Можно ли продать дом приобретенный на материнский капитал. Можно ли и как продать дом, купленный на материнский капитал

В 2019 году реализовать недвижимость, приобретенную на данную субсидию в РФ, вполне допустимо. В то же время следует помнить о многих особенностях, а также различного рода затруднениях.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Так материнский капитал представляет собой адресную государственную помощь, направлена она может быть только лишь на определенных граждан.

При реализации такого вида недвижимого имущества понадобится в обязательном порядке учесть интересы несовершеннолетних детей, именно по причине присутствия которых и был выдан материнский капитал.

Соответственно, это влечет за собой обязательность участия ОП, а также ПФР – так эти два органа являются основными, занимающимися контролем в данном сегменте предоставления госсубсидий.

Все тонкости, особенности процесса нужно будет обязательно разобрать предварительно. Это позволит упростить процедуру продажи, а также избежать проблем с контролирующими органами.

Основные моменты

Сегодня под материнским капиталом подразумевается целевая адресная финансовая помощь, назначение которой – улучшение демографической ситуации на территории нашей страны.

Со всеми вопросами лучше всего будет разобраться заранее. Всю сумму этого типа субсидии возможно расходовать для решения самых разных задач.

В том числе – на постройку дома или же его . Нередко в последствии таковую недвижимость возникает необходимость продать.

Но сама сделка с домом, купленный который на средства государства, должна проходить в соблюдением некоторых правил.

Так как недвижимость, в приобретении которой были использованы средства , должна быть распределена между членами семьи, на которую сертификат был выдан.

При этом правом на таковую обладают несовершеннолетние. Как следствие – возникает необходимость в соблюдении определенных юридических тонкостей и прав самого ребенка.

В перечень базовых вопросов входит:

• что это такое?
• как использовать МК;
• правое регулирование.

Что это такое

Часто задаваемый вопрос — можно ли продать дом, купленный за материнский капитал? Ответ на таковой является утвердительным.

Но осуществить реализацию допустимо лишь при соблюдения перечня некоторых важных требований.

Недвижимость, купленная с использованием МК, реализовать допускается лишь при выполнении определенных условий.

Сам факт наличия таковых объясняется именно вопросом назначения данной государственной .

Под материнским капиталом подразумевается факт выделения определенного количества денежных средств.

Данного типа программа начала действовать в далеком 2007 году и величина его постоянно индексируется. На 2019 год величина такового капитала составляет 453 тыс. рублей.

Существуют некоторые нюансы, которые связаны с применением МК. К таковым относятся следующие:

При переезде нужно будет обязательно получить разрешение на осуществление продажи и перерегистрацию граждан специальное разрешение от органов .

Отдельно стоит отметить, что при разводе действуют стандартные правила. Соответственно, понадобится обязательно заранее ознакомиться со всеми тонкостями процедуры, нюансами таковой.

Иначе, при невыполнении таковых требований, понадобится возвратить все потраченные средства. Судебная практика достаточно велика по этому поводу.

Как использовать МК

Вопрос применения средств МК освещается в специальных нормах законодательства.

Существует определенный список направлений, где можно расходовать все деньги, полученные на основании сертификата МК.

Базовые перечень направления трат денег, полученных таким образом от государства, включает в себя:

• улучшение жилищных условий – сделать это можно как за счет ремонта, так и путем расширения площади недвижимости;
• оплата платного образования самого ребенка;
• формирование накопительной пенсии матери;
• социальная адаптация ребенка-инвалида.

Причем все обозначенные выше направления расходования средств имеют некоторые особенности, нюансы. В первую очередь это касается именно жилищных условий.

Приобретаемая недвижимость в обязательном порядке должна располагаться только лишь на территории Российской Федерации – какие-либо альтернативы попросту не допускаются. .

Оплата образования подразумевает несколько различных направлений. Под таковыми понимаются следующие:

• на содержание ребенка на территории в детском саду;
• оплата обучения старшего ребенка;
• проживание ребенка на территории общежития.

Социальная адаптация ребенка-инвалида – одно из направлений, на которое возможно будет израсходовать полученные таким образом средства.

Соответственно, понадобится обязательно учитывать факт отчетности перед контролирующими государственными органами.

Также существует ряд направлений, на которые не допускается расходовать средства материнского капитала. В первую очередь касается это купли нежилого помещения.

Правовое регулирование

Существует специальная законодательная норма, которая регулирует вопрос использования материнского капитала.

В случае непонимания значения используемых терминов могут возникнуть достаточно существенные затруднения.

Сегодня для использования права на получение мер дополнительной поддержки нужно будет соответствовать некоторым требованиям.

Причем израсходовать возможно будет все средства, которые полагаются в соответствии с обозначенным выше нормативным документом.

Данный момент лучше всего рассмотреть заблаговременно. Полный перечень направлений на которые можно будет израсходовать материнский капитал обозначается в .

Обычно продажа купленной недвижимости может быть осуществлена лишь через несколько лет. Но при этом в некоторых случаях допускаются некоторые исключения.

Особенно если он куплен в крупном городе и появилась возможность увеличить жилую площадь без ущерба для прав самого ребенка. Этот момент особенно важен.

Исходя из него осуществляется оценка возможности реализации недвижимости. Гражданину нужно будет внимательно изучить все нормативы перед продажей имущества.

Если собственник считает, что его права каким-либо образом нарушены, то стоит попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке – с начальником соответствующего отдела ПФР .

Если же сделать это по какой-то причине не удается, то необходимо будет обращаться в суд в регионе расположения конкретного отделения Пенсионного фонда РФ.

Можно ли продать дом, который куплен на материнский капитал

Ответ на вопрос по поводу того, можно ли продать дом, который куплен на материнский капитал, положительный. Но решающим моментом является именно фактор времени.

Также стоит заранее рассмотреть вопрос — через сколько можно продать дом купленный на материнский капитал? Существует стандартный ряд вопросов изучить которые нужно будет обязательно предварительно.

К таковым относятся следующие:

• при каких условиях допустима сделка;
• через какое время;
• как действовать без риэлтора;
• порядок заключения сделки.

При каких условиях допустима сделка

Сегодня существует обширный перечень условий, выполнение которых строго обязательно для свершения данного типа сделки.

На данный момент существует множество различных тонкостей, связанных непосредственно с соблюдением прав несовершеннолетних, обладающих на недвижимость.

К основным таковым базовым условиям, соблюдать которые нужно будет обязательно, относятся:

Соответственно, орган опеки и , а также ПФР осуществляют наблюдение за подобными сделками.

При нарушении обязательных для выполнения условий будет попросту невозможно осуществить процесс продажи.

Так как защита прав несовершеннолетних граждан для государственных органов является приоритетной задачей.

Приобретаемая недвижимость должна соответствовать некоторым требованиям. Выполнение таковых строго обязательно.

Причем следует учитывать, что даже если сделка будет полностью завершена, но при этом прав ребенка нарушены – подобного рода процедура может быть аннулирована достаточно быстро через суд.

При этом срока давности у подобных дел не установлено. Не стоит пытаться нарушить закон и осуществить процесс сделку в обход соответствующих федеральных законов.

Через какое время

В законодательстве какие-либо прямые запреты на отчуждение недвижимости отсутствуют. Тем не менее, для осуществления сделки таковая должна быть обязательно одобрена на органами опеки.

Видео: продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

В противном случае сделка невозможна. Данное требование прописано прямо в соответствующих законодательных нормах.

Как действовать без риелтора

Путем использования услуг риелтора можно будет осуществить оформление с минимальными затратами времени. Но нередко возможность воспользоваться таковыми отсутствует.

В таком случае процесс продажи возможно будет осуществить иными способами. В случае самостоятельно осуществлять процедуру нужно будет стандартным образом.

С целью повышения рождаемости государство РФ создало программу, предусматривающую определенные выплаты за рождение второго или последующего ребенка. Такая мера поощрения называется материнский капитал.

Однако стоит учесть, что просто так потратить государственные деньги нельзя. Средства можно вложить в следующее:

• Покупка недвижимости;
• Улучшений условий, в которых проживает семья;
• Образование матери или детей;
• Пенсия матери.

Самый популярный вид использования капитала – . Но что делать, если вдруг появится необходимость в продаже приобретенной недвижимости? Можно ли это сделать и как?

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

На вопрос почему у людей возникает острая потребность расстаться со своим домом или квартирой можно услышать сотни ответов. Причины у всех разные. Это могут быть:

• Переезд в другой город;
• Приобретение нового жилья за счет средств с продажи старого;
• Финансовые трудности.

В законодательстве не предусмотрен запрет на продажу такого жилья, а значит продать его можно. Но перед тем, как это сделать, нужно узнать все нюансы и действовать строго по предлагаемому порядку.

Особенности продажи недвижимости, купленной за материнский капитал

Стоит отметить, что купленное таким способом имущество автоматически становится собственностью не только взрослых, но и их детей. Это означает, что продать дом или квартиру без согласия ребенка, даже несовершеннолетнего, нельзя.

Как получить согласия от детей, если они еще не достигли возраста 16 лет? Вот так: за разрешением нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Можно ли совершить сделку без согласия?

Нет. В случае отсутствия у вас данного документа процесс продажи будет переведен в статус недействительный и продать жилье вам не разрешат.

В случае если дети на момент продажи имущества выросли и обзавелись собственным жилым помещением, то разрешения от них уже не потребуется.

Учтите, что разрешение от органов опеки и попечительства действует не вечно. Оптимальный срок – 3 месяца. Но если заглянуть в один из документов Минобразования РФ, то можно увидеть там четко прописанный срок – в течение месяца. Если за этот период сделку по продаже так и не смогли совершить, то на дальнейшее её осуществление потребуется уже новое согласие.

Условия продажи дома, в который были вложены средства с материнского капитала

Поскольку особых ограничений в реализации таких жилых помещений нет, то по закону продать их можно в любом случае. Однако речь идет о жилье, в котором проживают маленькие дети. Поэтому если у государства не возникнет вопросов и сомнений на разрешение сделки, то они обязательно появятся у органов опеки и попечительства.

Почему так произойдет? Потому что государственным служащим для разрешения на продажу от лица несовершеннолетних важно знать, что дети после сделки будут жить в доме, который равносилен или даже лучше того, что продается.

Для этого жилье, в котором будет проживать семья после свершения операции, обязательно должно соответствовать следующим условиям:

• Площадь должна соответствовать площади проданного дома или быть больше;
• Условия для проживания не должны быть ниже условий жизни в предыдущем жилье;
• После продажи имущества, купленного с помощью материнского капитала, и регистрации детей в новом доме, их доля не должна стать меньше той, чем была.

В случае если недвижимость продается для строительства нового дома доказать его будущую благоустроенность, вследствие чего получить разрешение на сделку от органов опеки очень сложно.

Пошаговое руководство по продаже жилья, приобретенного с помощью семейной программы

Для того чтобы грамотно и в кратчайшие сроки реализовать дом, купленный с помощью материнского капитала необходимо действовать строго по ниже представленному плану:

1. Убедиться в наличии всех необходимых документов относительно продаваемого дома и его собственников;
2. Подготовить документы, подтверждающие, что после сделки дети будут жить в благоустроенном, достойном по площади доме;
3. Найти предполагаемых покупателей;
4. Оформить и заверить нотариально предварительное согласие;
5. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу, предоставить им бумаги, подтверждающие дальнейшее благополучное проживание несовершеннолетних в другом жилом помещении;
6. При положительном решении заключить с покупателями договор купли-продажи.

Как видите, процесс совершения сделки не такой уж сложный. Главное – действовать строго по закону, правильно и вовремя оформлять и предоставлять все необходимые документы.

Что нужно, чтобы получить согласие от органов опеки

Для того чтобы вам разрешили продавать свое имущество мало предоставить лишь сведения о будущем жилье семьи.

Нужно показать оригиналы и сделать копии следующих документов:

1. Паспорта обоих родителей. Все страницы.
2. Свидетельства о рождении всех детей, прописанных в доме.
3. Свидетельство о браке (нужно только в том случае, если родители зарегистрированы).
4. Справка, подтверждающая, что семья не имеет коммунальных задолженностей по дому, который собирается продавать.
5. Если кому-то из детей или даже всем уже исполнилось 14 лет, то от них потребуется письменное заявление о согласии на продажу дома. Заверять нотариально его не нужно, достаточно будет лишь подписи заявителя.
6. Все собственники продаваемой недвижимости обязаны написать заявление о согласии или несогласии на совершение сделки.
7. Документы на жилье.
8. , где четко прописана стоимость дома и его план.
9. Предварительное согласие продавца и покупателя на сделку.

Как ускорить продажу?

Каждому человеку, даже если он никогда не сталкивался с продажей недвижимости понятно – продать дом за неделю невозможно. Почему так случается? Потому что это очень серьезный процесс, требующий тщательного сбора информации, её проверки и реализации.

В некоторых случаях сроки совершения таких сделок разрастаются до пары месяцев, а иногда и больше полугода.

1. Заранее, еще до поиска покупателей подготовить все необходимые документы и сделать, если это нужно, их копии.
2. Воспользоваться услугами риелтора для поиска хороших и честных покупателей.
3. Точно обозначать цену, рассказывать и показывать все нюансы, особенности, правдиво отвечать на все вопросы.
4. Можно также проконсультироваться с органами опеки и попечительства для того, чтобы быть наверняка уверенными в получении согласия от них.

Такие советы помогут вам избежать трудностей в совершении сделки и в кратчайшие сроки получить все необходимые разрешения и заключить договор купли-продажи.

Подведем итоги:

1. Продать дом, купленный с помощью материнского капитала, можно только имея другое не менее благоустроенное жилье.
2. Разрешение на продажу требуется от всех собственников квартиры.
3. Если брак не зарегистрирован, то отец не может быть вписан в недвижимость, купленную с помощью материнского капитала.
4. Для того чтобы не попасться в руки мошенников желательно обратиться к профессиональному, зарекомендовавшему себя среди круга ваших близких знакомых, риелтору.

Продажа дома, купленного с использованием материнского капитала

На видео — консультация адвоката по недвижимости Инны Беляковой.

Почему сложно продать дом, купленный на материнский капитал? Материнский капитал - деньги, выделенные государством после рождения ребенка, программа поддержки семьи и, в первую очередь, нового члена общества. Их можно потратить на улучшение жилищных условий. Однако если встанет вопрос о реализации такого жилья, то материнский капитал может стать серьезным препятствием для продажи.

Материнский капитал

Государственная программа выплаты материнского капитала призвана поддержать молодую семью, улучшить условия ее проживания или обеспечить обучение ребенка или матери. В случае если деньги потрачены на улучшение условий проживания, куплен дом или другая недвижимость, материнский капитал является обременением для любых юридических сделок.

Это значит, продать или купить такой дом можно только с разрешения органов опеки, которые будут наблюдать, чтобы не нарушались права детей, не достигших совершеннолетия. Их действия регламентируются законодательно (ГК РФ ст.37; ФЗ ст.20). Так как несовершеннолетние члены семьи являются полноправными долевыми владельцами недвижимости, то им необходимо:

1. Выделить равноценные доли в покупаемом жилье.
2. Обеспечить равноценные или улучшить условия проживания.
3. При определенных условиях допускается выделение детям равноценной доли жилья, принадлежащего ближайшим родственникам, например, бабушкам или дедушкам.

Покупаемое жилье должно быть эквивалентным по площади или больше продаваемого. Такое серьезное отношение государственных органов опеки к продаже дома с долевым участием несовершеннолетних детей диктует определенную последовательность совершения сделки. Прежде чем получить разрешение, родители должны предоставить полнейшую информацию о будущем жилье. В целом, порядок действий, за исключением некоторых нюансов, выглядит так:

1. Найти равноценное или большее по площади жилье, в котором детям будут предоставлены равноценные или улучшенные условия.
2. Договориться с владельцем и подписать предварительный, нотариально заверенный договор о сделке.
3. Получить справку об оценочной стоимости доли каждого ребенка.
4. Открыть именные счета на всех несовершеннолетних детей, куда переводится денежный эквивалент доли ребенка.
5. Все справки и договора, выписки из счетов предоставляются в органы опеки. Одновременно пишется заявление с просьбой о реализации недвижимости на основании права долевой собственности.

На рассмотрение такой заявки уйдет около месяца. Положительные нюансы, которые могут сыграть роль в принятии решения о продаже:

• значительное улучшение условий проживания всех детей в семье;
• наличие развитой инфраструктуры, удобство расположения, экологичность района.

• какое-либо ущемление прав ребенка, в том числе и переезд в помещение меньшей площади;
• отсутствие развитой инфраструктуры вокруг места проживания, удобств в доме;
• жилье в плохом состоянии, нуждающееся в капремонте или недостроенное.

По достижении ребенком 16 лет, при условии, что он официально работает или состоит в браке, разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного на материнский капитал, можно не получать.

Полный список документов

Перечень документов, которые нужно предоставить в органы опеки и попечительства выглядит так:

1. Заявление, написанное родителями несовершеннолетних детей. В отсутствии родителей такое заявление пишется уполномоченным представителем детей, с предоставлением документального обоснования отсутствия родителей.
2. Свидетельство о браке, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.
3. Каждый ребенок, достигший 14 лет, должен дать письменное согласие на продажу жилья.
4. Каждый совершеннолетний ребенок должен дать письменное согласие на заключение сделки.
5. Документы на право владения собственностью, в том числе и выписка из БТИ, номер в земельном кадастре, право собственности на землю, межевой план участка.
6. Выписка из домовой книги или из ЕГРП обо всех прописанных на жилой площади, об отсутствии или наличии обременения.
7. Выписки о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

При условии, что все дети достигли совершеннолетия (18 лет), дом, купленный на материнский капитал можно продать беспрепятственно. Кстати, земельный участок вокруг дома не является долевой собственностью, поэтому для его покупки не требуется разрешение органов опеки.

Особенности продажи

При продаже дома, купленного в ипотеку с использование материнского капитала, препятствием к продаже может стать невыплаченный долг по кредиту. В таком случае для заключения сделки требуется еще и разрешение банка, который выдал ипотечный кредит. Если покупатель все же готов купить такое жилье, сделку можно заключить несколькими способами.

1. Переоформление кредита на нового покупателя. Совершается с разрешения банка, для чего будущему плательщику ипотеки обычно требуется подтвердить платежеспособность и иметь хорошую кредитную историю. С таким же успехом банк может и отказать покупателю.
2. Погашение оставшейся части кредита на доверительной основе. В результате остаток долга погашается за счет покупателя, с недвижимости снимается обременение. Договор купли-продажи оформляется после получения разрешений из органов опеки.
3. Покупатель в течение некоторого времени вносит суммы, необходимые для погашения задолженности по ипотеке. Каждый взнос оформляется нотариально, в виде заверенных расписок. Полное погашение ипотеки служит сигналом к снятию обременения.
4. Можно реализовать ипотечное жилье через банк, но это не уменьшает количество препятствий и различных обязательных процедур.

Любые сделки с недвижимостью, обремененной ипотекой, осуществляются только с разрешения кредитной организации. Поэтому продажа дома, приобретенного на материнский капитал в ипотеку, усложняется еще одной бюрократической цепочкой. Продавцу нужно одновременно найти покупателя на обремененную недвижимость и будущее жилье для детей, которое устроит попечительский совет.

Осуществляя такую сложную сделку, нужно учитывать, что на нее уйдет не один день. Хотя покупателя найти не так сложно: недвижимость с обременением, в среднем, обходится покупателю на 10-25% дешевле рыночной стоимости. В случае если родители разводятся, они имеют право делить только ту долю недвижимости, которая принадлежит им.

Дом, купленный на материнский капитал, часто оформляется на детей полностью, поэтому в случае развода родителям не полагается ничего. При добровольном отказе от своего долевого участия в недвижимости, родителя можно освободить от выплаты алиментов на законных основаниях: дарственную оформляют на одного из детей или делят долю между всеми детьми.

Проще всего в таких процессах придерживаться добровольной договоренности, но часто все решает судебное разбирательство. Заявки на раздел имущества рассматриваются на основании участия сторон в покупке недвижимости. Для этого стороны предоставляют все документы по приобретению дома (договор купли-продажи, право собственности, документ, подтверждающий использование материнского капитала и другие). Продажа дома после развода родителей не влияет на процедуру в целом, последовательность действий остается та же.

Особенности приобретения

Сделку по приобретению дома с привлечением материнского капитала можно признать недействительной, если продавец не выделил доли для детей в покупаемом доме на момент продажи старой недвижимости. В таком случае и продавец, и покупатель могут быть привлечены к административной или даже уголовной ответственности.

При заключении сделок с недвижимостью лучше поинтересоваться, не привлекался ли для покупки материнский капитал, какое долевое участие в недвижимости имеют дети (особенно малолетние). Все сделки с недвижимостью, которая была приобретена с привлечением материнского капитала, нужно согласовывать с государственными органами опеки и попечительства.

Если встала острая необходимость продать дом, приобретенный на материнский капитал, вас ожидает долгий, трудный и тернистый путь. Все нюансы заключения подобных сделок могут быть досконально известны только специалистам. Поэтому не поленитесь предварительно обратиться к квалифицированному юристу, который подскажет, как лучше действовать в той или иной ситуации, связанной с реализацией или покупкой подобного жилья. В любом случае, если другого выхода нет, стоит запастись терпением и настойчивостью.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

• Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
  • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
  • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
  • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
• Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
• Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
• Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
• Выписка о проживающих:
  • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
  • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
• Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

• окончание срока действия документов;
• если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
• При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

• разрешение органов опеки на продажу жилья;
• договор о купли-продажи;
• оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
• подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
• при необходимости также могут потребоваться:

• технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
• выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
• выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

• покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
• путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
• сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

• площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
• запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
• доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

• разрешение на сделку из попечительского совета;
• паспорта родителей;
• договор купли-продажи дома;
• документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
• межевой план;
• оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
• расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
• технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

• если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
• если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

• для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
• для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Если дом куплен на материнский капитал - продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия продажи жилья приобретенного за материнский капитал

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

• за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
• новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась - за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ 1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ 2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ 3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок - письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие - гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.