В Градостроительном кодексе РФ прописано, что разрешение на строительство — специальная бумага, подтверждающая соответствие проектных бумаг нормам и требованиям планировочного проекта (по отношению к территории застройки) и плану территории. Наличие такой бумаги — основание для застройщика начинать работы по возведению (строительству) объекта в Москве, Московской области или любом другом регионе. Стоит также учесть, что форма разрешения является универсальной, и она утверждена Правительством РФ в 2005 году.
Как упоминалось, строительство ведется на базе проектных документов и после получения разрешения, предоставляемого, как правило, органом муниципальной власти. Перечень документов, которые нужно собрать для получения разрешения от соответствующей инстанции, также утвержден законодательно. Все необходимые нормы прописаны в ГрК РФ.
Можно ли продлевать разрешение?
В том же ГрК РФ прописано, что разрешение на строительство (в случае соблюдения заявителем всех требований регламента) выдается на весь период, оговоренный в проекте. Получается, что срок действия документа является бессрочным. При необходимости уполномоченными органами может выдаваться разрешение не на весь период работ, а на этапы строительства (возведение отдельных участков). В последнем случае период действия будет ограничен.
Существующий порядок и действующее законодательство подразумевают, что наличие конкретного срока разрешения на возведение (восстановление) объекта является существенным фактом. С другой стороны, практика показывает несоответствие запланированных застройщиком сроков с реальной сдачей объекта. Многие считают, что в случае завершения срока действия старого документа необходимо получение нового разрешения. Но это не так. Действующий регламент предписывает, что в случае утери силы прежней бумаги достаточно воспользоваться услугой продления. Все, что требуется — обратиться в уполномоченный орган.
Снова возвращаемся к ГрК РФ, где прописано, что срок действия разрешительных документов можно продлевать с участием органов местного управления. При этом существуют условия, когда такая услуга не предоставляется (перечень причин упомянут ниже). Кроме этого, законодательно предусмотрено наказание в случае несвоевременного обращения застройщика с заявлением о продлении разрешительных документов и продолжения работ. Действующий регламент подразумевает, что у застройщика есть ровно два месяца на подачу необходимого заявления. Образец последнего можно найти на сайте органа, занимающегося выдачей разрешения (например, органов самоуправления Москвы или Московской области), или на портале государственных услуг.
Если объект построен без получения разрешения на строительство, то его могут отнести к категории самовольно построенных зданий. Итогом может стать административный штраф или снос объекта. Обоснование подобных действий судом не вызывает проблем, ведь все происходит строго по закону. Вышел срок действия разрешения — нужно продлить документ. Отсутствие разрешающих документов влечет ряд проблем не только на этапе строительства, но и в будущем, когда придется вводить объект в эксплуатацию и проходить регистрацию в соответствующих структурах. Действующий регламент актуален для Москвы, Московской области или любого другого региона.
Справедливости ради стоит отметить одну интересную вещь. Если застройщик предъявил необходимые документы и получил необходимое разрешение с соблюдением «буквы» действующего законодательства, то судебные инстанции идут навстречу в случае наличия разрешения, но не продления застройщиком необходимых бумаг. Чаще всего накладывается административное наказание, после чего застройщик обязан организовать продление по всей форме и закончить объект.
Особенности оформления услуги
Чтобы избежать описанных выше проблем и организовать строительство с учетом требований законодательства, рекомендуется своевременно подавать заявление на продление услуги. Тем более что действующий порядок не подразумевает организационных сложностей в этом вопросе.
Подать заявку на получение услуги в Москве (другом городе или области) можно тремя способами — принести документ лично, направить его по почтовому ящику или отправить с документами уполномоченное лицо (законного представителя). Форма подачи заявки унифицирована (этот момент стоит уточнить заранее). Порядок получения также подразумевает несколько вариантов. Регламент подразумевает, что результат может забираться лично, направляться по почте или на почтовый ящик. Также возможен вариант, когда получение поручается специально назначенному представителю.
Многие задают вопрос, сколько стоит услуга. По законодательству продление разрешающих документов на строительство осуществляется бесплатно. При этом не имеет значения, где ведется строительство — в Москве, Ростовской области или любом другом регионе страны.
Когда выдается результат? Регламент подразумевает, что у исполнителя есть 30 суток, чтобы предпринять необходимые действия и принять решение о возможности продления разрешения. При этом поступившая заявка должна регистрироваться без задержек, в течение суток. В процессе подачи заявления время ожидания не должно составлять более 15 минут.
Выше мы упоминали получателей, которые имеют право забирать решение уполномоченного органа. Среди них — ИП, юрлица или обычные граждане.
Регламент подразумевает, что уполномоченный орган обязан выполнять определенные действия после поступления заявки и передачи полного пакета документов по всей форме.
Но здесь стоит учесть, что разрешение на строительство выдается не всегда. Уполномоченная структура вполне может пойти на обоснованный отказ в принятии бумаг. Основания для принятия такого решения могут быть следующими (ниже представлен перечень наиболее популярных причин):
- Заявитель передал неполный пакет документов или же бумаги составлены на иностранном языке. Также бывают ситуации, когда перевод документов настолько низкокачественный, что понять суть не представляется возможным. Также поводом для отказа могут стать многочисленные исправления, приписки и прочие противоречащие регламенту действия.
- Заявку подавало лицо, которое по законодательству не имело на это права.
- Форма заявления не соответствует действующему регламенту. Многие заявители считают, что документ может подаваться в свободной форме, без привязки к каким-либо требованиям. Зачастую именно этот факт становится главным «камнем преткновения» и не дает в срок произвести намеченные действия по строительству.
- Третьи лица или их представители не дали разрешение на осуществление обработки передаваемой персональной информации.
Существует и другой вариант, когда уполномоченный орган принимает документы, но разрешение на строительство все равно не выдает, то есть отказывает заявителю. Такие действия также имеют определенные причины. Среди них:
- Отсутствие необходимых документов, которые предусмотрены требованиями ГрК РФ или несоответствие содержания (формы) переданных бумаг нормам законодательства и условиям регламента.
- Окончание срока, который отведен заявителю для подачи заявки на продление. В такой ситуации заявителя может ожидать административное наказание.
Существует и еще один тип отказа — в области корректировки уже существующего разрешения. Здесь, как правило, отказывается в случае предоставления недостоверной информации, размещения объекта на несоответствующем требованиям земельном участке.
Все вышеперечисленные требования действуют для любого города или области. При этом сроки, бланки и условия для жителей всех областей идентичны. Остается только одно — знать законодательство и четко ему следовать.
Разрешение на строительство дома на собственном участке относится к числу самых важных свидетельств из пакета документации ИЖС. Без такой ценной бумаги банк может отказать в кредитовании на строительство жилья, а само конструирование дома окажется под угрозой срыва стройки.
ИЖС: особенности получения разрешения
Имея во владении земельный участок, каждый из собственников рано или поздно задумывается об организации индивидуального строительства жилья (например, 2-этажного дома).
Приняв такое решение, учтите вид имеющегося документа, разрешающего строительство на участке, площадь и место расположения земельного надела. Ни в коем случае не слушайте тех, кто пытается ввести вас в заблуждение - разрешение на строительство дома на собственном участке должно быть на руках землевладельца в обязательном порядке. Если не верите пустым словам, обратитесь к специалисту, который проконсультирует вас по всем возникшим вопросам. Естественно, без такого документа дом поддается регистрации и введению в эксплуатацию, но как тогда совершить подключение к коммунальным сетям - уже вопрос.
Нормативные документы ИЖС
К списку таких документов относят Градостроительный кодекс, на статьи и нормы которого следует ориентироваться, планируя начало возведения жилого помещения.
Разрешение на строительство дома на собственном участке, казалось бы, простой лист бумаги, но именно его наличие подтверждает соответствие пакета проектной документации плану участка и границам межевания соседних наделов (в случае строительства или реконструкции линейного объекта).
При наличии такого документа владелец может осуществлять любые строительные и реконструкционные работы с объектом.
Органы, выдающие разрешение ИСЖ на собственной территории
Не знаете, где получить разрешение на строительство частного дома? Обратившись в перечисленные ниже органы государственной власти, вы можете получить необходимый документ:
- Представительство местного самоуправления района, в подчинении которого находится земельный надел.
- Министерство использования природных ресурсов и экологии Российской Федерации и органы его подчинения в случае проведения работ, связанных с использованием природных недр земли.
- Федеральное управление службы по надзору за экологическим, технологическим атомным состоянием в случае использования на объекте очагов атомной энергии.
Если вам необходим полный перечень органов и управлений, уполномоченных выдавать разрешения на строительство дома на собственном участке, с ним можно ознакомиться, пролистав Градостроительный кодекс. В 99% случаев ИЖС перечисленные выше случаи не наступают, но все же лучше быть осведомленным о такой информации.
Строительство начато без разрешения: что делать?
Если случилось так, что конструирование жилого дома началось без наличия на руках соответствующего разрешения на строительство (ИЖС), прекратите панику. С 01.03.2018 года в силу вступает указание, регламентирующее действие упрощенного порядка регистрации. Хотя наличие документа, позволяющего возводить дом, все же приветствуется и вот почему:
- если планируется взять средства в банке с целью строительства собственного жилья, кредитное учреждение потребует вместе с пакетом необходимых документов предоставить и разрешение на строительство (ИЖС);
- при выполнении строительства на дачном участке, при подключении к системе газообеспечения придется предоставить выданное и действительное разрешение.
Процедура оформления документации для проведения строительных работ
Документы для оформления разрешения на строительство дома на участке можно получить, непосредственно обратившись в соответствующее учреждение.
Для получения разрешения подготовьте документы. Это:
- бумаги, подтверждающие право собственности на участок у вас как заявителя;
- градостроительный план участка земли;
- копию документа, подтверждающую личность обратившегося в инстанцию человека;
- доверенность (необходима в том случае, когда документы подаются на рассмотрение представителем интересов собственника);
- пакет проектной документации, содержащей пояснительную записку, листок со сведениями об обустройстве инженерных сетей, схему расположения построек, план демонтажа объектов капитального строения, которые были отстроены на участке ранее;
- если проектная документация объекта капитального строительства подлежит экспертизе, приложите положительное заключение на оговоренный выше пакет бумаг;
- кадастровый план участка;
- в случае выдачи подтверждения проектной документации негосударственными органами управления дополнительно предоставьте свидетельство о праве юридического лица проводить подобного рода экспертизы.
Написав заявление и подготовив полный пакет документов, передайте их представителю органов уполномоченной в вашем вопросе власти. Срок рассмотрения заявления составляет 10 рабочих дней. В этот период органы государственной власти проводят проверку всех предоставленных бумаг и сверяют пакет проектной документации участка, на котором предполагается малоэтажное жилое строительство с выдвигаемыми в статьях Градостроительного кодекса требованиями. В результате органы власти оглашают принятое решение:
- Отказ в выдаче разрешения.
- Подтверждение разрешения на ИЖС.
Документ выдают бесплатно. Оплата госпошлины в этом случае не предусмотрена. Заявитель может обжаловать вынесенный вердикт в судебном порядке.
10 дней - срок выдачи, и период действия разрешения на строительство составляет 10 лет. После получения документа на руки в течение 10 дней застройщик обязуется предоставить в уполномоченные органы муниципального управления документацию об инженерных изысканиях, количестве этажей, общей площади постройки.
В каких случаях разрешение на строительство можно не оформлять
Законом предусмотрены случаи, не требующие обязательного получения разрешения на строительство (имеется в виду проект дома, составленный с учетом правил застройки). К примеру:
- При строительстве гаража, в случае если владелец не собирается заниматься любым из видов предпринимательской деятельности.
- Когда требуется построить хозяйственные здания для ведения садоводства или огородничества.
- Возведение конструкций, не относящихся к группе капитальных построек (киосков, павильонов и т.д.).
- При строительстве помещений второстепенного значения.
- В случае конструктивных изменений объектов или их составляющих, если это не влечет за собой существенных изменений.
- В других случаях, регламентируемых законодательно.
Тонкости регистрации прав собственности на объекты ИЖС
За проведение такой процедуры отвечает Россреестр. Сколько стоит разрешение на строительство частного дома, вы уже знаете. Остается уточнить, в какую сумму обойдется право собственности на объект. Стоит такая услуга в пределах 350-400 рублей.
Что необходимо сделать для регистрации?
В первую очередь собрать пакет документов, в который входят:
При регистрации и фиксации сведений об объекте в ЕГРП предоставьте пакет документов с:
- заявлением о регистрации прав;
- доверенностью на представителя;
- копией паспорта заявителя (владельца);
- квитанцией, подтверждающей оплату госпошлины;
- кадастровым паспортом земли (объекта недвижимости).
В другом случае, когда регистрация в законном порядке ранее не была произведена, подготовьте документы. В пакет входят:
- заявление, написанное от имени владельца;
- кадастровый паспорт на землю;
- копия паспорта лица, подающего заявление;
- чек об уплате госпошлины;
- доверенность на представителя;
- документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
- документ, подтверждающие расположение ИЖС в рамках оговоренного участка земли.
Документы, как правило, рассматривают на протяжении 10 дней с момента их подачи.
В результате рассмотрения выносят итоговое решение:
- подтверждают выдачу свидетельства о праве собственности на объект ИЖС;
- подтверждают выдачу документа, свидетельствующего о праве собственности на земельный надел (если он зарегистрирован);
- если регистрация находится в процессе, а информация об участке не числится в Госсреестре, принимают постановление о досрочной регистрации или отказывают в выдаче оговоренных документов.
Когда действие разрешения на строительство становится нелегитимным
Как упоминалось ранее, срок действия разрешения сохраняется на протяжении всего периода строительства и при необходимости может быть продлен после постановления органа власти. В случае с ИЖС документ выдают на срок, равный 10 годам. В Градостроительном кодексе перечислен ряд условий, при наступлении которых данный документ теряет силу:
- В случае прекращения права собственности в принудительном порядке, в том числе при изъятии земельного надела с целью перевода его на баланс государства.
- При отказе владельца от права собственности на участок.
- При расторжении договоров, на основании которых было оформлено право собственности на землю.
- При прекращении прав на пользование недрами, если его подлинность является необходимой составляющей пакета документов для ИЖС.
Органы, выдающие документы на право собственности на объект недвижимости, имеют право их лишать силы посредством принятия решения об отзыве разрешения на строительство. Его принимают, основываясь на:
- документах, подтверждающих истечение прав пользования участком у собственника;
- уведомлении уполномоченных органов об окончании срока разрешения на пользование недрами.
Получение разрешения на ИЖС: что еще необходимо знать?
Как показывает практика, бывает и такое, что в процессе строительства участок переходит от одного лица к другому. Что же делать в таком случае: переоформлять разрешение на строительство или оставить все как есть?
Не занимайтесь переоформлением, в этом нет необходимости. В случае передачи прав на объект недвижимости в собственность другому владельцу разрешение остается действующим, если его срок не истекает.
Если следующие случаи, а именно, раздел, объединение, выделение не наступают, то на объекте можно продолжать строительство согласно действующему разрешению, только в таком случае придется получить новый градостроительный план участка.
Когда постройки подлежат сносу
Как вы помните, выше упоминалось о том, что строительство, не подразумевающее возведение капитальных построек, не требует оформления разрешения на ИЖС. Руководствуясь таким порядком, некоторые предприимчивые владельцы решаются на строительство магазина, откинув предположения о том, что такая постройка является ничем иным, как объектом капитального строительства. Каковы действия со стороны органов судебной власти при наступлении такого случая? Выносится решение о сносе объекта, который был возведен незаконно.
Иногда несоблюдение условий договора или правил, оговоренных в разрешении, наблюдается на начальных этапах работ еще до момента сдачи постройки в эксплуатацию. В ходе санкционированных проверок уполномоченными органами в 12% случаев выявляется факт осуществления строительства без наличия пакета разрешительной документации. В таком случае владельцу выносят порицание с предписанием об устранении существующих недочетов, а процесс возведения дома (2-этажного или любого другого) временно замораживают.
Достоинства и недостатки ИЖС - разрешенной формы строительства на земельном участке
Те, кто владеет участками, годящимися под ИЖС, обладают преимуществами:
- Земельные наделы такого типа постоянно участвуют в государственных программах, поддерживающих ИЖС.
- Такие владельцы не зависят от других людей, если только земля не имеет нескольких собственников.
- На таком участке можно без проблем возвести полноценный жилой дом, не волнуясь о необходимости переквалификации земельного участка из одной категории в другую.
- Хозяева могут быть прописаны на этом объекте и имеют возможность пользоваться полным перечнем услуг социальных учреждений (больниц, школ и т.д.).
Так существуют ли подводные камни в ИЖС? В одной стороны, все красиво, с другой - не так все гладко, как кажется на первый взгляд.
Индивидуальное малоэтажное жилищное строительство подразумевает возведение капитальных построек - домов с высотой не более 3-х этажей, предназначенных для совместного проживания не более чем одной семьи. Строительство на таких участках многоэтажных домов или таунхаусов запрещено законодательно и не является допустимым.
Теперь вы знаете, где получить разрешение на строительство частного дома и, безусловно, на проведение такой процедуры потребуется потратить временной и человеческий ресурс, но отсутствие необходимого документа в будущем может обойтись намного дороже. Поэтому, во избежание проблем, лучше позаботиться о наличии разрешительных документов заранее, тогда можно будет жить спокойно.
Градостроительный кодекс РФ частью 11 статьи 51 в редакции Федерального закона № 305-ФЗ от 22 ноября 2010 года устанавливает, что срок получения разрешения на строительство составляет десять дней со дня подачи заявления застройщиком с приложением документов, необходимых для принятия решения о выдаче такого разрешения. Фактически, с момента принятия решения застройщиком о строительстве объекта или его реконструкции до получения разрешения на начало работ может пройти не один год. Время подготовки к получению разрешения на строительство зависит от сложности объекта строительства и его места расположения. Немалую роль играет и то, кто именно будет занимается всем процессом подготовки строительства.
Если сбором и подготовкой всех необходимых материалов занимается сам застройщик, это занимает много времени и сил. Такой вариант приемлем для индивидуальных застройщиков или при строительстве или реконструкции незначительных объектов капитального строительства. Незнание всех необходимых нормативно-правовых действий, их порядка и последовательности приводит к увеличению сроков получения необходимых разрешений, согласований, не исключены случаи отказа и необходимости повторного прохождения отдельных процедур.
Обратиться к специальным организациям?
В сложившейся ситуации есть специализированные организации, которые оказывают услуги Технического заказчика по получению необходимых разрешений, согласований и подготовке комплекта документов для оформления разрешения на строительство. Преимущество этих организаций заключается в том, что они хорошо изучили и знают все необходимые процедуры, порядок их прохождения и действующие нормативно-правовые акты, принятые как на федеральном уровне, так и местными органами законодательной и исполнительной власти. Не редко ускорение прохождения различных согласительных или разрешительных процедур происходит за счет личных контактов сотрудников подобных организаций.
Или собрать документы самостоятельно?
На основании опыта работы организаций - Технических заказчиков в городе Москве можно рассмотреть время прохождения отдельных этапов подготовки строительства, из которых в конечном итоге складывается срок получения разрешения на строительство. Начнем с правоустанавливающих документов на земельный участок. Оформление договора купли-продажи земельного участка обычно занимает более ста дней. Если при этом возникает необходимость выполнить межевание и кадастрирование земельного участка, нужно прибавить ещё как минимум полгода. Оформление прав на долгосрочную аренду земельного участка занимает от трех месяцев. Не забывайте, что в статье 51 часть 7 ГрК РФ в перечне документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на строительство, под первым номеров записаны правоустанавливающие документы на земельный участок.
Полный комплекс услуг по подготовке и согласованию проектной документации от сбора исходных данных для проектирования до получения разрешения на строительство и ордера на проведение земляных работ (при условии, что земельный участок уже оформлен) может составлять:
- реконструкция – от 6 до 18 месяцев;
- новое строительство – от 6 до 24 месяцев.
При рассмотрении приведенных примеров необходимо учитывать то, что опытный Технический заказчик может совмещать различные независимые этапы подготовки строительства с целью уменьшения общих сроков строительства. Например, получение временного разрешения на строительство позволяет начать работы на строительной площадке до завершения всех процедур по оформлению самого разрешения на строительство, что позволяет ускорить ввод объекта в эксплуатацию.
Как следует из приведенных примеров, десять дней ожидания после подачи заявления на выдачу разрешения на строительство являются финальной точкой на длительном и непростом пути подготовки к строительству.
Возведение дома регулируется соответствующими строительными нормами и правилами и контролируется органами государственного строительного надзора. Однако весь этот сложный процесс начинается с первого шага — получения разрешения на строительство.
Перед началом строительства необходимо, чтобы проектная документация жилого дома имела полное соответствие с требованиями градостроительного регламента, проекта межевания и планировки территории. Поскольку каждый участок земли, согласно категории земель к которым он относится, имеет свои требования и ограничения по размещению объектов на его территории, то требуется также подтверждение о том, что на нем можно осуществлять строительство жилого дома.
Чтобы понять, какие постройки можно возводить в случае индивидуального строительства , необходимо обратиться к Классификатору, который является приложением к Приказу N 540. В нем говорится, что в данном случае можно строить:
- Жилой дом в котором, в силу условий, могут постоянно проживать люди. Он должен иметь не более трех этажей. Нормы строительства, СНиП и порядок расположения объектов на территории описаны в .
- Подсобные помещения и индивидуальные гаражи.
Возводить жилые дома на территории земельного участка . Законом предусмотрены исключения лишь в случае, если к такой земле не применяется и на нее не распространяется действие градостроительного регламента. (ч.3ст.51 ГК).
Где и как получить разрешение на строительство
Ответственным за выдачу разрешения на строительство является орган местного самоуправления по месту нахождения участка предполагаемой застройки (ч.4 ст.51 ГК). Именно туда застройщик направляет заявление и сопутствующие документы. Также существует возможность направить заявление и прилагающийся к нему пакет документов через многофункциональный центр, который предоставляет государственные и муниципальные услуги.
К заявлению требуется приложить следующий пакет документов:
- Документы на правовладение земельным участком.
- Градостроительный план на земельный участок, причем между датой его выдачи и моментом подачи заявления не должно пройти больше 3-х лет.
- Планировочная организация участка (схемы) в которой обозначено место, где размещается объект индивидуального жилищного строительства.
- Описание внешнего вида объекта при условии, что он будет строиться на территории исторического поселения, которое имеет федеральное или региональное значение (ч.9 ст.51 ГК).
Проектная документация на дом может быть предоставлена по желанию гражданина.
Порядок рассмотрения заявления
Если застройщик самостоятельно не предоставил документы, перечисленные в п.1 и 2, то уполномоченные органы сами запрашивают их у подведомственных организаций, имеющих доступ к ним. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) данных о документах из п.1, застройщик обязан предоставить их сам.
В срок до семи дней с момента получения заявления, органы местного управления проверяют наличие всей документации и ее соответствие нормативам и требованиям. В результате застройщику выдадут либо разрешение на строительство, либо обоснованный отказ в его выдаче (ч.11 ст.51 ГК). В случае отказа застройщик может его обжаловать через судебные инстанции. Если же разрешение было выдано, то к нему прилагается описание внешнего вида будущего жилого дома (ч.16.1 ст.51 ГК). В срок 3 дня с момента, когда разрешение было выдано, государственный орган его выдавший направляет копию разрешения в органы, которые имеют полномочия осуществлять государственный строительный надзор (ч.15 ст.51 ГК).
После выдачи документа, застройщик обязан в срок 10 дней предоставить данные об объекте строительства в органы власти, выдавшие разрешение. К такой информации относятся результаты инженерных изысканий, проектная документация или планировочная организация участка (схемы) в которой обозначено место, где размещается объект индивидуального жилищного строительства (все в копии 1 экземпляр), площадь, высота и количество этажей жилого дома (ч.18 ст.51 ГК).
Когда разрешение не нужно
Не всегда для строительства на землях ИЖС требуется разрешение. В определенных случаях законом разрешено не получать его. К таким вариантам относится строительство:
- гаража на земле, которая предоставлена владельцу для ведения садоводческого или дачного хозяйства или для целей не коммерческого характера;
- киосков, навесов и всего того, что не является объектом капитального строительства;
- сооружения/строения, имеющего вспомогательный характер;
- буровых скважин или проведение капитального ремонта уже имеющегося жилого объекта, при условии, что данные изменения не затронут его надежности, а все нормативы законодательства по его строительству останутся прежними;
- в иных случаях, которые предусмотрены законом (ч.17 ст.51).
Срок действия разрешения на строительство
Разрешение на строительство выдается на весь срок, оговоренный в проекте. В случае индивидуального строительства жилого дома, срок действия ограничивается 10 годами. Однако все эти сроки застройщик может продлить, если подаст соответствующее заявление за 60 дней до их истечения. Органы местного самоуправления вынуждены будут отказать в продлении, если выяснится, что за истекший период стройка так и не началась (ч.19-20 ст.51 ГК).
Если вдруг право собственности перейдет другому владельцу, сроки разрешения на строительство останутся неизменными. Однако, по решению органов, выдавших его, данный документ может быть отменен если:
- Имеет место принудительное прекращение прав собственности или их изъятие в пользу государства.
- Владелец оформил отказ от права собственности на участок земли.
- Расторгнут договор, присваивавший право владения участком застройщику.
Дом должен был быть построен на участке земли и для целей, предназначенных для использования ее недр, но на данную деятельность был наложен запрет (ч.21-21.1 ст.51 ГК).
Решение о том, чтобы прекратить действие разрешения принимается уполномоченными органами в срок 30 дней со дня прекращения прав владения на участок (ч.21.2 ст.51 ГК).
Строительство можно начинать сразу после получения разрешения. В ч.1, 2 ст.51 говорится, что данный документ дает право и основание на осуществление такой деятельности. После завершения строительного процесса . Сделать это можно обратившись в учреждение Росреестра с соответствующим заявлением и документами. Итогом регистрации будет выдача владельцу свидетельства о праве собственности на построенный им дом.
Правила, регулирующие деятельность застройщиков, за последние годы несколько раз пересматривались. Одним из нововведений стало расширение прав строительных объединений, участие в которых само по себе выступало в качестве лицензии. Вместе с этим сохранился и порядок выдачи разрешения на строительство, в соответствии с которым девелоперские организации получают права на реализацию своих проектов. Как правило, у компаний, которые планируют сооружение объекта капитального строительства, проблем с получением такого разрешения не возникает.
Еще на этапе подготовки к работе застройщики должны иметь весь перечень технической документации, позволяющий вести строительство в согласии с органами надзора и градостроительного контроля. В свою очередь, разрешение становится финальным этапом, на котором проводится заключительная проверка документов на проект.
Для чего нужно разрешение на строительство?
Права на осуществление реконструкционных и строительных работ представляют собой документ, который свидетельствует о том, что заявленный получателем проект соответствует нормативам градостроительного плана. Наличие этого документа дает возможность проводить строительные работы, а также восстановление и ремонт объектов. Кроме этого, выдача разрешения на строительство может осуществляться и в случаях, когда планируются лишь частичные работы. Например, если застройщик берет на себя только сооружение фундамента или оформление фасада.
Срок действия разрешения
Документ предоставляется застройщику в двух экземплярах и остается актуальным в течение времени, которое обозначено в проекте реконструкции или строительства. Если уже в ходе работы права на участок или строительный объект переходят к другому владельцу, то изменение срока не предполагается. Также в случае необходимости девелопер может подать заявление на продление времени действия права на строительство. В частности, правила выдачи разрешения на строительство предусматривают возможность увеличения этого срока при условии, что заявление подавалось не меньше чем за 2 месяца до момента, когда действующий документ утратит свою силу. Отказать в продлении времени на строительство могут в том случае, если работы не были начаты к моменту, когда истекает срок подачи заявления об увеличении времени на реализацию проекта.
Кем выдается разрешение?
Право на предоставление документа есть у органов местного самоуправления. Это значит, что выдача разрешения на строительство осуществляется там, где и находится земельный участок или строительный объект, входящий в проект застройщика. Также предусмотрены исключения, в соответствии с которыми выполнять эту функцию могут уполномоченные от исполнительной федеральной власти и местные представители муниципалитетов и субъектов РФ.
Данное исключение действует, если одна организация планирует работу с линейными объектами или же намерена вести строительство (реконструкцию) в разных субъектах или муниципальных районах. То есть управление выдачи разрешений на строительство требует подключения властей соответствующего уровня, вплоть до федеральной. Расширение прав на выдачу действует и в случаях, когда реконструкция или строительство планируется на территории административного объекта.
Кому выдается разрешение на строительство?
Практически все девелоперские организации и застройщики должны получать документ, позволяющий им осуществлять свою деятельность. С правовой точки зрения заявителями могут быть юридические или физические лица, которые собираются вести на принадлежащей им территории строительные работы. В большинстве случаев выдача разрешения на строительство производится в отношении компаний, входящих в саморегулируемые организации. Участие в таких объединениях, как правило, облегчает прохождение подобных процедур. Собственно, без членства в СРО проведение реконструкции или строительства и вовсе невозможно – во всяком случае, если говорить о капитальных объектах.
Документы для получения разрешения
При подаче заявления на получение разрешения на возведение постройки застройщик должен прикрепить к нему следующие документы:
- Свидетельства, подтверждающие права на участок или строительный объект.
- План участка.
- Проектную документацию.
- Экспертное заключение технической документации проекта.
- Если выполняется реконструкция объекта, права на который не принадлежат застройщику, то необходимо согласие всех собственников сооружения.
Злоупотребления властью органами градостроительного контроля и незаконная выдача разрешения на строительство в основном относятся к игнорированию документов на собственность от третьих лиц, когда нарушаются права дольщиков и других категорий правообладателей недвижимости или земельных участков.
Процедура рассмотрения заявлений на документ
Чтобы получить разрешение на реконструкцию или строительство, необходимо направить в отдел заявление в установленной форме и перечень вышеописанных документов. Обычно заявления принимаются по рабочим дням, а срок выдачи разрешения на строительство составляет не более 10 дней. За это время комитет проверяет пакет приложенных документов на соответствие проекту и требованиям плана градостроительства. Также специалисты оценивают, насколько проектная документация соответствует кадастровой схеме участка, рассматривают архитектурные и планировочные решения будущего сооружения или параметры реконструкции.
Регламент выдачи разрешения
В зависимости от того, насколько поданные документы соответствуют градостроительным нормативам, застройщик получает или разрешение, или отказ с мотивацией в письменной форме. Важно отметить, что регламент выдачи разрешения на строительство также предусматривает регистрацию личности, подающей заявление, поэтому важно предоставить и соответствующее удостоверение. Если же заявление подается от третьего лица, то не обойтись и без доверенности от застройщика, которая была заверена нотариально.
В случаях, когда разрешение выдается на сооружение зданий, отдел может направить копию документа в службы надзора – в зависимости от характеристик будущего объекта, в течение трех дней экземпляр направляется в технологическую, экологическую или атомную инстанцию. Не позднее 10 дней с момента выдачи разрешения заявитель должен предоставить в отдел данные об инженерных изысканиях на участке, сведения об инженерно-коммуникационных и технических параметрах объекта.
Основания для отказа в выдаче разрешения
Распространено несколько оснований, по которым даже застройщик, имеющий лицензию и членство в саморегулируемом объединении, может получить в праве на строительство или реконструкцию отказ. Выдачи разрешения на строительство может не быть в связи со следующими факторами:
- Неполный перечень документов, которые направляются вместе с заявлением.
- Планируемый объект не соответствует градостроительным нормативам по отношению к конкретному плану участка.
- Реализация проекта нарушает существующие параметры межевания и землеустройства.
- Данные в проектных документах не соответствуют характеристикам объекта, заявленного на строительство или реконструкцию.
Также бывают случаи, когда застройщики не представляют комитету планы, на которых обозначается расположение будущего объекта, конфигурация инженерных сетей и другие параметры, учет которых предусматривает регламент выдачи разрешения на строительство и реконструкцию. Помимо непосредственного рассмотрения документов, представители местного градостроительного контроля могут запросить и обеспечение доступа на объект – отказ в этом может стать причиной отрицательного решения в вопросе выдачи документов.
Когда не требуется разрешение на строительство?
Необходимость разработки правил выдачи разрешений на строительство обусловлена потребностью в строгом контроле градостроительного фонда. Иными словами, вместе с организациями, непосредственно участвующими в разработке и проверке технической документации, отдел выдачи разрешений на строительство выступает очередной инстанцией, отсеивающей нежелательных участников данного сектора, которые не способны обеспечить надлежащее качество объектов. Этим обусловлены тщательные проверки на предмет соответствия проекта техническим требованиям и местному плану градостроения.
Однако есть и потребность в менее ответственных сооружениях, для которых не требуется жесткая техническая проверка и контроль. К таким объектам можно отнести гаражи, сооружения для ведения дачного хозяйства, строения вспомогательного значения, киоски, навесные конструкции и т.д. Помимо этого, выдача разрешения на строительство и реконструкцию не предполагается, если застройщик планирует осуществление ремонта (в том числе капитального) в строениях, которые не относятся к объектам капитальной застройки.
Но в капитальном строительстве не всегда нужно получение специальных разрешений. Например, если организация планирует вносить коррективы и доработки в элементы здания, которые не оказывают влияния на конструктивные параметры, то одобрения от градостроительного отдела не требуется.
