Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»
На 2017 год договор купли-продажи квартиры является наиболее распространенным документом, заключаемым по сделкам при операциях с недвижимостью. Практикующие юристы отмечают, что большинство судебных имущественных споров при продаже жилья связанны с неграмотно составленными договорами. В настоящей статье вы узнаете о важных вопросах и юридических нюансах, связанных с составлением, подписанием, регистрацией и аннулированием данного документа.
Типовой образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц
Договор купли продажи недвижимости по ГК РФ
По ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости – это договор, имеющий гражданско-правовой характер и являющийся одним из типов договоров купли-продажи. По данному договору продавец обязуется осуществить передачу объекта недвижимости в собственность и, соответственно, распоряжение покупателя за определенную, указанную в договоре, стоимость. В гл.30 ГК РФ содержатся основные правила, которые регламентируют порядок и условия заключения договора, его форму, а также определенные законом действия сторон по надлежащему исполнению договора купли-продажи.
Предварительный договор купли — продажи квартиры
Предварительный договор является наиболее важным из документов, которые допустимо заключить перед тем, как подписывать основной договор продажи квартиры. Предварительный договор является своеобразной «гарантией» продажи квартиры в будущем и заключается тогда, когда отсутствует возможность «здесь и сейчас» заключить основной договор купли-продажи с соответствующей регистрацией передачи права собственности. Кроме того, такой договор наиболее часто заключается в качестве альтернативы договорам Аванса или Задатка, по нему передается определенная сумма денежных средств, в подтверждение намерений участников сделки.
Предварительный договор в обязательной государственной регистрации не нуждается, равно как и не требует заверения у нотариуса, но должен содержать полный набор условий и обязательств, которые обычно содержатся в основном договоре продажи квартиры.
Важно: если одна из сторон предварительного договора злостно уклоняется от надлежащего исполнения своих обязательств, вторая сторона вправе подать судебный иск. При этом, в суде данный документ будет рассматриваться ровно так же, как если бы это был основной договор продажи квартиры.
Как оформить основной договор купли-продажи квартиры
Оформить договор при продаже квартиры можно в простой письменной форме. В дальнейшем договор сдается для регистрации перехода права собственности.
Гражданским Кодексом РФ установлены существенные (необходимые) условия для договоров купли-продажи недвижимости.
Без таких условий документ является незаключенным (а сделка недействительной). К существенным условиям относят:
- Предмет договора — данные, которые позволяют недвусмысленно установить конкретный объект недвижимости, подлежащий возмездной передаче от продавца покупателю. Это адрес дома, номер квартиры, площадь помещения, число комнат и др. Чаще всего эти данные переписываются из подтверждающих право собственности документов;
- Цена квартиры, передаваемой по договору.
- Перечень лиц, прописанных и проживающих в квартире и имеющих законное право пользования конкретным жилым помещением или его частью, с указанием их законных прав.
Сторонами могут также быть указаны: основание возникновения права собственности, порядок оплаты за получение квартиры, сроки, в течение которых должна быть передана недвижимость новому владельцу и другие важные условия. Тем не менее, и без их указания данный договор будет иметь юридическую силу и может быть направлен для соответствующей регистрации передачи права собственности в Росреестр.
Регистрация договора в Росреестре
C 01 марта 2013 года вступил в силу закон, согласно которому сам договор продажи квартиры не подлежит обязательной государственной регистрации и считается вступившим в законную силу с момента его двустороннего подписания. Тем не менее, в Росреестре необходимо регистрировать переход права собственности.
Сделка позади
После того, как договор купли-продажи заключен, а переход права собственности зарегистрирован, у покупателя, кроме ключей от квартиры, должен иметься на руках следующий набор документов:
- надлежащим образом оформленный документ — договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- фиксирующий факт передачи квартиры, передаточный акт.
А у продавца – вырученная в результате сделки и оговоренная в договоре сумма денежных средств.
Расторжение договора при покупке и продаже квартиры
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если да, то в каких случаях?
Досудебный порядок расторжения договора
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно только по взаимному добровольному согласию его участников. В одностороннем порядке расторжение договора запрещено, за исключением случаев серьезных нарушений условий договора одной из сторон или в ряде других случаев, предусмотренных законом или прописанных в договоре.
Если Вы расторгнуть договор в порядке досудебного урегулирования не представляется возможным, у Вас есть право обратиться в суд. При этом необходимо получить письменный отказ от другого участника сделки. На ответ на Ваше письменное обращение у другой стороны есть в распоряжении 30 дней, если в договоре не обозначен другой срок. Если ответа не последовало или Вами был получен отказ, можно смело обращаться в суд.
Расторжение договора через суд
Важно: приступая к составлению иска, часто истцы допускают серьезные ошибки – требуют расторжения договора, но упускают из виду, что просить нужно также и возврата имущества.
То есть, включать в иск сразу два требования:
- расторгнуть договор (с приведением соответствующих оснований);
- возвратить переданное имущество.
Кроме того, если нарушения являются существенными, истец вправе требовать возмещения убытков и понесенного морального вреда.
Условия расторжения договора купли-продажи квартиры
1) Серьезные нарушения условий договора, то есть такие действия (бездействия) одной из сторон, когда другая сторона получает значительный ущерб. Это:
Отказ от оплаты — со стороны покупателя.
Отказ от освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета — со стороны продавца.
2) Непредвиденные обстоятельства, то есть возникновение или изменение обстоятельств, из которых продавец и покупатель изначально исходили. При этом, вины участников сделки нет, но определенные независящие от них внезапные события препятствуют осуществлению сделки.
3) Недействительность сделки. Сделка может признаваться недействительной, если:
она нарушает законные нормы;
одна из сторон оказалась недееспособной ;
договор был заключен от имени лица, которое не имело на то законных прав;
договор заключался посредством угроз, насилия, сговора, обманным путем и т.д;.
сделка признана мнимой (случилась без создания соответствующих юридических последствий) или притворной (заключена с целью «прикрытия» иных правоотношений).
в некоторых других определенных законом случаях.
Как подстраховаться продавцу?
Во избежание нежелательных последствий, необходимо, в первую очередь, быть крайне внимательным при составлении и подписании договора. Желательно в договоре закрепить следующее:
обозначить возможность расторжения договора купли-продажи, если одна из сторон не исполнит в срок возложенные на нее обязательства;
добавить пункт о пределах сроков передачи денежных средств.
Как обеспечить собственную безопасность покупателю?
По закону квартира считается переданной покупателю после того, как подписан передаточный акт и вручено имущество. При этом конкретные сроки для передачи квартиры закон не устанавливает. В Гражданском кодексе лишь присутствует довольно условное и расплывчатое понятие «в разумный срок». Поэтому, покупателю лучше всего указать конкретный срок факта передачи квартиры в тексте договора. Если условия передачи не будут своевременно выполнены, покупатель вправе требовать этого от него (либо расторжения договора) в судебном порядке, вместе с возмещением понесенных им убытков.
Купля продажа или дарение?
Зачастую, когда необходимо передать квартиру в собственность третьим лицам, граждане задумываются о том, каким образом упростить данный процесс. На первый план при этом выходят 2 фактора: временной и стоимостный. Проще говоря, как передать квартиру с минимальными потерями для обеих сторон? Одно дело, когда речь идет о передаче объекта недвижимости постороннему лицу. В этом случае, конечно, лучше всего оформлять договор купли-продажи. А если квартиру нужно передать близкому родственнику?
Нужно помнить, что при оформлении договора купли-продажи, будущий владелец квартиры должен будет уплатить налог на прибыль в размере 13% от стоимости квартиры. Поэтому наиболее часто используемым инструментом по части передачи квартиры между родственниками является договор дарения, который не только не предполагает никаких налоговых вычетов, но и более прост в оформлении.
Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям. Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы № 2301 от 29.08.2008).
Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец-2018 - 2019), который заключается между гражданами, не существует. Если продавец и покупатель квартиры — физлица, они составляют договор в письменной форме, соблюдая нормы законодательства, и удостоверяют его своими подписями. Возможна нотариальная форма договора (по желанию сторон, либо - обязательно - в случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, продажи доли в праве на квартиру)
Важно!
Если договор на продажу квартиры не облечен в письменную форму, он недействителен (ст. 550 ГК РФ).
Как составить договор в 2018 - 2019 годах, и чем порядок его составления отличается от 2017-го
В договор на продажу квартиры нужно включить все существенные условия. По закону ими являются (ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ):
- Информация о предмете договора. Стандартная формулировка его предмета такова: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество — квартиру»
- Подробные сведения об объекте сделки — квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, вид дома, в котором располагается квартира, место ее нахождения в доме, адрес и пр.).
- Данные о цене, по которой отчуждается квартира (так называемая цена договора), в рублях.
- Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.
Помимо этого, стороны договора купли-продажи квартиры (скачать который можно на нашем сайте) могут определить в качестве существенных любые другие его положения (условия).
Важно!
Когда в договоре не согласованы существенные условия (которые признаются таковыми по закону или договоренности сторон) или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.
Договор на продажу квартиры в 2018 - 2019 годах оформляется в том же порядке, что в 2017-м.
Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2018 - 2019 (скачать пример/образец договора)
В договор включаются следующие положения:
- прописывается, что квартира находится в собственности продавца, приводится список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (с 01.01.2017 года — это выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, а если право зарегистрировано ранее - свидетельство о праве собственности);
- указывается на отсутствие препятствий для продажи квартиры (нет залога, ареста, запрета отчуждать ее и пр.);
- уточняется, что у сторон договора нет препятствий заключить его (они полностью дееспособны, не имеют заболеваний, которые не позволяют осознавать суть сделки, и пр.);
- регламентируется, каким образом стороны производят расчеты за квартиру;
- описывается, в каком порядке и в какие сроки продавец передает покупателю квартиру (обычно по передаточному акту) — по закону квартира считается переданной после ее вручения покупателю и подписания акта о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ), но в договоре можно прописать другие сроки или указать, что квартира передана до подписания договора;
- уточняются вопросы, связанные с госрегистрацией перехода права собственности (в том числе о расходах на нее);
- прописывается правовой статус сторон (их права и обязанности, а также ответственность).
Обычно к договору прилагаются документы, упомянутые в нём. Чаще всего это передаточный акт, расписка о получении денег.
Скачать образец договора купли продажи квартиры, заключенного между гражданами, можно по ссылке: Договор купли продажи квартиры 2018 - 2019.
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Сторонам следует учитывать, что подписанный договор нужно представить в Росреестр вместе с другими документами, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для этого договор составляется в нескольких экземплярах. Покупатель и продавец должны получить по 1 экземпляру, а еще один остается в Росреестре. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить по экземпляру договора.
При уклонении одной из сторон от обращения в Росреестр суд по требованию контрагента в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ может вынести решение о госрегистрации (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 по делу № А81-5229/2015).
С 01.03.2013 сам договор купли-продажи квартиры не проходит госрегистрацию. С этой даты регистрируется только переход прав на жилое помещение от продавца к покупателю. Если по каким-либо причинам переход прав не зарегистрирован, это не влияет на действительность договора. Его нельзя признать незаключенным, ссылаясь на отсутствие госрегистрации (п. 60 постановления пленума Верховного суда РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Договор купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменном виде в 3-х экземплярах. Хотя данный договор более не подлежит сам госрегистрации, его необходимо представлять в Росреестр для цели регистрации права собственности покупателя.
Представленный образец договора купли-продажи рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно.
Неповторимость сделок с недвижимостью формируется в единую структуру с помощью письменной фиксации всех условий соглашения. Договор купли продажи квартиры позволяет произвести дальнейшие действия по регистрации перехода права собственности в Росреестре. На одной странице невозможно отразить всю разнообразность возможных путей развития правоотношений в сфере недвижимого имущества. Здесь, более подробно мы расскажем о купле-продаже квартиры, обозначим ее главные особенности.
ВАЖНО! Заполнение договора купли-продажи квартиры должно происходить в спокойном режиме, с неоднократной тщательной проверкой соответствия каждой буквы и цифры правоустанавливающим и дополнительным бумагам. После государственной регистрации перехода права собственности от одного субъекта к второму по купле-продаже, последствия могут быть необратимыми.
Предоставление возможности написания договоров купли-продажи квартиры участниками в простой письменной форме, позволило участникам, не прибегая к посторонней помощи, закреплять сделку на бумаге самостоятельно. Представленный ниже образец рекомендуется Росреестром РФ. Скачать его можно абсолютно бесплатно. В практике, часто случается, когда договор купли-продажи квартиры не принимают, поскольку он составлен не надлежащим образом. Может случиться и отказ в регистрации, если в договоре будут допущены существенные ошибки. Мы рекомендуем обращаться за составлением договора купли-продажи квартиры к практикующим специалистам. Экономия незначительных 1000-5000 рублей на самостоятельном оформлении купли-продажи, может вылиться в дальнейшем в необратимые последствия и в потерю имущества.
Физические лица, зачастую сами того не подозревая, подписывают соглашение с необратимыми последствиями. Необходимо тщательно проверять правовые бумаги в случаях, когда в купле-продаже квартиры в сделке участвует физическое лицо, представляющее интересы стороны по доверенности. Вместе с куплей-продажей квартиры необходимо составлять и акт приема-передачи. Акт - составная часть договора купли-продажи и подписывается, обычно, после расчетов. Исключение составляют случаи, когда сделка регистрируется с залогом. Многомиллионные случаи сделок уникальны и в каждом случае порядок действий и письменная фиксация условий будут индивидуальны. Для продавца будет всегда лучше оформляться с задатком, авансом, покупателю лучше отсрочить момент оплаты.
Обязательными составляющими договора купли-продажи квартиры являются
:- Название соглашения, дата прописью, как показано на картинке и на видео и место составления (город, село и т.д.);
- ФИО, дата рождения, адрес продавца и покупателя;
- Предмет отчуждения (квартира, доля, комната), его кадастровый номер, адрес;
- Техническое описание: год постройки дома, количество комнат в квартире, материал стен, этаж и другое;
- Описание правоустанавливающих бумаг;
- Цена и порядок передачи денег - обязательное условие, отсутствие которого делает недействительным рассматриваемый контракт;
- Пункт с разъяснениями общих положений закона, включающий в себя (статьи 170, 179, 181, 256, 292, 432, 131, 551 и другие Гражданского кодекса РФ;
- Условие об освобождении жилого помещения и срок для снятия с регистрационного учета.
Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.
Особенности составления договора
Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:
- Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
- Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
- Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
- Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .
Задаток
3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.
3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.
3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.
3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.
4. Заключительные положения
4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:
4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.
4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.
4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.
4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.
4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Подписи сторон:
ПРОДАВЕЦ
_____________________________________________________________________________
Ф.И.О. подпись
ПОКУПАТЕЛЬ
____________________________________________________________________________
Ф.И.О. подпись
Расписка
Город ________________, ____________________________________ года
Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.
Денежная сумма мною передана
ФИО Подпись
Денежная сумма мною получена
Претензий не имею.
