Как сделать из жилого помещения нежилое. Как перевести жилое помещение в нежилое: инструкция

Обратимся к Жилищному кодексу РФ.

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Если у вас возникла необходимость открыть свой магазин или офис, но практически невозможно построить новое здание там, где не найти свободного участка земли, — остается только купить квартиру на первом этаже одного из домов и переоборудовать ее под свои нужды. Это не так просто, как представляется на первый взгляд.

Прежде, чем разместить в бывшем жилом помещении торговую точку или офис, необходимо перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Процедура эта длительная и трудоемкая. Без специалиста не обойтись.

Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и преследует две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить архитектурный облик зданий. Иными словами, если в жилом доме вместо квартиры появится парикмахерская со стильно оформленным фасадом, выиграют от этого не только владельцы парикмахерской.

Перевести жилую квартиру в нежилое помещение можно в двух случаях:

когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитарным, гигиеническим условиям и правилам пожарной безопасности;
когда перевод помещения из жилого фонда в нежилой признан целесообразным.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно трудоемка. Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое возможен только в том случае, если это не противоречит жилищным и имущественным правам граждан, а также общественным интересам. К примеру, никакой орган власти не даст согласия на обустройство ночного бара или танцевального клуба в доме, где живут старики и семьи с малолетними детьми.

Более того, в некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение, где владелец планирует разместить станки. Перевод жилья в нежилое помещение также невозможен, если это приведет к созданию условий, которые противоречат санитарным, строительным и противопожарным нормам и правилам. Например, не позволят устроить в жилом доме звероферму или птичник. Не переводят в нежилые и те помещения, которые заселены на основе договора аренды или найма.

Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд условий:

можно устроить отдельный вход в новое нежилое помещение;
сохранится или даже улучшится архитектурный облик здания.

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится помещение. Вопросы о целесообразности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомственной комиссии. Для того чтобы межведомственная комиссия рассмотрела вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо предоставить следующие документы:

заявление, в котором обозначены мотивы и цели перевода (здесь же стоит указать предполагаемое функциональное назначение помещения);
документы, подтверждающие право собственности на помещение переводимое в нежилое;
технический паспорт;
документы, подтверждающие право собственности на владение другим жилым помещением;
согласие органов опеки на перевод жилого помещения в нежилое в том случае, если этот перевод затрагивает интересы несовершеннолетних;
справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и налогов;
техническое заключение организации, обеспечивающей содержание помещения;
заключение органов санитарно-эпидемиологической службы, комитета природных ресурсов;
противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения помещения;
опросный лист собственников смежных квартир и помещений.

Положительное заключение этой комиссии направляется в мэрию для подготовки соответствующего постановления мэра города. После того, как постановление будет подписано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в технический паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.

Но теория, как правило, значительно расходится с практикой и перевод жилой недвижимости в нежилую — не исключение. Любой риэлтер, осуществляющий такого рода сделки, скажет: несмотря на утвержденный депутатами порядок перевода помещений, в этом процессе есть много подводных камней. Перед тем, как начать процедуру перевода жилого помещения в нежилое, собственнику стоит сделать несколько важных шагов.

Во-первых, выяснить, нет ли в ближайшем окружении конкурентов. Во-вторых, лучше заранее обойти собственников смежных квартир и составить опросный лист. Именно с этим документом, как правило, возникают сложности: некоторые жильцы либо выражают категорическое несогласие, либо выдвигают различные требования в обмен на свою подпись в опросном листе. В-третьих, стоит посетить архитектора района, чтобы выяснить, разрешат ли в принципе в данном доме разместить офис или торговую точку.

Можно, конечно, и самостоятельно заниматься переводом квартиры в нежилое помещение, тем более что аргументы в пользу такого решения довольно весомые — слишком дороги услуги риэлторев. Однако человек, не имеющий опыта подобного рода сделок, может просто заблудиться в коридорах власти. Риэлтер же точно знает, какие документы и где оформляются, в какие сроки и по каким ценам (имеются в виду государственные пошлины на оформление документов). Специалисту также известно, где можно столкнуться с «подводными камнями» и как этого столкновения избежать.

Опыт, практические наработки риэлтера, безусловно, ускорят процесс (который в среднем может длиться от 4 до 6 — 7 месяцев) и сделают его практически безболезненным. Да и потраченные деньги окупятся в короткие сроки.

Перевод из жилого в нежилой фонд

Изменение назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.

Очень важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно это делается из одного оконного проема).

Согласно постановлению 15 мая 2007 г. № 382-ПП г. Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Если переводимые помещения относятся к собственности города Москвы, то предварительное решение, по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение принимается межведомственной комиссией административного округа города Москвы, утверждается распоряжением префекта административного округа города Москвы и направляется на утверждение в Городскую МВК.

Для того, чтобы Межведомственная комиссия вынесла решение о возможности использования данного жилого помещения как нежилого (аптека, салон, магазин, офис и т. д.), нужны следующие документы:

Заявление с указанием причин перевода;
Документация БТИ (поэтажный план, экспликация,ф. 1а, ф. 5);
Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных в квартире;
Справка балансодержателя о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
Заключение Роспотребнадзора;
Заключение ГОиЧС;
Техническое заключение балансодержателя;
Техническое заключение о возможности использования данной квартиры в нежилых целях;
Учредительные документы;
Документы на собственность.

Основания для перевода из жилого в нежилой фонд:

помещение непригодно для постоянного проживания;
помещение временно непригодно (на период до устранения причин);
исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно — коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств, для расширенного воспроизводства жилищного фонда» (основание, которое позволяет успешно организовать перевод в нежилой фонд практически любой квартиры на первом этаже).

1 этап. Экспертиза на возможность перевода из жилого в нежилой фонд объекта, изменяющего свое назначение;
2 этап. Разработка предпроектной и проектной документации;
3 этап. Согласование проектной документации. Получение Разрешения;
4 этап. Внесение изменений в базу БТИ;
5 этап. Получение постоянного свидетельства.

Согласно постановлению от 28 января 2006 г. № 47, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, является:

Отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
Отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
Несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

завещание;
договор дарения;
свидетельство о регистрации.

Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
Дом не находится в аварийном состоянии.
Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

паспорт гражданина РФ;
договор основания на жилое помещение;
свидетельство о регистрации собственности.

План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

Отсутствие ряда необходимых документов.
Некорректный проект переустройства помещения.
Несоблюдение законодательства.
Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

Заявление, в строго определенной форме.
Паспорта собственников жилья.
Договор основания на жилье.
Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
Протокол, полученный в Департаменте.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

Паспорта собственников жилья.
Договор основания на жилье.
Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
Кадастровый паспорт.
Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
Подготовка технического паспорта.
Госпошлина за оформление свидетельства.
Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Нередки случаи, когда жилье выгоднее использовать в качестве офисной или торговой недвижимости. В данной статье пойдет речь о том, какие квартиры можно использовать под офис или магазин, как получить необходимые разрешения и во сколько обойдутся получение документов и работы по перепланировке.

Нередки случаи, когда прибыль от аренды жилой недвижимости может быть гораздо больше, если переделать свою квартиру в офис или торговую площадь. Например, в октябре 2014 года в Москве средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляла 54183 рубля. А средняя стоимость аренды одного квадратного метра офисного помещения в этом же городе — 22428 рублей. Таким образом, умножив эту ставку на среднюю площадь двухкомнатной квартиры (55-60 метров), мы получим невероятную цифру — более миллиона рублей!

Конечно, все эти расчеты приблизительны, но существенная прибыль, которую можно получить от перевода своей недвижимости из жилого фонда в нежилой, несомненна.

При каких условиях выгодно переделывать квартиру в офис или магазин

Далеко не всякая квартира может пользоваться популярностью у арендаторов в качестве офиса или магазина. Существует целый ряд условий:

дефицит в городе небольших коммерческих площадей;
близость к метро или другой транспортной развязке;
возможность создания отдельного входа в помещение: таким образом, оно должно быть расположено только на первом или втором этажах (в последнем случае необходимо, чтобы под квартирой находилась только нежилая недвижимость);
здание, в котором находится квартира, не относится к домам социального найма: такой запрет установлен в 22 статье ЖК РФ .

Порядок действий и необходимые документы

Все документы, необходимые для перевода квартиры в нежилой фонд, ее владелец обязан сдавать в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Именно это учреждение и будет давать разрешение на перевод.

Список большинства необходимых документов установлен 23 статьей Жилищного кодекса :

заявления владельца жилья о переводе его помещения в нежилой фонд;
правоустанавливающие документы на жилье (оригиналы или нотариально заверенные копии);
план и технический паспорт на недвижимость;
поэтажный план дома, в котором находится квартира.
проект перепланировки помещения: данный документ должен быть согласован в огромном количестве уполномоченных органов (АПУ, «ГорГаз», «ГорЭнергоСбыт», и многих других). Полный список учреждений можно найти на сайте любой компании, оказывающей услуги по переводу недвижимости в нежилой фонд.

Также из норм Жилищного кодекса и других законодательных актов РФ вытекает, что для перевода помещения его владельцы должны дополнительно предоставить следующие документы:

справку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать об отсутствии задолженности и отсутствии на жилплощади прописанных лиц;
уведомление Управления района об отсутствии дома в списках на реконструкцию, капитальный ремонт, снос или признание его аварийным.

Если все сданные документы удовлетворят Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда, заявитель получает выписку из ее протокола о переводе помещения в нежилой фонд.

Затем проводятся непосредственные работы по переустройству недвижимости, подписываются все необходимые акты, изменения заносятся в инвентаризационно-техническую документацию и получается новое свидетельство на право собственности на нежилое помещение.

«Подводные камни» процедуры перевода жилья в нежилой фонд

Наибольшей сложностью преобразования квартиры в офис или магазин является получения согласия на ее переустройство от жильцов дома или балансодержателя (ТСЖ или ЖСК). Хотя в Жилищном кодексе такого требования нет, во многих городах муниципальные нормативные акты могут устанавливать необходимость подобного согласия.

Для того чтобы убедить всех соседей одобрить переустройство квартиры в офис или магазин, ее владелец обычно должен потратить очень много времени, сил, а иногда и денег. И не факт, что его усилия увенчаются успехом. Ведь если помещение планируется, например, под кафе, что чревато постоянным шумом и толпами людей, снующих вокруг дома, это наверняка вызовет негодование жильцов.

Также очень много времени занимает сбор документов и получение всех необходимых согласований на перевод помещения в уполномоченных органах. Эта процедура может растянуться на долгие месяцы, а то и годы. И именно поэтому многие владельцы квартир на первых этажах не решаются заняться их переводом в нежилой фонд.

Сколько стоит оформление перевода в нежилой фонд

Все расходы на перевод недвижимости в нежилой фонд можно условно разделить на три части:

Проектные работы — наименее затратная часть перевода. Стоимость услуг проектной организации, как правило, не превышает 10000 рублей.
Юридическое сопровождение — получение всех необходимых документов, разрешений и согласований, в том числе разрешения на перевод от жильцов дома. Стоимость подобных услуг в Москве начинается от 80000 тысяч рублей, а в среднем составляет несколько сотен тысяч рублей.
Строительство отдельного входа и перепланировка помещения — наиболее затратная часть. Расходы на нее начинаются с двухсот тысяч рублей и могут доходить до миллиона рублей.

Несмотря на солидные затраты на перевод квартиры в нежилой фонд, после успешного завершения этой процедуры ее владелец не остается в накладе. Стоимость такой недвижимости после документального оформления возрастает в среднем на 40% , поэтому можно не тратить время на поиск арендаторов, а просто продать ее, получив тем самым солидную прибыль.

Александр Якунин, рмнт.ру

Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.

В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.

Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).

В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.

В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).

Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16 ; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).

Жилые помещения

Нежилые помещения

Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:

конструктивно является частью дома;
находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
автономное сообщение с улицей;
не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.

Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).

Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.

Условия для перевода из нежилого фонда в жилой

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).

Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:

Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.

Требования к помещению, годному для проживания человека:

размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).

Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.

Последовательность действий

Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.

Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.

Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).

Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.

Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).

Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:

заявление;
паспорт;
заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
проект реконструкции;
протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.

Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.

Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):

заявление;
паспорт;
правоустанавливающие документы;
подтверждение оплаты пошлины.

Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.