Рефинансирование ипотеки – распространенная в мировой практике услуга, которой за время сотрудничества с банками смогли воспользоваться тысячи людей во всем мире. Популярность она приобрела после мирового кризиса, что грянул в 2008 и 2014 годах. Именно нестабильная экономическая ситуация стала тем самым фундаментом, который запустил и укрепил на рынке финуслуг именно такой продукт, как перекредитование ипотеки. Именно такой продукт позволит заемщикам получать от банковской сферы определенную выгоду и преференции. Новый кредит позволяет экономить по 2–5% ежегодно в сравнении с невыгодными условиями предыдущего договора.

Важно учесть! Однако имеется и ряд определенных особенностей, «подводных камней», которые клиенту банка также следует принимать во внимание.

Рефинансирование ипотечного кредита: определение и особенность процедуры

Рефинансирование ипотечного кредита – банковский продукт, подразумевающий выдачу ссуды на погашении ранее выданного целевого займа (на приобретение, реконструкцию, ремонт, возведение жилья). Такие программы предлагаются различными кредитными организациями, позволяют значительно сокращать ежемесячные выплаты за счет пониженной ставки. При заключении договора есть также возможность корректировать сроки возврата средств, валюту и сумму ссуды. Для кредита в 200 тысяч долларов, который был выдан на 30 лет, и ставке в 12% ежемесячный платеж превысит 2 тысячи долларов. Заключив новые договоррефинансирования ипотеки на 9%, можно сократить платеж до 1,6 тысяч долларов. Такие условия позволяют экономить в месяц чуть менее 0,45 тысяч долларов. За 30 лет такая экономия выливается в приличную сумму (порядка 159 тысяч долларов).

Именно такие условия позволяют программам становиться настоящим спасительным кругом для сокращения трат. Да и значительная, даже жесткая конкуренция на рынке финансовых услуг задает темпы его развития – разрабатываются и предлагаются все более выгодные новые программы.

Важно учесть! Продукт позволяет пересматривать и другие пункты договора. Если за прошедшее с момента подписания документа цена квартиры увеличилась, новый банк сможет увеличить и срок возврата средств, равно как и выдать больший размер займа.

Рефинансирование ипотеки: кто может на это рассчитывать

Процесс рефинансирования ипотеки запускается для тех клиентов, которые оформили договор с другим финучреждением. Рассчитывать на такой банковский продукт смогут исключительно те клиенты, у которых в контракте не прописано обратное. Многие банки, желая защитить свои будущие прибыли, прописывают дополнительные пункты, которые запрещают рефинансировать ссуды в других кредитных организациях. Следует обращать внимание на новые условия, которые чаще всего включают такие моменты:

• сумма для кредитования не может быть большей, чем 80% от реальной рыночной стоимости жилья;
• для установки стоимость недвижимости приглашается собственный эксперт банка;
• оформляется залог, в роли которого выступает именно купленная недвижимость);
• потребуется заключать новый договор о страховании;
• ставка подбирается индивидуально, часто зависит от сроков партнерства.

Важный момент! Большинство банков предлагает услуги рефинансирования кредитов только клиентам с абсолютно положительной кредитной историей. Обязательно проверяется история оплат по шести последним кредитам.

Когда можно рассчитывать на перекредитование ипотеки: особенности и важные условия

Перекредитование ипотеки следует начинать только после предварительного посещения банка, который выдал первоначальную ссуду. Сообщив о своем желании, можно уточнить информацию о возможности перекредитования в своем банке. На положительное решение может претендовать только добросовестный заемщик, который не забывал точно в срок погашать свои обязательства и не имеет просрочек. Именно такие клиенты более всего выгодны для кредитных организаций, а потому передавать их конкурентам крайне невыгодно.

Важно учесть! Некоторые банки могут отказать в рефинансировании другими организациями. Такое случается, когда в договоре с клиентом был четко прописан такой момент.

Когда не следует использовать ипотечное рефинансирование?

Рефинансирование ипотеки – не всегда становится панацеей для заемщиков. Эта процедура встречает целый ряд бюрократических препятствий и проволочек. Следует учесть, что необходимо новому банку предоставить:

• справки со старого финучреждения о своей благонадежности и полную кредитную историю;
• документы на квартиру;
• сведения и подтверждения о выведении недвижимости из-под залога.

Последний пункт предполагает новую процедуру оформления залога. Потому возникают новые значительные расходы, поскольку необходимо провести оценку жилья, застраховать себя и недвижимость, оплатить все банковские сборы, комиссии, услуги нотариуса и пр. Да и требования кредитные организации всегда выдвигают различные, а потому в новом финучреждении заемщику могут и отказать.

Преимущества и недостатки

Достоинства

Рефинансирование ипотеки имеет очевидные достоинства и недостатки. Преимущества предложенных схем заключаются в:

• Снижении (иногда значительном) процентов. Даже 1 пункт позволяет сократить траты, особенно за несколько десятилетий.
• Продления срока нового кредитного договора.
• Избежание комиссий, которые в прошлом взимались старым банком.
• Снижение стоимости ипотечного кредита.

Иногда достаточно заговорить с менеджером текущей организации о том, что клиент собирается уйти к конкурирующей организации, чтобы понизить ставки. Такое предложение считается наиболее выгодным, поскольку не влечет переоформление залога, проверки платежеспособности, дополнительных трат.

Недостатки

Рефинансирование ипотечного кредита потребует проведения процедуры с нуля. Но наибольшая опасность кроется в моратории на досрочное погашение ссуды, такое табу может ввести новый банк. Да и воспользоваться предложением часто смогут только идеальные клиенты.

Главные трудности: что важно учесть?

Процедура перекредитования имеет ряд преимуществ, однако она не слишком-то и распространена в стране. Широкую популярность программа не имеет, поскольку в вопросу:

1. Слабо проинформировано население – некоторые заемщики даже и не догадываются, что есть уникальная возможность использовать такую услугу. Процедура также остается малопонятной.
2. Может возникнуть беззалоговый период. Это время на перерегистрацию жилья и получение подтверждения на переход недвижимости от банка одного к другому. На процедуру потребуется несколько дней, а ведь средства для погашения кредита следует перечислять без отсрочек после подписания контракта. В этот период есть вероятность вообще не получить недвижимость, потому появляется ситуация для мошенничества.
3. Необходимо израсходовать дополнительно средства и провести оценку недвижимости, получить страховку и заказать дополнительные услуги.
4. Может возникнуть нежелание первого банка пойти навстречу клиенту, дав разрешение на рефинансирование.
5. Нет возможности получить средства с подпорченной кредитной историей и наличием непогашенных просрочек. В этом случае новый потенциальный партнер не захочет связываться с неблагоприятным клиентом.

Ипотечное рефинансирование – достаточно прогрессивная процедура, которая позволит существенно сокращать затраты семейного бюджета. Однако и такие программы имеют массу «подводных камней», а потому требуют тщательного, скрупулезного изучения.

Что такое «рефинансирование»? Как рефинансировать ипотеку? Рефинансирование ипотеки выгодно или нет

Рефинансирование ипотечного кредита: преимущества, условия, подводные камни

На банковском рынке услуг сейчас прогрессивно возросла конкурентная борьба за клиентов. На данный момент большим спросом пользуется рынок предоставления ипотечных услуг, и именно он сейчас чаще всего рефинансируется. В этом случае нам предлагают банки рефинансирование ипотечного кредита тем самым привлекают клиентов из других банковских учреждений.

Рефинансирование ипотечных кредитов это программа для банка, по которой банк выкупает долг заемщика другого банка, тем самым гасит его долг, в следствии этого клиент переходит в другой банк где с ним и работают. Новый банк предлагает выгодные условия для клиента.

Особенности рефинансирования ипотеки

Банки охотно идут на рефинансирование ипотечных кредитов. Ведь это долгосрочный заем, да еще и на крупную сумму, а потому можно перетянуть себе выгодного клиента. Риски для банка также минимальны, поскольку приобретенная в кредит квартира или дом выступают залогом. Следовательно, заемщики в большинстве случаев стараются своевременно погашать ипотечные кредиты, чтобы не лишиться купленного в кредит жилья. Поэтому опасения, что им могут не дать новый кредит – напрасны. Если есть постоянный доход, и заемщик может похвастаться хорошей кредитной историей, тогда рефинансировать ипотеку не составит труда.

Остается разобраться, когда это выгодно самому заемщику. Если процентные ставки на выдачу нового кредита отличаются от уже оформленного на пару позиций, тогда выгода сведется на нет – процедура займет больше времени и денег, чем удастся сэкономить. Зато если ранее кредит оформлялся под 20% годовых или выше, а сейчас банки предлагают 15% годовых и ниже, то смысл оформлять ипотеку есть. Естественно, чем больше будет разница в процентных ставках, тем выгоднее это будет заемщику.

Преимущества ипотечного рефинансирования

Ипотечное рефинансирование – удобный инструмент, имеющий ряд значительных достоинств, среди которых можно выделить такие:

• Вы находите более привлекательный и выгодный для Вас вариант ипотеки и погашаете уже существующий ипотечный кредит за счет нового займа – в этом же банке или другом.
• Увеличивается срок ипотечного кредитования.
• Возможность выбрать удобную схему ежемесячных платежей.
• У Вас появляется возможность изменить целый ряд условий договора – тип платежей, их валюту и т.д.
• Возможность досрочного погашения ипотеки без штрафных санкций или комиссий.
• Экономия расходов на заключение договора страхования, предусмотренного ипотекой.

Процедура рефинансирования ипотеки

Выгода рефинансирования зависит от суммы кредита. Это ответственное решение, поэтому перед его принятием нужно все внимательно взвесить и рассчитать, иногда достаточно просто переоформить имеющийся договор, при расчетах нужно учитывать все комиссии и платежи.

Обязательно ознакомьтесь с условием нового договора, важны вопросы ответственности и досрочного погашения полученного кредита.

Если вы решили пойти на рефинансирование, вам нужно правильно понять его процедуру.

• Вначале, обратитесь в новый банк или в банк, где вы брали первый кредит, это зависит от целей рефинансирования.
• Банк рассмотрит заявку и решит, может ли он пойти на рефинансирование, в банк нужно подать все необходимые документы и соблюсти все его условия.
• Если ответ положительный, то нужно пройти некоторые стадии, которые были пройдены при оформлении первого кредита, то есть, нужно будет оплатить банковские услуги, регистрировать новый договор и так далее.

Часто по причине сложности переоформления залога, банкам приходится выдавать достаточно крупную сумму на погашение задолженности перед первым банком, это увеличивает риск, что приводит к повышению ставок.

Как только ипотека переоформлена, размер процентов снижается до предусмотренного. После рефинансирования, вы будете должником уже нового банка, поэтому нужно внимательно, вместе с профессиональным юристом изучить договор и удостовериться в деловой репутации нового банка, чтобы рефинансирование не стало новой более серьезной проблемой.

Если вы оформили рефинансирование в первом банке, то нужно поговорить с его руководством о том, чтобы просто изменить первоначальный договор, так может быть проще.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки – вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.Вторая трудность, с которой столкнется заемщик – завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Credit2help.ru

Есть ли смысл рефинансировать ипотеку? | Цены и рынок | Недвижимость

Рефинансирование ипотеки - это полное или частичное погашение уже существующего кредита за счёт нового, полученного на более выгодных условиях. Перекредитование можно осуществить в своём или любом другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование имеет и преимущества, и недостатки. В случае долгосрочного кредита такой способ кредитования позволяет уменьшить суммы ежемесячных платежей. Это в первую очередь выгодно тем, у кого изменилась жизненная ситуация, возросли расходы и т. д. Рефинансирование может решить эту проблему за счёт увеличения срока кредита в среднем на 1-2 года, а также за счёт изменения размера ежемесячных выплат. С помощью процедуры рефинансирования клиент банка может изменить валюту, в которой осуществляются платежи. Он также может объединить кредиты в разных банках в один, что упрощает осуществление платежей. Для заёмщиков, которые оформили кредит по высокой процентной ставке, рефинансирование - один из способов уменьшить переплату. Предоставив нужные документы, можно оформить кредит по более низкой ставке и выплатить его гораздо быстрее, если это позволяет финансовое положение. Сэкономить можно и при смене кредитора, который готов будет рефинансировать ваш кредит.

К минусам можно отнести повторную оценку и страхование своего имущества: это потребует времени и дополнительных денег. Кроме того, передача залога от одного банка другому будет сопровождаться временными затратами и сбором документов, а это ещё время. Новый банк будет заново оценивать вашу платёжеспособность и кредитную историю, а также всю информацию о текущем кредите.

«Безусловным плюсом рефинансирования ипотеки является наличие денег на руках. Это один из способов получения денежных средств в виде живых денег либо уменьшения или продления выплат. Происходит это по-разному, в зависимости от того, каким образом осуществляется рефинансирование. У заёмщика в этом вопросе интерес только один: получить деньги под залог квартиры. А вот недостатком рефинансирования ипотеки является сама успешность такой сделки. Рефинансирование на самом деле зависит от стабильности получения доходов. При любом нарушении стабильности человек оказывается в ситуации потери залогового имущества. А ведь бывает и так, что квартира под залогом - это единственное жильё. И поскольку ипотечные кредиты выдаются на достаточно большой срок, - 20-30 лет - то такой риск очень существенный. Кроме этого, рефинансирование может быть сопряжено с дополнительными материальными и временными расходами заёмщика, а также с заключением нового договора ипотечного страхования», - говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

www.aif.ru

Рефинансирование ипотеки: что нужно знать для освобождения от выплаты процентов

Рефинансирование ипотеки пусть и звучит пугающе, но является неплохим способом снизить ежемесячные платежи. По данным специалистов отдела ипотечного кредитования юридического объединения «Держава», в банках Кемерова ипотечная ставка составляет на сегодняшний день 10 %. Логично, что если изначальная ставка у заёмщика выше, то стоит задуматься о рефинансировании. А чтобы действительно получить выгоду в конечном итоге, N1.RU разобрался, на что стоит обратить внимание и как не стать жертвой маркетинга банков.

Выгодно ли?

Перед тем как решиться на весьма затратный по времени процесс перекредитования, эксперты рекомендуют пройти консультацию на предмет того, получит ли вообще заёмщик выгоду в случае рефинансирования своей ипотеки.

«Изначально мы рассчитываем, выгодно или нет клиенту перекредитование. Здесь не смотрится, как изменится ежемесячный платёж, какой станет срок выплаты, - изначально мы смотрим, сколько клиент сэкономит на выплаченных процентах. То есть если человек хочет закрыть ипотеку через месяц, то смысла перекредитования нет, потому что он итак в этом случае не будет переплачивать проценты, а соответственно, и выгоды здесь нет, он основной долг заплатит, и всё. А если человеку в ближайшее время нечем закрывать ипотеку и он планирует платить и платить дальше, то тогда мы сможем посмотреть, сколько можно сэкономить на процентах», - рассказывает Елена Шермер, главный специалист агентства по ипотечному кредитованию Кемеровской области.

Однако если текущая ставка по ипотеке значительно выше предлагаемой банком в рамках перекредитования, а срок выплаты составляет от восьми лет и выше, особенно в случае взятия ипотеки на срок 20–30 лет, то заёмщику стоит пройти этот процесс.

«Не всегда выгодно делать перекредитование, если остался маленький срок погашения ипотеки. Например, если это три-пять лет, то даже если разница между нашей ставкой и изначальной большая, допустим 13 % к 9 %, то здесь выгода будет минимальна. Ведь чем меньше срок, тем больше сумма, которая идёт на погашение основного долга, а меньшая - на погашение процентов, с чем и работает рефинансирование. А если срок большой, то тогда выгода существенно видна, даже если разница в ставках составляет всего 1 %. Недавно у нас был клиент, выгода которого составила три миллиона рублей. Изначальная ставка по ипотеке у него была небольшая, в районе 12,5–12,75 %, но он имел большой срок займа, около 30 лет. Сейчас мы сократили этот срок до 10 лет, и его переплата уменьшилась до такой огромной суммы», - комментирует Елена Шермер.

Таким образом, при перекредитовании клиент сможет получить выгоду, снизив ставку или срок выплаты. При этом бытует мнение, что сам процесс рефинансирования ипотеки - не что иное, как маркетинговый ход банков по привлечению клиентов. Отчасти это действительно так, но в большинстве случаев заёмщик получает реальную выгоду.

«Сам процесс, конечно, утомительный, но оно того стоит. Экономия получается существенной. Безусловно, рефинансирование - это трюк всех банков для завлечения новых клиентов, но выгода здесь есть для двух сторон. Клиент экономит очень большие деньги в итоговой переплате: либо уменьшает срок кредита, либо снижает ежемесячный платёж, а банк расширяет клиентскую базу», - отмечает рассказывает Степан Грищенко, специалист по прямым продажам Сбербанка.

Что нужно для рефинансирования ипотеки?

Если после консультации и логических рассуждений становится ясно, что перекредитование принесёт выгоду, то следующим этапом становится подготовка документов.

«Как и в обычной заявке на жилищный кредит, клиент готовит документы на заёмщика и созаёмщика. Это стандартно, паспорт и документы, подтверждающие занятость и доход (копия трудовой книжки и 2-НДФЛ, например). Для зарплатных клиентов банки предлагают упрощённый пакет. Также, чтобы подтвердить то, что вы хотите действительно рефинансировать кредит, берёте справку об остатке ссудной задолженности и предоставляете кредитный договор вашего банка (он уже у вас на руках). Далее банк оценивает вас как заёмщика - проверяет вашу кредитную историю, благонадёжность и платёжеспособность. И если всё в порядке, вы получаете одобрение. После этого проводится оценка непосредственно вашего объекта недвижимости», - объясняет Степан Грищенко.

Получить одобрение - не самая сложная часть процесса, дальше будет ещё «мудрёнее», и это стоит учитывать. Мы попросили специалиста рассказать, к чему нужно подготовиться.

1. После одобрения объекта недвижимости сумму кредитных средств нужно направить на погашение кредита в ваш текущий банк.

2. После поступления денег вы оформляете полное досрочное погашение кредита. Заказываете закладную (обременение).

3. Вам выдают закладную, справку о полном погашении. Вы снимаете обременение банка с вашего объекта недвижимости.

4. После снятия обременения предоставляете уже в новый банк справку о полном погашении кредита и выписку из ЕГРН без обременения.

5. Специалисты оформляют вам закладную (обременение нового банка).

6. Закладную нужно сдать на регистрацию для оформления обременения новым банком.

Стоит отметить, что, помимо времени на сбор необходимых документов, заёмщику придётся потратить и приличную сумму для переоформления ипотеки. К сожалению, банки не предлагают возможности взять на себя удар бюрократической машины, поэтому всё необходимо делать самому.

«В затраты клиента, в случае соглашения на процесс рефинансирования ипотеки, обязательно будет входить новая оценка жилья, так как рынок цен недвижимости постоянно меняется, а для перекредитования нужна текущая цена. Стоимость оценки в Кемерове составляет около двух тысяч рублей. Помимо этого, клиент оплачивает госпошлину за переоформление бумаг в МФЦ, это ещё в среднем тысяча рублей. Также стоит учесть расходы на правовые услуги: проверка чистоты сделки, снятие залога и др. В среднем это восемь тысяч рублей. Стоит учесть и перерасчёт по страховке. Текущий страховой договор будет расторгаться, так как будет закрываться ипотека. Страховка имущества обязательна, а вот от страхования жизни человек может отказаться, но в этом случае процентная ставка на 0,7 % будет повышена», - отмечает Елена Шермер.

Что может помешать осуществить рефинансирование?

Банки рефинансирования работают со всеми клиентами. Важно, чтобы у клиента не было просроченных задолженностей и отсрочки по платежам за период взятия ипотеки.

Существует и временное ограничение: перекредитование можно делать раз в полгода. Если же клиент делал понижение ставки, к примеру, месяц назад, то его не смогут принять, и в этом случае придётся подождать ещё шесть месяцев.

Что изменилось в 2018 году?

Сам процесс не претерпел особых изменений, однако с начала нового года появилась государственная программа «Молодая семья».

«Если у людей в период с 2018 по 2022 годы рождается второй либо третий ребёнок, то они могут подать документы на снижение процентной ставки с уже имеющейся ипотеки. При появлении второго ребёнка льготный период выплаты составит три года со ставкой 6 %, а на оставшийся срок выплаты будет действовать ставка 9 %. Если же рождается третий ребёнок, то льготный период составит пять лет. По этой программе заёмщики могут как взять новую ипотеку, так и снизить ставки по имеющейся», - пояснила Елена Шермер.

Таким образом, процесс рефинансирования ипотеки принесёт существенную выгоду заёмщикам с большим сроком выплаты и изначальной высокой ставкой. Но стоит помнить, что для получения своих двухсот тысяч, полмиллиона, миллиона рублей «скидки» нужно будет вложить много времени и немного денег в бюрократию.

Низкая ставка - это шанс и для тех, кто ещё не приобрёл своего жилья. Посмотреть объявления о продаже квартир в Кемерове можно в базе N1.RU. Напомним, ранее мы писали о способах приобретения жилья на материнский капитал и делали подборку недорогих студий.

novokuznetsk.n1.ru

Рефинансирование ипотеки.Как разобраться в всех тонкостях?

Проще сказать, рефинансирование - это перекредитование долга.

Например, вы взяли ипотеку в валюте. Начались колебания в курсе валют, и вам уже невыгодно выплачивать ваш кредит, мало того, вам это уже в тягость. Вот тогда рефинансирование ипотеки будет для вас решением проблемы. Вы покрываете свой валютный кредит рублевым, который будет для вас выгоднее и стабильнее. Ведь, если по валютному договору вы каждый месяц уточняете курс валюты, чтобы знать, сколько нужно платить, то в рублевом кредите у вас уже будет постоянная ежемесячная сумма платежа.

Рефинансирование может быть внутренним, т.е. в том же банке, где вы брали кредит. Но, бывает, что банк не соглашается на это. Тогда вы можете обратиться в другой банк.

Когда лучше сделать рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование выгодно делать в том случае, когда кредит валютный, о чем мы было написано выше, а также, если в другом банке выгоднее процентная ставка. Если она меньше на 2% и, возможно, больше, то рефинансирование сэкономит вам хорошие суммы по ипотеке, и этим непременно нужно воспользоваться. Особенно это будет актуально в то время, когда у вас начались финансовые трудности. Вы можете оповестить об этом свой банк и попросить сделать рефинансирование вашего долга. Бывает, что банк не может дать согласие по причине того, что в этом банке нет ниже процентных ставок по вашему виду кредита. Тогда можете попросить сделать реструктуризацию долга, т.е. увеличить срок кредита, этим самым уменьшить ежемесячные платежи. Или же можете подыскать выгодные условия для рефинансирования ипотеки в другом банке.

На что обращать внимание при выборе др
угого банка?

Выбрать банк и не ошибиться в выборе - не простое дело.

Чтобы облегчить себе работу, при выборе банка для рефинансирования ипотеки выпишите условия всех банков себе в таблицу, занесите туда такие параметры, как:

Комиссия за рассмотрение и организацию кредитаОбналичивание или проценты за перевод в другой банкСтрахованиеТребования к залогуСумма кредитаПроцентная ставкаСрок кредитаСпособы платежаДополнительные расходы

Теперь рассмотрим поподробнее

Комиссия за рассмотрение и организацию кредита.

Комиссия бывает от «0» до нескольких процентов, что составляет немалую сумму;

Обналичивание или проценты за перевод в другой банк.

Внимательно посчитайте, в какую сумму это обойдется. Обратите внимание: 0,2% или 2% - вроде цифры не большие и не сильно отличаются, но если посчитать эти проценты от суммы долга, то набегает немаленькая сумма!

Страхование.

Какие виды страховки требуют в банке, и за чей счет страхование- банка или заемщика;

Требования к залогу.

Согласен ли банк на двойное обременение залога или же требует другой «чистый» залог. В этом случае, часто возникает проблема дополнительного залога;

Сумма кредита.

Какой процент от оценки имущества выдает банк, и от какой оценки считают этот процент? В каждом банке есть своя оценочная компания. Причем, в некоторых внутренняя оценка гораздо ниже независимой оценки. Если она занижена, а процент берется от внутренней банковской оценки, то, возможно, что сумма, которую они могут выдать, не покроет вашу ипотеку;

Процентная ставка.

Процентная ставка при подтверждении доходов и без. - Бывает, что иногда проще и быстрее взять без учета доходов, т.к. то экономит ваше время на подготовку документов, подтверждающих ваши доходы. Особенно это удобно для индивидуальных предпринимателей. Поэтому, этот пункт немаловажен при рассмотрении.

Срок кредита.

Чем больше срок, тем меньше будут платежи, но больше общая переплата по кредиту.

Способы платежа.

Если есть выбор между аннуитетом и дифференцированным платежом, попросите менеджера просчитать оба варианта. Возможно, что при более увеличенном сроке вам будет выгоден второй вариант.

Дополнительные расходы.

Например, в некоторых банках вводят в заблуждение низкой процентной ставкой. А на самом деле, у них есть комиссия за ежемесячное ведение счета, и фактически эффективная ставка оказывается очень высокой.

Выложенная информация в таблицу наглядно покажет минусы и плюсы всех банков и поможет вам выбрать подходящий для вас банк. Зная все условия, вы сможете просчитать дополнительные расходы при оформлении. Сделав выбор, можете смело идти в банк и делать заявку на рефинансирование вашей ипотеки.

biz-kreditka.ru

Рефинансирование ипотеки: что это и для кого выгодно | Ипотека

Понятие «рефинансирование» в переводе с английского языка означает возврат долга по одному кредиту засчет открытия нового.

Перекредитование является одним из видов рефинансирования. Данная услуга стала доступной в крупнейших российских банках, и связано это с изменением рыночных условий, а именно со снижением ставки ЦБ, начавшимся в прошлом году. Другими причинами распространения услуги перекредитования являются высокая конкуренция в банковском секторе и невысокие доходы населения.

На графике ниже видно,что рост задолженности по ипотечным кредитам растет.

Для увеличения объема кредитов банки охотно предлагают клиентам услугу рефинансирования ипотеки. За нее коммерческие банки получают дополнительные выплаты, так как за предоставление нового займа взимаются комиссии: за открытие и использование нового счета, за аренду банковской ячейки, рассмотрение заявки на кредит и т.д.

Какие преимущества дает заемщикам рефинансирование?

Можно изменить условия по кредиту - перейти на сниженную процентную ставку;

Можно взять ипотеку на более крупную сумму;

Возможен переход с валютной ипотеки на рублевую и наоборот;

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Для банков перекредитование более выгодно и безопасно, чем новый кредит, поскольку имеется вся информация о клиенте, его финансовое положение и кредитная история. К тому же стоимость недвижимости в залоге заметно превышает сумму кредита.

Эксперты в области финансов говорят, что заемщику стоит воспользоваться услугой в том случае, если разница по ставкам не менее 2-3%. Таким образом, если ипотека была оформлена, скажем, в 2014 году в Сбербанке под 16%, а в 2017 ставка снизилась до 11%, есть смысл оформить новый кредит.

Банкиры также не советуют рефинансирование, если большая часть кредита, примерно две трети, уже выплачена.

Чтобы получить рефинансированную ипотеку, заемщику придется собрать полный пакет документов:паспорт, справку с места работы, справку о доходах, документ о семейном положении. Плюс ко всему необходимо предоставить документы по первому кредиту: основной договор, договор по залогу, закладную, справку по задолженности в банке.

Если материальное состояние заемщика улучшилось, вполне возможно, что банк одобрит более крупную сумму ипотеки, и напротив, сократившиеся доходы клиента - основная причина отказа в рефинансировании.

В каких банках предлагается услуга перекредитования и где найти рефинансирование под низкий процент

Лучшее рефинансирование ипотеки: в какой банк следует обратиться

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке. Крупнейший игрок банковского сектора предлагает продукт на следующих условиях:

Минимальная сумма кредита - 500 тысяч рублей;

Максимальная сумма - не более 80% стоимости жилья;

Ставка от 10,9%

Срок возврата до 30 лет;

Комиссий нет;

Порядок погашения: равные аннуитетные платежи;

Рефинансируется кредит под две цели: жилье в ипотеку, строительство жилого объекта и его капитальный ремонт;

Согласие первичного кредитора не требуется.

Рефинансирование в Газпромбанке.

Ставка - 10,25% годовых;

Срок и минимальная сумма кредита такие же, как в Сбербанке;

Максимальная сумма ипотеки - 45 млн рублей;

Комиссия не взимается;

• Основное требование: отсутствие негативной кредитной истории;

  Обязательное страхование имущества.+ титульное страхование на срок не менее года;

Возраст клиента - не менее 20 лет, на конец погашения не более 60/55 лет;

Перекредитование в АИЖК

Минимальная ставка - 10,5%, размер ставки зависит от суммы первоначального взноса;

Возраст заемщика от 18 до 65 лет;

Обязательное имущественное страхование;

Максимальная сумма кредита в субъектах - 10 млн рублей;

Срок возврата - 30 лет;

Требования к первому кредиту: нет реструктуризации, отсутствие просрочек по платежам;

Где лучше рефинансировать ипотеку, зависит от каждой отдельной ситуации. Если клиент не хочет платить за комиссии, подходят Сбербанк и Газпромбанк. У Газпромбанка самая низкая ставка по рефинансированию, но обязательная процедура страхования. У Сбербанка ставка выше, но не взимаются комиссии и не предусмотрены процедуры страхования имущества.

tretyrim.ru

выгодно это или нет? и Каз

Вопрос о рефинансировании ипотеки может стать актуальным.

1.Испытываете трудности с выплатой ежемесячных платежей по кредиту или прогнозируете их в недалеком будущем;

2. Хотите взять еще один кредит, например на покупку машины, и Вам необходимо уменьшить сумму ежемесячных платежей по ипотеке.

3. Считаете, что платите за возможность пользоваться заемными средствами непомерную цену.

В любом случае Ваша цель - погасить текущие кредитные обязательства посредством нового займа, но на более выгодных для Вас условиях.

По мнению некоторых экспертов, рефинансирование выгодно, когда новая процентная ставка меньше текущей хотя бы на 0.5%. Однако, большинство специалистов считают, что начинать этот непростой процесс следует только при разнице ставок в 2% и более. Следовательно, рефинансирование ипотеки интересно прежде всего тем, кто договор с банком заключал по процентным ставкам, значительно превышающим текущие.

По мнению некоторых экспертов, рефинансирование выгодно, когда новая процентная ставка меньше текущей хотя бы на 0.5%.

Но и у других есть возможность понизить проценты по ипотеке:

1. Поменять тип процентной ставки. Если в текущем договоре ипотеки указана фиксированная ставка, смените ее на плавающую - разница может составить 3-4% годовых.

2. Изменить валюту кредита. Если Вы брали ипотеку в долларах 4-5 лет тому назад, рассмотрите возможность взять кредит в тенге.

3. Уменьшить срок кредитного договора.

Этот способ можно использовать, если Ваше финансовое положение значительно улучшилось, т.к. не смотря на снижение процентной ставки, уменьшение срока финансирования приведет к повышению суммы ежемесячных платежей.

Если же Ваша цель - уменьшить сумму ежемесячных платежей любым путем, даже увеличив при этом общую стоимость обслуживания кредита, обратите внимание на предложения банков с максимально возможным периодом кредитования.

Задавшись целью рефинансировать кредитные обязательства, берите в расчет не только низкие проценты или сумму ежемесячных платежей. Прежде, чем подать в банк заявление, подсчитайте, не "съедят" ли дополнительные расходы всю ожидаемую Вами выгоду.

Задавшись целью рефинансировать кредитные обязательства, берите в расчет не только низкие проценты или сумму ежемесячных платежей.

Комиссии за рассмотрение кредитной заявки и оформление кредита,

Новая оценка недвижимости,

Расходы по снятию старого и оформлению новому залога,

Расходы на перезаключение договоров страхования.

Не забывайте также, что придется заново подготовить весь пакет документов для оценки Вашей кредитоспособности, оформления нового залога и нового кредитного договора. А это потребует времени.

Не забывайте также, что придется заново подготовить весь пакет документов...

Для того, чтобы принять окончательное решение, подсчитайте все дополнительные траты, связанные с рефинансированием, добавьте к ним сумму ежемесячных платежей за весь период действия нового кредитного договора. Полученную цифру сравните с общей суммой всех оставшихся платежей по текущему кредиту. Оцените результат и только тогда действуйте.

Даже если другой банк предложил Вам очень выгодные условия рефинансирования, не будет лишним обратиться и в свое кредитное учреждение с похожим запросом, упомянув, что у Вас есть заманчивое предложение конкурентов. Вполне вероятно, что "свой банк" пойдет на уступки и предложит схожие условия. В этом случае Вы сэкономите часть описанных выше дополнительных расходов, а также время и силы на сбор документов, подтверждающих вашу платежеспособность.

В заключении хотим обратить Ваше внимание на то, что по мнению многих специалистов ставки по ипотеке будут расти. Поэтому, если Вы всерьез задумались о рефинансировании и хорошо все подсчитали - не медлите.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram ​​ Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Сегодня многие банки РФ предлагают рефинансировать ипотечные договоры для того, чтобы клиенты могли погасить задолженность, возникшую перед другим банком и облегчить себе условия для выплаты остатка по ипотеке.

Если раньше люди понятия не имели, что такое рефинансирование ипотеки, то сегодня об этой программе знает каждый второй россиянин, который сталкивался с ипотечным кредитованием.

Под рефинансированием понимается процесс взятия ипотеки или кредита с целью погашения предыдущего долга в другом банке. Как оформить процедуру рефинансирования, в каких банках клиентам предлагается эта программа?

Что дает рефинансирование ипотеки клиенту банка?

Благодаря тому, что клиент переоформит ипотеку в другом банке, он сможет:

• снизить сумму ежемесячного платежа за счет уменьшения процентной ставки или увеличения срока кредита;
• уменьшить размер переплаты по ипотеке за счет сокращения срока выплат;
• снять обременение с предмета договора (объекта недвижимости). Квартира будет передана в собственность заемщика. Он имеет право ее продавать, обменять и др.;
• изменить валюту ипотеки. Это актуально для тех заемщиков, которые брали ипотеку в иностранной валюте до 2014 года. В связи со скачком курса доллара таким клиентам стало тяжелей оплачивать ипотеку. Им целесообразно поменять валюту кредитования путем рефинансирования ипотеки.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Как сделать рефинансирование, чтобы было выгодно?

Многих людей волнует вопрос: «Стоит ли рефинансировать ипотеку? Ведь раньше ставки по ипотеке были одни, а сегодня они другие – на несколько позиций меньше?!».

Писать заявление о рефинансировании ипотечного договора выгодно в таких ситуациях:

• если ставка по договору в данный момент выше той, что предлагает другой банк;
• если ипотека была взята в банке на не очень выгодных для клиента условиях;
• если клиент оформил ипотеку на крупную сумму.

Стоит ли делать процедуру рефинансирования ипотеки в 2019 году?

Процесс погашения ипотеки в одном банке путем взятия кредита в другом целесообразен в таких случаях:

• если клиента не устраивает обслуживание в банке, где он брал ипотеку;
• если клиенту тяжело оплачивать обязательную сумму ежемесячного платежа.

Ипотеку особо выгодно рефинансировать тем клиентам банка, которые оформили договор по высоким процентам несколько лет назад.

Сейчас в России идет тенденция снижения процентной ставки по ипотеке. Порой разница между ставками на теперешний момент и предыдущий может доходить до 5–6%. Рефинансирование позволяет сэкономить средства.

Чтобы понять, выгодно ли рефинансировать ипотеку, нужно просчитать, какой остаток задолженности нужно внести по старому договору и сколько денег придется заплатить по новому договору. Если разница небольшая, тогда можно не менять условия кредитования.

Минусы при рефинансировании ипотеки

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Да, может, при условии, если заемщик либо его залоговая недвижимость не соответствует тем критериям, что выдвигает конкретный банк. Финансовые учреждения не обязаны сообщать клиенту, по какой причине они отказываются рефинансировать его ипотеку.

Чаще всего это происходит по таким причинам:

• плохая кредитная история заемщика (наличие задолженностей, несвоевременная оплата по кредиту);
• невысокий официальный доход;
• небольшой стаж работы;
• несоответствие объекта залога требованиям банка;
• предоставление банку неправдивых сведений касательно трудоустройства, заработной платы и др.

Рефинансирование или реструктуризация ипотеки?

На первый взгляд может показаться, что эти понятия одинаковые, потому что цель у них одна – снизить ипотечное бремя заемщика, улучшить его условия кредитования.

Однако рефинансирование – это процедура, которая выгодна в первую очередь банку, потому как рефинансируя ипотеку других банков, он, тем самым, перетягивает к себе новых клиентов. Благодаря этому он увеличивает портфель долгосрочных кредитов, его прибыль возрастает.

А реструктуризация ипотеки – программа, которую используют банки по отношению к действующим заемщикам. То есть, банк меняет условия кредитования для своих же клиентов. Делается это с одной целью – помочь заемщику продолжать выполнять свои обязательства, не допустить просрочки по платежам.

Поэтому на вопрос: «Можно ли сделать рефинансирование ипотеки в том же банке?» ответ «Нет», однако реструктуризовать ипотеку можно при условии, что банк предоставляет такую услугу . И здесь нет особой разницы в том, какую финансовую структуру клиент выберет: свой банк, с которым он уже работал или новый банк.

Многие банки уже давно начали предлагать своим же клиентам программу реструктуризации. Политика их такова: лучше получать от клиента хоть какие-то деньги, чем накапливать долги.

Как происходит рефинансирование ипотеки: этапы

В каждом банке индивидуальные этапы рефинансирования, однако порядок процедуры одинаков везде:

1. Заемщик собирает необходимый пакет документов, получает справку в исходном банке, с которым он ранее заключил ипотеку. В этой справке должна быть отражена информация об остатке задолженности и процентах по ипотеке.
2. Клиент подает анкету-заявку в другой банк и ждет ее одобрения.
3. Банковский сотрудник приглашает клиента в отделение, забирает у него необходимые документы, в том числе и документы на залоговую недвижимость.
4. В течение 1 месяца банк рассматривает заявку потенциального заемщика, после чего вновь приглашает его для заключения нового ипотечного договора.
5. Заключенный договор проходит процедуру регистрации. После этого банк перечисляет деньги предыдущему банку, где клиент ранее брал ипотеку.
6. Когда деньги будут перечислены, заемщик должен предоставить в новый банк документ о том, что в предыдущем банке к нему уже не имеют никаких претензий, что он погасил там ипотеку.

Какие документы нужны для оформления программы рефинансирования ипотеки?

Перечень документов примерно одинаков во всех банках, предоставляющих такую услугу:

• гражданский паспорт;
• трудовая книжка или трудовой договор;
• СНИЛС;
• документы на недвижимость, выступающую в качестве залога;
• справка о доходах (форма 2–НДФЛ или по форме Банка);
• действующий ипотечный договор (копия).

Какие банки делают процедуру рефинансирования?

Сегодня многие банки в РФ предлагают программу рефинансирования. В каждом банке свои условия для реализации этой программы:

«Сбербанк»

Он предоставляет клиентам возможность рефинансировать не только ипотеку, но и другие кредиты.

Срок кредитования – до 30 лет, валюта – рубли, максимальная сумма по ипотеке не должна превышать 80% стоимости недвижимости, указанной в отчете об оценке.

С помощью этой услуги можно рефинансировать только один ипотечный кредит – на покупку или строительство жилья, капитальный ремонт.

Залоговым имуществом может выступать квартира, дом, комната, часть квартиры, помещение с участком. Возраст заемщика на момент переоформления договора – не меньше 21 года.

«Газпромбанк»

Минимальный срок по программе рефинансирования ипотечных кредитов – от 3,5 и до 30 лет. Рефинансирование под залог квартиры, на которую у заемщика есть право собственности.

Минимальная сумма ипотеки – не меньше 15% от стоимости жилья (по состоянию на 2019 год).

«ВТБ»

Программу рефинансирования банк предоставляется для погашения ипотеки других банков для покупки готового жилья, новостроек. Валюта ипотеки – рубли. Размер кредита не больше 90%. Срок ипотеки – до 30 лет или до 20 лет – по двум документам.

«Россельхозбанк»

Можно оформить программу рефинансирования займа на приобретение квартиры на первичном, вторичном рынке, на покупку жилого дома с земельным участком.

Ипотека по программе рефинансирования выдается в сумме не больше 80% от стоимости объекта договора (квартиры, таунхауса) и не больше 70% от стоимости дома с земельным участком.

По программе рефинансирования залог вносится обязательно. Обязательное привлечение созаемщиков в количестве не больше 3 человек.

Что нужно учесть, на что обратить внимание при перекредитовании ипотеки под меньший процент?

Чтобы принять правильное решение и не ошибиться с выбором, нужно обратить внимание на такие моменты:

Сколько раз можно делать рефинансирование ипотеки?

Нет ни одного закона, где говорилось бы об ограничениях касательно проведения процедуры рефинансирования ипотеки. Однако банки сами вправе отказывать клиентам в этой программе по своим соображениям.

Например, если у потенциального заемщика плохая кредитная история, он официально не трудоустроен либо получает маленькую зарплату, несоизмеримую со стоимостью той недвижимости, что он выбрал, то банк может отказать ему в одобрении заявки.

Могут ли банки рефинансировать клиенту ипотеку без подтверждения дохода?

На такую авантюру идут далеко не все финансовые организации . Однако точно сказать, что банки не работают с клиентами, которые не могут предоставить справку 2–НДФЛ или по форме Банка, нельзя.

Банки могут принять заявку потенциального заемщика, если он сможет предоставить другие доказательства своей платежеспособности. Например, принесет копию загранпаспорта с отметками о выезде в другие страны, выписку из Росреестра о праве собственности на дорогое жилье, выписку о наличии счета в банке и др.

Банк выдвигает таким клиентам следующие требования:

• обязательное наличие гражданства РФ;
• наличие прописки в регионе оформления ипотеки;
• возраст заемщика – более 21 года;
• положительная кредитная история;
• наличие созаемщиков и поручителей.

Требования к залоговой недвижимости

Банк, где заемщик планирует перекредитовать ипотеку, тщательно проверяет всю документацию, поданную клиентом, в том числе и документы на объект недвижимости, выступающий в качестве залога по ипотеке:

• залоговая недвижимость по новому договору должна остаться той же, что и по первоначальному соглашению с другим банком;
• банк не подпишет соглашение на рефинансирование ипотеки, если залоговая недвижимость будет на обременении (исключение – обременение от банка-кредитора, с которым заемщик заключил договор изначально);
• заемщик должен быть владельцем залоговой недвижимости и это должно подтверждаться соответствующими документами (договором купли–продажи, выпиской из Росреестра о праве собственности на жилье);
• в залоговом жилье может быть зарегистрирован только заемщик и его близкие родственники.

Рефинансирование ипотеки выгодно как банку, так и клиенту, потому что он может улучшить условия своего ипотечного кредитования, снизить ставку по ипотеке, увеличить срок кредитования.

Перед тем как соглашаться на рефинансирование, нужно просчитать, что «овчинка стоит выделки» . Если по результатам расчетов вы сэкономите десятки, сотни тысяч рублей, то однозначно вам стоит рассмотреть программу перекредитования ипотеки.

Видео: Как рефинансировать ипотеку?

Снижение ипотечных ставок привело к тому, что россияне стали чаще подавать заявки на рефинансирование кредитов. Банки эти запросы не удовлетворяют. В июле 2017 года средняя ставка по кредиту составила 11%. Это новый рекорд в истории ЦБ. Еще два года назад ипотеки выдавались под 15%. Как граждане добиваются выгодных условий кредитования?

Сущность

Рефинансирование — это программа, с помощью которой можно погасить задолженность по старому кредиту путем оформления нового кредита. Услуга делится на два типа:

1. Внутреннее переоформление кредита на новых условиях путем составления допсоглашения.
2. Внешнее переоформление - это получение кредита в другом банке. При этом клиенту придется заново пройти процедуру оформления договора. Процесс предусматривает оформление нового ссудного счета и его обеспечения при наличии документов, подтверждающих право собственности.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Заниматься переоформлением договора есть смысл, если сокращается размер регулярного платежа или уменьшается ставка. Например, клиент получил ипотеку на сумму 200 тыс. долларов, которую он обязан погасить за 30 лет. Договор обслуживается под 12% годовых. Ежемесячный платеж составит 2057 долл. Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если ставка по кредиту снизится до 9%? Да, это позволит заемщику сэкономить 488 долларов ежемесячно. За тридцать лет экономия составит 16 тыс. долларов.

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 году. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки, если договором были предусмотрены аннуитетные платежи? Нет, по этой схеме расчетов первые выплаты будут направляться на погашение процентов. Если с момента оформления договора прошло больше половины срока, то перекредитованные только принесет убытки.

Проверить, выгодно ли оформлять в банке «ВТБ» рефинансирование ипотеки, можно следующим образом:

1. Необходимо взять текущий график погашения платежей и сложить все оставшиеся выплаты по договору.
2. Далее следует ввести в кредитный калькулятор на сайте банка исходные условия: срок, оставшийся по текущему договору, просчитанный остаток задолженности.
3. Калькулятор рассчитает размер ежемесячного платежа.
4. Эту сумму следует умножить на количество месяцев, соответствующих сроку действия нового кредита.
5. Нужно сравнить полученные результаты. Если разница существенная, значит, рефинансирование будет выгодным.

Преимущества

В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Выгодно ли делать Отзывы клиентов подтверждают, что заемщики со стабильным высоким доходом могут значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

В снижении ставок есть и положительные моменты. По данным Центробанка, на 01.08.2017 ипотечных кредитов было предоставлено на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем кредитования вырос на 4,7 трлн. рублей.

Подготовка

Чтобы ответить на вопрос «Выгодно ли рефинансирование ипотеки в Сбербанке?» в конкретном случае, следует провести подсчет расходов.

• первым делом нужно изучить договор, особое внимание уделите пункту, который касается беспроцентного досрочного погашения долга;
• далее нужно рассчитать размер комиссии и адекватно оценить свои возможности;
• если принято решение заниматься переоформление договора, то следует обратиться к кредитору;
• к ответственным клиентам банки идут на встречу и оформляют реструктуризацию задолженности, она не всегда предусматривает перекредитование;
• если не удалось добиться результата в одном банке, следует обратиться в другое кредитное учреждение.

Документы

Чтобы оформить в банке «Тинькофф» рефинансирование ипотеки, следует подготовить ряд документов:

• копию паспорта;
• заверенную копию трудовой книжки (договора, контракта);
• справку о доходах (2-НДФЛ) с места работы;
• договор страхования жизни заемщика;
• первоначальное соглашение и выписки с банковского счета с графиком погашения задолженности.

После заполнения анкеты банк начинает оценку платежеспособности заемщика на основании его данных и кредитного договора. В случае одобрения заявки заемщику следует предоставить документы на объект недвижимости, справки с остатком задолженности и об отсутствии реструктуризации, письмо с реквизитами счета, с которого осуществляется погашение.

Составление заявки

Как только клиент получит согласие банка на переоформление договора, начинается сам процесс. Заемщик получит средства для погашения предыдущего кредита. Имущество будет передано в обеспечение новому банковскому учреждению.

Клиенту следует сразу подготовиться к дополнительным затратам. Если страховая компания не является аккредитованным партнёром банка, то ее придется заменить. Иначе увеличится ставка кредитования. В «Сбербанк» отказ от кредитования жизни будет компенсироваться повышением ставки на 1 п. п., в «Абсолют банке» и того больше - 4 п. п.

Если страховка была оформлена при заключении договора с первым банком, то в документе нужно будет просто поменять выгодоприобретателя. Также в период оформления нового договора (до погашения старого) начисляется завышенная ставка (1-2 п. п) по страхованию жизни. Длится это не больше месяца.

Что происходит на рынке?

Сбербанк ставку рефинансирования ипотеки снизил до исторического уровня в двухстах Приобрести жилье в новостройке можно под 7,4-10% годовых, на вторичном рынке — под 9-10%. Группа банков «ВТБ» оформляет ипотеки под 9,9-10%, а средства на покупку нового жилья выдает под 9,6-10%.

На таких же условиях, как и в «Сбербанк», можно оформить в банке «Открытие» рефинансирование ипотеки — под 10,2%. «Абсолют банк» и «Уралсиб» также снизили ставки до 6,5% на ограниченное количество новых квартир.

Ставки рефинансирования банков РФ представлены в таблице далее.

Одним из важных условий перекредитования является отсутствие просрочек, пеней и штрафов. Если таковые имеются, то предварительно нужно погасить задолженность, а затем уже подавать заявление.

Проблема

Выгодно ли рефинансирование ипотеки кредитным учреждениям? В большинстве случаев нет. На фоне снижения рыночных ставок банки стремятся сохранить процентный доход, который имеет большое значение в условиях нестабильной системы. Поэтому они отказывают в изменении условий кредитования. Клиентам даже не дают формальных причин отказа.

По закону заемщик имеет право рефинансировать кредит, если договор не содержит прямой запрет на совершение этой операции. Однако сегодня банки все чаще включают данный пункт в договор. Это уже привлекло внимание регулятора.

У клиентов остается единственный шанс изменить решение банка. Необходимо предоставить гарантийное письмо или предварительный договор из другого кредитного учреждения, по условиям которого банк обязуется досрочно закрыть кредит и выдать заемщику новую ипотеку на тех же условиях, но по сниженной процентной ставке. В таком случае кредитор пойдет навстречу клиенту, поскольку досрочное погашение договора сильно сократит его процентный доход. Сделка станет убыточной.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: минусы

Добиться пересмотра условий договора практически невозможно, если часть долга была оплачена средствами материнского капитала, недвижимость оформляется в долевую собственность родителей и несовершеннолетних. Реализовать такой объект очень тяжело.

Пересмотр условий договора может повлиять на требования Банка России. Согласно нормативам регулятора, под каждый выданный кредит финансовое учреждение должно сформировать резерв. Это влечет за собой замораживание средств и может повлиять на выполнение нормативов.

Выгодно ли делать рефинансирование ипотеки? Не всегда, так как за процедуру переоформления документов придется заплатить деньги. Первые платежи по новому кредиту будут направлены на погашение сниженных процентов. И наконец, самый главный недостаток - заемщик лишится налоговых льгот. В случае рефинансирования оформляется уже не ипотечный, а кредитный договор под залог недвижимости. Поэтому заемщики лишаются налоговых вычетов.

Когда выгодно делать рефинансирование ипотеки? Экономически оправдана такая операция только в одном случае: если у нового кредитора ставка будет минимум на 2 п. п. ниже, чем у предыдущего. Поэтому так много желающих получить рефинансирование.

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
• заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

• Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
• Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
• То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
• Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

• Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
• Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
• и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт
• выписка из домовой книги
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.