Рефинансирование ипотеки.

С 2017 отмечается значительное снижение ставок по ипотеке. Например, в 2018 году можно было получить кредит на строящееся жилье в Сбербанке по ставке 7,4% , на готовое жилье - под 8,6% годовых , оформить ипотеку с привлечением материнского капитала можно было по ставке от 8,9% . При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в течение следующих двух лет его банк снизит ставки по ипотеке до 7% . Как отмечают эксперты, соотношение ставок и цен на жилье на сегодняшний день максимально выгодное за все время существования ипотеки в России. Такая тенденция будет сохраняться и в следующие годы. В частности, Президент России Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке до уровня менее 8 процентов к 2024 году , чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком.

В связи с этим в России выросло число заемщиков, выплачивающих ипотеку, оформленную ранее под высокие проценты. Многие из них хотели бы действующие кредиты, однако на практике при этом часто возникают определенные трудности. Банк может не одобрить перекредитование ипотеки , на уплату которой . То же самое касается и направления средств сертификата на ипотеку .

Кроме того, до 31 мая 2018 года капитал разрешалось направить только на уплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного жилищного кредита, если они были оформлены до рождения (усыновления) ребенка, дающего право на маткапитал. С июня 2018 года это ограничение .

Гражданин взял ипотеку в 2016 году, а через 4 месяца в семье появился второй ребенок. В 2017 году было проведено рефинансирование в другом банке. Затем в ПФР было подано заявление о распоряжении средствами маткапитала на погашение основного долга и процентов по кредиту. В итоге заявителю приходит отказ в связи с тем, что обязательства по кредиту на погашение ранее предоставленного кредита возникли после возникновения права на материнский капитал. До июня 2018 года у ПФР отсутствовали основания на для принятия положительного решения в подобных ситуациях.

Дело в том, что в Правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий № 862 от 12.12.2007 ранее было указано, что МСК может быть использован на уплату основного долга и процентов по кредиту, выданного на погашение ранее оформленного кредита на приобретение или строительство жилья, обязательства по котором возникли у получателя капитала до наступления права на оформление сертификата МСК . Это ограничение и Правительством в мае 2018 года.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование - это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.

Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:

• С экономической точки зрения кредитным организациям не выгодно перекредитовывать своего клиента , так как при такой схеме теряется заложенная ранее прибыль. Проще рефинансировать кредит в другом банке, поскольку новые клиенты увеличивают кредитный портфель.
• Перекредитование в новом банке может причинить дополнительные неудобства. Придется заново собирать документы и пройти ряд процедур перед оформлением: оценку жилья, получение на него технических документов в кадастровой палате, оформление договора страхования, предоставление справок из старого банка, уплату госпошлины за повторную регистрацию ипотеки, оплату услуг юриста.

Погашение ипотеки материнским капиталом

В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату . Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.

Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.

Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).

Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».

Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?

Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.

Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:

• Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
• Если еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.

О выделении долевой собственности детям после снятия обременения первым банком делает рефинансирование через другой банк почти невозможным для семьи.

Использование материнского капитала после рефинансирования ипотеки

Семья сможет использовать сертификат МСК на погашение ипотечного кредита или займа уже после проведения рефинансирования . Однако здесь тоже можно столкнуться с определенными трудностями.

При перекредитовании меняется цель оформления кредита, заемщик берет средства уже не на «улучшение жилищных условий», а на «погашение обязательств перед третьим лицом», даже при условии, что выполнение обязательств по кредиту будет обеспечено залогом недвижимости, право на которую зарегистрировано в Росреестре.

Получается, что рефинансирование ипотечного кредита в другом банке - это просто финансовая операция, которая сама по себе не предполагает улучшения жилищных условий семьи, а только лишь снижает уровень ее долговой нагрузки:

• Заемщик улучшает свои условия по кредиту за счет сокращения расходов на его погашение, изменения суммы ежемесячного платежа или установления нового срока действия ипотеки.
• Банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель.
• Новая недвижимость при такой сделке не приобретается, та же самая квартира или дом будут выступать залогом в новом банке.

До июня 2018 года существовала и еще одна существенная сложность. В правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий было указано, что обязательства по обоим кредитам (первоначальному и выданному на его рефинансирование) должны возникнуть у лица до появления второго или последующего ребенка (подпункт в пункта 3 постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).

Однако в 2018 году в правила направления маткапитала на улучшение жилищных условий было добавлено , позволяющее получателем сертификата использовать капитал на уплату кредита, оформленного и рефинансированного в любое время , в том числе и после появления ребенка, дающего право на материнский капитал.

Использование маткапитала на перекредитование в 2019 году

31 мая 2018 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 631 , согласно которому средства МСК можно использовать на перекредитование, вне зависимости от того, когда такая необходимость возникла. Новое постановление вносит изменения в пункт 3 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий, устраняя правовую неопределенность в вопросе расходования МСК. Ранее расходовать капитал можно было только на погашение обязательств по кредиту, рефинансированному до появления второго или последующего ребенка.

Принятые Правительством изменения будут востребованы российскими семьями, поскольку в последнее время в России сложилась тенденция по существенному снижению ипотечных ставок. Многие семьи хотели бы рефинансировать действующие кредиты и использовать на их погашение материнский капитал, однако до июня 2018 года такой возможности у многих не было. Новое постановление № 631 от 31.05.2018 г. позволяет им это сделать, поскольку оно снимает действовавшие ранее ограничения.

Впервые об этих изменениях было сообщено на совещании с вице-премьерами, состоявшемся 4 июня 2018 года . По оценке заместителя Дмитрия Медведева по социальным вопросам Татьяны Голиковой, рефинансировать выданные ранее кредиты на покупку или строительства жилья и направить на их погашение средства МСК смогут потенциально 1,9 млн семей.

Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие залоговой недвижимости.Такая форма кредитования физических лиц является достаточно длительной и не всегда выгодна для заёмщика. В то же время банки ревностно относятся к таким клиентам и стараются всеми силами их удержать либо переманить у конкурентов.

В связи со снижением ключевой ставки ипотека 2019 года стала намного привлекательнее для населения.

На фоне новых договорных условий старые имущественные займы заметно подорожали. В связи с таким явлением заёмщики с целью снижения стоимости кредита и получения финансовой выгоды стали задумываться о рефинансировании ипотеки.

Заём, оформленный с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и ограничения. Поэтому при возникновении желания переоформить такую действующую ипотеку могут возникнуть определённые препятствия.

Рефинансирование кредитов по своей сути представляет собой оформление нового займа для погашения старых. При имущественном перекредитовании собственность, находящаяся в залоге, проходит повторную переоценку и переходит к правопреемнику долга. Такую процедуру нельзя отнести к простому перезаимствованию, так как её целью является получение финансовой выгоды как заёмщиком, так и кредитором.

В обмен на снижение процентной ставки и улучшение кредитных условий банк получает возможность на протяжении нескольких лет получать определённую прибыль.

Нестабильность курса валют также является поводом для того, чтобы провести рефинансирование ипотеки, имеющей долларовый эквивалент. Валютные займы в последнее время стали непосильной ношей для семейного бюджета. Возросший курс доллара привёл к тому, что остаточная сумма долга возросла в разы.

Покупка квартиры в ипотеку подразумевает оформление недвижимости в виде залога.

Однако в некоторых случаях возникает необходимость вывода собственности из-под обременения. Перевод кредита в другой банк даёт физическому лицу такую возможность. Обеспечить сумму остаточного долга можно эквивалентным залогом меньшей стоимости.

Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита

Использование материнского капитала при ипотечном кредитовании является достаточно распространённым явлением. Такая возможность регламентирована законодательством (ФЗ -256 от 29.12.06 г.).Согласно этому документу применить сертификат можно по следующим направлениям:

1. Использовать средства в счёт погашения ранее полученного долга;
2. Внести капитал в виде первоначального взноса по кредиту.

В скором времени может также появиться возможность погашения ежемесячных платежей по займу для родителей, находящихся в отпуске по уходу за ребёнком.

Многие банки стараются избегать рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Это происходит по причине того, что после переоформления стороннего долга, если это не произошло раньше, имущественный залог должен быть разделён на доли, которые положены несовершеннолетним детям.

Если при оформлении первичной ипотеки материнский сертификат не использовался, то его можно внести в счёт погашения остаточного долга после рефинансирования.Однако и тут могут быть свои трудности.

При использовании капитала в ипотечном кредитовании необходимо соблюдать определённые условия. Покупка квартиры должна осуществляться в долевой собственности.

А именно, недвижимость делится между всеми несовершеннолетними детьми и их родителями. Довольно часто такую процедуру невозможно провести по причине того, что имущество находится в залоге.

В этом случае родители обязаны подписать нотариальное обязательство о том, что после вывода залога из-под обременения имущественные доли будут распределены в соответствии с законодательством.

Внесение материнского капитала до рефинансирования займа

Ипотека без первоначального взноса практически невозможна, поэтому при оформлении займа с целью снижения нагрузки семьям было разрешено использование материнского капитала. Однако при этом приобретаемая собственность должна быть разделена на доли между несовершеннолетними детьми.

При снятии обременения в результате рефинансирования займа обязательство по распределению долей исполняется в течение шести месяцев.

В результате такая обязанность приводит к определённым трудностям:

1. При невыполнении обязательств по возврату займа банк не сможет забрать такую недвижимость в виде финансового обеспечения.
2. Кредиторы избегают брать в залог имущество, которое находится в долевой собственности, особенно если речь идёт о несовершеннолетних детях. При нарушении кредитных обязательств такие граждане нести полноценную финансовую ответственность не смогут.

Анализируя вышеизложенную информацию можно сделать вывод о том, что недвижимость, приобретённая с использованием материнского капитала, практически не может быть продана, а значит не подходит под понятие залогового обеспечения.

Использование сертификата после рефинансирования

Нередко семьи используют материнский капитал после проведения процедуры рефинансирования. Это может происходить по той причине, когда на момент оформления первичной ипотеки право на получение сертификата попросту отсутствовало. Однако и в этом случае заёмщик может столкнуться с некоторыми препятствиями.

Дело в том, что рефинансирование кредитов других банков приводит к изменению цели заимствования. Полученные денежные средства направляются на погашение обязательств стороннего банка.

В свою очередь, использование материнского капитала разрешено на приобретение имущества в долевую собственность. Видимое противоречие является непреодолимым барьером для проведения такой операции.

Однако возможность использования государственного сертификата всё-таки есть. Закон о материнском капитале разрешает направлять средства на погашение остаточного долга по ипотеке, а также закрывать заём после рефинансирования, но с одной оговоркой. Обязательство по ипотечному займу или рефинансируемому кредиту должно возникнуть до появления права на получение материнского капитала. Проще говоря, до рождения второго или третьего ребёнка.

Какой вариант выбрать

При желании рефинансировать кредит с использованием государственного сертификата заёмщику придётся выбрать один из двух вариантов:

1. Переоформить ипотечный кредит без использования материнского капитала;
2. Разместить сертификат в виде первоначального взноса, но при этом навсегда отказаться от возможности рефинансирования задолженности.

Второй вариант с точки зрения финансовой выгоды является наиболее предпочтительным. Внесение первоначального взноса значительно снижает сумму, на которую начисляются процентные платежи. Поэтому такая процедура может хорошо повлиять на стоимость всего кредита.

Если сумма займа достаточно велика по сравнению с материнским капиталом, то в этом случае внесение первоначального взноса не окажет существенного влияния на семейный бюджет. В такой ситуации правильнее было бы дождаться снижения ставки рефинансирования и провести перекредитование.

Для того чтобы рассчитать финансовую выгоду от использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, нужно провести правильный экономический анализ. При этом можно использовать калькулятор ипотеки либо обратиться в кредитный отдел выбранного банка.

Сообщение о намерении использовать материнский капитал направляется в пенсионный фонд РФ. Кроме этого, туда предоставляются следующие документы:

Удостоверение личности;
Копия договора первичной ипотеки;
Договор на рефинансирование действующего займа.

Стоит отметить, что в договоре на перекредитование должен быть обязательно указан вид целевого назначения выдаваемых денежных средств. Именно этот документ является основанием для использования государственного сертификата.

Рефинансирование ипотеки и использование средств семейного капитала отличается рядом особенностей. Процедура имеет несколько вариаций: период получения и использования субсидии, дата перекредитации, формулировка нового кредитного соглашения. При планировании или проведении мероприятий заемщикам стоит ознакомиться с некоторыми положениями действующего законодательства, регулирующими операцию на каждом этапе.

Рефинансирование ипотеки с маткапиталом: особенности

Опираясь на положения законодательства от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ допустимо использование семейного капитала на оплату основного долга по жилищному займу и процентов по нему, в том числе – рефинансированному. Причем субсидию правомерно направить на эти цели, даже если ранее владелец сертификата использовал ее для формирования накопительной пенсии.

Основные особенности выплаты задолженности перед банком за счет маткапитала:

• Недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность. Это делается сразу либо заемщик оформляет обязательство о выделении части жилья детям и супругу(е) и исполняет его в течение полугода.
• Средства субсидии можно использовать для погашения рефинансируемого кредита, если право на семейный капитал (рождение или усыновление ребенка) появилось после проведения процедуры перекредитации.
• В договоре рефинансирования должна быть прописана правильная формулировка цели выдачи средств, соответствующая положениям закона об использовании субсидии. То есть кредит должен быть выдан на выплату ипотечного займа, а не «погашение обязательств третьему лицу». Причина в том, что средства имеют строго целевое назначение, в случае с ипотекой их нельзя израсходовать на «рефинансирование» в широком смысле, а только по жилищному кредиту, что и должен отражать договор.
• Кредитное соглашение может быть оформлено на одного из супругов. Если ипотека взята родителями владельцев сертификата, даже если последние являются созаемщиками, использовать субсидию нельзя.

Важно! Количество ипотечных займов, рефинансируемых с использованием материнского капитала, не установлено. Таким образом, субсидию можно направить на перекредитование одного, двух, трех и более жилищных кредитов, но в пределах остатка средств.

Когда проводить процедуру

Перекредитация до рождения ребенка и возникновения права на оформление сертификата на субсидию – самый лучший вариант. В этом случае у заемщика не возникнет сложностей ни при рефинансировании, ни при использовании семейного капитала, если в договоре правильно указана цель получения займа. Когда есть возможность заранее планировать операции с недвижимостью, стоит прибегнуть именно к такой схеме.

В общих чертах процедура будет выглядеть таким образом:

1. Получение нового займа и закрытие первичного ипотечного соглашения.
2. Появление права на использование семейного капитала.
3. Погашение части задолженности, образовавшейся по договору рефинансирования, средствами материнского капитала или их частью.

Важно! возникает после использования средств семейного капитала. Если процедура проводится до рождения (усыновления) второго ребенка, такого обязательства еще нет, соответственно, после снятия обременения, недвижимость свободно передается в залог новому банку.

Сложности перекредитации

Наиболее остро вопрос о возможности рефинансирования возникает в двух случаях:

1. Если первый ипотечный договор был частично погашен за счет средств материнского капитала.
2. Если перекредитация проводится после возникновения права на субсидию.

Изначально нужно рассмотреть пункт №1. Сложность проведения процедуры не говорит об абсолютной ее невозможности, но следует быть готовыми к длительному поиску банка, обращению за разрешением в органы опеки и попечительства, визитами в ПФР.

Одной из особенностей использования средств МК является требование о наделении частью собственности детей. Обычно от заемщика требуется нотариально-заверенное обязательство о распределении имущества между членами семьи после снятия обременения. Когда второй банк гасит ипотеку первого, недвижимость перестает быть предметом обеспечения.

Важно! Кредиторы крайне неохотно идут на сделку, залогом по которой будет имущество с несовершеннолетними собственниками. При этом найти подходящий банк возможно. Как свидетельствуют отзывы заемщиков, одобрение можно получить в , «Райффайзенбанке».

Другой вопрос – это направление средств МК в счет погашения ипотеки, оформленной после рождения второго ребенка , иными словами, – когда возникло право на дополнительную помощь от государства. Обратившись в ПФР, заемщик с высокой долей вероятности получит отрицательный ответ.

Сотрудники пенсионного фонда могут руководствоваться п. 3 Правил использования госсубсидии, где четко прописано, что погасить рефинансируемый кредит можно при его оформлении «до возникновения права» на МК. При этом основной закон № 256-ФЗ регламентирует, что деньги могут быть использованы на «улучшение жилищных условий», чем, фактически, рефинансирование и является. Несмотря на то что это новое ипотечное соглашение, оно относится к той же недвижимости, которая была куплена изначально.

Что делать, если ПФР отказывает

Когда отказ обоснован п. 3 Правил использования МК, заемщики имеют право обратиться в суд и обжаловать действия ПФР. Изначально нужно получить письменный отказ, далее оптимальным решение будет подача заявления в вышестоящую инстанцию – она может дать согласие. После остается обращение в суд.

Как показывает судебная практика, часто такие дела выигрывают именно заемщики , так как положения ФЗ имеют большую силу, чем Правила использования МК. Важно предоставить суду всю информацию, подробно расписать цепочку событий от покупки недвижимости до обращения с иском.

Отказ может быть мотивирован и другими причинами:

• Несоответствие организации, выдавшей средства, установленным требованиям.
• Лишение родительских прав (либо другие основания для отмены права на МК).
• Указание суммы, превышающей фактический остаток средств.

Эти и смежные причины обозначены в п. 8 основного закона о маткапитале № 256-ФЗ, следование которому не обжалуется.

Рефинансирование ипотеки и материнский капитал вполне совместимы, если соблюдать положения закона, условия и учитывать особенности всех операций. Оптимальный вариант – следовать базовому регламенту, неукоснительно придерживаясь регулирующих статей ФЗ. Однако некое противоречие, которое наблюдается в отдельно взятых ситуациях, может быть решено в пользу заемщика. Это говорит о том, что при возникновении сложностей не стоит отступать, когда можно использовать все законные способы.

Поддержка многодетных семей со стороны государства осуществляется при помощи материальных пособий. Самая востребованная субсидия – это материнский капитал. Его можно реализовать на определенное количество целей, в том числе, на улучшение жилищных условий. Но возможна ли процедура рефинансирования ипотечного кредита при наличии данной льготы?

Для начала стоит объяснить бурный интерес к процедуре рефинансирования займов. В 2017 году произошло рекордное снижение процентных ставок по ипотеке, в частности, Центробанком и Сбербанком. На их фоне подключились и остальные организации. Исходя из этого, граждане стали пользоваться услугами в данной сфере.

Однако со старыми клиентами банки не спешат заключать подобное соглашение. Поэтому лица, в случае получения отказа от первичного кредитора, принимают предложение другой организации. Вследствие чего и происходит процедура рефинансирования долгового обязательства.

По определению, рефинансирование представляет собой замену долгового обязательства новым. На практике это проявляется в двух формах:

1. Изменение заранее установленного кредитного соглашения в одном и том же банке.
2. Вовсе смена кредитора по причине наличия более выгодного предложения.

На изменение условий договора кредиторы соглашаются крайне редко, если только не проводят инициативную программу рефинансирования ставки по налогам.

Описанный выше второй вариант – смена кредитора. Он достаточно выгоден для нового банка, так как прибавляется общее число клиентов. Соответственно, повышается размер прибыли.

В данном случае, второй кредитор погашает ипотеку, взятую гражданином у прошлого. И тогда лицо становится должником в отношении нового банка. Проще говоря, это оформление другого кредита.

Инициатива дебитора на проведение рефинансирования может появиться вследствие изменения курса валют. Повышение стоимости доллара влечет за собой рост остаточной суммы долга.

Стоит отметить, что квартира, взятая в ипотеку, предполагает покупку недвижимости исключительно под залог.

Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита

Материнский капитал вправе получить семьи, если на иждивении родителей находятся как минимум двое детей. Однако данное материальное пособие, выделенное государством, можно использовать для установленных законом целей:

1. Обучение ребенка в университете.
2. В счет будущей пенсии матери.
3. На лечение ребенка с группой инвалидности.
4. На покупку нового жилья.
5. На улучшение имеющихся квартирных условий.
6. На строительство частного дома.

Последние три пункта наиболее популярны среди многодетных семей в силу того, что не всегда имеющиеся жилищные условия подходят для воспитания большого количества детей. Так, средства, полученные по материнскому капиталу, можно использовать для погашения ипотечного кредита. Происходит в двух формах:

• деньги направляются на погашение ранее оформленного ипотечного займа;
• материнский капитал выступает первоначальным взносом по кредиту.

Согласно законодательству, погашение ипотечного займа материнским капиталом влечет за собой выделение равных частей детям. Это обязательное требование. В течение 6 месяцев недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность.

Исходя из этого, новый кредитор не спешит заключать с дебитором соглашение, то есть производить процесс рефинансирования. В силу неисполнения долговых обязательств, залоговую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нельзя потребовать от должника. Отсюда также вытекает правило, что ребенок никак не отвечает за долги родителя.

Согласно практике, можно найти выход из данной ситуации. Деление недвижимости на части между родителями и детьми обязано произойти в течение полугода. Поэтому специалистами рекомендуется в этот период оформить перекредитование ипотеки до законного вступления ребенка в право долевой собственности.

Ситуация: внесение материнского капитала до рефинансирования займа

Любой ипотечный заем предполагает внесение первоначального денежного взноса. Правительство Российской Федерации позволило семьям использовать материнский капитал для жилищных нужд. В частности, покупки квартиры в кредит.

Следует помнить, что оплата материнским капиталом ипотеки влечет за собой обязанность оформления долевой собственности на недвижимость. Квартира разделяется, таким образом, между следующими лицами:

• Супругами (отец и мать).
• Детьми (учитываются и рожденные в дальнейшем).

Важно! Данная процедура не применяется для включения в доли родителей супругов, бабушек, братьев и так далее. Распространяется на исключительно узкий круг.

Нередки случаи, когда семья оплатила кредит материнским капиталом, и лишь после этого приняла решение об изменении соглашения на более выгодные условия. Тогда новый банк скорее откажет, чем пойдет на рефинансирование.

Причиной отрицательного ответа окажется как раз разделение квартиры на равные доли между всеми членами семьи. В данном случае вследствие неправомерного исполнения обязательств, кредитор не сможет продать или обменять недвижимость, потому что у нее несколько владельцев.

В случае отказа новым банком в рефинансировании, прежний кредитор может пойти на уступки. К основным послаблениям относятся:

Перечисленные выше послабления устанавливаются банком индивидуально при наличии веских оснований и соответствующего заявления.

Использование сертификата после перекредитования

Реализация материальных средств по капиталу допускается и после рефинансирования ипотеки. Об этом свидетельствует Постановление Правительства от 2007 года. Однако и здесь необходимо учитывать следующий нюанс: это возможно в случаях, когда семья сначала взяла квартиру в кредит, а только потом решила погасить заем льготными средствами.

Если указанное выше требование не было соблюдено или нарушено, то возможны иные варианты. Перечислим их:

1. Использовать капитал как первый взнос за кредитование. Государственное пособие в данном случае значительно поможет снизить общую сумму долга. В дальнейшем, соответственно, не пользоваться процедурой рефинансирования.
2. Если сумма долга достаточно большая и заключена на длительный период, то лучше прибегнуть к процедуре перекредитования. Тогда ипотека будет оформлена в другом банке на более выгодных условиях. Однако материнский капитал пойдет на реализацию иных законных целей.

В случае, если основной ипотечный долг небольшой и сравнительно равен материальной государственной выплате, то рекомендуется не осуществлять процедуру рефинансирования.

В данном случае проще реализовать пособие на окончательное закрытие кредита. Следует отметить, какие банки все-таки рефинансируют ипотеку с материнским капиталом. Среди них отмечаются самые крупные организации:

1. «Сбербанк».
2. «ВТБ».
3. «АИЖК».
4. «Райффайзен банк».

На практике же можно встретить множество банков, готовых провести рефинансирование ипотечного займа. Вопрос в другом – на каком этапе семья использовала материнский капитал.

Когда материнский капитал – помеха рефинансированию

Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.

Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.

Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.

Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.

Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.

Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.

Таким образом, рефинансирование ипотеки с материнским капиталом – достаточно сложная процедура. Данным методом нужно пользоваться аккуратно. Реализации способствует соблюдение установленных требований и ограничений.

Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу