Сбор документов для продажи доли. Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

Долевая собственность — одна из самых распространённых форм распределения прав на имущество в России. Но, когда необходимо продать долю в едином объекте, зачастую возникают трудности в согласовании сделки с остальными собственниками и сборе необходимых документов. Мы расскажем том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, и как продать объект. Читайте подробности в этом материале.

Что нужно для продажи своей доли в квартире?

Долевая собственность — это собственность, которая принадлежит нескольким лицам. Доли могут быть определены в процентах — идеальные доли, и в натуре — реальные.

Распределить территорию жилплощади в натуре можно только в том случае, если она состоит из более чем одной комнаты. Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре, только в процентном соотношении. А если комнаты 2 и больше, то в правоустанавливающих бумагах можно обозначить, какая комната принадлежит тому или иному дольщику.

Если собственники не могут договориться о натуральном распределении комнат, то это сделает суд с учётом потребностей каждой стороны (например, женщине с детьми, скорее всего, будет передана большая из комнат).

Продать долю, даже если это изолированная комната, можно только после согласования сделки с другими собственниками — ведь им придётся жить и делить жилплощадь с новым хозяином. Разумеется, для них небезразлично, кто это будет.

Поэтому в Гражданском кодексе России предусмотрено такое право, как право преимущественной покупки.

Соседи продающего обладают этим полномочием — именно им нужно в первую очередь предложить выкупить часть жилья.

Обязательное правило — предложение должно быть на тех же условиях, что и для «внешних» покупателей и, что особенно важно, по той же цене.

Если в течение 30 дней другие собственники не выказывают желания купить часть в недвижимости, продающий может реализовать её любому лицу, которого посчитает достойным.

Для соблюдения права преимущественного выкупа и подтверждения этого нужно донести до соседей письменные извещения о намерении продать свою долю с обязательным указанием цены и других условий продажи.

Часто соседи не принимают эти уведомления и таким образом препятствуют переходу к следующему шагу — предложению доли внешним клиентам. Но, продающему достаточно подтвердить, что он уведомил соседей — получать от них утвердительный или отрицательный ответ не требуется.

Как можно доставить извещение :

1. Выслать письмом;
2. Заказать платную услугу нотариуса, который сам направит письма и заверит возвращённые извещения, если соседи не приняли письма;
3. Выложить объявление на общем стенде;
4. Направить уведомления на личные кабинеты соседей, если в доме практикуются электронные сервисы ТСЖ.

Затем продающий выжидает 30 дней и может продавать квартиру другим лицам.

Документы, необходимые для продажи доли в квартире

Чтобы успешно реализовать такой неоднозначный объект, как доля, необходимо предъявить покупателям доказательства, способные убедить в выгодности и чистоте сделки.

Другому собственнику

Если один из соседей согласился выкупить часть продающего, то вряд ли ему понадобятся различные бумаги на имущество — ведь она принадлежит и ему, у него есть свои экземпляры всех бумаг.

Что же понадобится для продажи соседу? Чаще всего только правоустанавливающий договор или свидетельство продавца — о том, как он получил свою часть. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве.

Самый надёжный способ уведомить соседей — через нотариуса.

В процессе оформления сделки они заключат договор купли-продажи, который требуется заверить у нотариуса. Также могут быть заключены соглашения о задатке или авансе, преддоговор, а после сделки акт приёма-передачи, расписка о получении денег.

Родственнику

Родственнику, который не является собственником в квартире, возможно, придётся представить весь пакет бумаг — если он пожелает удостовериться в надёжности и достоверности сделки.

Но если между родственниками доверительные отношения, то сделка может пройти максимально просто и быстро, без лишнего сбора и подготовки письменных подтверждений.

Третьему лицу

Посторонний человек, разумеется, захочет ознакомиться с бумагами на предложенный объект.

Продавцу нужно проверить имеющиеся у него документы и собрать недостающие, чтобы при заключении договора купли-продажи не было затруднений и претензий покупателя и третьих лиц. Ещё до публикации объявления требуется подготовиться к процессу купли-продажи — оформлению сделки.

Что нужно, чтобы продать долю в жилье :

1. Обновить имеющиеся техническую документацию и собрать недостающие;
2. Погасить все долги перед жилищно-коммунальными поставщиками и службами, а также перед ТСЖ и другими организациями;
3. Снять с регистрационного учёта прописанных жильцов. Бланк заявления на выписку из квартиры в паспортный стол . Либо получить от них письменные согласия на продажу, заверенные у нотариуса;
4. Выбрать нотариуса для заключения сделки, либо составить примерный текст договора самостоятельно.

Какие документы для продажи части в праве собственности нужны, с чего начать :

• Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — брать в Росреестре;
• Документ-основание: , приватизации, дарения, мены и пр. Если потерялся, взять дубликат можно у нотариуса (если договор заверялся, у него в архиве должен быть экземпляр) или в Росреестре;
• Технический паспорт или план — в МФЦ;
• Кадастровый план или выписка из ЕГРН — в Росреестре;
• Справка о составе семьи по форме 9 (готовит паспортный стол) — можно заказать в МФЦ, срок действия — 30 дней;
• Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей — делает ТСЖ или ЖЭУ;
• Нотариальное согласие супруга, если доля находится в совместной супружеской собственности;
• Разрешение органов государственной опеки, если среди собственников есть ребёнок или недееспособные/ограниченные в дееспособности лица.

В каждой конкретной ситуации могут понадобиться и другие справки и формы. Зачастую покупатели действуют через риэлтора или юриста, а эти специалисты требуют весь пакет, максимально раскрывающий информацию об объекте и собственниках — вплоть до архивных выписок и справок из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости продавца.

Далеко не все жители РФ приватизировали своё жильё, и также не все до конца разобрались с процедурой. Один из важных вопросов — . Здесь всё зависит от возраста ребёнка.
Информация о том, как распределяются доли при приватизации квартиры . В некоторых случаях вместо доли можно получить деньги.

Нюансы сделки

Объективная оценка продаваемой жилплощади позволит намного быстрее найти покупателя, готового пройти всю процедуру по приобретению объекта в свою собственность. Ведь несоответствие цены реальному состоянию имущества будет отталкивать заинтересованных лиц на этапе просмотра жилья.

Для беспристрастной и правильной оценки квартиры нужно обратить внимание на следующие характеристики :

• Площадь;
• Число комнат и помещений, удобство планировки (в случае перепланировки все документы должны быть оформлены официально — про продажу квартиры с перепланировкой );
• Наличие ремонта и его состояние;
• Этажность;
• Местонахождение;
• технические параметры многоквартирного дома — материалы изготовления, стиль, год ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие лифта, состояние придомовой территории и пр.
• Сервис — наличие консьержа, охраны, домофона и системы камер наблюдения — повод поднять цену.

Самый простой способ оценить долю — просмотреть объявления в газетах, на биржах и электронных платформах объявлений и найти объекты с аналогичными характеристиками. На основании выбранных объявлений нужно установить цену на свою собственность. Если в продаже нет срочности, цену можно немного завысить, но предложить разумный торг.

Если выбрать сезон высоких цен, растёт вероятность успешной сделки.
Согласно аналитике агентств недвижимости наилучшее время для публикации объявления о продаже недвижимости — сентябрь.

Что нужно знать покупателям из объявления :

• Тип дома;
• Жилая площадь;
• Общая площадь;
• Число комнат;
• Этаж;
• Адрес;
• Площади кухни, комнат и санузлов;
• Наличие или отсутствие балкона/лоджии;
• Раздельный или общий санузел;
• Ближайшие остановки и инфраструктура.

Как осуществляется продажа :

• В объявлении нужно обозначить хотя бы один номер для связи:
• Подготовиться к тому, что покупатели начнут уточнять детали покупки и торговаться ещё по телефону;
• На этапе телефонного согласования большая часть заинтересованных отпадёт. Только действительно готовый к покупке человек приедет на осмотр жилья. Лучше приглашать разных покупателей по отдельности;
• Осмотр необходимо производить в удобное для обеих сторон время.

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из .

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками. Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов. Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

• собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
• в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья . Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
• если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

• письменный отказ всех содольщиков от покупки;
• при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
• свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
• технический паспорт из БТИ;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
• документы, удостоверяющие личность сторон;
• согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
• собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:

1. Паспорта РФ всех участников.
2. Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
3. Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
4. Кадастровый паспорт.
5. Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
6. Справка о регистрации прав собственности.
7. Справки-характеристики жилплощади.
8. Выписка из ЕГРП.
9. Разрешение, выданное органами опеки.

Рассмотрим особенности получения/заполнения каждого из документов более детально.

Паспорта каждого из участников

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Справка о праве собственности

Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно . А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.

Справка о прописанных жильцах

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол . Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Кадастровый паспорт

Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней .

Услуга не бесплатна – заказчик должен уплатить госпошлину, которая на 2016-й год составляет 220 рублей.

Согласие супруга

Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.

Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.

Справка о регистрации прав собственности

Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.

Тех. паспорт

При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его (процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.

Также есть возможность срочного заказа тех. паспорта (его сделают за 7 дней), но это будет стоить уже 1 300 рублей.

Характеристики квартиры

Сюда можно отнести сразу несколько документов:

1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях . Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Выписка из ЕГРП

В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.

Разрешение, полученное в органах опеки

Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение (ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.

Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).

Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14 .

В органы следует предоставить:

• выписку из домовой книги;
• паспорта;
• документ о праве собственности;
• паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
• тех. паспорт.

Родители подают заявление о продаже доли.

Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.

Документы для регистрации контракта

При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками :

1. Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
2. Документ, свидетельствующий о передаче заявления .
3. Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.

Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.

О налоговой ставке

Согласно действующему законодательству все доходы физ.лиц облагаются 13-процентным налогом. Но в некоторых случаях человек, который продает жилплощадь, может избежать уплаты. Так, если продавец владеет недвижимостью дольше 3-х лет, то он не обязан платить налоги . Если же этот срок меньше 3-х лет, но стоимость доли не превышает 1 000 000 рублей, то уплата налога также необязательна.

В остальных же случаях продавец обязан своевременно заплатить налог в сумме 13-ти процентов, но – что важно – не от общей суммы. Из денег, которые он получает, вычитается 1 000 000, а процент определяется уже по оставшейся сумме .

Допустим, доля продана за 1,5 000 000. Сумма налога в таком случае будет составлять:

(1 500 000 – 1 000 000) х 0,13 = 65 000

Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.

Если уплата необязательна, то продавец все равно обязан посетить налоговую по своему ПМЖ.

Как видим, конкретные документы для в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая . Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.

Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире. О том, что делать после заключения сделки, читайте .

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на . В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

• выписку из Единого госреестра недвижимости;
• кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Особые случаи

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

• в договорном (добровольном) порядке;
• через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

• по наследству;
• по дарственной;
• по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
• по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
15 марта 2018 .