в том, чтобы уменьшить количество «теневых» сделок. Не желая платить существенные суммы в налоговый орган, собственники предпочитают просто не показывать реальную стоимость. Чаще всего при продаже, если возникает вопрос: в каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов, люди отражают сумму менее 1 миллиона рублей. По закону сумма до миллиона не подлежит налогообложению. Оставшаяся часть стоимости оформляется в простой письменной форме. В потенциале такая вариация может принести негативные последствия. Однако по сути не запрещается и не ограничивается законными рамками.
Сложность добавляет то, что фактическая стоимость полностью не совпадает с ценой по БТИ.
Кадастровая оценка всегда на порядок ниже рыночной, но по закону именно она является определяющей. Так, цена квартиры по кадастру может быть 800 тысяч рублей, но ее рыночная достигнет 2 миллионов рублей. При такой разнице собственники стремятся либо переждать временной интервал, либо использовать другие методы.
Но законодатель внедрил такую операцию, как получение налогового вычета. Собственник, продав квартиру и заплатив налог, единожды получает право вернуть средства. Укрепление позиций налогового вычета должно изменить процент сделок, где скрывается истинная стоимость объектов.
В видеотрансляции можно подробно ознакомиться с нормативами налогообложения при продаже объектов
Когда нужно платить
Условие, при котором возникает необходимость уплаты налога, — владение собственностью менее 5 лет (3 лет). Однако необходимо учитывать некоторые нюансы, если во владении дом в стадии строительства. После окончания стройки часто приходится вносить изменения в кадастровый паспорт, что может повлиять на оценочную стоимость по БТИ.
Если нет уменьшающих коэффициентов, налог придется заплатить в полном объеме.
Уменьшение возможно при условии, что владельцу удастся доказать расходную часть. Тогда появится возможность уменьшить налог. Однако для этого необходимо тщательно собирать и подготовить все квитанции/документы. Так, если будет доказано, что при стоимости 3 миллиона рублей 2 миллиона были затрачены на ее покупку, то налогообложение будет направлено только на разницу между двумя величинами.
Сумму налога можно определить самостоятельно. Но после этого надлежит подать декларацию формы 3-НДФЛ. Даже если прибыль была нулевой или понесены убытки, нужно это показать налоговому органу. Срок подачи деклараций определен до 30 апреля следующего за текущим года. Уклонение может быть признано не просто административным нарушением, а повлечь ограничение свободы до трех лет.
Пилотная налоговая программа только укрепляется, выявляя недоработки и особенности процесса. Стабилизировать систему и максимально оптимизировать, уменьшив бюрократические требования, предполагается к 2020 году.
Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться , мы рассмотрим в этой статье.
Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.
Если налоговая декларация не сдана в срок, гражданин может получить серьезный штраф – не менее 5% от просроченной суммы ежемесячно. С учетом того, что налоговые платежи при продаже любого объекта недвижимости достаточно высоки, то и штрафы будут существенными – от 1000 рублей до 30% от начисленного налога.
Способы снижения размера налогов
Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.
Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет
Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.
Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:
- получившие или по ;
- имеющие договор пожизненной ренты с обязанностью ухода за владельцем квартиры;
- государственной недвижимости.
Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.
Доказательство несения расходов по объекту недвижимости
Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.
Случай 1. Человек купил квартиру за 2,5 миллиона, сделал в ней ремонт на 700 тысяч, что подтвердил чеками и счетами, а через год продал недвижимость за 4 миллиона.
Размер налога на полученный доход составил бы 4000000*0,13=520000 рублей. Но гражданин имеет на руках первоначальный договор купли-продажи и чеки по понесенным расходам, поэтому с какой суммы платится налог с продажи недвижимости, будет иначе (4000000-2500000-700000)*0,13=104000 рублей.
Случай 2. Девушка купила квартиру за 2,5 миллиона, а через год продала по меньшей стоимости – 2 миллиона рублей. Размер налога, который она должна была бы заплатить по полученной прибыли, составил 2000000*0,13=260000 рублей. Но гражданка сохранила первоначальный договор, поэтому ее налог составил (2000000-2500000)*0,13=-65000 рублей. Полученная сумма получилась со знаком минус, значит, хозяйка недвижимости полностью освобождается от обязанности вносить налоговый взнос.
Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.
Занизить стоимость квартиры искусственно не получится – законодательство четко регламентирует, с какой суммы платится налог при продаже квартиры.
Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости .
Коэффициент для расчета, действующий в 2019, равняется 0,7, в 2019 он будет повышаться и достигнет 1.
Оформление имущественного вычета
По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период. То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир. Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.
Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или (причем раз в год).
