Сколько стоит земельный участок? Соотношение с кадастровой стоимостью. Понятие рыночной стоимости земельного участка

- метод сравнения продаж (Любые участки)

РС зу = Сумма i=1..N (РС азуi)/N азу (4)

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РС азу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов:

РС зу = Сумма i=1..n (Вес i *РС азуi)/Сумма i=1..n (Вес i) (5)

- метод выделения (Застроенные),

РС зу = РС о – ОС у (6)

РС зу = Ц ао – ОС ау (7)

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

- метод распределения (Застроенные)

РС зу = РС о *Доля зу1 (8)

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РС зу = (NOI о *Доля зу2)/R зу (9)

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Доля зу1 / Доля зу2 = R о / R зу (10)

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

- метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РС зу = NOI зу /R зу (11)

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

- метод остатка (Любые участки)

РС зу = (NOI о – ОС у * R у)/R зу (12)

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОС у по ставке R у. Капитализировать.

- метод предполагаемого использования (Любые участки)

РС зу = NOI зу /R зу (13)

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.

Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;

N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;

NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;

Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;

ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;

R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;

О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);

АЗУ – Аналогам земельного участка.

У – Улучшениям земельного участка.

АУ – Аналогам улучшений земельного участка.

По результатам расчетов сделать вывод.

Пример Определение стоимости земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.

В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками;

условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2012 г. Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов - аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%.

Условия финансирования - корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки - соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными.

Условия рынка (время продажи) - корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание - ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %. В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН "Авеста-Риэлт"

К физическим корректировкам относятся:

Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь - данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей.

Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка - это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

В российском законодательстве предусмотрена не только но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Особенности

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной - с традиционным спросом и предложением.

Процесс оценки

Земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:

Необходимость в кадастровой оценке;

Если участок предполагается выкупать из собственности государства;

При необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;

В случае оформления ипотеки или залога;

При необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

Вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Состояние на конкретную дату

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:

Какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;

Какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;

Какие на рынке земельных участков предстоят изменения;

Какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

Целевое назначение оцениваемой территории;

Дозволенное использование участка земли;

Тип использования участка на данный момент;

Положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;

Основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Кроме того, должны наличествовать:

План участка земли;

Информация о закреплении территориальных границ;

Данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;

Данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Факторы, которые оказывают влияние на оценку

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.

Максимально эффективное использование

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

Целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

Использование участка по факту;

Предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

Прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

Выводы

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

Вам понадобится

• - заявление в ФУЗКК;
• - заявка в независимое агентство;
• - паспорт;
• - правоустанавливающие документы на участок.

Инструкция

Чтобы получить кадастровую стоимость, обратитесь в земельный комитет. Если ваш участок состоит на едином государственном учете, то вы сможете без труда получить справку о кадастровой стоимости и предъявить ее в необходимые инстанции.

Кадастровая стоимость участка определяется из среднего коэффициента стоимости в вашем регионе, умноженной на площадь земельного участка. При этом учитываются многие параметры. Цены на недвижимость в вашем населенном пункте, принадлежность земли, вид разрешенного использования, предполагаемая польза от использования.

Кадастровую стоимость рассчитывает экономический отдел Федерального Управления по единому учету земли, кадастра и картографии. На основании оценки составляется акт, подписываемый всеми членами оценочной комиссии. Из данного документа вы можете получать справку о кадастровой цене. Сведения о стоимости ежегодно подают в районную налоговую инспекцию, и на их основании вам начисляется ежегодный земельный налог.

Банковские структуры выдают кредиты под залог имущества только на основании учета кадастровой стоимости. Справки о рыночной цене и оценочную стоимость независимых экспертных агентств они не принимают.

Также участка учитывается при описи и изъятии имущества, при передаче в собственность земельного участка, который был оформлен по договору аренды.

Если вам необходимо оценить земельный участок для других целей, например для продажи, то вы можете совсем не проводить оценку и назвать покупателям вашу цену, за которую вы планируете продать земельный участок или обратиться в независимое экспертное агентство, имеющее лицензию на осуществления деятельности по оценке недвижимости на территории РФ.

Вам проведут независимую оценку и выдадут документ, подтверждающий оценочную стоимость земельного участка.

Источники:

• как определить стоимость участка

Оценка стоимости земли необходима в разных случаях: продажа, кредит под залог земельного участка , определение стоимости аренды и т.д. Конечно, можно обратиться к профессионалам, но для начала стоит попытаться оценить участок самостоятельно, чтобы знать, на что рассчитывать и избежать обмана.

Вам понадобится

• Компьютер с доступом в интернет.

Инструкция

Для начала вам необходимо стоимость в данном районе. Это легко сделать, посмотрев предложения о продажах на различных -площадках. Внимательно посмотрите все доступные объявления, чтобы составить представление о стоимости земли . Особенно обращайте внимание на предложении от различных агентств, так как в таком случае земля оценивалась профессионалами, в то время как предложения напрямую от собственника могут быть завышены или занижены. С другой стороны, если стоимость примерно одинакова во всех предложениях, то, ценовой порядок на в данном районе сформировался и этими цифрами можно уверенно пользоваться.

При оценке стоимости земли весьма важны параметры участка . Его размер и форма. Слишком маленький или слишком большой участок сложнее продать, так как это специфическое предложение, и вам, возможно, придется демпинговать, чтобы не упустить клиента. Форма участка тоже важна. В идеале он должен быть квадратной формы или в виде не сильно вытянутого прямоугольника. Неровные стороны или излишняя вытянутость участка менее удобны и снижают его стоимость . Если у вас именно такая ситуация, то посмотрите, на

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:

• при ;
• в случае передачи надела ;
• при ипотеке физлиц;
• в случае продажи объекта;
• при оставлении объекта в роли залога;
• при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
• при заключении брачного договора;
• при изъятии имущества;
• при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

• цена зависит от полезности участка;
• расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
• стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
• цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
• рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
• стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

• для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
• для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
• для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .

Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

• ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
• З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

• в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
• в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
• в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж.

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

• ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
• ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

• технический и для объекта недвижимости;
• паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
• прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

• осмотр объекта оценщиком;
• расходы на транспорт;
• вознаграждение специалисту;
• оплата иных трат.

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

• физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
• наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
• экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
• взаимоотношения с другими наделами;
• наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
• удаленность от населенного пункта;
• фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

1. Переноса и соотнесения.
2. Вычисления капитализации ренты.
3. Метод развития земли.
4. Техника остатка на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
2. Определение цели выполнения оценки.
3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.