ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА

Леонтьев Александр Игоревич 1 , Иванова Ольга Юрьевна 2
1 Уральский государственный экономический университет, студент
2 Уральский государственный экономический университет, ассистент кафедры региональной, муниципальной экономики и управления

PRICING IN THE HOUSING MARKET AS AN EXAMPLE THE CITY EKATERINBURG

Leontiev Aleksandr Igorevich 1 , Ivanova Olga Yurevna 2
1 Ural State University of Economics, student
2 Ural State University of Economics, assistant, Department of Regional, Municipal Economy and Management

Библиографическая ссылка на статью:
Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс]..02.2019).

Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе. Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.

В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости. По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга.

К макрофакторам следует относить:

Психологический фактор;

Финансовый фактор;

Фактор покупательной способности;

Условия кредитования.

Психологический (поведенческий) фактор оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации. Ярким примером можно считать санкции. Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г. по апрель 2015 г. (рисунок 1).

Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.

По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г. Екатеринбурга.

Финансовый фактор в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.

С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений .

Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения. Хотя первичный рынок жилой недвижимости увеличил стоимостную составляющую предложения, вследствие увеличения стоимости строительного процесса из-за роста курса валют доллара и евро (рисунок 3) .

Рисунок 2 – Динамика курса доллара и евро за период январь 2014 г. – апрель 2015 г.

Рисунок 3 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г. Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г.

Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г. (таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4)

Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г.

Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г.

Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г. Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения. В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект .

Условия кредитования являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости.

В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г. принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости.

В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых. Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.

На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры .

Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен. Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы:

Экологический фактор;

Фактор безопасности;

Фактор близости станции метрополитена;

Фактор жилья с включенным набором услуг.

Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга

Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости. Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный. В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы. Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе . К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д.

На названные особенности поясного расположения классового жилья в г. Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как :

Транспортная доступность;

Безопасность;

Наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки);

Социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.);

Зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения)

Ярким примером с этой точки зрения является район Академический. Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический. Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) .

Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны . Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.

Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.

Таблица 3 – Структура факторов, влияющих на ценообразование рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге

Маркетинг_в_системе_управления_недвижимостью.docx

Сегментация спроса на основе потребительских предпочтений в разрезе классов и форматов объектов дает возможность оптимизировать величину и структуру доходов и расходов с учетом сложившейся на рынке практики заключения договоров.

В то же время не менее важным для управления коммерческой недвижимостью является учет влияния на целевые показатели в сегментах таких факторов, как выбор «"якорного" арендатора» в соответствии с концепцией объекта, распределение помещений между клиентами.

Следует избегать ошибок во внутренней расстановке якорных и остальных арендаторов, в частности расположения «якорей» на 1-2-м этажах, лишающих таким образом дохода разместившихся выше продавцов сопутствующих товаров. Если в качестве «якоря» торгового центра предполагается привлечь большой универмаг, то стоит рассчитать, хватит ли площадей остальных арендаторов, предлагающих сопутствующие и дополнительные товары и услуги. Для «якорного» арендатора применяются относительно низкие ставки.

Для сегментации на рынке жилой недвижимости возможно использование таких признаков, как степень удовлетворенности клиентов своими жилищными условиями и доступность приобретения (улучшения) жилья.

На основе полученных и обработанных таким образом результатов группируются районы, в которых спрос на новое жилье будет равен, ниже или выше, чем в среднем по рынку, исходя из предположения, что респонденты стремятся приобрести квартиру в том же месте, где проживают на данный момент.

При оценке емкости спроса в целевых сегментах, а также его распределения в разрезе округов компании необходимо учитывать и абсолютные характеристики районов: количество жителей, плотность населения, средняя площадь квартиры и т.д. Это позволит более точно спрогнозировать величину и структуру потенциального спроса на рынке и определить перспективы компании.

Для сегментации рынка на основе признаков платежеспособности клиентов и доступности для них жилья возможно применение предпочтений в выборе форм расчетов: за счет собственных средств, посредством участия в долевом строительстве, с помощью накопительных схем в жилищных кооперативах и товариществах, а также за счет ипотечных кредитов как на строительство, так и на покупку готового жилья и т.д.

2. Управление ценообразованием на рынке недвижимости

2.1. Разработка и реализация ценовых стратегий

Стратегическое ценообразование в управлении недвижимостью. В ценообразовании выделяют следующие основные виды ценовых стратегий в зависимости от отношения установленной иены к среднерыночному значению:

1) премиальное ценообразование или – «снятие сливок», к которым относятся установление высоких цен на инновационные и престижные объекты и услуги на рынке недвижимости, стратегия ступенчатых премий (последовательное снижение цен) и «зонтик цен»;

2) нейтральное ценообразование - следование за лидером, ориентация на цены рынка и конкурентов, дифференциация продукта (объектов недвижимости и услуг), стратегия сегментирования рынка и минимально достаточной прибыли;

3) ценовой прорыв или стратегии «пониженных цен» - лидер по издержкам, убыточное лидерство.

Стратегии ценового прорыва характеризуются установлением цен на уровне, воспринимаемом клиентами как низкий или умеренный в сравнении с экономической ценностью предлагаемого объекта или услуги на рынке недвижимости. Они применяются для увеличения рыночной доли компании и ее продаж, что приводит к росту общей валовой прибыли даже при небольшой норме в удельной цене.

Для стратегии премиального ценообразования присуще формирование цен, завышенных по отношению к оцениваемой покупателем стоимости товара. Данная диспропорция обеспечивает получение прибыли от продаж по ценам, включающим премиальную надбавку за наиболее полное удовлетворение запросов узкой группы покупателей. При нейтральном ценообразовании предлагаемая продавцом цена адекватна соотношению «цена - ценность», ожидаемому, сложившемуся в целевом сегменте рынка недвижимости.

Различия ценовых стратегий определяются не стоимостным значением цен на объект и услуги на рынке недвижимости, а восприятием их текущими и потенциальными клиентами в общем сравнении с предложениями других участников рынка. Например, ставки аренды первоклассных офисных помещений на российском рынке могут быть большими в абсолютном выражении и в то же время являться для иностранных компаний низкими относительно международного уровня за наем аналогичных помещений. Поэтому установление для данных целевых клиентов высоких ставок будет следствием стратегии ценового прорыва, а не «снятия сливок».

Формирование и реализацию эффективной комплексной политики ценообразования на рынке недвижимости целесообразно разделить на следующие блоки.

1. Разработка набора ценовых стратегий с учетом этапа жизненного цикла объекта на рынке недвижимости, а также:

Результат исследования и анализа предпочтений целевых сегментов, оценки готовности платить больше (или меньше) за предлагаемый объект;

Величины и структуры издержек, которые должны покрываться при устанавливаемой цене на объект;

Конкурентной среды - возможных действий конкурентов в части ценовых предложений на целевых рынках недвижимости.

2. Управление ценой на услуги и объекты недвижимости на основе механизмов ее определения и адаптации.

Такой подход предполагает достижение и развитие не только краткосрочных, но и долгосрочных конкурентных преимуществ. Именно с позиций ценовой стратегии анализируется обоснованность применяемых цен на предмет того, какой будет результат и насколько он соответствует целям управляющей компании (продавца недвижимости). Например, снижение застройщиком цен на свои объекты недвижимости для активного привлечения дополнительных клиентов позволяет увеличить выручку в краткосрочном периоде. Однако возможная спровоцированная этим снижением ценовая война в среднесрочной и долгосрочной перспективе приведет к убыточности, если издержки девелопера будут выше, чем в среднем по отрасли.

Избежать таких негативных последствий позволяет оценка конкурентных условий на целевых рынках, а также потребительской ценности объекта недвижимости. В условиях совершенной конкуренции, когда доля каждого из участников не превышает 1-2%, наиболее целесообразно установление ставки исходя из среднерыночного уровня. При монополистической конкуренции арендная плата может обеспечивать максимизацию прибыли в уже захваченных сегментах либо быть ниже себестоимости в период проникновения на новые рыночные ниши.

Олигополистический рынок недвижимости характеризуется наибольшим диапазоном возможных для использования ценовых стратегий с ориентацией на конкурентов. Если управляющая компания входит в число лидеров, то ставка может быть назначена на уровне, обеспечивающем максимальную текущую прибыль с учетом остаточного спроса. Компании-последователю в свою очередь в ценообразовании приходится ориентироваться на ставки лидеров с их корректировкой на качество услуг, технико-эксплуатационные и потребительские свойства объекта недвижимости и т.д.

СПЕЦИФИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рычкова Анжелика Петровна
Тюменский Государственный Университет

SPECIFIC PRICING IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE AND FACTORS AFFECTING THE PRICE OF RESIDENTIAL REAL ESTATE

Rychkova Anjelika Petrovna
Tyumen State University

Библиографическая ссылка на статью:
Рычкова А.П. Специфика ценообразования на рынке жилой недвижимости и факторы влияющие на стоимость жилой недвижимости // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 4 [Электронный ресурс]..02.2019).

Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья, так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный. Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками, занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным 2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м).

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

• передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
• условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
• условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
• состояние рыка (в том числе время продажи);
• местоположение;
• степень строительной завершенности объекта;
• физические характеристики;
• экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора – предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов земле-пользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.

Курсовая работа по дисциплине

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальныхрыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и егоотдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей влюбой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национальногобогатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынканедвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товарови услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимыепомещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектораэкономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высокимуровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной имуниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджетот налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системеобщественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированиемкоторого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферахбизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товараявляются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и долговечность.

Нижея рассмотрю специфику недвижимости как отрасли, также специфику недвижимостиСанкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложухарактерные черты экономического, экологического состояния каждого из районовгорода, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами инедостатками своего района.

Подробноизучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияютна ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости,их недостатки и преимущества.

Ив заключении проанализируем конкретные данные по первичной и вторичнойнедвижимости применительно в Спб.

1. Сущность рынка недвижимости

«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,посредством которых передаются права на собственность и связанные с нейинтересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различнымиконкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости каккомплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией ужесуществующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессыфункционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация)и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собойсовокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг отдруга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестицийв недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальнойстабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основнымфункциям рынка недвижимости относятся:

§ информацияо ценах, спросе и предложении;

§ посредничество– установление связей между потребителями, спросом и предложением;

§ свободноеформирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

§ перераспределениеинвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства;эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческойдеятельности рынок недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства инедостатки.

Рис. 1.Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости является составной частью рыночногопространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложенияопределяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Есливозрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос,а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потомуи цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложениеопределяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяетспрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спросвозрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличиваетсяпредложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда ценападает ниже нормы».

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

Внастоящее время в Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс.жилых зданиях общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000квартирах.

Вхорошем техническом состоянии (износ от 0 до 20%) находится примерно 20% жилья,в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износсвыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном ремонте.Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

ü Рынокофисных помещений.

ü Рынокторговых помещений.

ü Рынокжилья ,который представлен следующими сегментами:

Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемыемногоквартирные здания в центре города;

– строящиесясблокированные односемейные дома;

Вторичный:

Купля-продажа– квартир в центре;

– квартирв микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартирповышенной комфортности

– комнат.

Всвязи с отсутствием инженерно подготовленных территорий с более-менее развитойсервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, неразвитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует.Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти летзданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений,тому свидетельство.

Районы города.

Однуиз основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. ВСанкт-Петербурге 13 районов, которые отличаются по престижности, экологии,озеленению, промышленностью, уровнем зашумленности, особенностью жилого фонда,возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой,влияния спроса и предложения составим рейтинг районов от самого престижного:

v Центральный

v Адмиралтейский

v Василеостровский

v Московский

v Приморский

v Петроградский

v Калининский

v Выборгский

v Фрунзенский

v Красногвардейский

v Невский

v Красносельский

v Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок транспортом снижение ценыможет составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можетерассмотреть в приложении №1.

2. Методы ценообразования

Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости какпреобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которымзанимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственнуюлицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими методами,результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования»полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднегоарифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода дляконкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный изатратный.

2.1 Сравнительный метод

Главные принципы, лежащие в основе этогометода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность изамещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту инаглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировкипо отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительныйподход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных насравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информацияо ценах сделок с ними.

Условияприменения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объектне должен быть уникальным.

2. Информациядолжна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы,влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должныбыть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

· замещения;

· сбалансированности;

· спросаи предложения.

Сопоставимыеобъекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться натипичных для данного сегмента условиях:

· срокеэкспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

· независимостисубъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаютсяне по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятсяв родственных отношениях;

· являютсяпредставителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеютиную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделкиосуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаютсяпродажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

· инвестиционноймотивации, которая определяется:

· аналогичнымимотивами инвесторов;

· аналогичнымнаилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степеньюизноса здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

1. Правасобственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собойразницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное правособственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущемфинансированием.

2. Условияфинансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходимтщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условияпродажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физическиехарактеристики.

Но одним из, и главным недостатком, являетсяего объемность в достоверное информации, которую возможно получить лишь намассовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информацияустаревает, и достоверность оценки снижается; также он не учитывает ожидания.

2.2 Доходный метод оценки

Данный метод оценки основывается напостоянно повторяющихся наблюдениях – чем выше доход, который приноситнедвижимость, тем дороже она стоит.

Доходныйподход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимостьбудущих денежных потоков, т.е. отражает:

· качествои количество дохода, который объект недвижимости может принести в течениесвоего срока службы;

· риски,характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходныйподход используется при определении:

· инвестиционнойстоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму,чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночнойстоимости.

2.3 Затратный методоценки

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, чтопокупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объектааналогичной полезности.Преимущества затратного подхода:

Приоценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данныйподход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономическийанализ стоимости нового строительства;

· обоснованиенеобходимости обновления действующего объекта;

· оценказданий специального назначения;

· приоценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

· анализэффективности использования земли;

· решениезадач страхования объекта;

· решениезадач налогообложения;

· при согласованиистоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затратыне всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попыткидостижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затраттруда.

3. Несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки изстоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичностьрасчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложностьопределения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельнаяоценка земельного участка от строений.

7. Проблематичностьоценки земельных участков в России.

Такимобразом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимостии согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта,которая и будет представлена в отчете об оценке.

Выводитоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающихусловий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

Всвязи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынкуприсущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальностьценообразования . Эксперты рынка выделяют определённые категориинедвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками.Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найтинесколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга поряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится впрямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того,рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. Всвязи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать варенду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительнопревышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимовсего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложнооценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достовернуюинформацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, гдеона доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь являетсяусловное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого можетслужить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целыйкомплекс признаков.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило,со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своейприроде вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаютсяна бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятнаяцена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как ина всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла созданиянедвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит.Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главнымобразом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируютсяони не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общиезакономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаромявляется услуга по обеспечению человека в жилье.

В условиях рыночной экономики ценообразование во внешнейторговле, также как и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействиемконкретной рыночной ситуации.

Формированиецены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутреннихфакторов. Выделяют следующие группы внешних факторов :

Макроэкономическиефакторы;

Микроэкономическиефакторы;

Социальноеположение в регионе.

Макроэкономическиефакторы характеризуют экономические условия в стране. К макроэкономическимфакторам относят :

Валовой внутренний продукт (ВВП);

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Деньги на руках у населения;

Доходы населения;

Уровень занятости трудоспособного населения;

Состояние торгового баланса;

Индекспотребительских цен на товары и услуги.

Вусловиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен нанедвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты итемпа прироста ВВП (обычно около 1–3%).

Состояниероссийской экономики сильно зависит от экспорта продукциитопливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтянойи газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом,существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним измакроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту илиспаду цен на рынке недвижимости.

Однойиз особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность.Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованиюзависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности вРоссии.

Определяющеезначение при оценке недвижимости имеют макроэкономические факторы. Если жедействие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынканедвижимости определяется микроэкономическими факторами.

Микроэкономическиефакторы описываютэкономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующиефакторы:

Общая экономическая ситуация в регионе;

Темпы развития региона;

Диверсификация занятости работоспособного населения;

Инвестиционный поток.

Темпыэкономического роста в Санкт – Петербурге держатся на уровне общероссийскиепоказателей.

Социальноеположение в регионе характеризуются следующими факторами:

Доля трудоспособного населения в общей численности населения;

Миграционные потоки;

Демографическая ситуация;

Уровень безработицы в регионе.

Санкт– Петербург демонстрирует положительный прирост численности населения. Уровеньбезработицы находится на относительно низком уровне зарегистрированнойбезработицы.

Квнутренним факторам рынка недвижимости относят :

Институциональные факторы;

Динамичность (инерционность) рынка;

Динамикаобъема и соотношение спроса и предложения;

Соотношение цен первичного и вторичного рынка;

Информационная обеспеченность и открытость рынка.

Институциональныефакторы ,влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

Государственное регулирование;

Налоговоерегулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

Правительственноерегулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поледля рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействиязаконодательных актов на функционирование рынка недвижимости являетсяФедеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу вапреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставитзастройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Какследствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижениепредложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевомстроительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен напервичном рынке.

Региональныеорганы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделкис недвижимостью на региональном уровне.

Рынокнедвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срокэкспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции нарынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньшечем через 2 месяца.

Объеми динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

Платежеспособностью населения;

Изменением во вкусах и предпочтениях населения.

ВРоссии рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного(скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектовВсемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77%опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателямифизического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводитькапитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и«хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующимфактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представленийнаселения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки,отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошемфизическом состоянии в категорию морально устаревших.

Так,до недавнего времени, основным фактором, стимулирующим платежеспособностьспроса, являлась ипотека. Например в первом квартале 2006 года доля сделок сиспользованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году.

Объемпредложения на рынке определяется :

Наличием резерва объектов недвижимости;

Объемами нового строительства.

Существующийперекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной ростацен на рынке недвижимости.

Параметры,корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровнюцен, делятся на 3 категории:

Постоянные;

Условно-постоянные;

Словно-переменные.

Постоянныепараметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрампричисляют:

Типздания.

Ковторой группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами.В их числе:

Общая площадь;

Планировка;

Высота потолков;

Материал стен;

Естественная освещенность помещения;

Ориентация квартиры;

Балконы, лоджии;

Наличие лифта;

Внешнее окружение.

Ктретьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные скомфортностью жилища:

Состояние полов, потолка, стен;

Окна и двери;

Инженерные коммуникации;

Наличие телефона.

Первыедве группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит(элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второйгруппы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Чтоже касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходнымихарактеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартирыне повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта вветхом доме.

Влияниеклассификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параматров егостоимости.

Восновном применяется следующая классификация жилых домов:

Спецпроект;

Улучшенная планировка;

Сталинка;

Хрущевка;

Брежневка;

Пентагон;

Полнометражка;

Малосемейка.

Следующимпараметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которогосооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома :

Деревянные;

Блочные (монолитные),

Панельные;

Кирпичные.

Несмотряна активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичныедома остаются наиболее престижными.

Вчисло факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах.В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирахна средних этажах.

Взаключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общиепроблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Длярешения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектовнедвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спросвводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом ипредложением, и как следствие, новому витку цен.

Обзор ценна рынке жилой недвижимости Петербурга по районам города по состоянию на 12октября 2009 года

В октябре 2009 г. в сегменте новостроек ценынезначительно колебались. На 3.7% подорожал Василеостровский район, на 1.1% – Кировский.Немного, примерно на 1,5% подешевели Калининский, Приморский, Всеволожскийрайоны.

Наиболее дорогими районами города стабильно являютсяПетроградский, Центральный и Василеостровский. Наиболее дешевыми являютсяКрасносельский, Пушкинский, Всеволожский районы.

За неделю, к 13 октября 2009 г., цены на вторичку порайонам также двигались разнонаправлено. На 1.6–1.7% подорожали Выборгский,Кронштадский районы, в пределах 1% увеличилась стоимость Красносельского районаи районов исторического центра, кроме Центрального, который подешевел на 0.8%.Также немного подешевели Колпинский, Курортный, Кировский районы.

Первичный рынок

Район:

БСН 06.10.09

БСН 13.10.09

Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский Василеостровский 87456,91 87423,01

Выборгский 64719,16 67117,18

Калининский 73650,23 72494,39

Кировский 76655,7 77529,52

Красногвардейский 66380,46 66380,46

Красносельский 62394,3 63172,25

Московский 75307,33 74818,77

Невский 70186,81 70072,63

Петроградский 95780,2 95780,2

Приморский 70612,3 69611,52

Фрунзенский 78338,78 78338,78

Центральный 111607,78 111607,78

Всеволожский 51063,96 50473,17

Курортный 66924,91 66924,91

Петродворцовый 68231,9 68231,9

Пушкинский 59879,04 59060,49

Область 47434,53 47434,53

По показателям приведенной выше диаграммы видно: ценыпервичного жилья самого высокого уровня наблюдаются в Центральном, Петроградскоми Василеостровском районе.

А из самых доступных остается: Пушкинский, Всеволожскийрайоны и Область.

На вторичном рынке жилья ситуация с районами-лидерами цен неменяется. Пальма первенства принадлежит Центральному, Петроградскому,Василеостровскому, Адмиралтейскому и Московскому районам. Самые дешевые районы– Всеволожский, Колпинский и Кронштадский, а также вторичка в области.

Вторичный рынок Район: БСН 06.10.09 БСН 13.10.09 Рост за неделю: Рост цены за месяц Адмиралтейский 88247,62 88877,88 0,7% -0,9% Василеостровский 90004,88 90580,95 0,6% -0,8% Выборгский 75573,26 76870,02 1,7% -0,6% Калининский 76988,66 77305,36 0,4% -5,8% Кировский 74569,59 74218,1 -0,5% -1,6% Красногвардейский 76294,78 76582,73 0,4% -2,3% Красносельский 67962,91 68544,16 0,9% -1,8% Московский 86699,28 86429,26 -0,3% 0,0% Невский 75989,36 75930,78 -0,1% -2,4% Петроградский 88958,62 89828,75 1,0% -0,5% Приморский 77878,05 77659,23 -0,3% -2,8% Фрунзенский 75009,45 74914,66 -0,1% -1,1% Центральный 92307,34 91610,1 -0,8% -1,6% Всеволожский 57825,61 57427,06 -0,7% -1,8% Колпинский 64403,89 63614,55 -1,2% -3,3% Кронштадтский 63868,68 64919,23 1,6% -1,2% Курортный 72031,32 71572,05 -0,6% -0,5% Петродворцовый 65000,87 65333,81 0,5% -7,4% Пушкинский 75826,88 75612,84 -0,3% -3,9% Область 44296 44296 0,0% -5,5%

Ценына рынке вторичного жилья варьируются со спросом на самые популярные районы.

Самымидорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейскийи Московский районы, ну а самой доступной остается как и раньше – область.

Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением. В частности, крупныегорода, такие как Москва и Санкт-Петербург испытывают острый недостаток жилойнедвижимости, торговых, офисных и производственных площадей, а такжепредназначенных для их строительства земельных участков с развитойинфраструктурой. Конкретно сейчас Санкт – Петербург нуждается в увеличенииплощадей по складские помещения и реконструкцию и переконструирование ужесуществующих зданий и сооружений. Недостаточно эффективными являются механизмыкредитования, в частности программа ипотечного кредитования, которая за времясвоего существования не достигла существенных результатов. А сейчас и вовсепотерпела временный крах.

4. Развитие рынка недвижимости и его прогнозирование

Степень развития рынка недвижимости и отдельных его сфер вразличных странах характеризуется сложившимися специфическими условиями,зависящими от форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждойстране, а также основными направлениями определения цены и стоимости 1 м2того или иного вида объекта недвижимости.

Постановлением Госстроя РФ определена средняя рыночнаястоимость 1 м² общей площади жилья на IV квартал 2002 г. длярасчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещенийвсеми категориями граждан, которым эти субсидии и ссуды предоставляются за счетсредств федерального бюджета. По Российской Федерации установлена следующаястоимость 1 м² жилья (в среднем 8850 р.): по Северо-Западномурегиону – 6860 р.; в Ленинградской области – 7000 р.; в Московскойобласти – 11 000 р.; в Санкт-Петербурге – 10 300 р.; в Москве – 16000 р.

Тем же постановлением определены размеры средней стоимости 1 м²общей площади жилья для расчета безвозмездных субсидий на строительство жильядля граждан, пострадавших от паводка 2002 г. в Южном федеральном округе.Размеры субсидий варьируют от 8020 до 8500 р. за 1 м².

Кроме этого, ежемесячно пересчитывается (что предусмотреноПостановлением правительства Москвы №896 от 9 октября 2001 г.) иутверждается стоимость 1 м² при расчете субсидий для строительстваили приобретения жилья в Москве. За последний месяц данная стоимость выросла на95 р. и составила 17 595 р.

Методика расчета основана на данных, поступающих от крупныхинвесторов-застройщиков, и анализе рынка жилья. При этом учитывается цена 1 м²в типовом панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразнопроизводить на конкретном примере, так как стоимость 1 м² жильязависит от двух основных факторов: местоположения объекта и типа возведения.

В Санкт-Петербурге последние тенденции таковы:

1. Лидерамипо объемам предложения являются Калининский, Приморский и Красногвардейскийрайоны (по степени убывания).

2. Средниецены лидеров предложения составляют 500–550 долл. США.

3. ВАдмиралтейском районе типовое жилье дешевле в связи с низкой престижностьюрайона и затрудненным транспортным сообщением.

В Московской области целесообразно исследовать изменение цены1 м2 жилья по городам, входящим в нее.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало2002 г. показал, что наибольшим спросом пользуются торговые и офисныепомещения, большая часть которых находится в районах высокой деловойактивности.

В Санкт-Петербурге к таким районам относятся Центральный,Василеостровский, Московский и Петроградский. В центре города находятся 56%предлагаемых торговых и 77% офисных помещений. Вероятно, в ближайшее времяустойчивые позиции в этом секторе рынка недвижимости займет Выборгская наб. сразвивающимися и вновь открывающимися там бизнес-центрами.

Заключение

Недвижимость – основа национального богатства страны.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система,характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки идостоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на другихрынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость отвнешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностейинвестиционно – строительного комплекса регионов.

Проблемаценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений.Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.Ценообразование на рынкенедвижимости зачастую находится в прямой зависимости отсоциально-экономического состояния региона, от его развития и егоинвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынкеввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основныминструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколькосегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, ихкачество, предназначение, или даже целый комплекс признаков, которые подробномы рассмотрели в данной курсовой работе.

Оценканедвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этоговида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы своиспециальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторыеиз них.

РынокРоссийской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большимипоказателями физического износа на вторичном рынке.

Увеличениеобъемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти неспособствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая имразрешения на землеотвод.

Наданном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развитияи характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенствезаконодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценкинедвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а такжепревалирование совокупного спроса над предложением.

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

Язык публикации: русский

Russian Journal of Housing Research, 2015, Volume 2, Issue 4

Pricing Factors in the Residential Rental Property Market

1 Moscow University of Industry and Finance, Russian Federation

The article discusses generally valid pricing factors in the Russian real estate market. The author also determines pricing factors in the residential rental property market from the standpoint of a private tenant. The methods used in the course of the study are scientific literature review and the analysis of the residential rental property market.

rent, real estate, pricing, factors, Russia

Arefin, A.V. (2015). Pricing Factors in the Residential Rental Property Market. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi: 10.18334/zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Original Research Language: Russian

© Arefin A.V. / Publication: Creative Economy Publishers

This work is licensed under a Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® For correspondence: [email protected]

Real estate market is constantly changing and growing; during crisis periods, this process of growth tends to stagnate

When setting rental rates, the objectives of landlords and tenants are similar

In practice, landlords do not consider such factor as the view from the windows

Pricing factors of the real estate market affect the prices in the rental property market

Жилищные стратегии, 2015, Том 2, Выпуск 4

Факторы ценообразования

на рынке аренды жилой недвижимости

Антон Арефин1®

1 Московский финансово-промышленный университет «Синергия», Россия

АННОТАЦИЯ_

В статье рассматриваются общепринятые факторы ценообразования на рынке недвижимости России, и так же определяются факторы ценообразования на рынке аренды недвижимости, рассматривая со стороны частного арендатора. Методологией исследования служит обзор научных работ и статей, анализ рынка аренды недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА_

аренда, недвижимость, ценообразование, факторы, Россия

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:_

Арефин, А.В. (2015). Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости. Жилищные стратегии, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Язык публикации: русский

© Арефин А.В. / Публикация: Издательство «Креативная экономика» Статья распространяется по лицензии Creative Commons BY-NC-ND 3.0

н Для связи: [email protected]

Рынок недвижимости является постоянно изменяющимся и растущим организмом; в кризисные периоды данный процесс роста имеет тенденцию к стагнации

Цели арендодателя и арендатора при ценообразовании арендных ставок являются схожими

На практике арендодатель не берет во внимание такой фактор, как направленность окон квартиры

На ценообразование на рынке аренды влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости

Арефин Антон Викторович, аспирант, Московский финансово-промышленный университет «Синергия» ([email protected])

Актуальность исследования

В современном мире проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а также каждодневно меняющийся курс национальной валюты делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи, так и аренды недвижимости в стране.

Отметим также, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости как Москвы, так и России в целом.

Что из себя представляет рынок недвижимости?

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения (Родионова, 2009).

В силу постоянно расширяющийся территории городов рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.

В настоящее время на территории РФ рынок недвижимости делится на 2 категории:

Рынок первичной недвижимости.

Рынок вторичной недвижимости.

Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, независимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.

Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становятся жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами (Родионова, 2009).

Благосостояние населения.

Доходность инвестиционных объектов.

События человеческой жизни.

Мобильность трудовых ресурсов.

Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, что процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.

Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния на него экономических, политических и социальных факторов. Однако в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.

Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости

При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.

Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы1:

Микроэкономические факторы.

Макроэкономические факторы.

Социальное положение в регионе.

Социальные факторы.

К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости экспертами принято относить следующие факторы2:

Динамика рынка.

1 Основные факторы, влияющие на стоимость жилой и нежилой недвижимости (2006, 28 апреля). Режим доступа: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Васькина, М.Г. (2009). Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: Феникс.

Динамика объема и соотношения спроса и предложения.

Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

Институциональные факторы.

Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно нечетко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости.

Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:

Доход населения и его платежеспособность (т. е. средняя заработная плата в регионе).

Уровень спроса и предложения в регионе.

Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан, так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона, в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.

П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)» очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разных регионах города по-разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости, как правило, ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям,

нежели в регионах, находящихся в экологически чистых районах города (Катышев, Хакимова, 2012; С113).

Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости, расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды 90000 руб., в то время как объекты недвижимости, расположенные в том же районе, но в среднем или ниже среднего состоянии (косметический ремонт или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды 30000 руб.3.

Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости, в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. 4Т. е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом, другая - без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб., в то время как такая же квартира, но с балконом будет иметь ставку в -33000 руб.

Доход населения и его платежеспособность. Данный фактор важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, что потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так, в качестве примера можно привести, что по состоянию на 2014-2015 год средняя заработная плата в Москве составила 59000 рублей5, тем самым делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т. е. -30000 руб.

Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде

3 На основе анализа цен по г. Москва.

4 Квартиры с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% (2014, 5 сентября). Режим доступа: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Мереминская, Е. (2015, 26 января). Лучший город для работы. Режим доступа: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так, в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир в августе 2015. Одно из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ -Аренда» предоставило следующие данные. В августе 2015 года уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир эконом-класса изменилась следующим образом: «однушки» - снижение на 0,49% до показателя 30830 руб., «двушки» - рост на 0,84% до показателя 39950 руб., «трешки» - рост на 3,83% до показателя 51240 руб.6.

Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным и прежде всего важен для ценообразования на окраинах крупных городов в силу того, что муниципальные объекты в центре крупных городов часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае ситуация является схожей, как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т. е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.

Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими в силу того, что данные факторы в целом являются общими как для арендатора, так и для арендодателя.

Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:

Географическое местоположение объекта.

Экологическая ситуация в регионе.

Состояние объекта недвижимости.

Структура объекта недвижимости (наличие балкона, парковки, лифта и пр.).

Наличие муниципальных объектов.

6 Спрос и предложение на рынке аренды сравнялись (2015, 10 сентября). Режим доступа: http://miel.ru/lenta/6868/

Удаленность объекта от остановок общественного транспорта.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья.

Фактор географического месторасположения объекта

недвижимости. Данный фактор является одним из первых, на которые обращает внимание потенциальный арендатор в силу того, что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведем разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила - 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости и появления все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первичной (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так, средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет 35000 рублей7.

Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта, тем дешевле.

Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс сдачи объекта недвижимости и увеличивая его продолжительность.

7 На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.

Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости

Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости можно сгруппировать их в единую структуру и выдвинуть общую оценку:

1. Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости.

1.1. Микроэкономические факторы:

Экономическая ситуация в регионе;

Поток инвестиционных средств;

Занятость рабочего населения;

Темпы развития региона.

1.2. Макроэкономические факторы:

Уровень инфляции;

Ставки доходности по финансовым инструментам;

Доход населения;

Уровень занятости и уровень трудоспособности населения;

Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе;

Состояние торгового баланса.

1.3. Социальные факторы:

Уровень миграции населения;

Уровень безработицы в регионе;

Демографическая ситуация в регионе;

Доля трудоспособного населения в общей численности населения.

2. Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости.

2.1. Факторы динамики рынка.

2.2. Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения:

Платежеспособность населения;

Изменения в предпочтениях населения.

2.3. Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости.

2.4. Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность.

2.5. Институциональные факторы:

Государственное регулирование;

Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью.

3. Факторы пользователя недвижимого имущества.

3.1. Фактор полезности объекта недвижимости.

3.2. Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости.

3.3. Фактор ожидания.

4. Факторы внешней рыночной среды.

4.1. Экономический рост и его возможные перспективы.

4.2. Финансовые возможности для приобретения недвижимости.

4.3. Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.

5. Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования.

6. Экологические факторы.

6.1. Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе.

6.2. Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.

Выдвинутые факторы будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Также часть данных факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметим, что для частного арендатора и арендодателя в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий, а также географическое положение объекта недвижимости.

Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:

1. Общие факторы:

Состояние потенциального объекта недвижимости.

Географическое местоположение объекта недвижимости.

Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта.

Удаленность от автомагистрали.

Удаленность от промышленных предприятий.

Экологическое состояние в регионе.

2. Частные факторы:

Наличие парковочного места.

Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины

Расположение на внутренней или внешней стороне здания.

Этажность объекта недвижимости.

Зашумленность района.

Наличие балкона и лоджии.

Наличие лифта.

Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости нами понимается формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости, расположенные ближе к центру города, зачастую выше, чем на объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных и офисных объектов ближе к центру города.

Под частными факторами нами понимается формирование цены на объект недвижимости на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.

Также на основе вышеизложенных факторов автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя (см. таблицу 1). Данная классификация показывает, каким факторам стоит уделить больше внимания при формировании цены на объект недвижимости (1 - более важные, 10 - менее важные).

Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование на рынке аренды недвижимости главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы, как уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако помимо общеэкономических факторов ценообразования на ценообразование на рынке аренды недвижимости также влияют факторы, применяемые к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя

применять по раздельности, т. к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы, предложенные автором, способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.

Таблица 1

Классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости (наиболее и наименее приоритетные)

Факторы ценообразования на рынке аренды жилой недвижимости

Наиболее приоритетные Наименее приоритетные

1 Географическое местоположение объекта недвижимости Полезность объекта недвижимости

2 Состояние потенциального объекта недвижимости Наличие парковочного места

3 Удаленность от промышленных предприятий Наличие балкона, лоджии и лифта

4 Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта Динамика рынка недвижимости

5 Наличие муниципальных объектов Уровень инфляции

6 Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья Уровень ВВП

7 Экологическое состояние и зашумленность региона Демографическая ситуация

8 Уровень спроса и предложения Государственное и налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью

9 Экономическая ситуация в регионе Поток инвестиционных средств

10 Доход и платежеспособность населения