Закладная на квартиру по ипотечному займу. Для чего нужна закладная при ипотеке: процедура оформления

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) не только выгодный но и рискованный. Чтобы застраховать себя, ипотекодатель хочет получить гарантии возврата средств и предлагает составить закладную. Что же это за документ и каково его правильное оформление? Эту информацию вы и найдете в статье.

Что такое закладная при ипотеке

Вся суть закладной сводится к тому, что она удостоверяет право залога и тот кто ею владеет, имеет право на получение заложенного по договору ипотеки имущества. На закладную распространяется режим ценных бумаг (именных) .

Элементы закладной по ипотеке

Законодатель к обязательным элементам закладной на квартиру по ипотеке относит:

наличие в заголовке слова «закладная»;
данные залогодателя (всё то, что позволит его идентифицировать);
такие же данные на первого залогодержателя;
основание составления закладной (где, когда и между кем был заключен ипотечный договор);
ПСО - полная сумма обязательства и проценты по ней;
дата выплаты ПСО и ее порядок;
детальное описание имущества, что вносится под залог;
личная подпись залогодателя, составившего закладную;
отметка о государственной регистрации закладной по ипотеке;
момент выдачи документа на руки первому залогодержателю.

Наличие всех этих простых условий делает закладную юридически значимой. Не исключение из этого правила и образец закладной по ипотеке Сбербанка России, где все пункты предусмотрены. Для примера, закладная по ипотеке (образец)может выглядеть так:

Процедура оформления закладной по ипотеке

Закладная ипотеки под залог недвижимостидо ГР (государственной регистрации), осуществляется следующим образом:

сначала должник(или залогодатель) должен закладную самостоятельно написать и подписать;
далее стороны должны обеспечить проведение ГР закладной(то есть отправить ее в соответствующий орган);
потом, орган ГР, сделав все необходимое по регистрации закладной, просто обязан немедленно предоставить ее начальному залогодержателю.

Для оформления закладной уже после ГР, необходимо сделать следующее:

совместно составить заявление(составляют стороны);
залогодателю самостоятельно написать закладную;
оба документа подать в орган ГР;

Уже на следующий день после подачи залогодержателю выдадут зарегистрированную закладную.

Что может быть предметом залога ипотеки

Имущество, которое можно отдать под залог должно соответствовать таким критериям:

на него распространяется режим недвижимости;
оно зарегистрировано;
оно предусмотрено в законе.

Эти требования подходят следующим объектам:

отдельные участки земли (речь идет об ипотеке под залог земельного участка);
жилые дома(в договоре ипотеки под залог жилья), квартиры(в договоре ипотеки в залог квартиры), а также их части;
дачи, дома садовые (тоже в залоге жилья ипотеки);
здания, не приспособленные для проживания;
предприятия, другие подобные объекты;
суда;
космические объекты.

Стоит отметить ипотеку под залог имеющегося жилья, которая позволяет взять новое жилье, а старое заложить по закладной.

Всегда наблюдайте за тем, чтоб в закладной были предусмотрены все требования закона, потому что несоблюдение одного из них приведет к очень невыгодным результатам.
Если вы залогодатель, то занимайтесь составлением закладной самостоятельно.
Четко руководствуйтесь законодательной процедурой оформления закладной.
Помните, что под залог ипотеки можно отдать только определенное законом имущество.

С понятием «закладная» сталкивается каждый покупатель недвижимости, который использует заемные банковские средства.

Данный документ дает право юридическому лицу (банку), выдавшему кредит, стать полноправным собственником недвижимости, если заемщик не возвратит в указанные сроки, полученные деньги и не погасит проценты .

Несмотря на то, что закладная нужна, прежде всего, банку, ее использование заметно ускоряет и упрощает процедуру выдачи средств (ст. 13 ФЗ №102).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Закладная является именной ценной бумагой, она регламентирует отношения между банком-кредитором и должником.

К оформлению и содержанию закладной предъявляются строгие правила.

Закладная всегда составляется в одном экземпляре. Все листы нумеруются, прошиваются, скрепляются печатью .

Отступления от обязательных пунктов в содержании недопустимы и обязательно предполагают наличие следующей информации:

Указание на название документа «Закладная» ;
ФИО и полные данные паспорта (разрешенного законодательством иного документа), удостоверяющего личность получателя заемных средств;
Наименование юридического лица (чаще – банка), предоставившего в распоряжение заемщика деньги, его местонахождение, реквизиты ;
Наименование кредитного договора , на основании которого произошла выдача денег заемщику, дата, место его составления;
Указание суммы, которую заемщик обязан возвратить кредитору и процентов ;
Указание периодичности внесения текущих платежей, отдельно – процентов по ним ;
Точный адрес недвижимого имущества и его описание (квартира, площадь, особые характеристики);
Официальное заключение оценщика о стоимости залогового имущества ;
Дата, место, наименование органа, осуществившего государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости с использованием заемных средств;
Наименование права – является ли собственность общей, долевой или совместной ;
Подпись должника (а если закладывается имущество, принадлежащее не ему, то и подпись залогодателя – собственника закладываемого в пользу должника имущества);
Сведения о государственной регистрации закладной, подпись должностного лица, заверенная печатью регистрирующего органа .

Оценка залогового имущества

Оценка проводится в целях определения максимально точной на момент сделки стоимости недвижимости. Это дает банку гарантии, что он не выдает «лишних» средств, а заемщика утверждает в мысли, что он не переплачивает.

В процессе оценки участвуют три стороны:

Банк, который заинтересован в реальной оценке стоимости кредитуемого объекта и минимизации своих рисков на случай, если при невыплате кредита должником, ему придется выставлять квартиру на торги;
Заемщик, заинтересованный в оптимальной оценке имущества, что позволит ему получить запрашиваемую сумму в требуемом объеме;
Профессиональный лицензированный оценщик , перед которым стоит довольно щекотливая задача – угодить обеим сторонам и не погрешить против истины, то есть .

Практика показывает, что большинство банков сотрудничают с проверенными оценочными компаниями, профессионализму сотрудников которых они полностью доверяют.

Документы

Специалисту понадобятся все правоустанавливающие документы, кадастровый и технический планы квартиры .

Выполнив работу, он оформит отчет. Обычно это многостраничная подшивка, содержащая всю вышеуказанную информацию со ссылками на важные ценоопределяющие источники.

Вся информация о квартире и месторасположении дома иллюстрируется профессионально выполненными фотографиями .

Отчет составляется в двух экземплярах – оригинал сдается банку, копия остается у заказчика, каковым чаще выступает заемщик.

Стоимость

В силу высокой конкуренции на рынке оценочных услуг, можно найти специалистов, готовых проделать весь комплекс работ за сумму, начиная от 3500 рублей .

Как правило, компании, аккредитованные при банках, за те же услуги берут больше – начиная от 6000 рублей. Срок подготовки обычно укладывается в рамки 2-6 дней.

Регистрация

Закладная регламентируется ст.16 ФЗ №102. Согласно этой статье, залогодержатель (банк) имеет право подать закладную в регистрирующий орган.

По результатам регистрации этого документа на жилье, купленное с использованием ипотечных средств, будет наложено обременение, о чем будет сделана запись в государственном реестре прав на недвижимость.

Пометка об обременении в виде залога в силу ипотеки будет стоять на каждой выписке из реестра, которая будет запрашиваться для разных нужд до периода полного погашения кредита и снятия .

Как правило, все кредиторы используют данное им право и каждая ипотечная квартира находится в залоге у банка .

Величина госпошлины за регистрацию закладной составляет одну тысячу рублей для граждан, и четыре тысячи – для организаций (юридических лиц).

О том, кто оплачивает пошлину, заемщик или банк должны договориться перед подписанием и оформлением всех документов по сделке.

Хранение

Данный документ сдает на регистрацию сотрудник кредитного учреждения, выдавшему заем гражданину. Он же и получает зарегистрированную ценную бумагу. После чего она благополучно прячется в сейф банка до момента полного погашения кредита.

Однако, бывают случаи, когда в связи со структуризацией или банкротством банка закладная может быть передана другому кредитному учреждению – чаще это происходит в рамках правопреемственности или по решению суда .

В таких ситуациях заемщику ничто не угрожает.

Банк имеет право просто продать закладную другому кредитному учреждению. Это ничем не грозит должнику: он продолжает исполнять свои обязательства по ранее заключенному договору, никаких изменений по процентам или условиям возврата в данной ситуации законом не предусмотрено.

Единственно изменение – это реквизиты организации, на чей счет теперь будут поступать деньги.

Обычно покупатель закладной делает это оперативно, чтобы по собственной вине не допустить пропуска очередного поступления средств.

Гораздо хуже, если за просрочки платежей банк продаст закладную коллекторскому агентству, здесь могут начаться сложности.

Если вы хотите узнать, как быстро и выгодно оформить ипотеку на вторичное жилье, советуем вам прочитать .

Возврат закладной

Возможен только в двух ситуация:

Произведен расчет по кредиту в строгом соответствии с планом погашения долга ;
Произведен досрочный расчет по долгу в полном объеме .

Ошибочно думать, что если кредит полностью погашен, то о закладной можно забыть. Ее обязательно нужно получить для того, чтобы сдать в регистрационную палату и снять действующее обременение.

Что делать при утере?

Разъяснения о действиях при утере закладной даны в ст.18 ФЗ №102 .

Случается это крайне редко, но если все-таки произошло, алгоритм действий будет следующим.

Независимо от того, кто стал виновником ситуации – кредитная организация, потерявшая бумагу во время переезда или пожара, или клиент, оставивший пакет с закладной в автобусе, нужно обратиться в банк.

Банк обязан выписать дубликат ценной бумаги. Данный документ также должен пройти госрегистрацию .

После чего уже можно получить его и снять обременение, если кредит полностью погашен. Если не погашен – дубликат будет оставаться у кредитора.

Что считается более правильным: информация в закладной или информация в кредитном договоре? Что делать если закладная потерялась? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Покупка жилья при помощи долгосрочного кредитования давно уже стала распространенным, обыденным явлением. Однако еще далеко не все граждане, желающие улучшить жилищные условия посредством привлечения банковских средств, знают, какой документ является главным при заключении ипотечного договора. Это – закладная на квартиру по ипотеке. Сегодня мы расскажем, для чего она нужна, каковы особенности ее оформления, какие действия с закладной допустимы со стороны залогодержателя по осуществлению своих прав, что делать, если бумага потерялась или пришла в негодность. Итак, приступим.

Что представляет собой закладная

Закладная на недвижимое имущество – документ, гарантирующий кредитору исполнение платежных обязательств заемщиком. Или же возмещение финансовых вложений в случае неисполнения.

Ипотека является залоговым кредитом, при ее оформлении накладывается обременение на приобретаемый объект недвижимости, с составлением закладной. Залогом по ипотеке может выступить и другое недвижимое имущество заемщика, в том числе, земельный участок .

Имущественная закладная определяется как ценная бумага. Оформляется она на предъявителя, в отношении объекта недвижимости, на который накладывается обременение. Помимо предоставления гарантий соблюдения интересов банка, закладная регламентирует условия погашения займа плательщиком. А также позволяет держателю расширить круг источников финансирования собственных операций, за счет полной или частичной переуступки прав. Подробнее об этом читайте ниже.

Для чего нужна закладная при ипотеке?

Казалось бы, оформление ипотеки не должно предусматривать обязательного оформления закладной, поскольку купленная недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита. Тем не менее, кредиторы чаще требуют составления обсуждаемого документа, и с этими требованиями заемщикам приходится считаться.

Так для чего нужна закладная при ипотеке, только ли для дополнительной гарантии выплаты кредита? Отнюдь. Ипотечная недвижимость и так де-юре является собственностью банка, который в случае невозврата заемных средств волен распоряжаться ею по своему усмотрению.

Все дело в том, что закладная, как ценная бумага, имеет право участвовать в аукционах, выступать в качестве залога для получения инвестиций уже самим банком-кредитором. То есть, дает залогодержателю дополнительное финансирование в течение всего срока кредитования, на любом его этапе.

Банк может реализовать свои права, полученные по факту оформления закладной, различными способами, среди которых:

продажа доли залога;
продажа всего залога другой финансовой организации;
обмен залоговыми объектами.

Частичная переуступка прав используется, когда залогодержатель нуждается в краткосрочных денежных вливаниях для обеспечения каких-либо внутренних операций. В этом случае стороннему инвестору определенный период времени отчисляется доля с поступающих платежей от заемщика. Для самого кредитуемого ничего в алгоритме совершения выплат не меняется, часто он даже не в курсе происходящих с закладной событий. Получателем ежемесячных взносов остается тот же банк, одобривший ипотеку.

При полной переуступке прав с продажей залога другому банку, заемщик получает соответствующее уведомление, отчисления осуществляются на новые платежные реквизиты. Закладная переходит к другому держателю. Если владелец квартиры в ипотеке захочет продать ее и купить другую, либо произвести иную операцию с недвижимостью, ему придется взаимодействовать уже с новой кредитной организацией.

Аналогично происходит и обмен закладными между банками, с доплатой разницы стоимости залоговых объектов или без таковой. Важным моментом является то, что для заемщика условия погашения кредита не меняются ни в одном из случаев переуступки прав по закладной. И это должно быть четко в ней прописано.

Особенности оформления, содержание закладной

Закладная составляется на основе договора ипотечного кредитования и правовых приложений к нему, где указываются подробные сведения об участниках сделки, тщательно прописываются условия погашения займа и передачи залоговых прав.

Единого формата составления закладной не существует. Каждый банк предлагает свой образец залогообеспечивающего документа. Однако можно выделить обязательные пункты содержания закладной:

подробная информация о залогодателе (данные паспорта, личные данные для физических лиц, полный объем реквизитов для юридических);
сведения о получателе залога (название учреждения, юридический адрес, фактическое местонахождение банка или его филиала, выдавшего кредит, лицензия);
детализированное описание закладываемого объекта, позволяющее идентифицировать его (адрес, технические, эксплуатационные параметры, данные правоустанавливающих документов);
оценочная стоимость закладного имущества в денежной единице кредита, с указанием эксперта, оценившего квартиру;
дата составления и номер кредитного договора;
условия кредитования: размер полученных денежных средств, процентная ставка, величина взносов, график погашения, крайний срок закрытия долга.

Перед тем, как поставить финальную подпись при оформлении закладной на квартиру по ипотеке, тщательно проверьте корректность отображения в ней условий кредитного договора и реквизитов собственника имущества, поскольку это является гарантией соблюдения его прав. Не точно или не в полном объеме зафиксированные данные имеют силу правомерных требований со стороны банка.

Обратите внимание: закладная составляется в одном экземпляре и хранится у залогодержателя, без выдачи на руки заемщику. Поэтому будет совсем нелишним сделать ее копию и заверить нотариально.

Регистрация залога в Росреестре

После достигнутого соглашения, надлежащим образом оформленная документация, а именно, кредитный договор, документы на недвижимость и закладная по ипотеке, передается в регпалату для регистрации сделки.

Регистрирующий орган присваивает закладной номер, делает все необходимые отметки. Указывается наименование территориального отделения Росреестра, зарегистрировавшего обременение, дата выдачи закладной залогодержателю, место регистрации ипотеки и прочее.

На руки заемщику выдается свидетельство о праве собственности с отметкой о действующих обременениях, снять которые можно, лишь полностью рассчитавшись с банком.

Утрата закладной

После погашения ипотеки банк в течение месяца обязан снять существующее обременение недвижимости, после чего она переходит в безоговорочную собственность владельца. Процедура возможна по предоставлению закладной вместе со всем пакетом документов на квартиру в территориальное отделение ГКН.

Закладная должна содержать отметку банка о том, что займ полностью погашен, выплаты по долговому обязательству прекращены. Если закладная, как ценная бумага, была передана банком в ходе реализации своих прав третьей стороне, владелец жилплощади получает документ по месту его действительного нахождения.

Нельзя исключить вероятность утери или порчи закладной за время ее «миграций» из банка в банк, в том числе, умышленной. В подобных случаях придется инициировать выдачу дубликата документа с соответствующей пометкой. Обязательно сравните полученный дубликат с имеющейся копией на предмет соответствия информации (помните, мы советовали ее сделать, когда описывали порядок оформления закладной по ипотеке).

При отказе кредитора выдать дубликат документа для снятия обременения, следует письменно обратиться к руководителю банка с заявлением-жалобой, зарегистрированным по всем правилам (ксерокопию заявления с регистрационным номером и датой оставьте у себя). Если после этого вопрос не уладится, смело обращайтесь в суд.

Полезные советы при восстановлении закладной:

ничего никому не платите, требования банка об оплате пошлины за восстановление документа неправомерны и также могут быть обжалованы в суде;
перед обращением в суд, направьте жалобу руководству Центробанка, его вмешательство может быстрее урегулировать конфликт;
при подаче иска в суд ходатайствуйте уже не о выдаче дубликата закладной, а о снятии обременения, что даст возможность избежать дополнительных процедур (решение суда для Росреестра обязательно для исполнения).

В заключение. Закладная является очень важным документом, владелец которого получает право распоряжения залоговым имуществом. Будьте бдительны при ее составлении, и исполнительны в отношении взятых на себя кредитных обязательств. Особенно, если закладываемая недвижимость – это ваше единственное жилье. Избежать ошибок при оформлении закладной, а они грозят обойтись очень дорого, поможет Городская служба недвижимости. Мы всегда на страже вашего комфорта и безопасности!

Для многих людей кредит на квартиру – сложная и непонятная процедура. Ведь до того, как деньги перечислят продавцу, необходимо подписать массу документов. Название некоторых из них потенциальные заемщики услышат впервые. Например, закладная. Ипотека предусматривает не только наличие кредитного договора, в соответствии с которым осуществляется погашение долга, но и договора обеспечения. В качестве последнего как раз и может применяться закладная. О том, в каких случаях происходит оформление закладной по ипотеке в Сбербанке и что для этого нужно, рассказывается в этой статье.

Что представляет собой документ

Закладная на ипотечную квартиру – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения обязательств заемщика перед ее владельцем. Кредитор имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению, поэтому нередко с целью привлечения дополнительного финансирования банки перепродают эти бумаги другим финансовым организациям. А что же заемщик? Его, конечно же, предупреждают о смене кредитора, однако он практически не имеет влияния на этот процесс. Ему остается дальше обслуживать свою задолженность, но уже в другом банке.

Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка оформляется в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, который гласит, что эта ценная бумага обеспечивает выполнение обязательств только по ипотеке, оформленной в силу закона. Она дает право владельцу:

на полное выполнение обязательств, которые гарантируются ипотекой без предъявления других документов, подтверждающих наличие невыполненных вышеуказанных обязательств;
претендовать на имущество, которое выступает гарантией по кредиту в случае появления просрочки и прекращения обслуживания долга заемщиком.

Должнику не стоит бояться смены кредитора – это не повлияет на сумму кредита, размер процентной ставки или другие параметры кредитного договора. Ведь кредитная сделка была заключена между первичным кредитором и заемщиком, поэтому только эти стороны могут инициировать процедуру внесения изменений в его условия.

Как оформить

Перед тем как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке заемщик, должен учесть, что этот документ не составляется:

при передаче в качестве обеспечения предприятия в виде имущественного комплекса;
если в залог оформляется право аренды на имущественный комплекс;
если нельзя определить размер денежного обязательства, по которому оформляют обеспечение.

Подготавливается ценная бумага в одном экземпляре в подразделении банка и подписывается двумя сторонами – кредитором и залогодателем. Стоит учесть: запрещено оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома. Это может произойти на любом этапе строительства, но не после того, как здание сдано в эксплуатацию.

После регистрации ценная бумага передается залогодержателю (банку), который может хранить ее либо продать другому финансовому учреждению.

Получить ее заемщик сможет лишь после того, как выполнит все обязательства по договору.

Необходимые документы

Чтобы оформить обеспечение, кредитополучателю необходимо представить следующие документы для закладной по ипотеке Сбербанка:

паспорт;
кредитный договор;
правоустанавливающие бумаги на недвижимость, переходящую в обеспечение банку, а также техпаспорт;
отчет о рыночной цене предмета обеспечения;
акт приема-передачи предмета залога;
договор страхования недвижимости и квитанцию/платежное поручение о внесении страхового платежа.

Документы для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке должны быть поданы после подписания кредитного договора. Без этой ценной бумаги банк не перечислит деньги продавцу недвижимости. Только после того, как сотрудник финансового учреждения зарегистрирует недвижимость в Росреестре, банк осуществит перевод средств.

Образец закладной на квартиру

Документ составляется на нескольких листах, которые должны быть пронумерованы и скреплены. На месте сшива ставится подпись руководителя банка, а также печать органа Росреестра.

Процедура заключения договора закладной

Договор подписывается сторонами непосредственно в банке.

Документ обретает юридическую силу после регистрации в Росреестре.

Залогодателю, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо заранее узнать, сколько стоит закладная по ипотеке в Сбербанке, ведь все расходы по оформлению документов ложатся на именно на его плечи. На текущий момент размер госпошлины по регистрации документа составляет 1 000 рублей. Как уже упоминалось, после оформления ценная бумага остается на хранении у залогодержателя.

Получение закладной по ипотеке в Сбербанке станет возможным, когда клиент окончательно рассчитается по кредиту и закроет договор. Ценная бумага нужна, чтобы снять обременение с недвижимости. После окончательного погашения займа на закладной кредитор должен проставить отметку о полном выполнении обязательств по кредиту, затем отдать ее клиенту.