Налогообложение договора аренды у физ лица. Аренда помещений у физического лица: документальное оформление, налогообложение, страховые взносы

Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.

Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.

Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?

Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.

Когда избежать открытия ИП невозможно?

Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.

В состав которых входят:

• со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
• в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
• человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
• недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
• человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.

Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.

Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.

Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?

Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:

• денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
• денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
• привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
• арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
• штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).

Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?

Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.

В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.

Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.

В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:

• реквизиты юридических и физических лиц;
• информация об объекте;
• условия использования недвижимости;
• размер арендной платы.

Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.

Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.

В документе предстоит отразить следующую информацию:

• инвентарный номер помещения;
• точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
• назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
• наименование помещения;
• площадь недвижимости.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.

Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:

• заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
• договор и все приложения к нему;
• паспорта физ лиц сделки;
• чек об уплате госпошлины
• иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.

Как осуществляется налогообложение?

Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

• характеристики помещения;
• сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
• арендная плата;
• особенности использования помещений и проведения ремонта;
• подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

• заполненное в соответствии с правилами заявление;
• оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
• документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
• дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Если арендодателем является физическое лицо

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.

Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.

Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.

Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.

Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.

Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.

...и налоговые последствия

Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:

• кто и в каком случае будет платить налог на доходы;
• можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.

Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.

Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

• оформлен договор аренды;
• составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;
• есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.

Обратите внимание: если фирма разместит в квартире свой офис, то расходы на аренду нельзя включить в налоговую себестоимость. Дело в том, что размещение организаций в жилом помещении не допускается. Оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, неважно. Списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли можно лишь после перерегистрации данного помещения как нежилого (письмо Минфина России от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310).

Уплата НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается

Сотрудник направлен в длительную командировку. Предприятие оплачивает жилое помещение наймодателю за своего сотрудника по договору найма. Наймодателем является физическое лицо - налоговый резидент РФ. По соглашению сторон размер арендной платы составляет 20 000 руб. в месяц, а также НДФЛ, который уплачивает наниматель.

Каков порядок предоставления сведений в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ на наймодателя? Как отражать эту сумму в форме 6-НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для доходов, выплачиваемых налоговым агентом физическому лицу по договору найма, не предусмотрено каких-либо особенностей заполнения или представления форм 2-НДФЛ и 6-НДФЛ.

Форма 2-НДФЛ с признаком 1 представляется налоговым агентом в общем порядке не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В форме 6-НДФЛ операция по выплате физическому лицу арендной платы должна найти отражение как по строкам раздела 1 (020, 040, 070), так и в разделе 2 по строкам 100-140. Подробнее смотрите ниже.

Обоснование вывода:

Общий порядок уплаты НДФЛ при аренде имущества у физического лица

Доходы физического лица - налогового резидента РФ от сдачи внаем жилого помещения в общем порядке облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 41, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ, письма Минфина России от 04.04.2017 N 03-04-09/19981, ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7049@).

В случае, когда арендатором (нанимателем) является российская организация, эта организация при выплате арендной платы налогоплательщику, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом, в обязанности которого входит исчисление НДФЛ, его удержание у налогоплательщика и перечисление удержанной суммы в бюджет (п. 1 ст. 24, п. 1, п. 2 ст. 226 НК РФ, письма Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178, смотрите также письмо Минфина России от 17.06.2013 N 03-04-06/22517).

Согласно п. 3 ст. 226 НК РФ исчисление сумм НДФЛ производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со ст. 223 НК РФ. Поскольку для доходов в виде арендной платы не предусмотрено особого порядка определения даты фактического получения дохода, такой доход, выплачиваемый в денежной форме, считается полученным на день его выплаты, в том числе перечисления на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). В силу п. 4 ст. 226 НК РФ удержать начисленную сумму налога налоговые агенты обязаны непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Это значит, что налоговый агент должен исчислить и удержать исчисленную сумму НДФЛ на дату осуществления очередного арендного платежа. А перечислить суммы исчисленного и удержанного налога следует не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Обращаем внимание, что уплата НДФЛ за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой НДФЛ. Об этом прямо говорится в п. 9 ст. 226 НК РФ.

При этом приведенный порядок исчисления, удержания у налогоплательщика и уплаты налога является общеобязательным. Положения гражданско-правового договора не могут изменять обязанности, установленные НК РФ (письма Минфина России от 09.03.2016 N 03-04-05/12891, от 02.06.2015 N 03-04-06/31829). Финансовое ведомство обращает внимание, что условия в договоре в части исполнения обязанностей по уплате НДФЛ, противоречащие порядку, установленному НК РФ, будут являться ничтожными (письмо Минфина России от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314).

Иными словами, в рассматриваемой ситуации НДФЛ необходимо исчислять от суммы арендной платы (20 000 руб.) и удерживать налог из этого дохода при фактической выплате наймодателю денежных средств.

Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ

Пунктом 2 ст. 230 НК РФ на налоговых агентов по НДФЛ возложены обязанности по представлению в налоговый орган по месту своего учета:

Документа, содержащего сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджетную систему РФ за этот налоговый период по каждому физическому лицу. На сегодняшний день такой документ представляется по форме 2-НДФЛ (далее - форма 2-НДФЛ), утвержденной приказом ФНС России от 30.10.2015 N ММВ-7-11/485@. Этим же приказом установлен порядок заполнения формы 2-НДФЛ (далее - Порядок заполнения 2-НДФЛ);

Ежеквартального расчета сумм НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом - форма 6-НДФЛ (далее - форма 6-НДФЛ). Форма 6-НДФЛ и порядок заполнения этого расчета (далее - Порядок заполнения 6-НДФЛ) утверждены приказом ФНС России от 14.10.2015 N ММВ-7-11/450@.

Стоит отметить, что каких-либо особенностей заполнения или представления указанных форм для случаев выплаты доходов физическим лицам по гражданско-правовым договорам, в частности по договору аренды (найма), не предусмотрено.

Формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ заполняются налоговым агентом на основании данных, содержащихся в регистрах налогового учета (Раздел 1 Порядка заполнения 2-НДФЛ, п. 1.1 Порядка заполнения 6-НДФЛ). В связи с чем прежде всего необходимо корректное заполнение таких регистров.

Напомним, в соответствии с п. 1 ст. 230 НК РФ налоговые агенты ведут учет доходов, полученных от них физическими лицами в налоговом периоде, предоставленных физическим лицам налоговых вычетов, исчисленных и удержанных налогов в регистрах налогового учета. Формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета, данных первичных учетных документов разрабатываются налоговым агентом самостоятельно и должны содержать в том числе сведения, позволяющие идентифицировать налогоплательщика.

Данные о физическом лице - получателе дохода отражаются в Разделе 2 формы 2-НДФЛ. Причем, исходя из раздела IV Порядка заполнения 2-НДФЛ, Раздел 2 формы 2-НДФЛ "Данные о физическом лице - получателе дохода" должен быть заполнен налоговым агентом на основании данных документа, удостоверяющего личность налогоплательщика. Как следует из письма ФНС России от 27.04.2016 N БС-17-11/63, при выплате физическому лицу доходов в виде арендной платы у налоговых агентов имеется возможность произвести сверку персональных данных получателей дохода для установления личности лица, которому эти выплаты производятся. Указанные действия, прежде всего, направлены на поддержание интересов самих налогоплательщиков.

Форма 2-НДФЛ представляется налоговым агентом в общем порядке не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, с указанием признака "1" (раздел II Порядка заполнения 2-НДФЛ). При выплате наймодателю арендной платы в денежной форме не приходится говорить о невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога. Тем не менее, если по какой-либо причине исчисленный НДФЛ не будет удержан в течение налогового периода, то, руководствуясь п. 5 ст. 226 НК РФ, налоговому агенту дополнительно в срок не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом, необходимо будет подать форму 2-НДФЛ с признаком "2". Порядок представления в налоговые органы формы 2-НДФЛ утвержден приказом ФНС России от 16.09.2011 N ММВ-7-3/576@.

В форме 6-НДФЛ идентифицирующие налогоплательщиков сведения не отражаются. В разделе 1 формы 6-НДФЛ указываются обобщенные по всем физическим лицам суммы начисленного дохода, исчисленного и удержанного налога нарастающим итогом с начала налогового периода по соответствующей налоговой ставке. В разделе 2 указываются конкретные даты фактического получения физическими лицами дохода и удержания налога, соответствующие суммы, а также сроки перечисления налога (п.п. 3.1, 4.1, 4.2 Порядка заполнения 6-НДФЛ). Причем, как неоднократно разъясняли официальные органы, в разделе 2 формы 6-НДФЛ за соответствующий период представления отражаются лишь те операции, которые произведены за последние три месяца этого периода (смотрите, например, письма ФНС России от 25.01.2017 N БС-4-11/1250@, от 27.04.2016 N БС-4-11/7663).

В частности, операция по выплате физическому лицу дохода в виде арендной платы должна найти отражение по следующим строкам раздела 1 (п. 3.3 Порядка заполнения 6-НДФЛ):

Строка 010 "Ставка налога";

Строка 020 "Сумма начисленного дохода" - это строка будет включать в себя общую сумму арендных платежей, выплаченных налогоплательщику на отчетную дату с начала налогового периода;

Строка 040 "Сумма исчисленного налога" - по данной строке необходимо отразить сумму исчисленного с этих платежей НДФЛ нарастающим итогом с начала налогового периода;

Строка 070 "Сумма удержанного налога" - эта строка будет включать общую сумму удержанного налога нарастающим итогом с начала налогового периода. А поскольку исчисление и удержание НДФЛ с доходов в виде арендной платы производится на одну дату (дату фактической выплаты денежных средств), этот показатель, в общем случае, будет соответствовать показателю строки 040.

В разделе 2 формы 6-НДФЛ следует указывать конкретные даты, относящиеся к последним трем месяцам периода представления. К примеру, при фактической выплате денежных средств наймодателю 10 августа 2017 года раздел 2 формы 6-НДФЛ, представляемой на отчетную дату 30 сентября 2017 года, необходимо заполнить следующим образом (п. 4.2 Порядка заполнения 6-НДФЛ):

Строка 100 - 10.08.2017;

Строка 110 - 10.08.2017;

Строка 120 - 11.08.2017;

Строка 130 - 20 000,00 (т.е. сумма арендной платы без вычитания суммы удержанного налога);

Строка 140 - 2600,00 (сумма налога, исчисленная по ставке 13% от дохода в размере 20 000 руб. и удержанная непосредственно из этого дохода при его фактической выплате налогоплательщику).

В ходе ведения производственной деятельности компания может использовать имущество, полученное у физлица на основании договора аренды. В статье расскажем про страховые взносы при аренде имущества у физ лица, поговорим о специфике начисления.

Общие положения о расчетах

ГК РФ за юрлицами закрепляется право заключения соглашений на аренду имущества у физлиц. На договорной основе компании вправе получать от физлиц как движимое имущество (оборудование, техника, транспорт, т.п.), так и объекты недвижимости (квартиры, помещения, здания, т.п.).

Передача права пользования имуществом осуществляется на основании договора аренды, составленного в соответствии с действу ющими требованиями. В тексте документа следует предусмотреть следующие моменты:

• срок действия соглашения об аренде;
• плата за пользования (сумма, порядок и сроки внесения);
• условия пользования имуществом;
• обязанности по обслуживанию и ремонту арендуемой собственности.

Аренда недвижимости у физлица

Организация вправе арендовать у физлица любые виды недвижимого имущества с целью их дальнейшего использования под офис, складское помещение, представительство, торговую точку, т.п. Как правило, субъекты хозяйствования арендуют у физлиц:

• квартиры на первом этаже здания для размещения магазина, банка;
• небольшие помещение в непосредственной близости от торговой точки для использования под склад.

Отметим, что компания вправе размещать в арендованном помещении торговые, складские, офисные и производственные объекты только в том случае, если данное помещение имеет официальный статус нежилого.

Расчет суммы НДФЛ при аренде

В случае если платежи по договору аренды перечисляются в адрес физлица, то сумма таких выплат облагается НДФЛ в общем порядке. Данное правило действует как для ситуаций, когда арендодателем выступает сотрудник компании, так и для случаев, когда фирма арендует помещение у третьего лица.

Сумма налога рассчитывается на основании размера арендных платежей и применяемой ставки налога (для арендодателей – резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%).

Страховые взносы при расчетах

Сумма платежей, перечисляемых компанией в пользу физлица в качестве платы за пользование объектом недвижимости, не облагается страховыми взносами. То есть при перечислении арендной платы, юрлицо – пользователь помещения обязан лишь удержать НДФЛ и выплатить сумму налога в бюджет. Освобождение от начисления и перечисления взносов во внебюджетные фонды действует как в случае, если компания арендует помещение у третьего лица, так и в ситуациях, когда арендодателем выступает сотрудник компании.

Пример 1. АО «Старт +» и сотрудник компании Иволгин заключили договор, согласно которому Иволгин передает в аренду «Старту +» недвижимость для размещения магазина запчастей. По условиям соглашения:

• сумма ежемесячной арендной платы – 4.880 руб.;
• плата за пользование имуществом за текущий месяц выплачивается до 6 числа следующего месяца.

Оклад Иволгина – 18.360 руб. 04.08.17 Иволгину выплачена зарплата за август 2017, а также платеж за аренду имущества в августе 2017. При выплате зарплаты и суммы по договору аренды, бухгалтер «Старт +» сделал следующие расчеты:

• НДФЛ к начислению и удержанию:
• НДФЛ по зарплате: 18.360 руб. * 13% = 2.386,80 руб.;
• НДФЛ по аренде: 4.880 руб. * 13% = 244,40 руб.;
• страховые взносы к начислению:
• в ПФР: 18.360 руб. * 22% = 4.039,20 руб.;
• в ФСС: 18.360 руб. * 2,9% = 532,44 руб.;
• в ФОМС: 18.360 руб. * 2,2% = 403,92 руб.

04.08.17 на карту Иволгина поступила сумма 20.608,80 руб., в том числе:

• заработная плата за август 2017: 18.360 руб. – 2.386,80 руб. = 15.973,20 руб.;
• плата за пользование объектом аренды за август 2017: 4.880 руб. – 244,40 руб. = 4.635,60 руб.

Сумма удержанного НДФЛ (2.386,80 руб. + 244,40 руб. = 2.631,20 руб. (перечислена в бюджет в день выплаты зарплаты и арендной платы. Страховые взносы, начисленные на зарплату Иволгина, перечислены во внебюджетные фонды в срок до 15 сентября.

Аренда личного автомобиля

Общий порядок аренды

Первый вариант передачи автомобиля в платное пользования – оформление аренды только на автомобиль, без экипажа. Данный вариант распространен в случаях, когда собственником транспорта выступает сотрудник компании. Например, торговый представитель фирмы имеет собственный автомобиль, который использует в производственных целях.

В таком случае между кампанией и физлицом (сотрудником) заключается договор аренды, согласно которого компания получает транспорт в платное пользование.

Сотрудник же ежемесячно получает следующие выплаты:

• зарплату – на основании трудового договора;
• платежи на основании арендного соглашения.

При этом компания начисляет страховые взносы только на зарплату, в то время как на сумму арендных платежей начисляется только НДФЛ, который удерживается из суммы арендной платы и перечисляется в бюджет. Таким образом, размер арендных платежей, взымаемых за пользование движимым имуществом (в том числе транспортом), страховыми взносами не облагается.

Аренда автомобиля с водителем

Еще один вариант оформления договора аренды имущества – получения в пользование автомобиля с экипажем. Данный формат гражданско-правовых взаимоотношений предполагает следующее:

• компания получает в платное пользование транспортное средство, принадлежащее физлицу на правах собственности;
• физлицо – собственник автомобиля оказывает арендодателю услуги по управлению транспортным средством.

Подобный вид аренды популярен среди тех организаций, в которых отсутствует штат водителей. В целях производственной необходимости фирма может арендовать автомобиль с водителем как временно, так и на постоянной основе. В данном случае к начислению страховых взносов применяется двойной подход:

1. Сумма арендной платы за пользование автомобилей взносами не облагается. С арендных платежей удерживается НДФЛ в общем порядке.
2. Размер вознаграждения, выплачиваемый физлицу за управление автомобилем, облагается как НДФЛ, так и страховыми взносами.

В связи с вышеизложенным, в целях соблюдения законодательных норм, при заключении договора аренды автомобиля с экипажем сторонам следует четко разграничить суммы арендных платежей и размер вознаграждения за управление транспортом.

ИП арендует у физического лица нежилое помещение. В договоре аренды прописано, что арендодатель самостоятельно уплачивает НДФЛ. Может ли налоговая инспекция признать ИП налоговым агентом в отношении доходов арендодателя в виде арендной платы? Какие санкции грозят предпринимателю в этом случае?

Юрий Широков, г. Клин

Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ определено, что в отношении доходов по договорам аренды любого имущества, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, граждане самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. В письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 Минфин России разъяснил, что подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяется только на доходы от лиц, не признаваемых налоговыми агентами (например, от иностранных компаний). Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что к доходам по договору аренды, выплачиваемым физическому лицу российской организацией, которая признается налоговым агентом, положения ст. 228 НК РФ неприменимы. Соответственно, она как налоговый агент должна удержать НДФЛ с сумм арендной платы и перечислить его в бюджет в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 02.06.2015 № 03-04-06/31829, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@ . Верховный суд РФ мнение чиновников разделяет (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425).

Сказанное финансистами в полной мере применимо и к ИП, выплачивающим доходы физическому лицу по договору аренды. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор - ИП в соответствии с положениями Налогового кодекса признается налоговым агентом по НДФЛ.

Из текста вопроса следует, что стороны договора аренды переложили обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с ИП на арендодателя - физическое лицо. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды тоже прописали, что арендодатель - физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором - российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.

Таким образом, несмотря на условия договора ИП должен выполнять обязанности налогового агента и удерживать НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю - физическому лицу, и перечислять его в бюджет. В противном случае ему грозит штраф по ст. 123 НК РФ в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению налоговым агентом.