Налогобложение доходов при реализации земельного участка
Номер журнала: 12Год публикации: 2008
Издательство: ОАО ИД "Бухгалтерский учет" журнал "Бухгалтерский учет" (www.buhgalt.ru)
Особенности сделки купли-продажи земли
Земельный участок (в случае, если он не изъят из оборота, или не ограничен в обороте) может быть объектом сделок с учетом особенностей, установленных законодательством в отношении отчуждаемого земельного участка и к условиям договора купли-продажи.
Так, договор продажи недвижимости (в том числе, земли) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариального удостоверения такой договор не требует, однако стороны сделки в целях повышения гарантий могут согласовать в договоре обязательное нотариальное удостоверение данной сделки. За удостоверение договора купли-продажи земельного участка уплачивается госпошлина в размере, установленном ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.
Если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо также выяснить дату приобретения участка. Земельный участок, приобретенный в период брака, является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. В этом случае нотариально удостоверенное согласие второго супруга, является обязательным для заключения договора купли-продажи земельного участка. Аналогичное требование предъявляется и к покупателю - физическому лицу, состоящему в браке. В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо получить выписку из ГЗК по месту учета данного земельного участка. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка, который воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.
В предмете договора купли-продажи следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, т.е. указать местоположение участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земли (целевое назначение), разрешенное использование участка. Типовой договор купли-продажи земельного участка утвержден Приказом Роскомзема от 2 июня 1993г. № 1-16/770.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. Если ни ограничений (обременений), ни запрещений (арестов) не установлено, то в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо указать об этом отдельным пунктом. При заключении договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых в обязательном порядке включаются в текст договора.
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, собственники земельных участков, право собственности которых не зарегистрировано, при продаже участка обязаны до регистрации сделки осуществить такую регистрацию. Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.
К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, подтверждающий переход права собственности к конкретному лицу (продавцу). К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Существенным условием договора купли-продажи является цена земельного участка. При отсутствии условия о цене договор купли-продажи земельного участка считается незаключенным.
При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель. Обязательным является проведение оценки земельного участка в случае принадлежности его полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, проведение независимой оценки не обязательно. В случаях, когда рыночная стоимость участка не определена, его кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной. Если цена в договоре установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь.
Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи земельного участка либо после его передачи. Если расчет за проданный земельный участок производится сторонами после передачи участка покупателю (продажа в кредит или в рассрочку), то покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Кроме того, в случае включения в договор купли-продажи земельного участка нижеследующих условий они являются недействительными:
Право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
Ограничения при дальнейшем распоряжении земельным участком;
Ограниченная ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ в виде последствий передачи товара ненадлежащего качества, за исключением возможности замены.
Ограничение земельных прав иностранных лиц
Российское законодательство предусматривает для иностранных граждан и лиц без гражданства национальный режим: они пользуются правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Земельный кодекс РФ предполагает право иностранных лиц на получение земельных участков в собственность, однако содержит ряд ограничений (за исключением граждан Республики Беларусь в соответствии со ст. 8 Договора от 8 декабря 1999г. «О создании Союзного государства»). Например, вышеуказанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, которые находятся на приграничных территориях по перечню, устанавливаемому Президентом РФ в соответствии с ФЗ «О государственной границе России».
Приобретение любых земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами возможно только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.
Кроме того иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Полный перечень особенностей приобретения, распоряжения владения и пользования земельными участками иностранными лицами содержится в Разделе III Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним (Приказ Федеральной регистрационной службы от 16.05.2007 № 82).
Налогообложение дохода от продажи земельного участка
Продажа осуществляется физическим лицом -резидентом РФ.
Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ от реализации недвижимого имущества (в том числе земельного участка), находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения НДФЛ по ставке 13 процентов.
Налогоплательщики - физические лица самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
Указанные лица, получившие в налоговом периоде (календарный год) доход от продажи (реализации) недвижимого имущества, находившегося в их собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При определении налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики вправе уменьшить полученные ими доходы на суммы имущественных налоговых вычетов. К имуществу, при продаже которого может быть применен вычет, относены также и земельные участки. При этом, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи, если менее трех лет - в сумме, не превышающей 1.000.000 рублей, полученной от продажи недвижимого имущества (в том числе, земельного участка). Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи земли, предоставляется только налоговым органом на основании заявления при подаче налоговой декларации. При этом в случае заявления вычета в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи, необходимо также представить документы, подтверждающие указанные расходы (договор купли-продажи, платежные документы).
Однако налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Данные расходы должны быть подтверждены документально.
Продажа осуществляется физическим лицом – нерезидентом РФ.
Для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный от источников в Российской Федерации, к которому относится также доход от реализации недвижимого имущества (в том числе земельного участка), находящегося в Российской Федерации. В отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, применяется налоговая ставка в размере 30 процентов. При этом налоговый имущественный вычет в отношении нерезидентов не применяется.
Между Правительством Российской Федерации и Правительством иностранного государства, в котором физическое лицо имеет постоянное место жительства, может быть заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, предусматривающее освобождение от налогообложения доходов, полученных от источников в РФ и/или получение налоговых вычетов или иных налоговых привилегий налогоплательщиком.
Для применения положений международного соглашения налогоплательщик должен представить в налоговые органы официальное подтверждение того, что он является резидентом этого иностранного государства, а также документ о полученном доходе и об уплате им налога за пределами Российской Федерации, подтвержденный налоговым органом соответствующего иностранного государства. Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания того налогового периода, по результатам которого налогоплательщик претендует на получение освобождения от уплаты налога, проведения зачета, налоговых вычетов или привилегий. В случае отсутствия названного подтверждения налогообложение доходов, полученных лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, производится, как и было указано, по ставке 30 процентов.
При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению (к таким доходам относятся также доходы, полученные от продажи имущества) и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее, чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
Продажа осуществляется юридическим лицом – зарегистрированным по законодательству РФ.
Доход от продажи земельного участка подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом он может быть уменьшен на покупную стоимость продаваемой земли. В случае, если при продаже земельного участка получен убыток, его также можно учесть при налогообложении прибыли.
В целях налогообложения прибыли при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации имущества независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.
Поскольку переход права собственности на недвижимые объекты (их реализация) подлежит государственной регистрации, то выручку от реализации недвижимости нужно признавать на дату такой регистрации. Аналогичное мнение выражено Минфином РФ в Письме от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241.
Кроме того, операции по реализации земельных участков (долей в них) не признается объектом обложения НДС.
Земельный налог
В случае прекращения у налогоплательщика (как физического, так и юридического лица) в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента (К-2). Коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей. При этом если прекращение указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если прекращение указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав.
Кроме того, налогоплательщик вправе по окончании отчетного периода, в котором произошло прекращение права, произвести не уплату авансового платежа, а уплату земельного налога, исчисленного за налоговый период с учетом коэффициента К2, и представить в налоговый орган налоговую декларацию до 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Профессиональная ответственность
ООО "ЮНИФИН ЛТД" застрахована в САО "ВСК" с лимитом ответственности 10 млн. руб. Срок страхования с 01.09.2018г. по 31.08.2019г. Страховой полис № 180Е0370R3473 от 31.08.2018г.Профессиональная ответственность ОО
О "АК ПАРТНЕР-АУДИТ" застрахована в САО "ВСК" с лимитом ответственности 10 млн. руб. Срок страхования с 30.10.2018г. по 29.10.2019г. Страховой полис № 180Е0370R3774 от 30.10.2018г.Налогообложение в современных сделках очень горячий вопрос для всех людей, в том числе и для .
Земля сельскохозяйственного назначения подлежит обороту, ее можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду. На земельный рынок недвижимости земля сельскохозяйственного назначения поступила в огромных количествах. Владельцем такой земли может быть физическое или юридическое лицо.
Если участок продает физическое лицо, то он обязан уплатить налоги на доходы в размере 13%, но не всегда.
Кадастровая стоимость участка отражается в выписке из ГКН (Государственного кадастра недвижимости), которую можно заказать на официальном сайте Росреестра или просто увидеть в справочной информации он-лайн на этом же сайте.
Налоги на физическое лицо при дарении сельхоз. участка:
Который был получен в дар, является доходом человека, поэтому, согласно действующему законодательству, подлежит налогообложению со стороны государства. Налог на дарение приравнивается к такому налогу как НДФЛ, составляющий 13 процентов от установленной налоговой базы - резиденты РФ и 30% - нерезиденты РФ.
Данное действие распространено на договоры, которые заключены между людьми, не являющимися близкими родственниками, в ином случае при представлении соответствующих документов одариваемый человек полностью освобождается от уплаты налога. В общем, налог 13% от указанной стоимости, но не ниже кадастровой должен уплатить одаряемый (кроме родственного дарения), так как человек приобрел доход.
Когда физическое лицо получает в дар земельный участок, оно обязано предоставить в ФНС по месту регистрации для уплаты НДФЛ следующие документы:
- Договор дарения (дарственная).
- Кадастровый паспорт участка или Выписка из ГКН
- Свидетельство о собственности.
- Налоговая декларация формы 3-НДФЛ
Налогообложение при сдаче участка в аренду:
- Физическое лицо обязано уплатить 13% от полученных доходов за отчетный период, если участок сдан другому физическому лицу
- Если участок сдан ИП или юридическому лицу, то налоги оплачивают они
- Если ИП или юр. лицо не предоставили декларацию и не уплатили, то ответственность возлагается на налогоплательщика.
В обязанности продавцов земельных участков включается выплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако отдельные категории лиц могут быть освобождены от его взимания, а другие – получить значительные вычеты.
Обратите внимание, что все положения, описанные в данной статье, актуальны по сей день. Поправки, касающиеся налога с продажи земельного участка, в 2019 году не планируются.
Плательщики НДФЛ
Уплачивать налог при или дачи должны физические лица, являющиеся собственниками этого недвижимого имущества в течение менее чем пяти лет. Однако для некоторых категорий собственников земельных участков этот срок снижен до трех лет. К таким лицам относятся:
- собственники приватизированных участков;
- собственники участков, полученных вследствие выполнения обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением;
- собственники участков, полученных в результате дарения или наследования от близкого члена семьи.
Из сказанного вытекает, что от уплаты налога освобождаются физические лица, которые имеют право собственности на продаваемый участок более 5 лет, а в определенных случаях — более трех лет .
Важно отметить, что НДФЛ облагается продажа только тех земельные участков, которые расположены на территории РФ.
До 01.01.2016 период владения имуществом, по истечении которого плательщик имел право не платить налог при его продаже, составлял 3 года. Этот период устанавливался для всех категорий собственников без исключения. С 1 января 2016 года этот срок был увеличен для всех категорий граждан за некоторыми исключениями.
Законодательные акты, которые регулируют данные правовые отношения:
- Налоговый кодекс РФ.
- Федеральный закон от 29 ноября 2014 года №382.
Последние изменения
Согласно №382-ФЗ, порядок выплат налогов с физических лиц при продаже недвижимости изменился, также в законе были детализированы случаи, при которых физическое лицо может быть освобождено от уплаты налогов.
Если до вступления законопроекта в силу владелец мог продать свою недвижимость без уплаты налога в течение трех лет, то теперь необходим минимум в пять лет.
Данный срок отсчитывается с момента приобретения жилья, то есть сразу после подписания договора купли-продажи .
Если недвижимость была приобретена до вступления закона в силу (до 31 декабря 2015 года), то на нее действует старые правила. Следовательно, владелец может продать объект недвижимости без выплаты налога после трех лет владения им. Если объект недвижимости приобретен после вступления закону в силу, то только после пяти.
В зависимости от регионов срок может меняться.
Если объект недвижимости был не приобретен, а унаследован, то срок отсчитывается со дня вступления в наследство .
В случае если недвижимость будет продана за большую сумму, чем была приобретена, то взимаемый налог составит 13% от стоимости объекта.
Налог при продаже не взимается в случаях, если:
- Была продана единственная жилплощадь специально для приобретения другой.
- Если объект был во владении более трех лет и его стоимость не превышает 5 миллионов рублей.
- Если цена, по которой жилплощадь продается, меньше или равна той, по которой она была приобретена. Для этого необходимо предоставить соответствующие документы.
Владелец может быть освобожден от уплаты налогов после владения объектом в течение трех лет, если он достался по :
- Наследству либо был подарен кем-то из близких родственников.
- Был .
- На основании договора о содержании или иждивении.
Размер налога
Сумму, которую придется уплатить владельцу земельного участка, возможно вычислить по следующей формуле:
Доход, полученный от продажи земельного участка
Размер дохода определяется, исходя из стоимости продажи недвижимости, указанной в договоре. Причем с 01.01.2016 на основании вышеупомянутого Федерального закона были введены нормы, направленные на предупреждение занижения стоимости участка с целью сокращения суммы налога.
В соответствии с данными нормами облагаемая налогом стоимость земельного участка не может быть ниже, чем кадастровая, умноженная на 0,7. Кадастровую стоимость земельного участка можно посмотреть в его кадастровом паспорте.
Так, если кадастровая стоимость участка составляет 6 700 000 рублей, то минимальная сумма, которая будет облагаться налогом при его продаже – 4 690 000 рублей (6 700 000 * 0,7). Даже если реализация недвижимости будет осуществляться по меньшей стоимости, налог необходимо уплачивать с дохода, равного 4 690 000 рублей.
Налоговая ставка
Ставка НДФЛ находится в прямой зависимости от того, признается ли продавец резидентом РФ. Пребывание на территории РФ в течение более 183 календарных дней в году позволяет лицу считаться резидентом. Остальные лица являются нерезидентами.
Важно отметить, что получение статуса нерезидента не зависит только от его реального пребывания в пределах территории РФ. Каждый вопрос решается индивидуально, в том числе с учетом наличия постоянного места жительства в стране.
Для резидентов РФ размер налоговой ставки устанавливается в 13%. В отношении нерезидентов он повышается до 30%.
Таким образом, если земельные участок продается за 7 420 000 руб., то сумма НДФЛ будет равна 964 000 руб. для резидентов (7 420 000 * 0,13) и 2 260 000 руб. для нерезидентов (7 420 000 * 0,3).
Налоговые вычеты
В этом плане в 2019 году ничего не изменилось.
| Имущественный вычет | Расходный вычет | |
|---|---|---|
| Когда применяется? | Для собственников, которые владеют земельным участком менее чем 5 лет | Позволяет отнять от стоимости земельного участка затраты на его продажу (чаще всего – это стоимость покупки имущества) |
| Сумма вычета | 1.000.000 руб. | Фактические затраты, подтвержденные документально (например, выпиской из банка или распиской получателя денежных средств) |
| Пример расчета | Предположим, что участок, которым собственник владеет 4 года, продается за 4.340.000 рубл.. Тогда сумма налога для резидента будет рассчитываться так: (4.340.000 – 1.000.000) × 0,13 = 434.200 рублей | Предположим, что участок выставлен на продажу по стоимости 3.500.000 руб., а собственник приобрел его за 2.990.000 рубл. Сумма НДФЛ для резидента будет рассчитана так: (3.500.000 – 2.990.000) × 0,13 = 66.300 руб. |
Важно отметить, что если земельный участок находится в долевой собственности, то при его продаже по одному договору имущественный вычет можно применить только один раз.
Если же собственники продают свои доли по отдельности, то каждый из них наделен правом применить вычет.
Сроки и порядок взимания налога
До 30 апреля года, следующего за годом реализации земельного участка, собственнику необходимо представить декларацию в налоговые органы. Причем рассчитать НДФЛ плательщику придется самостоятельно.
Исполнение налогового обязательства должно быть произведено до 15 июля. В противном случае к неплательщику будут применены санкции в виде штрафа – 20% от суммы дохода за каждый день просрочки. Неустойка за несдачу декларации предусмотрена в размере 5%, но не менее чем 1000 рублей за каждый день просрочки.
Случаются ситуации, когда налоговые органы по ошибке отправляют уведомление о необходимости уплаты НДФЛ физическим лицам, которые по законодательству освобождены от уплаты налога. В таком случае следует просто предоставить в налоговую документы, подтверждающие право на освобождение от налога.
Обзор изменений на видео
Что изменил новый закон о налогах с продажи земельного участка? Изменения не столько значительны, почти все осталось так, как описано выше, однако есть важные моменты, которые следует учесть.
Налог с продажи земельного участка уплачивается продавцом в соответствии с действующими нормами налогового законодательства. При продаже участка лицо получает ощутимую прибыль, которая ложится в основу расчета налога с продажи земельного участка.
Лица, обязанные уплатить налог после продажи участка
Если физлицо продает земельный участок, то у него возникает обязанность уплатить налог на доходы физлиц согласно нормам главы 23 Налогового кодекса РФ. Для того чтобы действительно возникла обязанность уплаты НДФЛ, должно совпасть 2 условия: и лицо, владевшее участком, и сам участок должны подпадать под действие норм, регулирующих порядок уплаты НДФЛ.
Что касается налогоплательщиков, то ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы, а вот сам участок должен находиться на территории России. В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на 2 категории, причем вне зависимости от гражданства разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так:
- Резиденты — это те, кто проживает в РФ чуть больше полугода на протяжении 12 месяцев, а если точнее — более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание.
- Те, кто пребывает в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.
Те и другие обязаны уплатить НДФЛ, если получили доход от продажи земли в России.
Важно: в соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015 № ОА-3-17/4698@ само по себе нахождение гражданина России в стране менее 183 дней в течение календарного года не является основанием для утраты им статуса резидента. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально, в зависимости от наличия постоянного места жительства на территории РФ.
Ставка налога при продаже участка физическим лицом
| Скачать форму договора |
Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13%. Но здесь есть исключения. Что касается продажи земельного участка, такая ставка применяется к налоговым резидентам, а лица, которые ими не являются, используют ставку 30%.
Получается, что если участок продали за 2 000 000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). А вот продавец-нерезидент заплатит уже 600 000 рублей (2 000 000 * 30%).
Как срок владения землей влияет на размер налога при продаже участка?
Получение денег от продажи недвижимости не всегда рассматривается как доход. Если собственник владел участком более 3 лет, а затем продал его, то он освобождается от уплаты налога. Это правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. До 01.01.2016 действовало именно такое правило, но теперь период владения объектом недвижимости, необходимый для освобождения от налога, увеличен до 5 лет. Так, по новым правилам для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо быть собственником земельного участка более 5 лет. Но если право собственности на участок было получено:
- по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением;
то продажу с последующим освобождением от уплаты налога с продажи земельного участка можно осуществлять по-прежнему по истечении 3 лет.
Нововведение распространяется на сделки, совершенные после 01.01.2016. При этом в расчет идет не дата подписания договора, а дата получения продавцом денег. Поэтому если договор был подписан в конце 2015 года, а деньги покупатель отдал уже в 2016 году, то налоговым периодом будет считаться 2016 год, и будет задействован механизм налогообложения с соответствующими изменениями.
Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли?
Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 - 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.
Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, а куплен за 1 750 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 - 1 750 000) * 13% = 32 500 рублей
Последний вариант ощутимо выгоднее, но он не подходит для приватизированных, полученных в дар и по наследству участков.
Еще одна особенность имущественного вычета: если участок находился в совместной собственности, например, 3 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на треть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в размере 1 000 000 рублей.
Порядок декларирования и уплаты налога
Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ. Те владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в налоговую документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.
Для подачи декларации законом устанавливается граничный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, т. е. календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.
Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.
Вместе с декларацией налогоплательщик предоставляет в налоговую документы, которые подтверждают указанную в ней информацию, а именно:
- Чтобы подтвердить размер дохода, необходим договор купли-продажи.
- Если применяется вычет в размере суммы, уплаченной при покупке участка, то нужны еще и банковские выписки или расписка продавца о получении денег или другие аналогичные документы.
Необходимо иметь с собой оригиналы этих документов.
Исчисленную сумму налога следует заплатить до 15 июля. Иначе за каждый месяц просрочки будет насчитываться штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. А вот штраф за неподачу декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но в любом случае не меньше 1 000 рублей.
Налог с продажи земельного участка уплачивается в бюджет продавцом с учетом имущественного вычета. Кроме того, продавец может быть вообще освобожден от уплаты налога, если продал участок, которым владел более 3 лет. Продавец обязан уведомить налоговую о полученном доходе, даже если сумма налога после применения вычета будет равна нулю.
1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п.
1 ст. 39, пп.
Налоги при продаже недвижимости
172 Налогового кодекса: жилым домом * квартирой или ее частью комнатой садовым домом * участком, не превышающим норму бесплатной передачи (ст.121 Земельного кодекса) * 5% продажа недвижимости, указанной в п.1 ст.172 НКУ, которая находится в собственности налогоплательщика менее трех лет продажа на протяжении отчетного года более одного из объектов недвижимости, определенных в п.1 ст.172 НКУ продажа объекта недвижимости не определенного в п.1 ст.172 НКУ продажа (обмен) объекта незавершенного строительства доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимости не определенной в п.172.1 статьи 172 НКУ при обмене объекта недвижимости на другой или другие 15% продажа или обмен на протяжении отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, определенных и не определенных в п.172.1 ст.172 НКУ, совершающаяся физическим лицом — нерезидентом * 1.Может ли юр лицо продать физическому лицу земельный участок?
владеющее земельным участком, на праве собственности уплачивает земельный налог. в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, на которых находится земельный участок.Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка. Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами.
Продажа земли юридическим лицом налоги
а именно такая сумма составляет десятикратный размер минимальной заработной платы по состоянию на 1 января 2010 г.Что же касается сбора в Пенсионный фонд, то его ставка остается неизменной. Что платит продавец? Согласно п.
172.1 Налогового кодекса, налог с дохода физического лица не платится в случае, если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это касается отчуждения жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового/дачного дома (включая земельный участок, на котором он расположен, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, находящиеся на этом участке).
Какой налог с продажи земельного участка для физлиц?
В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на 2 категории, причем вне зависимости от гражданства разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так: Резиденты - это те, кто проживает в РФ чуть больше полугода на протяжении 12 месяцев, а если точнее - более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание. Те, кто пребывает в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.Те и другие обязаны уплатить НДФЛ, если получили доход от продажи земли в России. Важно: в соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015 № ОА-3-17/ само по себе нахождение гражданина России в стране менее 183 дней в течение календарного года не является основанием для утраты им статуса резидента.
Налоги и вычеты при продаже недвижимости с 1 января 2019 года
по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2019 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2019 года. Все изменения изложены в статье ст.
Налог на продажу участка
В целом же, налоговым периодом зачастую признается обычный календарный год.Если отчетные периоды установлены законодательно, то по окончанию каждого из них владелец земельного участка обязан выплачивать авансовые платежи по налогу.
Эти авансы составляют четверть от произведения налоговой базы и самой ставки. В подавляющем большинстве случаев налогоплательщик, который покупает земельный участок, владеет им как раз таки в течение полного налогового периода.
