Можно ли продать дом купленный на материнский капитал. Как можно продать купленный за материнский капитал дом

Большое количество вопросов возникает при необходимости продажи или обмена жилья, приобретенного на средства материнского капитала: законность сделки, порядок оформления, риски. Когда, через сколько времени можно продать купленный за материнский капитал дом? Как разобраться в тонкостях продажи недвижимости, приобретенной за счет МСК, оформить покупку без риска признания сделки недействительной, соблюсти права несовершеннолетних детей и обезопасить себя от претензий третьих лиц?

Продажа купленного на средства МСК жилья: законно ли это?

Можно ли продать дом или иное жилье, построенное или приобретенное с использованием средств материнского капитала? Законодательством не установлен запрет на продажу жилья, приобретенного на средства МСК, при соблюдении условий, предъявляемых к таким сделкам.

Условием предоставления средств материнского капитала на приобретение жилья, отраженным в п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» является оформление недвижимости в общую долевую собственность родителей и детей. Для продажи такого жилья потребуется разрешение органов опеки (ст. 21 закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Кроме того, все сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям, проводятся в соответствии с требованиями и порядком, установленными Гражданским кодексом.

Чем рискуют продавец и покупатель?

Риски для продавца и покупателя могут возникнуть в случае несоблюдения требований законодательства по оформлению сделок с жильем, приобретенным за счет средств МСК. В большинстве случаев проблем с продажей имущества можно избежать, проверяя достоверность и правильность оформления документации.

Риск для покупателя жилья, приобретенного за счет материнского капитала, появляется в том случае, если владелец сертификата не выделил супругу и детям имущественные доли в данной квартире, либо квартира оформлена на обоих родителей, а дети не включены в состав собственников. Такая ситуация может возникнуть при нарушении обязательства о наделении долями несовершеннолетних детей после погашения ипотеки, если материнский капитал был направлен покупку жилья по ипотечному кредитованию, или сдаче квартиры в новостройках в эксплуатацию при приобретении по долевому участию.

Соблюдение прав несовершеннолетних при оформлении сделок с недвижимостью контролируются органами опеки и попечительства. Отсутствие разрешения данных органов на продажу жилья также создает риск признания сделки недействительной.

В обоих случаях иски о восстановлении нарушенных прав могут предъявить органы опеки и попечительства или дети в течение трех лет с момента достижения совершеннолетнего возраста. В таком случае покупатель может лишиться приобретенной собственности.

Риск продавца при этом заключается в привлечении его к административной ответственности и необходимости возмещения убытков, понесенных при расторжении сделки. Также покупатель может потребовать от продавца возвращения задатка, полученного при заключении предварительного договора, в двойном размере в случае отмены сделки.

Главное условие – разрешение органов опеки

Соблюдение прав ребенка при оформлении сделок с недвижимостью контролируются органами опеки и попечительства. Главным условием для продажи недвижимости при наличии несовершеннолетних детей является разрешение данных органов.

При обращении в органы опеки потребуется подтвердить, что после продажи жилых помещений условия проживания несовершеннолетних детей не ухудшатся. Такими подтверждениями могут служить:

Для получения разрешения необходимо подать в орган опеки по месту жительства заявление о намерении совершения сделки по продаже жилья. К нему прилагаются документы:

• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении каждого ребенка или паспорта детей старше четырнадцати лет;
• выписка из ЕГРН о праве собственности на продаваемое жилье;
• технический и кадастровый паспорт;
• предварительный договор на покупку нового жилья или обязательство о выделении в нем доли ребенка;
• заявление о согласии на сделку от детей старше четырнадцати лет.

Заявление рассматривается в течение одного месяца. Срок действия разрешения на сделку указывается в решении, обычно он составляет три месяца. Если сделка в указанный период не состоялась, потребуется обратиться за новым разрешением.

Другие обязательные условия совершения сделки

Согласно условиям использования средств МСК, приобретенное жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. При этом размер доли в данном жилье должен быть определен для каждого члена семьи.

Квартира может быть оформлена на владельца сертификата или обоих родителей, не включая детей в состав собственников, в случае оформления ипотеки или приобретения квартиры по долевому участию в новостройках. В этих случаях выделение долей проводится в течение шести месяцев после снятия обременения при погашении ипотеки или сдачи квартиры в эксплуатацию по завершении строительства дома.

Продажа квартиры без выделения долей детям возможна, если им будет предоставлена площадь в другом жилом помещении. Другим жильем может служить квартира, купленная взамен продаваемой. Также дети могут наделяться долями в жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей или родственников.

Если квартира была приобретена по ипотечному договору, обременение снимается после полного погашения ипотеки. В этом случае потребуется получить разрешение кредитной организации на ее продажу. Покупателю нужно принять обязательства по оплате задолженности. Далее он переводит на счет банка денежные средства в размере первоначального взноса, перезаключает договор на свое имя, оплачивает остаток ипотечного долга, снимает обременение и переоформляет недвижимость на себя.

Необходимые документы и порядок действий продавца

Для оформления сделки по продаже жилья, приобретенного за счет материнского капитала, необходимо собрать пакет документов. Потребуются:

• документы, удостоверяющие личности всех собственников жилья;
• выписки из ЕГРН;
• технический и кадастровый паспорта;
• подтверждение снятия с учета всех зарегистрированных лиц;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Через какое время можно продать купленный на материнский капитал дом? Срок для продажи жилых помещений, купленных на средства МСК, не ограничены нормативными документами. Такие сделки предусматривают одновременное приобретение нового жилья. Приобрести жилье можно разными способами: купить за счет средств от продажи предыдущей квартиры, построить дом, вложив полученные средства. Действия продавца при продаже квартиры осуществляются в следующем порядке:

Можно ли обменять жилье, купленное за материнский капитал?

Обмен жилья, купленного за материнский капитал, проводится в том же порядке, как и при продаже, описанном выше. При оформлении сделки заключается договор мены.

Жилье для обмена не должно ухудшать условия проживания несовершеннолетних детей. При обмене квартиры на частный дом органы опеки потребуют документы, подтверждающие наличие коммуникаций и соответствие санитарным нормам проживания.

Обменять дом, купленный на материнский капитал, на благоустроенную квартиру можно при соблюдении требования, предъявляемого к размеру доли ребенка. Она должна быть равнозначной той, которая была ранее, а если площадь нового помещения больше продаваемого дома, то доля ребенка должна быть увеличена.

При обмене на жилье меньшей площади размер доли ребенка должен сохраниться. В данном случае должна быть уменьшена доля родителей.

В исключительных случаях обмен жилья может быть проведен без учета требований к условиям проживания. Допускается это при необходимости оплаты дорогостоящего лечения ребенка. При этом лечебное учреждение должно иметь соответствующую лицензию.

Содержимое

Часто молодожены приобретают дом за средства материнского капитала. Последующая продажа осуществляется для того, чтобы улучшить привычные условия для проживания, а значит – это законный процесс. Следует учитывать, дети имеют особые права на пропорциональную долю недвижимости, а конкретно их возраст влияет на весь процесс продажи.

Условия продажи домов приобретенных за материнский капитал

Органы опеки регламентируют основные правила, если в семье присутствуют лица – совладельцы, которым еще нет 18 лет. Продажа дома под материнский капитал – риски продавца, который должен учитывать все основные условия. Главным критерием является то, что маткапитал должен направляться на приобретение или постройку объекта, равноценные части которого принадлежат пропорционально всем совладельцам жилого помещения, в том числе – детям. Органы внимательно следят, чтобы условия соблюдались, а несовершеннолетние лица сохранили за собой законные права на владение долей имущества.

Как продать дом, купленный на материнский капитал? Для того, чтобы это сделать, следует предоставить органанам опеки необходимый комплекс документов, который подтвердит сохранение прав детей на жилую недвижимость.

Основные интересы несовершеннолетних детей выглядят следующим образом:

• За детьми сохраняется право на их долю – в купленном жилом доме они получают равноценные части;
• Жилой дом, который куплен после сделки (продажи) предыдущего помещения, должен не уступать по площади, чтобы условия проживания детей соответствовали нормам

Как итог, существует два способа, согласно которым семья имеет возможность продать дом за материнский капитал:

1. ООиП успешно выдали письменное согласие после порядка рассмотрения интересов малолетних;
2. Если в совладении нет малолетних детей, следует оформить письменное согласие всех совладельцев дома за маткапитал.

Через какое время можно продать дом после покупки

Удивительно, что Закон о маткапитале не содержит в себе прямых запретов на осуществление продажи дома, который был куплен за семейный капитал. Однако существует условия, при выполнении которых этой сделке придадут статус действительности – это письменный документ от органов опеки. Список требований прописан в ГК, а именно: ст. 28 и 37.

Если среди документов не будет соответствующего письменного разрешения, Росреестр неминуемо откажет в заключение сделки.

Закон также не регулирует, на протяжении какого срока действует разрешение. Как правило, положительный ответ на осуществление сделки с объектом недвижимости, который куплен за материнский капитал, принимают в течение 3 месяцев с момента выдачи.

В письме № 09-М от такого органа, как Минобразования, прямо указано, что в случаях любых процессов с домом, часть которого по праву принадлежит детям, разрешение действует в течение 1-го месяца.

Следует обратить внимание на то, что если семья проживает в доме, который куплен на деньги семейного капитала, нужно оплатить государству подоходный налог.

В случае, если дом был приобретен в ипотеку и оплачивался за счет маткапитала, следует получить разрешение от соответствующего банка, в котором оформлялся договор ипотеки.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Если все средства из маткапитала или часть из них направляются на оплату ипотеки за приобретение дома, опекуны или родители обязаны предоставить ОО заявление, которое обязывает их в течение 180-ти дней после выплаты ипотеки наделить детей равноценными частями.

Законодательная база государства не указывает сроки, в которые недвижимость, купленная за деньги маткапитала, продаже не подлежит. Именно поэтому сделка может быть осуществлена. Разрешение от органов опеки – это обязательный критерий.

Служба дает положительный ответ на продажу без предварительного выделения частей малолетним в том случае, если им заранее будет подготовлена площадь в другом доме. Вариантом может быть жилье, которое куплен за деньги продаваемой недвижимости или объект, которым семья владела ранее.

Главный критерий законности заключения сделки по продаже помещения, купленного за деньги маткапитала – это согласие ОО, которое говорит о защите интересов малолетних и других совладельцев.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как было указано ранее, законодательство прямо не запрещает производить сделку по продаже жилой недвижимости, купленной за средства маткапитала, даже если малолетние лица имеют доли на этот объект. Закон не регламентирует сроки, в которых имущество может быть продано.

Для того, чтобы продажа помещения стала законной, необходимо, хотя бы 1 из 3 условий соблюдалось семьей при осуществлении сделки. Первое условие выглядит следующим образом: несовершеннолетние сохранят за собой равносильные части в другом жилом объекте, и условия проживания при этом не пострадают.

Соблюдение этого критерия возможно в том случае, если сделка проводиться согласно договору купли-продажи недвижимости. Между двумя сторонами достаточно будет заранее указать полагаемую долю несовершеннолетних в договоре.

Этот же документ, который предварительно был заверен нотариусом, следует приложить к остальным документам для получения от органов опеки согласия на сделку. Только в таком случае сделка будет считаться законной, а ее проведение возможно в любое время.

Второе условие говорит о том, что законодательство допускает выплаты малолетним лицам денежных компенсаций, которые соответствуют долям жилой недвижимости. Такая процедура осуществляется исключительно согласия органов опеки.

Чтобы процесс был осуществлен, необходима справка о прописке несовершеннолетнего в другой жилой недвижимости, условия которой не уступают проданному дому.

Компенсации переводятся на банковские счета, которые зарегистрированы на имена несовершеннолетних. Хранение будет осуществляться до тех пор, пока лица не достигнут 18-ти лет. Родители имеют право распорядиться средства преждевременно лишь в том случае, если органы опеки дали на это письменное согласие.

Если семья не планирует приобретать новый дом на средства, которые были получены после продажи объекта недвижимости, необходимо выделить несовершеннолетним пропорциональные доли в любом другом доме. Важно знать, что дом не обязательно должен находиться в собственности родителей, вполне подойдут близкие или другие родственники. Условие состоит в том, чтобы доля не уступала части прежнего дома, а условия проживания соответствовали привычным для них нормам.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

Основные проблемы, которые возникают во время сделки на продажу жилого дома, купленного за деньги капитала, возникают по тем причинам, что дело касается равноправным частям недвижимости малолетних лиц.

Позволяется продавать дом в таких случаях:

• Все совладельца недвижимости достигли возраста 18-ти лет и предоставили свое письменное согласие с выделением собственных частей;
• Предоставлено письменное согласие от органов опеки после оценки ситуации.

Учитывая, что главная задача органов опеки – это сохранность интересов несовершеннолетних, сделка будет считаться законной, если доля в новом доме будет равнозначна части в старом помещении. Разрешение приходит в течение 14-ти дней после письменного запроса.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, а затем купить другой? Законодательство разрешает семье приобрести новую жилую недвижимость за деньги от проданного объекта (приобретенного за маткапитал), если целью осуществления сделки является улучшение условий проживания. При этом, в новом доме несовершеннолетним будет выделана равнозначная доля владения или выплачена компенсация по согласию органов опеки.

Чтобы доказать органам опеки законность совершения сделки, необходимо выполнить следующие действия:

• Предварительно отыскать наилучший вариант, который будет соответствовать требованиям, и заключить договор покупки или продажи, который вскоре будет заверен нотариусом;
• Сделка должна происходить в одно время, поэтому дата подписания двух документов должна быть одинаковой.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетним лицам принадлежит пропорциональная часть не только объекта, который был приобретен на средства маткапитала, но и жилой недвижимости, которая была построена за счет привлечения средств из маткапитала.

Именно поэтому оба варианта имеют равные условия:

• Построенный дом может быть продан, если совладельцы недвижимости достигли 18-ти лет;
• Если совладельцами являются несовершеннолетние – органы опеки должны дать свое разрешение на осуществление сделки по продажи жилого дома, построенного за деньги маткапитала.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал? Важным фактором, который разрешает продажу, является улучшение условий проживания. Также, государство разрешает обменивать дом или приобретать за полученные деньги жилье, которое уступает своими жилищными условиями, чтобы направить разницу средств на лечение ребенка, который является совладельцем объекта недвижимости.

Все условия, которые прописаны выше, касаются не только жилых домов, но и любого другого типа недвижимости, совладельцами которого является малолетнее лицо.

Необходимый пакет документов

Чтобы получить долгожданное согласие от органов опеки на продажу жилого дома, следует добавить к заявлению пакет всех документов:

1. Документы, которые могут подтвердить личность всех участников процесса;
2. Свидетельство о заключении брака (в другом случае – о его расторжении);
3. Образец согласие лиц, которым исполнилось 14 лет на момент продажи;
4. Право собственности;
5. Справка из соответствующих служб об оценочной стоимости дома;
6. Договоры купли-продажи.

На рассмотрение документов органы опеки выделяют две недели. В процессе могут быть вызваны родители и дети, которым есть 14 лет, на собеседование. Также, сотрудники органов опеки могут выезжать по адресу дома, чтобы оценить его жилищные условия. Так выглядит порядок рассмотрения дела органами опеки.

Налог с продажи жилья приобретенного за материнский капитал

Государство устанавливает подоходный налог, если продаваемый дом находиться во владении семьи менее 3 лет. Налоговая база во время продажи жилого помещения может быть сокращена на сумму маткапитала, которая на данный момент составляет 453 026 рублей.

Сертификат на покупку жилья выступает в роли расходов на приобретение имущества, поэтому семья получает возможность существенно сократить сумму налогообложения.

Одним из наиболее востребованных направлений для распоряжения средствами МСК является приобретение объектов жилой недвижимости. В их состав входят квартиры и частные дома, отвечающие основным условиям для проживания граждан.

Рассмотрим, как осуществляется приобретение дома за семейный капитал, и какие дома подходят для покупки за материнский капитал в 2019 году.

Цели использования МК

Нормами Федерального закона № 218-ФЗ установлены возможные цели, на которые разрешается направляться бюджетные средства МСК.

В этот перечень входят следующие направления:

• приобретение жилой недвижимости, в том числе с использованием кредитных вариантов;
• работы по ремонту и реконструкции жилья;
• финансирование накопительной части пенсии женщины;
• оплата образовательного процесса для несовершеннолетних граждан;
• покупка специальных средств реабилитации детей с ограниченными возможностями.

Для каждого их указанных направлений характерны свои особенности, которые должны соблюдать обладатели сертификата. Важное значение приобретает продолжительность времени, которое прошло с момента появления права на средства МСК.

Правила приобретения дома за счет МК

Общие правила использования средств МСК, в том числе условия для приобретения дома на материнский капитал, регламентированы в Законе № 256-ФЗ:

• жилое помещение не должно ухудшать условия проживания семьи;
• объект должен приобретаться в собственность всех членов семьи, и, прежде всего, несовершеннолетних детей;
• с момента появления права на участие в программе МСК прошло не менее трех лет.

Ранее возможность приобрести дом по сертификату до исполнения ребенку, после рождения которого появилось право на МСК, 3 лет без ипотеки в законе отсутствовала.

Сейчас только покупка дома под материнский капитал без использования заемных средств будет доступна только по достижении трехлетнего возраста вторым ребенком. В случае наличия займа в этих целях деньги можно использовать сразу же. Даже если покупка жилья была осуществлена до фактического/юридического возникновения прав на сертификат МСК.

Скачать для просмотра и печати:

Порядок покупки дома на материнский капитал

Чтобы направить материнский капитал на оплату за приобретенный дом, гражданам необходимо выполнить ряд юридически значимых действий. Их порядок зависит от того, исполнилось ли ребенку 3 года или нет.

Вам нужна по этому вопросу? и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Покупка дома после исполнения ребенку 3-х лет

Если семья не решилась использовать заемные деньги на приобретение объекта, ей придется ждать, пока пройдет три года с момента рождения второго ребенка. В этом случае сделка будет оформляться по общим правилам гражданского законодательства.

Условия договора

В договоре будут предусмотрены следующие условия:

• цена дома и надела земли под ним должны быть разделены, так как программа МСК не предусматривает возможность приобретения земли;
• порядок перевода денег продавцу может предусматривать полное погашение стоимости объекта за счет МСК либо частичную уплату;
• так как платеж из Пенсионного фонда будет отсрочен по времени, в договоре указывается максимальный срок исполнения обязательства (не более двух месяцев);
• до полного расчета по сделке в отношении объекта устанавливается залог.

Чтобы направить мат капитал на покупку дома, необходимо получить в органах Росреестра выписку ЕГРН и зарегистрированный экземпляр договора.

Важно! Если в процессе сделки родители приняли решение оформить собственность на детей не сразу, им придется оформить обязательств с нотариальным удостоверением. Без этого бланка ПФР вынесет отказ в распоряжении МСК.

Рассмотрение документов в ПФР осуществляется в срок, не превышающий двух месяцев с момента обращения. Если принимается положительное решение, деньги будут направлены на счет продавца.

Порядок действий

Таким образом, чтобы купить дом под материнский капитал, необходимо соблюдать следующую пошаговую инструкцию:

• найти владельца, готового оформить продажу с отсрочкой платежа;
• оформить договор (рекомендуется воспользоваться услуги опытного юриста, так как такие сделки требуют тщательной подготовки);
• обратиться в органы Росреестра для регистрации перехода права собственности;
• получить выписку ЕГРН и зарегистрированный договор;
• обратиться в территориальное учреждение ПФР и подать заявление о направлении средств семейного капитала продавцу.

Соблюдение этой инструкции позволит быстро и гарантированно приобрести дом по программе МСК.

Оформление покупки до исполнения 3-х лет ребенку

Купить дом за материнский капитал можно сразу после появления на свет новорожденного, если для совершения сделки использовались деньги по кредиту.

При этом учитываются следующие особенности:

• допускается не только купить дом с использованием материнского капитала по договору ипотеки, взятому после рождения ребенка, но и перевести деньги на исполнение кредитного обязательства, взятого задолго до его появления на свет;
• условия покупки дома на материнский капитал допускают перевод средств МК в качестве первоначального платежа по кредиту;
• допускается перевод денег не только на исполнение основного кредитного обязательства, но и на оплату процентов.

Порядок действий

Использование средств по сертификату МСК будет состоять из следующих этапов:

• поиск объекта, отвечающего требованиям законодательства и согласование условий сделки;
• составление проекта договора, по которому будет проходить использование средств МСК;
• заключение договора с кредитным учреждением, по которому предусмотрена полная или частичная оплата по договору купли-продажи;
• обращение в органы Росреестра, регистрация собственности, а также договоров купли-продажи и ипотеки;
• получение выписки ЕГРН с подтвержденным правом.

Оплата стоимости дома

Для Пенсионного фонда юридическим основанием будет являться оплата банком в адрес продавца либо выделение суммы займа гражданам для передачи ее в качестве оплаты по договору. В любом случае Пенсионному фонду будет необходимо получить доказательства оплаты, кроме случаев, когда средства МСК используются в качестве первоначального взноса.

Внимание! Деньги по семейному сертификату перечисляются только в безналичной форме, именно такой порядок необходимо указать в договоре.

Требования к объекту недвижимости

Базовые требования к дому по материнскому капиталу зафиксированы в Законе № 256-ФЗ, Жилищном кодексе и Постановлении Правительства № 47.

Дом в деревне, на приобретение которого направляется материнский капитал, должен соответствовать следующим условиям:

• быть пригодным для проживания граждан, т.е. должен иметь основные и вспомогательные помещения, характерные для жилья;
• отвечать санитарно-техническим правилам, зафиксированным в нормативных актах.

Соответствие указанным требованиям будет проверяться сотрудниками ПФР после подачи заявления на выделение средств МСК. Для этого могут привлекаться органы опеки и попечительства, в чьи полномочия входит надзор за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних граждан. По результатам такого обследования может составляться акт о нецелесообразности выделения средств маткапитала, так как жилищные права семьи не улучшаются.

Внимание! При установлении технического состояния дома будет являться правомерным отказ в выделение средств МСК на аварийное жилье.

При этом если у дома имеется существенный процент износа, этот факт не будет являться самостоятельной причиной для вынесения отказа. Такие случаи характерны для покупки дома из бруса, дата постройки которого обуславливает почти максимальный износ.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

• Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
  • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
  • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
  • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
• Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
• Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
• Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
• Выписка о проживающих:
  • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
  • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
• Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

• окончание срока действия документов;
• если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
• При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

• разрешение органов опеки на продажу жилья;
• договор о купли-продажи;
• оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
• подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
• при необходимости также могут потребоваться:

• технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
• выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
• выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

• покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
• путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
• сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

• площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
• запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
• доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

• разрешение на сделку из попечительского совета;
• паспорта родителей;
• договор купли-продажи дома;
• документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
• межевой план;
• оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
• расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
• технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

• если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
• если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

• для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
• для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.

Первоначальные понятия

Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.

Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.

Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.

Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.

Основные понятия

Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:

Для чего это нужно

Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:

• необходимость улучшить условия проживания;
• возможность расширить жилую площадь;
• переезд в другой регион.

В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.

Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.

Законодательная база

В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:

• статья 6 — какой размер выплаты;
• статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
• статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.

Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.

Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.

Как продать дом, купленный под материнский капитал

Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.

Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:

Главные условия сделки

Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.

И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .

Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.

Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:

• сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
• новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.

В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.

Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.

Не прописав детей

Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.

Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.

Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.

Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.

При разводе

В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.

Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:

• выплата стоимости доли супругу;
• купить другой дом или два отдельных.

В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.

Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.

Риски для продавца

Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.

Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.

После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.

К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.

И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.

Особенности сделки без органов опеки

Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.

Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.

И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.

Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.

Обязанности при покупке новой недвижимости

Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.

В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.

Жилье должно соответствовать таким критериям:

• всем нормам для проживания в ней детей;
• выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
• обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.

В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.

Требования при постройке другого жилья

Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.

Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.

Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.