В соответствии с Жилищным кодексом РФ, все вопросы, связанные с управлением делами , находятся в ведении общего собрания жильцов многоквартирных домов . Именно собственникам квартир в больших домах, предоставлено право непосредственно выбирать судьбу своего . Все вопросы, связанные с жизнью многоквартирного дома решаются на общем собрании жильцов, проведение которого строго регламентировано законом.
В этом году были разработаны новые правила, касающиеся проведения общего собрания жильцов многоквартирных домов . Планируется, что они вступят в силу уже с 1 января 2014 года . В чем же суть новых правил.
Устанавливается срок проведения общего собрания жильцов. В соответствии со ст.45 ЖК РФ , в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Новые правила указывают, что, если иное не установлено общим собранием собственников, годовое общее собрание проводится в течение первого квартала текущего года .
Изменен перечень лиц, имеющих право созывать общее собрание собственников помещений . Теперь таким право обладают:
Любой собственник помещения в многоквартирном доме
Управляющая организация - в случае:
---необходимости принятия решений по вопросам утверждения или изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
---определения или изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы,
---представления собственникам отчета о выполнении договора управления.
Ресурсоснабжающая организация – при наличии перед ней установленной за соответствующую коммунальную услугу, в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Собрание проводится с целью принятия решений по вопросам:
---внесения платы за соответствующую коммунальную услугу ресурсоснабжающей организации,
---заключения договора на предоставление одной или нескольких коммунальных услуг, и содержанию и ремонту соответствующих внутридомовых инженерных систем, с указанной ресурсоснабжающей организацией
---изменения способа управления многоквартирным домом
В законе детализируются моменты, касающиеся порядка проведения собрания по инициативе одного из собственников помещений в доме. Так, собственник должен обратиться с письменным заявлением о проведении собрания в управляющую организацию, ТСЖ, иные организации, уполномоченные созывать общее собрание, с перечнем вопросов, подлежащим внесению в повестку дня. После поступления обращения, указанные организации обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения собрания.
Уточняется, что, по общему правилу, все расходы, связанные с проведением общего собрания жильцов, несет сторона, инициировавшая собрание (исключение – если эти расходы включены в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, а собрание проводится по инициативе собственника).
Изменены правила определения кворума общего собрания . Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, при этом более чем 25% голосов принадлежит собственникам (уточнение о 25% голосов собственников является нововведением закона).
Скорректированы правила доведения решений
, принятых на собрании, до жильцов многоквартирного дома
. Обязанность доведения данных сведений до собственников возлагается на лицо, инициировавшее собрание. Сделать это необходимо не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений, путем оповещения с помощью:
-направления заказных писем
-вручения каждому собственнику помещения в доме под роспись решения
-размещения решения в помещении дома, доступном для всех собственников помещений
-иным способом, в любой доступной форме, позволяющей подтвердить получение адресатом, если этот способ утвержден на общем собрании.
Так же, путем введения дополнительного пункта в ст.46 ЖК РФ , уточнены сведения, которые должны содержаться в решениях общего собрания по вопросам выбора способа управления, а так же, по вопросу заключения с ресурсоснабжающей организацией.
Серьезным коррективам подверглась ст.47 ЖК РФ
, устанавливающая формы проведения собрания
. В соответствии с новым порядком, общее собрание может проводиться путем:
-совместного присутствия собственников помещений в данном доме
-проведения заочного голосования (опросным путем)
-очно-заочного голосования.
По общему правилу, общее собрание должно проводиться путем совместного присутствия собственников , если иная форма не определена на общем собрании. Если такое собрание не имеет кворума, в дальнейшем, решения, с такой же повесткой, могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Очно-заочная форма собрания устанавливается решением собственников. При данной форме общего собрания, происходит очное обсуждение повестки дня и принятия решений, с последующей передачей, в установленный срок, письменно оформленных решений собственников.
Таковы новые правила проведения общего собрания в многоквартирных домах, которым придется придерживаться уже с нового, 2014 года.
Вступивший в силу новый Жилищный Кодекс ознаменовал начало абсолютно нового подхода к решению вопросов в жилищной сфере. Этому была посвящена прошлая статья.
Особое внимание уделено было тому, что граждане осознают необходимость собственной инициативы по обустройству жизни в своем доме, чтобы она была максимально комфортной, и начнут сами принимать участие в управлении общим имуществом дома. Другими словами, власть надеется, прежде всего, на активность самих жильцов в реализации прав и обязанностей, предоставленных им по закону.
Тема этой статьи - помочь собственникам подготовить и провести общие собрания без ошибок. И в первую очередь, рекомендовать определенные практические шаги по выбору одного из способов управления имуществом дома.
Что еще за собрание?! (Определение собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
Так что же такое общее собрание? Кто такие собственники помещений? Как его проводят? Кто должен этим заниматься?
Конечно, скептик скажет, что собрание – это сплошное наказание, пытка, каторга и тому подобное. Ну, а как еще назвать неопределенное временными рамками пребывание в душном помещении или на холодном дворике, в компании людей, скованных одной целью, но при этом отстаивающих каждый свои идеи, с применением всевозможных способов и методов убеждения.
Но в данном вопросе пессимизм и пассивность нам не союзники.
Общее собрание – это организованное, заранее спланированное мероприятие, целью которого является решение определенных вопросов.
Никто кроме собственников не может решать вопросы управления их имуществом. Поэтому только общее собрание как единственный орган управления домом может и обязан решать вопросы управления, пользования и распоряжения общим имуществом дома.
Собственники – это жильцы квартир, которые приватизировали либо купили, либо унаследовали и т.д. свою квартиру. Так же участниками общего собрания являются собственники нежилых помещений. Например, если в вашем доме располагается магазин, то собственник этого магазина, на равне с другими жильцами дома, должен участвовать в вопросах «жизнедеятельности» дома. Собственником жилых и нежилых помещений может быть и муниципалитет. Если у вас имеется договор социального найма или договор аренды помещения, то собственником этого помещения является администрация города.
У одного помещения может быть несколько собственников. Это зависит от вида собственности: общая совместная собственность или общая долевая собственность. При общей совместной собственности от имени собственника выступает одно лицо (муж или жена), которое действует в общих интересах и совместно решают все вопросы. При общей долевой собственности каждый собственник, согласно определенным долям (доли указываются в документе на право собственности) действует от своего имени и решает вопросы сам. Исключением является, несовершеннолетний или недееспособный собственник. От его имени выступает законный представитель (родитель, опекун, попечитель), предъявивший документы, подтверждающие его полномочия (свидетельство о рождении ребенка или Постановление Главы Администрации о назначении опекуна или попечителя).
Вопрос о том, каким образом управлять домом, решается на общем собрание собственников большинством голосов. Именно выбору способа управления следует посвятить первое собрание.
Следует помнить, что этот выбор – не право, а обязанность собственников. Выбор нужно сделать из трех вариантов:
Все «домовые» проблемы могут решаться управляющей компанией (УК),
Товариществом собственников жилья (ТСЖ)
И непосредственно всеми собственниками.
Зачем мы собираемся? (Цели собрания).
К компетенции общего собрания относятся (ст. 44 ЖК РФ):
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
То есть, собственники, объединяясь, решают вопросы по совместному управлению общим имуществом дома (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты недвижимости).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений (ст. 46 ЖК РФ).
Итак, в зависимости от насущных проблем определяются основные цели собрания и пути их решения. На первом собрании основной вопрос – это выбор способа управления многоквартирным домом.
Цели или основные вопросы общего собрания оформляются повесткой собрания.
Образец повестки общего собрания собственников дома
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от «___» _______ 2005 г. ПОВЕСТКА Общего собрания расположенного по адресу: в ____ час _____ мин. «____» _____________ 2005 г. 1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание). Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования. 2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы (численность счетной группы напрямую зависит от количества собственников пришедших на общее собрание). 3. Избрание способа управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________. 4. Выбор Управляющей Компании (для способа управления – управляющая организация). 5. Создание товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления – ТСЖ, ЖСК, ЖК). 6. Принятие решения о заключении договора или договоров оказания услуг и выполнения работ по содержанию, ремонту общего имущества жилого дома, оказания коммунальных услуг (для всех способов управления). 7. Согласование условий договора управления многоквартирным домом (для способа управления – Управляющая организация). 8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 9. Избрание органов управления и контроля товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (для способа управления ТСЖ, ЖСК, ЖК). 10.Установление размера платы за содержание и ремонт жилья, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями действующего законодательства (для любого способа управления). 11. Определение порядка внесения платы за содержание и ремонт жилья (для любого способа управления). 12. Принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, с учетом предложений управляющей организации о сроках начала капитального ремонта, необходимого объема работ, стоимости материалов, порядке финансирования и других предложений, связанных с проведением капитального ремонта (для любого способа управления). 13. Наделение одного из собственников полномочиями по представлению интересов собственников многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами (для непосредственного способа управления). 14. Определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (для любого способа управления). 15. Определение срока и формы проведения очередного общего собрания собственников в многоквартирном доме (для любого способа управления). 16. Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 17. Принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (для любого способа управления). 18. Принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (для любого способа управления). 19. Определение собственника, у которого должны находиться технические документы на жилой дом (для непосредственного способа управления). 20. Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании (для любого способа управления). 21. Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний (для любого способа управления). Собственник (инициатор собрания): ____________________ |
Как мы собираемся? (Формы собрания).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
Очная форма проведения собрания приемлема, если дом небольшой (одноподъездный или имеет не более пяти этажей). Для проведения собрания лучше выбрать удобный для всех день, например, субботу. Место собрания зависит от того, насколько место общего пользования позволяет вместить всех участников собрания. Если в доме такого места не нашлось, а мерзнуть во дворе дома не хочется, можно переговорить с руководством местного ЖЭУ и собраться в помещении «красного уголка» этого ЖЭУ.
В любом случае, все вопросы по месту и времени проведения собрания должны проработаться заранее. Кроме того, можно предварительно узнать мнение жильцов по вопросам предстоящего собрания. Все это позволит сделать собрание более плодотворным и не растянутым во времени.
Провести общее собрание жильцов в доме, в котором насчитываются сотни квартир, не просто. Поэтому здесь можно воспользоваться заочной формой проведения голосования. Прежде всего, необходимо определиться где, когда и каким образом будет осуществляться голосование по вопросам собрания. Скорее всего, инициатор собрания местом сбора бюллетеней определит свою квартиру. В указанный срок каждый собственник помещения принесет по указанному адресу заполненный бюллетень. Или же сам обойдет жильцов дома, или же возле каждого подъезда установит ящик для сбора бюллетеней. Все зависит от желания и возможности инициатора собрания. Так же, необходима предварительная работа по оповещению собственников о предстоящем заочном голосовании, разъяснению по вопросам собрания и оформлению необходимых бумаг.
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г.
Бюллетень собственников многоквартирного дома, ФИО № и дата регистрации Получены лично _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
ЛИНИЯ ОТРЫВА
Бюллетень собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул._________ № д. ____ № кв. _____ (без повестки общего собрания недействителен) Собственник: _____________________________________________________________________ ФИО Сведения о документе, подтверждающее право собственности _________________________________________________________________________________ № и дата регистрации
Бюллетень отправить до _____________по адресу ____________________________________ Напишите свое решение словами «за», «против» или «воздержался» на против каждого вопроса повестки общего собрания (Например) 1. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы Сидоров – Васильев – 2. Избрание способа управления многоквартирным домом Управляющая компания - Непосредственное управление - Собственник _______ _____________ «___» ______________ г. подпись ФИО дата
|
По чьей инициативе собирается общее собрание? (Инициатор собрания).
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.
Как провести собрание? (Подготовка собрания).
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. Ранее говорилось, что инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь может оказать администрация города.
Инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания:
Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме,
Предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом,
А также сбор информации об организациях, специализирующихся на управлении многоквартирными домами,
Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома,
Определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других.
Общее собрание собственников жилья ведет председатель собрания. Для первого собрания, а также, если в повестку дня включен вопрос о выборе способа управления домом, установлено другое правило – собрание ведет его инициатор.
См. образец реестра собственников помещений дома
Кто и как должен информировать жильцов о проведение собрания? (Уведомление жильцов).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2, 6 ст. 46, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
Образец уведомления о проведении общего собрания
Приложение к протоколу общего собрания собственников жилого дома № от ____________ 2005 г. УВЕДОМЛЕНИЕ О проведении «___» ______ 2005 г. в ___ час. ___ мин. Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________________________ Собрание проводится в форме: собрания (заочного голосования) По инициативе _________________________________________________________________________ По адресу: _____________________________________________________________________________ Повестка дня прилагается. С информацией и (или) материалами, которые будут представлены на общем собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________________________________________________________ Внимание! Вы можете участвовать в собрании через своего представителя путем оформления на него доверенности в соответствии с нормами ст. 185 ГК РФ В случае отсутствия Вас или Вашего представителя на общем собрании, решения по вопросам повестки дня будут приняты без Вашего участия. Обжалование решений общего собрания по принятым вопросам, если они нарушают Ваши законные интересы и наносят Вам существенный ущерб возможно в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня принятия решения. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, принявшими в нем участие считаются собственники помещений, письменные решения которых отражены в бюллетене заочного голосования и получены до ____ ч. ____ мин «___»_________ 200_ г. (дата окончания приема решений). Решения направлять по адресу: _______________________________________________. ЛИНИЯ ОТРЫВА Собственник: __________________________________________________ Проживающий: ________________________________________________ Не возражаю против проведения собрания «___» ________________ 2005 г. Уведомление и повестка дня собрания получены лично «___» ______________ 2005 г. __________________ (___________________) дата подпись ФИО |
Когда собрание считается состоявшимся? (Правомочность собрания).
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.
Образец листа регистрации общего собрания собственников
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ)
Закон не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня.
Образец протокола общего собрания собственников
Протокол № Общего собрания собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: _________________________ г.Северск «____» ___________ 2005 г. Томской обл. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по адресу: _______________________ состоялось «____» ___________ 2005 г. в ___ час. ___ мин. в помещении (место проведения) или (в заочной форме) Присутствовали собственники помещений (их представители), подтвердившие свои полномочия на участие в собрании с правом голоса, в количестве человек, обладающих голосами в количестве (% от общего числа голосов), действующих на основании документов, указанных в приложении к настоящему протоколу. На собрании председательствовал: _______________________________________________________________ Повестка собрания прилагается. По первому вопросу слушали: ___________________________________________________________________ Выступили: ____________________________________________________________________________________ Протокол хранится ____________________________________________________________ Секретарь собрания __________________ (подпись) |
Как оформлять решения? (Оформление решения).
Решение собрания так же должно быть составлено в письменной форме, подписано председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. Решение является неотъемлемой часть протокола собрания.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник не участвующий в принятии решений на общем собрании, обязан им подчиняться.
Образец решения общего собрания собственников дома
Итак, организатором первого общего собрания собственников в доме может быть любой собственник или их группа.
размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит.
Собрание правомочно (может принимать большинство решений), если в нем принимают участие собственники более чем половины жилых площадей в доме.
Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.
Решения собрания обязательны для всех собственников, даже если они не принимали участия в собрании.
Представленные формы документов по проведению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, необходимо корректировать с учетом особенностей каждого многоквартирного дома, формы проведения общего собрания.
Примерная повестка первого собрания предполагает все возможные вопросы, которые необходимо решить на собрании. При этом, в зависимости от выбранного способа управления, голосование может происходить только по необходимым вопросам (с учетом выбранного способа управления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование
В случаи если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования по поставленным вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопросов.
На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками. Конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.
Что такое кворум при общем собрании собственников?
Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решение считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда в праве принимать решение по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала соберется такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.
При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.
В любом случае при отсутствии кворума решение общего собрания не будут иметь юридической силы!
Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственникам в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м., то доля собственника П., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м., в процентах равна: (50х100)/ 1000 = 5%, и, если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то даны собственник имеет 5 голосов.
Аналогичным образом рассчитывается голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственников, должна быть более половины всех голосов собственников данном доме, поскольку только в этом случаи общее собрание собственников будет считаться правомочным.
На этой странице размещена форма решения собственников помещений в многоквартирном доме, которые жильцы и собственники нежилых помещений приняли на общем собрании.
Перед оформлением протокола общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в обязательном порядке закрепить все принятые решения собственников помещений в МКД, отразив их в соответствующем документе.
Стоит отметить, что предлагаемый бланк можно использовать для любых случаев, (как в случае, если общее собрание жильцов проводилось в очной или очно - заочной форме).
Для оформления решения жильцов на общем собрании может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.
Раздайте каждому собственнику в МКД, попросите проголосовать и поставить "галочку" в каждом пункте.
Образец решения общего собрания собственников помещений (жильцов) в доме.
РЕШЕНИЕ
собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. _____________, ул. ____________ , дом № _____ , проведенного в форме очно-заочного голосования
_______________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. либо наименование юридического лица - собственника помещения)
________________________________________________________________________________________________________________
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица - собственника помещения)
Являющийся (-щаяся) собственником жилого/нежилого помещения № _______________________________
(квартира, доля в квартире)
На основании ________________________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
Выданного «____» ________________г. _____________________________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
_____________________________________________________________________________________________
Общая площадь помещений в многоквартирном доме __________________ м 2 .
Общая площадь помещения _____________м 2 ., принадлежащего мне на праве собственности.
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома ____________
(очной или заочной)
Срок передачи решений до «____» _____________________ 20______ года.
* Представитель собственника по доверенности № _________от «_____»________________20___г.
___________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О. представителя)
Решение собственника по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений:
- Проведение собрания в форме очно-заочного голосования.
3.Расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией___________________________________________________________ с «_____» _________________ года.
5. Утвердить управляющую организацию - _______________________________________ и заключить с ней договор управления многоквартирным домом № ___________________ по ул.________________________________ с «____» ____________________________ года.
7. Обязать управляющую организацию ООО «Управляющая организация «______________________» в срок __________________ передать техническую документацию на многоквартирный дом № по ул. ____________________ и иные документы, связанные с управлением этим домом, денежные средства собственников, с лицевого счета многоквартирного дома в управляющую организацию, с которой будет заключен договор управления многоквартирным домом.
_______________________ _____________________ /__________________________/
Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ___________________________________
(ДА или НЕТ)
№ контактного телефона _________________________
(собственника или представителя)
К настоящему решению прилагаются (просьба отметить состав приложения):
1. Соглашение собственников помещений на участие в Общем собрании.
2. Доверенность на представительство на участие в Общем собрании.
3. Письменные предложения по отдельным вопросам голосования на ___ стр.
Собрание собственников помещений в многоквартирном доме неоспоримо выступает неким органом самоуправления. Состоит он из владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД). Только собрание собственников жилья может вынести решение относительно пунктов, которые выносятся на повестку дня. Чтобы общее собрание собственников состоялось, необходимо собрать установленное Жилищным кодексом Российской Федерации количество владельцев, которые смогут обеспечить кворум.
Кворум являет собой требуемое для проведения ежегодного или внеочередного собрания количество фактических голосов, без которого решение общего собрания собственников нельзя принять. Законодательство РФ устанавливает правила и порядок проведения подобных собраний. Более того, следует учитывать, что кворум, может проводиться как очно, так и с помощью заочного голосования. Но если на нём присутствует менее пятидесяти процентов жильцов МКД, то он категорически невозможен, как определяет Жилищный кодекс (ЖК).
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Законодательные утверждения
Все условия, порядок ведения протоколов и проведения общего очного собрания владельцев помещений МКД, регулируется статьями ЖК РФ. Им же установлено, что кворум представляет собой орган самоуправления, в компетенцию которого входит:
Порядок проведения
Очное собрание собственников многоквартирного дома – обязательное мероприятие. Оно должно проходить ежегодно в назначенный собранием МКД срок. При необходимости проводить подобные мероприятия чаще, чем раз в год, правила и порядок действующего ЖК РФ предусматривают внеочередной кворум в многоквартирном доме. Инициатором внеочередного собрания может выступать любой владелец помещения МКД.
Собрание будет правомочным, только если в нём участвовали владельцы, которые составили не меньше пятидесяти процентов. При этом важно понимать, что процент высчитывается не из количества граждан, а из квадратных метров, которыми они обладают. Если на мероприятии не соберётся пятьдесят процентов владельцев недвижимости в данном многоквартирном доме, то собрание проводиться не будет. Его перенесут на другую дату, о чём каждому участнику сообщат в письменном официальном уведомлении. Сообщение о намечающемся внеочередном собрании жильцов МКД направляется не поздней, чем за десять календарных дней до назначенного дня проведения.
Чтобы собрать кворум, в направленном уведомлении указывается дата, время и место проведения мероприятия, а также информация о том, кто выступает инициатором и проводится собрание очно или же оно заочного голосования. Если собрание заочное – указывается конечная дата принятия голоса. Также порядок устанавливает указание повестки дня или где её можно посмотреть.
Нюансы подготовки
Подготовка к проведению описываемого мероприятия в МКД представляет собой перечень определённых действий, без которых кворум невозможен. В соответствии с указанными и оглашёнными вопросами, которые ставятся на повестке дня, инициатор должен провести аналитические работы, чтобы подготовиться, просчитать сумму расходов, подготовить сравнительные сведения и подтвердить необходимость принятия того или иного решения. Только тщательная подготовка с полной информацией и объективным взглядом, изложенным чётко и последовательно, может гарантировать успешное голосование.
Если повесткой дня является выбор управляющей компании для данного МКД, инициатор должен ознакомиться с деятельностью нескольких, проанализировать их и предоставить участникам собрания плюсы и минусы каждой, объяснив, почему он склоняется к выбору той или иной. Учитывать нужно стоимость предоставляемых услуг, их перечень и потребности самого МКД (какие ремонтные работы нужны и во сколько это обойдется).
Если же намечается создание товарищества собственников жилья, то нужно подготовить сведения о его регистрации и необходимую учётную документацию.
Схема проведения
Чтобы понимать законный порядок проведения ежегодного или внеочередного собрания владельцев помещений МКД, можно выделить следующие обязательные этапы:
| Наименование этапа | Особенности проведения |
|---|---|
| Отправление уведомлений о проведении мероприятия | В письменном виде за десять календарных дней до момента фактического проведения |
| Определение инициаторов | Целесообразно собрать группу единомышленников, распределив роли и обязанности, а не выступать от одного лица |
| Подготовка места проведения и выбор времени | Желательно, чтобы выбирать будний день в вечернее время. Тогда наибольшая вероятность, что жильцы будут дома |
| Сбор документов |
|
| Регистрация участников | В бюллетене указывается ФИО участника, номер квартиры, её площадь, паспортные данные, ставится подпись регистратора и указывается его фамилия |
| Оглашение повестки дня | В ней недопустимы никакие изменения |
| Порядок ведения протокола | Секретарь назначается заранее |
| Проведение голосование | В проекте решений заполняются графы |
| Подсчет кворума | Результат голосования фиксируется фактом ведения протокола |
| Отправка уведомлений о принятом решении всем членам, которые не явились на собрание | В срок не более десяти дней от даты проведения мероприятия |
Принятие решений
Абсолютно все решения, как устанавливает порядок действующего на сегодняшний день ЖК РФ, должны быть оглашены и приняты большинством голосов. Большинством считается как минимум две трети от всех имеющихся владельцев помещений МКД. Запрещено вносить изменения в повестку дня и добавлять новые пунктов после того, как о ней были уведомлены участники собрания. Все решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны сохраняться в специальном месте или у доверенного лица, выбранного ранее на таком же общем очном собрании.
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому принятые на проведённом собрании решения являются обязательными для всех жильцов и владельцев, даже если на собрании они не присутствовали. Если кто-либо из собственников с решением не согласен, он имеет право обжаловать его в суде. Однако для этого решение должно нарушать требования ЖК РФ. Подать исковое заявление можно в течение полугода от даты оповещения о решении.
Если кто-то из участников является собственником нескольких помещений, он должен получить официальное сообщение о решениях, принятых на проведённом собрании, в письменном виде единолично.
Заочное голосование
ЖК РФ также определяет порядок, согласно которому можно провести собрание жильцов МКД и принять нужное решение не очно, а путём заочного голосования, то есть, без фактического сбора. Для этого инициаторы отправляют всем владельцам письменные уведомления установленной формы о проведении заочного собрания с указанием способа передачи своего голоса и крайней даты его приёма.
Голоса, которые были получены после обозначенной крайней даты приёма, учтены быть не могут и кворум должен подсчитываться без них.
Для обратной связи участник собрания должен указать свою фамилию, имя, отчество, номер квартиры, её общую площадь, данные свидетельства прав собственности или какого-либо другого правоустанавливающего документа. После чего необходимо обозначить свой голос: «за», «против» или «воздержался».
Заполненный документ нужно передать по указанному в уведомлении адресу. Это может быть почтовый адрес, специальный опечатанный ящик или доверенное лицо, которым будет выступать кто-нибудь из жильцов МКД.
Проведение голосования
Отдельно следует выделить нюансы голосования. Следует отметить, что голосовать может каждый без исключения владелец помещения в МКД. При этом разрешено голосовать как собственнолично, так и через доверенное лицо. У такого лица должна быть при себе нотариально заверенная доверенность, с указанием всех полномочий и сроком действия документа.
Сумма голосов каждого владельца будет пропорциональна той части совместного имущества, которая ему полагается, то есть, она зависит от общей площади его жилого или нежилого помещения. Если мероприятие проводилось очно, то все голоса могут быть оформлены письменно и зафиксированы в протоколе.
Голосование о принятии повестки дня, проводится путём заочного принятия голосов, кворум которых также считается по указанным выше процентам. Весь процесс оформляется в письменном виде. Если были выявлены какие-либо нарушения, решение будет признано недействительным.
Оформление протокола
Опираясь на правила, определённые российским законодательством, для ведения протокола обязательно указать следующие пункты:
Если нет хотя бы одного из этих пунктов, протокол будет признан неправомерным, вплоть до аннулирования принятых решений и повторного проведения общего собрания очно. Поэтому порядок ведения протокола и собрания должен быть соблюдён полностью.
Обращение в суд
Опираясь на ЖК РФ, можно перечислить следующие ситуации, когда владелец квартиры или нежилого помещения в МКД имеет законное право обратиться в арбитражный суд для обжалования принятых на проведённом мероприятии решений:
- Уважительная причина отсутствия участника на проводимом мероприятии очно, притом, что с принятым решением он категорически не согласен и его права были ущемлены;
- Присутствие истца на собрании очно, но его голос оказался в меньшинстве, ущемив его права.
При наличии перечисленных выше оснований, владелец помещения в МКД вправе подать исковое заявление в суд в течение полугода со дня принятия решения, нарушающего права истца. По истечении этого срока оспорить решение будет невозможно. Суд может отказать в удовлетворении поданного заявителем иска, если посчитает основания его подачи не весомыми, а указанные нарушения не принесли истцу никакого материального ущерба.
Важно помнить, что все принятые решения фиксируются путём ведения протоколов, которые должны быть впоследствии подписаны инициатором и председателем общего собрания очного или заочного формата.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
