Инвестиционное имущество по мсфо. Смотреть страницы где упоминается термин инвестиционная собственность

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта - это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

Началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

Началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)

ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

РЕФЕРАТ

ДИСЦИПЛИНА: МСФО

ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит

Слушатель:

_____________/Кузнецова Е.В./

Подпись

Введение

1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

1.2 Признание и первоначальная оценка

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Заключение

Список литературы

Введение

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно - как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.

На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США - 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) - старая платформа, они были выпущены до 2001 года - их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) - новая платформа, после 2001 года, - их 8.

Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.

В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.

Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).

МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

1 . МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

Начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

Начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

Окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

Начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

Окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

Таблица 1 - Классификация объектов инвестиционной собственности

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

После завершения строительства или реконструкции;

После окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;

После передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

С началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

С началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.

1.2 Признание и первоначальная оценка

В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.

Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Таблица 2 - Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

Таблица 3 - Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

o реклассификационные записи:

Перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),

Перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);

o записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:

- «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;

Исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);

Записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение

Расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО.

Цель реформирования системы бухгалтерского учета - приведение национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с требованиями рыночной экономики и международными стандартами финансовой отчетности.

Задачи реформы:

Сформировать систему стандартов учета и отчетности, обеспечивающих полезной информацией пользователей, в первую очередь инвесторов;

Обеспечить увязку реформы бухгалтерского учета в РФ с основными тенденциями гармонизации стандартов на международном уровне;

Оказать методическую помощь организациям в понимании и внедрении реформированной модели бухгалтерского учета.

Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.

Переход российских компаний на МСФО важен и инвесторам, и руководству компаний, и государству.

Интерес государства. Предприятия государств, применяющих МСФО, имеют возможность получить денежные средства на более льготных условиях и в более сжатые сроки. Общепринятые стандарты финансовой отчетности необходимы для стран, заинтересованных в привлечении иностранного капитала. Это поможет оживить российскую экономику и увеличить поступления в бюджет.

Интерес инвесторов и собственников компаний. При отсутствии единой бухгалтерской отчетности международные инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и уменьшении инвестиционных рисков, вынуждены проводить дополнительные аналитические исследования, направленные на выявление истинного финансового положения конкретных предприятий или компаний, в результате чего капитал становится дороже. Введение МСФО в РФ сократит затраты на трансформацию отчетности и таким образом уменьшит издержки.

Интерес менеджмента предприятий. Руководство предприятия, использующего МСФО, получает отчетность, которая максимально объективно отражает действительность и на основе которой можно принимать обоснованные управленческие решения.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации;

2. Палий В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: Учебник. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 512 с. - (Высшее образование);

3. Сходства и различия - Сравнение Международных стандартов финансовой отчетности с Общепринятыми правилами бухгалтерского учета США и Российскими правилами бухгалтерского учета - Май 2007 г.

4. Умрихин С.А. Международные стандарты финансовой отчетности: российская практика применения / С. А. Умрихин, Ю.В. Ильина. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. - 432 с. - (Библиотека журнала «Российский бухгалтер»);

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Особенности подготовки к составлению отчетности по МСФО. Обеспечение и формирование учетной политики по МСФО и специфика ее дальнейшего изменения. Проведение трансформации отчетности в формат МСФО, первичное составление отчетности в этом формате.

лекция , добавлен 22.04.2010


Материальные и нематериальные активы. МСФО 16 "Учёт основных средств". МСФО 38 "Нематериальные активы". МСФО 17 "Аренда". МСФО 40 "Инвестиционная собственность". Раскрытие информации о связанных сторонах. МСФО 3 "Объединение бизнеса".

контрольная работа , добавлен 11.08.2007


Сравнительная характеристика российских и международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Реформирование российской финансовой отчетности в соответствии с МСФО. Перспективы перехода на международные стандарты в РФ, проблемы реформирования.

курсовая работа , добавлен 27.03.2009


Краткая характеристика международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные понятия и принципы. Методы подготовки отчетности в соответствии с МСФО. Корректирующие записи, реклассификация счетов и формирование финансовой отчетности по МСФО.

курсовая работа , добавлен 15.12.2010


Применение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) как основы для составления финансовой отчетности компаний. Масштаб применения МСФО в отдельных странах. Основные проблемы применения МСФО. Сфера применения, вопросы правового внедрения.

реферат , добавлен 07.06.2010


Необходимость применения стандарта МСФО. Цели и сфера применения стандарта. Входящие остатки в балансе согласно МСФО. Обязательные исключения из ретроспективного применения. Распространение информации о переходе на МСФО, разъяснения последствий перехода.

презентация , добавлен 09.08.2013


Оценка влияния международных стандартов финансовой отчетности на российскую систему бухгалтерского учета. Анализ причин трансформации финансовой отчетности российских организаций в отчетность, составленную по МСФО. Учетная политика в соответствии с МСФО.

курсовая работа , добавлен 19.11.2012


Методика и этапы составления и предоставления отчетности в соответствии с МСФО. Характеристика отчетности, составленной по российским и международным стандартам. Использование методов трансформации финансовой отчетности, конверсии и смешанного учета.

курсовая работа , добавлен 08.04.2013


Общие требования, состав, представление и публичность бухгалтерской отчетности, формирование ее показателей. Понятие и структура международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные цели и причины перехода Российской Федерации на МСФО.

курсовая работа , добавлен 05.03.2014


Разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управленческого учета и финансовой отчетности в результате трансформации бухгалтерской отчетности в формат МСФО с учетом особенностей швейной промышленности РФ.

Инвестиционная собственность - это инвестиции в недвижимость, которую не предполагается использовать в хо­зяйственной деятельности организации или для продажи в ходе обычной деятельности. К ней относятся земельные участки, зда­ния или части зданий, находящиеся в распоряжении собствен­ника или арендатора по договору финансовой аренды (лизинга), используемые для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости имущества, но не участвующие в процессе производства и реализации товаров, работ, услуг; не использу­емые в административных целях; не предназначенные для про­дажи в обычных операциях данной организации.

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости , то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для под­готовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продол­жают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

после завершения строительства или реконструкции;

после окончания его применения в производстве, управле­нии, коммерческих операциях;

после передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

с началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

с началом реконструкции как подготовительной предпродаж­ной операции.

Признание и первоначальная оценка. В составе активов орга­низации признается инвестиционная собственность как само­стоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероят­ность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности про­изводится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридичес­кие, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включа­ются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответ­ствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершен­ных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной соб­ственности начинается с даты завершения строительства и при­нятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расхо­ды, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключе­нием тех расходов, которые необходимы для приведения объек­та в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных пери­одов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличе­ние балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности. Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того пе­риода, в котором они возникли.

Модели последующей оценки стоимости объектов инвестици­онной собственности. МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стои­мость , а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения , при которой инвести­ционная собственность отражается в балансе по остаточной сто­имости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимо­сти приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Данная модель отличается от учета по переоцененной стои­мости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъ­юнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедли­вой стоимости. По многим объектам инвестиционной собствен­ности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный по­рядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оцен­ку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедли­вой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедли­вой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отра­жения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основ­ные средства, запасы или в иные категории «собственности, зани­маемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справед­ливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении ком­мерческого кредита или рассрочки платежа разность между фак­тическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объек­та инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отража­ется как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

Одним из элементов материальных внеоборотных активов в Международных стандартах финансовой отчетности является инвестиционная собственность (или инвестиционная недвижимость). Подход к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности регламентируется международным стандартом МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность».

Если основные средства представляют собой активы, используемые в производственных либо в административных целях (в течение более чем одного отчетного периода), то инвестиционная собственность используется организацией для получения дохода от сдачи в аренду или от роста ее капитальной стоимости.

Отличительной особенностью указанной категории активов является то, что представителями инвестиционной собственности могут являться только объекты недвижимости, а именно: земля, здания (часть здания), сооружения.

Квалифицируемые в качестве инвестиционной собственности приобретенные объекты недвижимости также не могут предназначаться для продажи в ходе хозяйственной деятельности, поскольку в этом случае такие активы либо являются запасами (товарами), реализуемыми в ходе торговой деятельности, либо удовлетворяют критериям признания в качестве внеоборотных активов, удерживаемых для продажи, регулируемых специальным стандартом МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Помимо основного стандарта IAS 40 «Инвестиционная собственность» для учета инвестиционной собственности следует принимать во внимание также стандарты:

IAS 17 «Аренда»;

IAS 20 «Учет государственных субсидий»;

IAS 23 «Затраты по займам»;

IAS 36 «Обесценение активов»;

IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Согласно правилам российского бухгалтерского учета, из состава основных средств, для целей представления в отчетности, выделяется категория доходных вложений в материальные ценности, назначение которых заключается в предоставлении во временное владение или пользование с целью получения дохода . Несмотря на то что доходные вложения в материальные ценности отражаются в бухгалтерском балансе обособленно от основных средств, порядок учета этих категорий активов практически идентичен и регламентируется одним стандартом - Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.).

В МСФО учету инвестиционной собственности и основных средств посвящены различные стандарты (IAS 16 и IAS 40). Соответственно, в порядке их учета наблюдаются существенные расхождения.

Признание инвестиционной собственности

Признание инвестиционной собственности в МСФО основывается на общих критериях признания активов:

Вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с активом;

Возможность надежной оценки стоимости актива.

Если приобретенный (сооруженный) компанией актив представляет собой объект недвижимости и его назначение состоит в предоставлении в операционную аренду либо для получения дохода в виде роста рыночной стоимости актива, а также если назначение его не определено, то указанный актив следует квалифицировать как инвестиционную собственность. При этом целью компании не является реализация актива в краткосрочной перспективе.

Инвестиционная недвижимость, как правило, самостоятельно генерирует денежные потоки, которые не связаны с остальными активами организации. В этом смысле инвестиционная недвижимость отличается от объектов основных средств, поскольку денежный поток от активов, используемых в процессе производства или поставки товаров или услуг, как правило, взаимосвязан с большим количеством других производственных активов (занимаемых владельцем либо используемых в административных целях).

Недвижимость, только находящаяся на стадии строительства (сооружения, реконструкции), не может рассматриваться в качестве инвестиционной собственности и должна учитываться как объект основных средств на основании международного стандарта IAS 16, даже если назначение этой недвижимости заключается в предоставлении в аренду. Недвижимость может квалифицироваться как объект инвестиционной собственности только по завершении строительства.

Однако стандарт распространяется на объекты недвижимости, находящиеся на стадии реконструкции, переработки для целей использования их в качестве объекта аренды.

Примерами инвестиционной собственности являются:

Земля, которой владеют с целью увеличения ее стоимости, а не для краткосрочной продажи в ходе хозяйственной деятельности;

Земля, назначение использования которой не определено;

Здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое им на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;

Свободное здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду;

Здание, в котором осуществляется капитальный ремонт, улучшающий характеристики помещения для сдачи в аренду.

Не подпадают под определение инвестиционной собственности:

Финансовые активы (IAS 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», IAS 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка») и предметы искусства;

Активы, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (например, у компаний, занимающихся продажей недвижимости). Такие активы квалифицируются как запасы (IAS 2 «Запасы») либо как внеоборотные активы на продажу (IFRS 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»);

Объекты, создаваемые подрядчиками (являются работами, выполняемыми для третьих лиц (IAS 11 «Договоры подряда»));

Недвижимость, занимаемая собственником (непосредственно используемая для извлечения дохода) (IAS 16 «Основные средства»);

Незавершенное строительство объекта, предназначенного для сдачи в операционную аренду (IAS 16 «Основные средства»).

Компании могут использовать для получения дохода от аренды объекты, находящиеся не только в их собственности, но и в пользовании по договору аренды. В том числе, как следует из п. 6 IAS 40, в качестве инвестиционной недвижимости на балансе компаний могут учитываться не только объекты, полученные по договорам финансовой аренды, но и арендуемые на условиях операционной аренды , если по назначению использования объект недвижимости отвечает признакам инвестиционной собственности . Таким образом, полученное по договору операционной аренды недвижимое имущество может классифицироваться и отражаться в учете арендатора как объект финансовой аренды (п. 19 IAS 17 «Аренда»).

Например, офисное здание получено Компанией по договору аренды с Собственником здания сроком на 5 лет. Рыночная стоимость здания составляет 50 млн руб. Ежемесячные арендные платежи составляют 200 тыс. руб. В свою очередь, Компания использует здание для получения дохода от сдачи помещений в операционную аренду.

Условия договора аренды с Собственником позволяют считать его договором операционной аренды (п. 8, IAS 17). Однако в соответствии с IAS 40 Компания-арендатор может учитывать офисное здание как объект финансовой аренды, т. е. на своем балансе, оценивая офисное здание по справедливой стоимости.

Следует отметить, что части одного и того же актива могут учитываться по различным стандартам и, соответственно, отражаться как разные элементы отчетности.

Например, часть собственности, сдаваемая в аренду, должна учитываться отдельно:

От части собственности, занимаемой владельцем, т. е. используемой в процессе производства (продажи) товаров или услуг либо для административных целей (учитывается в качестве основных средств);

Части собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (речь идет о запасах либо внеоборотных активах на продажу).

Например, на балансе компании находится двухэтажное здание, один этаж которого занят администрацией компании, а другой сдан в аренду. Указанное здание должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и основное средство.

В ситуации, когда объект недвижимости главным образом используется для сдачи в операционную аренду и лишь незначительная его доля занимается собственником, допускается не выделять часть, относящуюся к категории основных средств, а учитывать весь объект недвижимости как инвестиционную собственность.

Порядок классификации активов зависит от того, какая отчетность готовится на ее основе: консолидированная или индивидуальная.

Например, Компания сдает здание в операционную аренду материнской или дочерней компании. Для целей подготовки консолидированной отчетности здание представляет собой собственность, занимаемую владельцем, и, следовательно, является объектом основных средств. В индивидуальной отчетности Компании то же здание будет являться объектом инвестиционной собственности.

Первоначальная оценка

Первоначальная оценка инвестиционной собственности в целом аналогична оценке объектов основных средств: первоначальная стоимость объекта включает покупную цену, прямые затраты по сделке (в том числе стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и пр.), прямые затраты по приведению в рабочее состояние.

Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности первоначальные операционные убытки и сверхнормативные затраты, понесенные при сооружении объекта недвижимости.

Если компания сооружает или приобретает объект инвестиционной недвижимости, подготовка которого к предполагаемому использованию требует значительного времени, в составе его первоначальной стоимости учитываются процентные затраты в соответствии с международным стандартом IAS 23 «Затраты по займам».

Как и при оценке основных средств, при отсрочке расчетов первоначальная стоимость объекта определяется как дисконтированная денежная стоимость по договору, а разница между ценой и общей суммой платежа признается процентным расходом за период кредитования.

При приобретении путем обмена на другие неденежные активы либо путем расчетов в совокупности денежными средствами и неденежными активами инвестиционная собственность должна оцениваться по справедливой стоимости. Исключение составляют случаи, когда в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) либо справедливая стоимость передаваемого или получаемого актива не может быть достоверно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива должна приниматься балансовая стоимость отдаваемого актива.

Правила формирования первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к российским правилам оценки основных средств. Однако первоначальная стоимость в двух системах учета может различаться ввиду различного подхода к оценке справедливой (рыночной) стоимости. Но наиболее вероятны расхождения в случае, если приобретение недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, поскольку по правилам МСФО первоначальная стоимость при этом рассчитывается как дисконтированная цена объекта.

В ситуации, когда инвестиционная собственность приобретается по договору финансовой аренды, она должна оцениваться в порядке, предусмотренном IAS 17 «Аренда», т. е. по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или дисконтированной стоимости совокупных арендных платежей. При этом одновременно в учете возникает первоначальное обязательство перед арендатором.

По международным стандартам объект финансовой аренды подлежит учету на балансе арендатора и в отношении него арендатором начисляется амортизация.

В российском учете объект финансовой аренды (лизинга) может учитываться как на балансе арендатора, так и на балансе лизингодателя, в зависимости от условий конкретного договора аренды.

Согласно п. 7-8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», объект лизинга оценивается по правилам оценки основных средств (т. е. по первоначальной стоимости, которая в том числе включает суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику, а также уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное к использованию (без учета НДС)). Таким образом, первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды, включает как минимум общую сумму будущих лизинговых платежей.

В МСФО объект финансовой аренды должен быть оценен по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или совокупных минимальных арендных платежей.

Если же минимальные арендные платежи ниже показателя справедливой стоимости и в двух системах учета объект аренды отражен по стоимости совокупных арендных платежей, расхождение в показателях отчетности может быть вызвано необходимостью дисконтирования последних по правилам МСФО.

Последующая оценка

После первоначального признания инвестиционная собственность аналогично основным средствам подлежит оценке:

Либо по фактической стоимости (себестоимости), т. е. по методу, изложенному в МСФО (IAS) 16 для основных средств: по себестоимости за вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения;

Либо по справедливой стоимости.

Но в отличие от основных средств закрепленный в учетной политике метод оценки должен применяться для всей инвестиционной собственности, а не для отдельных групп объектов.

Между тем в стандарте сделано исключение для отдельных видов инвестиционной собственности (п. 32А IAS 40 «Инвестиционная собственность»), а именно:

Объекты операционной аренды как инвестиционная собственность в обязательном порядке должны оцениваться по справедливой стоимости вне зависимости от основного метода оценки инвестиционной собственности, избранного в учетной политике компании;

Объекты недвижимости, по которым справедливую стоимость нельзя определить с достаточной степенью достоверности, могут оцениваться по себестоимости (если ранее компания не учитывала их по справедливой стоимости) - также вне зависимости от метода оценки прочих объектов.

В последнем случае (когда справедливую стоимость объекта инвестиционной собственности невозможно определить достоверно) объект должен оцениваться в соответствии со стандартом IAS 16 «Основные средства», т. е. с периодическим начислением амортизации и проведением теста на обесценение (в этом случае ликвидационная стоимость принимается равной нулю).

Следует отметить, что IAS 40 «Инвестиционная собственность» не приветствует переход учетной политики от оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости к оценке по себестоимости, так как считается, что такое изменение учета не может привести к более адекватному представлению отчетности.

Возможность выбора способа оценки объектов, закрепленная в IAS 40, вообще говоря, носит условный характер и имеет значение только для представления основных форм отчетности, так как если компания предпочла учитывать свою инвестиционную недвижимость по фактической стоимости, то она обязана раскрыть в пояснительных примечаниях к отчетности ее действительную, рыночную, стоимость. Из этого следует, что обязательной ежегодной процедурой является анализ соответствия оценки всей инвестиционной недвижимости компании ее действительной стоимости.

Модель справедливой стоимости

Переоценка объектов недвижимости в случае выбора модели оценки по справедливой стоимости должна проводиться с достаточной периодичностью, с тем чтобы справедливая стоимость инвестиционной собственности отражала рыночные условия на дату составления отчетности.

В МСФО понятие справедливой стоимости означает цену, которая может быть получена за актив в сделке между независимыми, осведомленными и желающими совершить такую сделку сторонами. МСФО 40 «Инвестиционная собственность» уделяет большое внимание порядку определения справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности.

Порядок оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в целом аналогичен оценке объектов основных средств. Однако тестирование учетной стоимости инвестиционной собственности следует проводить ежегодно. Предполагается также, что исходя из назначения инвестиционной недвижимости ее стоимость в большинстве случаев надежно определяется. Компаниям рекомендуется (хотя и не вменяется в обязанность) для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию и опыт работы с аналогичной недвижимостью на данной экономической территории.

В случае если компании выбирают путь оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости собственными силами, следует иметь в виду, что наилучшим доказательством в этом случае являются цены на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние.

При недоступности информации с активного рынка могут использоваться цены на активном рынке по неаналогичной недвижимости с последующей корректировкой этих цен с учетом имеющихся различий либо цены на аналогичную собственность на менее активном рынке с учетом различия экономических условий.

При отсутствии возможности получения информации о рыночных ценах может быть выбран альтернативный вариант оценки недвижимости - как дисконтированная величина будущих денежных потоков в отношении указанных объектов недвижимости.

Таким образом, IAS 40 «Инвестиционная собственность» предлагает оценивать справедливую стоимость на основании данных с активного рынка, а при их отсутствии - расчетным путем, исходя из ожидаемых доходов от этой недвижимости, дисконтированных с учетом рыночных коэффициентов.

Следует также учитывать, что при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности может возникнуть ситуация, когда определение справедливой стоимости объекта с достаточной степенью надежности невозможно. В таких случаях, если компания ранее оценивала объект по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать его по справедливой стоимости, даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

При выборе наиболее подходящего варианта определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, при равной степени надежности предложенных оценок, компании следует руководствоваться принципом осмотрительности, заключающимся в том, что активы в отчетности компаний не должны быть завышены.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности следует использовать только текущие цены на недвижимость и не принимать во внимание предстоящие капитальные затраты, которые могут повлечь увеличение дохода от недвижимости в будущем.

РСБУ. Используемый на практике российскими предприятиями порядок переоценки объектов основных средств и доходных вложений в материальные ценности сильно отличается от переоценки по правилам МСФО. А именно: отечественные компании применяют полученную от оценочных компаний информацию к пересчету первоначальной стоимости объектов. Затем по каждому объекту пересчитывается величина накопленной амортизации с использованием расчетного коэффициента, который определяется как соотношение стоимости объекта по данным оценщика к первоначальной стоимости на дату переоценки. В результате переоценки новая балансовая стоимость недвижимости может быть равна нулю - в случае полного износа объекта (когда накопленная амортизация по объекту равна его первоначальной (восстановительной) стоимости).

По правилам МСФО в процессе переоценки возникает необходимость приведения балансовой (т. е. остаточной) стоимости основных средств, а также инвестиционной недвижимости к справедливой стоимости на текущую дату. Повышение стоимости объекта при переоценке может означать в МСФО продление срока полезного использования объекта. В российском же учете срок полезного использования является показателем неизменным, за исключением ситуации, когда в результате модернизации объекта улучшаются его технические характеристики.

Кроме переоценки по документально подтвержденным рыночным ценам в РСБУ предусмотрена также возможность проведения переоценки основных фондов посредством индексации (п. 43 Методических указаний по учету основных средств). Метод индексации основан на применении индексов-дефляторов, рассчитываемых органами статистики. В настоящее время такие индексы не публикуются. Организация вправе самостоятельно утвердить индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ Росстата на коммерческой основе (см. Письмо Минфина России от 31 июля 2003 г. № 04-02-05/3/63). Аналогичный метод переоценки в МСФО не предусмотрен.

Изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках. Логику разработчиков стандарта можно объяснить следующим образом: переоценка инвестиционной собственности является таким же плановым доходом от недвижимости, как и доход от сдачи в аренду. Как альтернатива, от основных средств компания получает доход путем их эксплуатации в ходе хозяйственной деятельности. Возможный доход от переоценки основных средств носит побочный, неплановый характер, поэтому положительный результат от переоценки основных средств не формирует финансовые результаты отчетного периода, а относится на капитал.

Это является принципиальным отличительным моментом, поскольку в РСБУ результаты переоценки отражаются в капитале (либо в составе резерва переоценки, либо в нераспределенной прибыли). Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. Поэтому в процессе трансформации российской отчетности в отчетность по МСФО специалистам отечественных компаний, ведущих учет недвижимости по переоцененной стоимости, возможно, потребуется выполнять существенные корректировки для целей формирования отчета о прибыли и убытках и отчета об изменении собственного капитала (или отчета о комплексной прибыли).

По правилам МСФО недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, не амортизируется и не подвергается обесценению в соответствии со стандартом IAS 36 «Обесценение активов». Это объясняется тем, что фактически из стандарта следует (несмотря на отсутствие прямого указания), что оценка инвестиционной собственности должна быть приведена к справедливой стоимости на каждую отчетную дату, т. е. ежегодно.

Модель фактической стоимости

Если компания выбирает модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости, то после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться аналогично основным средствам, в соответствии с IAS 16 «Основные средства», т. е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения. Последнее означает, что, если на отчетную дату объект отвечает признакам обесценения, его балансовая стоимость должна быть сопоставлена со стоимостью его возможного использования и снижена до этой величины.

В случае если объект инвестиционной собственности удовлетворяет условиям признания его в качестве внеоборотного актива для продажи, он должен оцениваться по правилам МСФО (IFRS 5) «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» (п. 56 IAS 40) .

РСБУ. На расхождение балансовой стоимости недвижимости, оцениваемой по фактической стоимости, влияет различие порядка начисления амортизации, а именно необходимость пересмотра срока амортизации по МСФО и фиксированный срок амортизации по российскому учету, изменяемый исключительно в случае проведения модернизации объекта. Кроме того, на инвестиционную собственность, оцениваемую по фактической стоимости, распространяется действие стандарта IAS 36 «Обесценение активов».

Последующие затраты. Корректировка первоначальной стоимости

Последующие затраты по объекту инвестиционной собственности представляют собой затраты на текущее обслуживание, мелкий и крупный ремонт и учитываются по аналогии с затратами в отношении основных средств, а именно:

Затраты на осуществление текущего ремонта и ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не капитализируются в балансовой стоимости, а признаются текущими расходами периода (это такие затраты, как оплата труда обслуживающего персонала, стоимость расходных материалов и мелких запчастей и т. п.).

Капитальный ремонт объектов инвестиционной собственности, заключающийся в замене крупных частей, влечет за собой увеличение первоначальной стоимости объекта на стоимость новой запасной части. При этом балансовая стоимость отремонтированного объекта подлежит уменьшению на остаточную стоимость заменяемой запчасти.

В российском учете увеличение первоначальной стоимости объекта в связи с капитальным ремонтом не предусмотрено (т. е. затраты относятся к текущим расходам периода). Исключение составляет модернизация объектов, в результате которой понесенные затраты капитализируются в стоимости объекта.

Переклассификация объектов инвестиционной собственности

Когда объект более не удовлетворяет определению инвестиционной собственности, его следует перевести в другую, соответствующую категорию:

Если принято решение об использовании объекта для собственных нужд, то объект инвестиционной собственности должен быть переведен в основные средства.

При принятии решения о продаже объекта в ходе обычной хозяйственной деятельности объект должен быть переведен в категорию запасов (начало разработки с целью продажи является обязательным условием перевода инвестиционной собственности в категорию запасов, в противном случае до момента выбытия объект классифицируется как инвестиционная собственность).

Как следует из п. 56 IAS 40, инвестиционная недвижимость может удовлетворять условиям признания в качестве внеоборотного актива на продажу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что объект инвестиционной недвижимости может переклассифицироваться и в данную категорию активов. Прямое указание по этому вопросу в МСФО (IAS) 40 отсутствует. Однако инвестиционная собственность попадает в сферу влияния МСФО (IFRS) 5.

Ниже приведены обратные ситуации, которые являются основанием для перевода актива в состав инвестиционной собственности:

Сдача объекта (части объекта) недвижимости в операционную аренду;

Окончание использования для собственных нужд (при отсутствии иных конкретных намерений);

Окончание строительства или перестройки объекта недвижимости.

При переводе активов из одной категории в другую возникает проблема изменения его оценки.

Например, объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, переводится в состав основных средств, которые по учетной политике оцениваются по фактической стоимости (первоначальная стоимость за минусом амортизации и убытков от обесценения). Следует ли в этом случае восстанавливать первоначальную стоимость объекта недвижимости?

Правило IAS 40 заключается в следующем:

1. Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, основных средств и запасов производятся по балансовой стоимости (п. 39 IAS 40).

2. Если для учета инвестиционной собственности применяется модель справедливой стоимости, то при переводе инвестиционной собственности в основные средства или запасы предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета считается справедливая стоимость объекта недвижимости на дату изменения использования, т. е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (п. 60 IAS 40).

Таким образом, рассматриваемый в примере объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, должен быть переведен в основные средства по справедливой стоимости на дату принятия решения о прекращении признания его в качестве объекта инвестиционной собственности.

Например, договор операционной аренды здания заканчивается 31 декабря 2008 г., после чего в здание переезжает головной офис Компании. По данным оценщиков, справедливая стоимость здания на отчетную дату составила 30 млн руб. Соответственно, на 1 января 2009 г. должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств.

Согласно учетной политике Компании, учет основных средств осуществляется по фактической стоимости. Следовательно, предполагаемая первоначальная стоимость здания на 1 января 2009 г. составляет 30 млн руб., которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

При переводе внеоборотного актива в категорию инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, объект должен быть переоценен. В большинстве случаев стандарт предписывает отражать результаты этой первой переоценки по правилам учета той категории активов, из которой осуществляется перевод в другую категорию, а именно:

При переводе объекта основных средств в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта основных средств и справедливой стоимостью инвестиционной собственности на эту дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта и справедливой стоимостью собственности на эту дату признается как прибыль (убыток) периода (п. 63 IAS 40).

Например, Компания планирует использовать здание для сдачи в операционную аренду. На дату заключения договора аренды балансовая стоимость здания составила 2 млн руб. Рыночная стоимость здания на эту же дату составила 20 млн руб.

При переводе здания в разряд инвестиционной собственности его следует дооценить до справедливой стоимости 20 млн руб. с отражением результата переоценки (18 млн руб.) в капитале.

По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи результаты первой переоценки следует также отражать в отчете о прибылях и убытках, т. е. по правилам IAS 40.

Исключение представляет ситуация окончания строительства объекта хозяйственным способом и включения его в состав инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости. В этом случае разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (п. 65 IAS 40).

Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности

В пояснительной записке к отчетности по МСФО в отношении инвестиционной собственности компании обязаны отразить:

Метод учета недвижимости, зафиксированный в учетной политике;

Описание и оценку по справедливой стоимости доли собственности, находящейся в операционной аренде, которая удовлетворяет определению инвестиционной собственности;

Критерии разделения инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и собственности, удерживаемой для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Методы определения справедливой стоимости инвестиционной собственности и сопутствующие расчету неопределенности, включая указание о том, была ли справедливая стоимость подтверждена доказательствами с активного рынка либо определение ее базировалось на других факторах из-за недостатка сравнительных рыночных цен или ввиду специфики объекта недвижимости;

В какой мере справедливая стоимость инвестиционной собственности базируется на данных независимых оценщиков, владеющих соответствующей квалификацией и обладающих опытом оценки аналогичной инвестиционной собственности;

Доходы и расходы, признанные в отчете о прибылях и убытках, в отношении инвестиционной собственности, используемой для сдачи в аренду;

Существующие ограничения в отношении продажи инвестиционной собственности или получения дохода;

Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности либо по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Кроме того, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна представить изменение стоимости инвестиционной собственности на начало и конец отчетного периода с расшифровкой:

Увеличения общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшения стоимости недвижимости в результате выбытия объектов и переклассификации;

Изменений в результате корректировки справедливой стоимости;

Прочих изменений.

Если справедливая стоимость отдельных объектов инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для них используется модель первоначальной стоимости, необходимо представить описание такой недвижимости и причины невозможности надежной оценки справедливой стоимости. По таким объектам вышеуказанная информация об изменении стоимости на начало и конец периода предоставляется отдельно.

Компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрывать информацию об используемых методах и нормах амортизации, а также информацию об изменении остаточной стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода в разрезе балансовой стоимости и накопленной амортизации. Изменение балансовой стоимости и амортизации должно содержать информацию:

Об увеличении общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшении стоимости недвижимости в результате выбытия и переклассификации;

Величине признанных и восстановленных в отчетном периоде убытков от обесценения.

Кроме вышеизложенной информации компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрыть справедливую стоимость инвестиционной собственности.

«Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта.2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.)).

• Справочная информация

• МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная собственность";
• MCOO (IAS)17 "Аренда".

• к оценке доли инвестиционной собственности, которой компания владеет на условиях финансовой аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке инвестиционной собственности, которая предоставлена арендатору на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендодателя.

• к классификации аренды на финансовую и операционную;
• к признанию арендного дохода от инвестиционной собственности;
• к оценке доли собственности, которой компания владеет на условиях операционной аренды, в финансовой отчетности арендатора;
• к оценке чистых инвестиций в аренду (финансовая аренда) в финансовой отчетности арендодателя;
• к учету операций по продаже с обратной арендой;
• к раскрытию информации о финансовой и операционной аренде в отчетности.

• использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или административных целей;
• продажи в течение обычной хозяйственной деятельности.

• для данной собственности во всем остальном выполняется определение инвестиционной собственности;
• для данной инвестиционной собственности используется модель справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность:

• Земля
• Здания
• Часть здания
• Земля и здания

Аренда на условиях \
операционной аренды /
Получения дохода от сдачи в операционную аренду

Получения дохода от сдачи в финансовую аренду
/\
При выполнении определенных условий
Отметим, что инвестиционная собственность как актив, генерирующий независимые денежные потоки, отделяется
от:

• собственности, занимаемой собственником (owner-occupied property), - собственности, которой собственник или арендатор владеют на условиях финансовой аренды, для использования в процессе производства или предоставления товаров или услуг, или для административных целей (по сути, речь идет об основных средствах);
• собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (по сути, речь идет о запасах).

• земля, которой владеют с целью долгосрочного увеличения капитальной оценки, а не для краткосрочной продажи в течение нормальной хозяйственной деятельности;
• земля, которой владеют с целью неопределенного будущего использования;
• здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое собственником на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;
• свободное здание, которым владеют с целью сдачи в операционную аренду.

• существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной собственностью;
• стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

• Приобретенная за плату инвестиционная собственность.

• Самостоятельно построенная инвестиционная собственность.

• Инвестиционная собственность, приобретенная с оплатой, отложенной на период, превышающий нормальные кредитные условия (условия обычного торгового кредита).

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате аренды.

• Инвестиционная собственность, приобретенная в результате обмена на неденежные активы или совокупность неденежных и денежных активов.

• модель справедливой стоимости;
• модель фактической стоимости.

• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей инвестиционной собственности, сопровождающейся обязательствами, по которым выплачиваемое возмещение напрямую связано со справедливой стоимостью специфических активов или с возмещением от таких специфических активов, включающих данную инвестиционную собственность;
• компания может выбрать либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости для всей остальной инвестиционной собственности, вне зависимости от выбора в предыдущем случае.

• если объект инвестиционной собственности приобретается в собственность, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях финансовой аренды, то могут быть использованы либо модель справедливой стоимости, либо модель фактической стоимости;
• если объект инвестиционной собственности арендуется на условиях операционной аренды, то может быть использована только модель справедливой стоимости.

• либо использовать ее для оценки такой собственности (при выборе модели справедливой стоимости) (п. 33 МСФО

• либо раскрывать в примечаниях (при выборе модели фактической стоимости) (п. 79 МСФО 40).

• наилучшим свидетельством справедливой стоимости является текущая цена на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние или являющейся объектом аналогичных арендных или иных соглашений; при отсутствии информации о текущих ценах на активном рынке для такой собственности компания может рассматривать другие источники информации, включающие:

• дисконтированные предполагаемые денежные потоки, прогноз которых основан на надежных оценках будущих денежных потоков, подтверждаемых условиями любых существующих арендных или иных контрактов или, при возможности, другими внешними свидетельствами, с использованием ставки дисконтирования, которая отражает текущие рыночные оценки неопределенностей, связанных с величиной или временем этих денежных потоков.

• начало использования для собственных нужд, для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию собственности, занимаемой собственником (основных средств);
• начало разработки с целью продажи - для перевода из категории инвестиционной собственности в категорию запасов;
• окончание использования для собственных нужд - для перевода из категории собственности, занимаемой собственником, в категорию инвестиционной собственности;
• начало предоставления в операционную аренду третьей стороне - для перевода из категории запасов в категорию инвестиционной собственности;
• окончание строительства или разработки - для перевода из категории собственности в процессе строительства или разработки (регламентируется МСФО (IAS) 16) в категорию инвестиционной собственности.

• При переводе инвестиционной собственности, которая учитывалась по справедливой стоимости, в собственность, занимаемую собственником (используемую для собственных нужд - основные средства), или в состав запасов, предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета в соответствии со стандартами, регламентирующими учет основных средств (МСФО (IAS) 16) и запасов (МСФо (IAS) 2), является справедливая стоимость на дату изменения использования, т.е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (МСФО 40.60).

• При переводе собственности, занимаемой собственником, в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, до момента изменения использования применяется МСФО (IAS) 16. Разница между балансовой стоимостью в соответствии с МСФО (IAS) 16 и справедливой стоимостью данной собственности на эту

• При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью собственности на эту дату и ее предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.63).
• Когда компания заканчивает строительство хозяйственным способом инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, то разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (МСФО 40.65).

• общие требования;
• специальные требования при использовании модели справедливой стоимости;
• специальные требования при использовании модели первоначальной стоимости.

• какую модель она использует: модель справедливой стоимости или модель первоначальной стоимости;
• если она использует модель справедливой стоимости, то когда и при каких обстоятельствах доля собственности, находящаяся в операционной аренде, классифицируется и учитывается как инвестиционная собственность;
• в случаях, когда классификация активов в качестве инвестиционной собственности представляет сложности, критерии, которые использовались для разделения инвестиционной собственности и собственности, занимаемой собственником, и собственности, которая держится для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;
• методы и значительные предположения, которые применялись для определения справедливой стоимости инвестиционной собственности, включая положение о том, было ли определение справедливой стоимости подтверждено рыночными свидетельствами или базировалось в большей степени на других факторах (которые должны быть раскрыты) в силу специфической сущности собственности или недостатка сравнительных рыночных данных;
• степень, в которой оценка справедливой стоимости инвестиционной собственности базируется на оценке независимого оценщика, владеющего признаваемой и соответствующей квалификацией и обладающего недавним опытом оценки инвестиционной собственности, имеющей аналогичное с оцениваемой месторасположение и категорию; если такая оценка не проводилась, данный факт должен быть раскрыт;
• величины, которые были признаны в отчете о прибылях и убытках в отношении:

• существование и величина ограничений на реализуемость инвестиционной собственности или перевод дохода и поступлений от выбытия;
• контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности, или по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

• поступления в результате приобретения за счет объединения бизнеса;
• чистые прибыли или убытки от корректировок до справедливой стоимости;
• прочие изменения.

• описание такой инвестиционной собственности;
• объяснение, почему справедливая стоимость не может быть надежно определена;
• если возможно, диапазон оценок, в рамках которых с высокой вероятностью находится справедливая стоимость;
• при выбытии такой инвестиционной собственности должны раскрываться факт выбытия инвестиционной собственности, не отражаемой по справедливой стоимости, балансовая стоимость на момент продажи, величина признанной прибыли (убытка).

• используемые методы амортизации;
• сроки полезного использования или нормы амортизации;
• валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и на конец периода;
• выверка балансовой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на начало и на конец периода, отражающая:

• справедливую стоимость инвестиционной собственности.