Объекты недвижимости облагаемые по кадастровой стоимости. Налог по-старому: как уйти от кадастровой стоимости

По материалам БухОнлайн

Как учесть налог на имущество при упрощенке

По общему правилу организации на упрощенке налог на имущество не платят . Исключение составляют организации, имеющие на балансе объекты недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость. С этих объектов налог на имущество нужно платить на общих основаниях (). Если организация рассчитывает единый налог с доходов, то уплаченный налог на имущество налоговую базу не уменьшит (). Если организация платит налог с разницы между доходами и расходами, сумму налога на имущество включается в состав расходов в том периоде, когда она была перечислена в бюджет ( , п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

С 1 января 2015 года некоторые компании в отношении торговых, административно-деловых центров и некоторых других видов недвижимости, по которым налог взимается исходя из кадастровой стоимости объектов, компаниям на УСН и ЕНВД придется платить налог на имущество.

Примечание : Изменения в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 02.04.14 № 52-ФЗ.

В первом полугодии 2014 г., налогоплательщики, которые применяют УСН и ЕНВД, были освобождены от уплаты налога на имущество (п. 2 , п. 4 ). В новой редакции этих статей сделана оговорка: после слов "налога на имущество организаций" дополнить словами "(за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с настоящим Кодексом)".

С 1 января 2014 года в отношении отдельных объектов недвижимого имущества юридических лиц при расчете налога применяется их по состоянию на 1 января налогового периода. К таким объектам отнесены, в частности:

• административно-деловые и торговые центры;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства.

Примечание : Читайте материал . ИП освобождены от уплаты налога на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется "специальная" система налогообложения (ЕНВД, УСЕ, ПАТЕНТ), за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 . Т.е. Предприниматели на УСН, ЕНВД и ПСН обязаны платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Организации на ЕНВД - вмененке обязаны платить налог на имущество в отношении «кадастровой» недвижимости. Эта обязанность установлена для них с 1 июля 2014 года пунктом 4 (в редакции Федерального закона от 02.04.14 № 52-ФЗ) .

Организации на УСН - упрощенке обязаны платить налог на имущество в отношении «кадастровой» недвижимости. Эта обязанность установлена для них с 1 января 2015 года пунктом 2 (в редакции Федерального закона от 02.04.14 № 52-ФЗ) .

Eсли «кадастровые» объекты не переданы в доверительное управление или концессию, платить за них налог на имущество должны только их собственники или организации, которые владеют этим имуществом на праве хозяйственного ведения. Все это следует из положений пункта 1 статьи 374, подпункта 3 Налогового кодекса РФ.

КОГДА ОРГАНИЗАЦИЯ или ИП ДОЛЖНЫ ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО, ИСХОДЯ ИЗ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

Платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них (далее - объект)) () должны организации:

• применяющие ОСН - за периоды начиная с 2014 г.;
• применяющие УСН - за периоды начиная с 2015 г. ();
• уплачивающие ЕНВД - за периоды начиная с 1 июля 2014 г. (п. 4 ) . Причем платить "кадастровый" налог надо даже тогда, когда недвижимость используется исключительно во вмененной деятельности (Письмо Минфина от 02.06.2014 N 03-05-05-01/26195) .

Объект облагается налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, если одновременно выполняются четыре условия (п. п. 1, 2, 7, 10, пп. 2, 3 п. 12 НК РФ, Письма Минфина от 21.05.2014 (N 03-05-05-01/24062 , от 19.05.2014 N 03-05-04-01/23641) :

1) объект принадлежит организации на праве собственности;

2) объект по правилам бухгалтерского учета учтен на балансе в составе основных средств (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности") (Письмо ФНС от 06.06.2014 N БС-4-11/10837@) ;

3) объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень должен быть определен субъектом РФ (его уполномоченным органом), в котором находится объект недвижимости, и опубликован на официальном сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) не позднее 1 января текущего года (Письмо ФНС от 14.08.2014 N ПА-4-11/16089) ;

4) кадастровая стоимость самого объекта или здания, в котором находится объект (помещение), определена по состоянию на 1 января текущего года. Кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января можно узнать, направив в территориальный орган Росреестра запрос о предоставлении кадастровой выписки об объекте или кадастровой справки. (Письмо ФНС от 08.05.2014 N БС-4-11/8876

Примечание : . Статья поможет грамотно провести оспаривание кадастровой оценки и стоимости помещения, земельного участка, квартиры.

Если по состоянию на 1 января текущего года в перечне субъекта РФ объекта нет, или не определена его кадастровая стоимость, налог за этот год надо рассчитывать и платить исходя из балансовой стоимости объекта.

Если ни здание, ни отдельные помещения в нем не включены в упомянутый выше перечень, то в отношении данных помещений налог на имущество организаций платить не нужно. Если же здание в перечень не включено, но отдельные помещения в перечне упомянуты, то организация на УСН обязана платить налог на имущество в отношении таких помещений.

Кроме того, с 2015 года "кадастровым" налогом облагаются принадлежащие организациям жилые дома и помещения, которые не учтены у них на балансе в составе основных средств (пп. 4 п. 1 ).

Что такое административно-деловые и торговые центры

Определение административно-деловых и торговых центров приведено в пунктах 3 и 4 .

Административно-деловой центр - это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и которое удовлетворяет хотя бы одному из двух условий.

1. Один из видов разрешенного использования земли, расположенной под зданием, предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
2. Здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Торговый центр (комплекс) – это отдельно стоящее нежилое здание, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и которое отвечает хотя бы одному из двух условий.

1. Один из видов разрешенного использования земли, расположенной под зданием, предусматривает размещение объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания.
2. Здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания.

Как определить предназначение и фактическое использование здания

В каком случае нежилые помещения облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости

Здание многофункционального бизнес-центра может облагаться налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости, если не менее 20 процентов общей площади здания либо уже используется для размещения, либо предназначено для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и (или) объектов бытового обслуживания. То же правило распространяется и на отдельные нежилые помещения. Такие разъяснения приводят специалисты Минфина России в письме от 27.09.17 № 03-05-04-01/62449 .

Предназначение здания нужно определять по кадастровому паспорту или документу технического учета (инвентаризации). Если по этим бумагам не менее 20 процентов общей площади объекта предусматривает размещение офисов и сопутствующей инфраструктуры (централизованных приемных помещений, комнат для проведения встреч, офисного оборудования, парковок), то здание предназначено для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Если же не менее 20 процентов общей площади объекта предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, то здание предназначено для размещения объектов торговли, общепита и бытового обслуживания.

Фактическое использование нежилого помещения для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания - это использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения данных объектов.

Налог на имущество по кадастровой стоимости

Чтобы рассчитывать налог по кадастровой стоимости в том или ином субъекте РФ, власти этого субъекта должны утвердить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Также должен быть принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. Далее уполномоченный орган субъекта РФ обязан не позднее 1 января определить (и опубликовать) перечень объектов недвижимости, по которым налог должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, если в конкретном регионе предусмотрен расчет налога на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов, то «упрощенщикам» и «вмененщикам» со следующего года придется платить налог на имущество для компаний на УСН и ЕНВД.

Если перечень объектов с кадастровой стоимостью не определен, платить налог не нужно

Чтобы рассчитывать налог по кадастровой стоимости, региональные власти должны утвердить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Также должен быть принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. Далее уполномоченный орган субъекта РФ обязан не позднее 1 января определить (и опубликовать в законе) перечень (вид) объектов недвижимости, по которым налог должен рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.

Для того, чтобы платить налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимости необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• власти соответствующего субъекта РФ утвердили результаты кадастровой оценк и объектов недвижимости;
• принят региональный закон , устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости.

Примечание : Смотрите Регионы России, в которых приняты законы, в которых и указан перечень объектов, предусматривающие расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость

Пример расчета налога на имущество по кадастровой стоимости

Чтобы в регионах использовать расчет налога на имущество по кадастровой стоимости, исполнительные органы региона должны утвердить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. После этого принимается региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости.

В этом законе, в числе прочего, полагается указать величину налоговой ставки для вышеуказанных объектов. Ее верхний предел задан в новом подпункте 1.1 . Например, для Москвы максимально допустимое значение составит в 2014 году 1,5%, в 2015 году - 1,7%, а в 2016 году и далее - 2%. Для остальных регионов максимально допустимое значение ставки будет равно 1% в 2014 году, 1,5% – в 2015 году, 2% – в 2016 году и далее.

Причем, уполномоченный орган субъекта РФ обязан каждый год не позднее 1 января определять перечень объектов недвижимости, подпадающих под новшества. Данный перечень по электронной почте направят в ИФНС по местонахождению объектов и разместят в интернете.

Указанный перечень объектов должен быть официально опубликован на официальном сайте субъекта РФ не позднее 1 января нового налогового года. Если же он не будет размещен на сайте в указанный срок, то собственник объекта недвижимости не обязан уплачивать налог исходя из кадастровой стоимости. В этом случае сумма налога и авансовых платежей за весь налоговый период будет исчисляться по прежним правилам, то есть исходя из среднегодовой стоимости объекта.

Поэтому, сейчас налогоплательщикам не нужно самостоятельно решать, относится ли недвижимость к торговому комплексу или офисному центру. За него это сделают чиновники, а собственника имущества ставят перед фактом. Если налогоплательщика не уведомили, что он должен считать от кадастровой стоимости, тогда считаем по старым правилам.

Сумма налога по указанным выше объектам равна кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года, умноженной на ставку налога. Если в регионе введены отчетные периоды (квартал, полугодие и девять месяцев), то в течение года компания должна перечислять авансовые платежи. Размер авансового платежа равен одной четвертой кадастровой стоимости, умноженной на ставку. Перечислять налог и авансовые платежи нужно в бюджет по местонахождению каждого объекта.

У многих организаций, владеющих торговыми комплексами и деловыми центрами, на балансе есть еще и «обычное» имущество. Налоговую базу для такого имущества нужно определять отдельно от налоговой базы объектов, которые подпадают под новшества, а именно от налоговой базы по торговым и деловым центрам.

Пример расчета налога на имущество

Например, фирма владеет торговым комплексом и производственным оборудованием (не относящимся к движимому имуществу). Кадастровая стоимость торгового комплекса составляет 50 000 000 руб. Остаточная стоимость оборудования равна значениям, указанным в таблице.

В данном регионе ставка по налогу на имущество для торговых комплексов равна 1%. Ставка для прочего имущества - 1,1%.

Величина налога для торгового комплекса. Она составила 500 000 руб.(50 000 000 руб. х 1%).

Налоговая база для производственного оборудования равна 1 200 000 руб.((1 500 000 + 1 450 000 + 1 400 000 + 1 350 000 + 1 300 000 + 1 250 000+ 1 200 000 + 1 150 000 + 1 100 000 + 1 050 000 + 1 000 000 + 950 000 + 900 000): (12+1)). Величина налога в отношении оборудования составила 13 200 руб.(1 200 000 руб. х 1,1%).

Если кадастровая стоимость не определена

Бывают случаи, что кадастровая стоимость для некоторых объектов не определена и не указана в кадастровом паспорте. В таком случае расчет налога будет зависеть от вида объекта недвижимости.

Для административно-деловых центров и торговых комплексов налог необходимо рассчитать по общим правилам, то есть исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Для недвижимости иностранных компаний, не открывших постоянных представительств в РФ, размер налоговой базы приравнивается к нулю. Это же правило действует и в отношении недвижимости иностранных организаций, не относящейся к деятельности через постоянные представительства.

Совмещение ЕНВД и ОСНО, кадастровая стоимость не определена

Согласно письма Минфина России от 16.10.14 № 03-11-06/3/52084 сказано, что в отношении иного имущества, а также недвижимости, по которой не определена кадастровая стоимость или не принят соответствующий региональный закон, «вмененщики» налог на имущество организаций не платят (п. 4 ).

Но как в таком случае рассчитать налог, если такое имущество используется и в деятельности, переведенной на ЕНВД, и в деятельности, налогообложение которой осуществляется в соответствии с общим режимом налогообложения? В этом случае, как полагают в Минфине, налог на имущество рассчитывается с учетом доли выручки (или площади), полученной (приходящейся) на систему налогообложения в виде ЕНВД.

За какой период в 2014 году и в каком размере уплачивать налог на имущество?

Поскольку для «вмененщиков» поправки вступают в силу уже в этом 2014 году, то как же платить налог на имущество нужно только за III и IV кварталы этого года или исчислять налог придется за весь 2014 год? В письме Минфина РФ от 02.06.14 №03-05-05-01/26195 сказано, что «вмененщикам» нужно будет уплатить авансовый платеж по налогу на имущество за 9 месяцев и налог на имущество за 2014 год. Алгоритм расчета следующий.

Сумма авансового платежа за 9 месяцев 2014 года исчисляется как 1/4 кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2014 года, умноженная на соответствующую налоговую ставку.

Налог на имущество за год должен исчисляться только за период с 1 июля по 31 декабря 2014 года (поскольку в I и II кварталах для «вмененщиков» еще действовало освобождение от уплаты). Чтобы рассчитать сумму налога, нужно взять ½ кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2014 года, умножить на налоговую ставку, а затем вычесть сумму авансового платежа за 9 месяцев 2014 года.

Порядок уплаты налога на имущество с инженерных сетей здания, налог по которому рассчитывается на основе кадастровой стоимости

Минфин разъяснил, нужно ли отдельно платить налог на имущество с инженерных сетей, если налог в отношении здания рассчитывается по кадастровой стоимости

Если объект недвижимости облагается налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, то отдельно платить налог за водопровод, отопление, лифты и другие инженерные системы, входящие в состав здания, не нужно. Это правило действует и в том случае, когда упомянутые инженерные системы учитываются в бухгалтерском учете как отдельные инвентарные объекты. Подробности - в письме Минфина России от 26.05.16 № 03-05-05-01/30114 .

Минфин России также в письме от 26.05.14 № 03-05-05-01/25079 напомнил, что налог по инженерным системам такого здания отдельно рассчитывать не нужно. Такие системы подлежат налогообложению в составе здания.

Существуют следующие категории объектов, в отношении которых российские организации рассчитывают налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов. Согласно пункту 1 , это:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Здание, как объект налогообложения налогом на имущество, представляет собой объемную строительную систему, в состав которой, помимо прочего, включаются сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи и т п.). Это следует из положений Федерального закона от 30.12.09 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Таким образом, если налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости здания, то инженерно-технического системы обеспечения здания подлежат налогообложению в составе этого здания. Это обстоятельство применяется и в том случае, когда инженерные сети являются отдельными инвентарными объектами в бухучете организации. Проводки делайте на основе

В 75 субъектах РФ налог на торгово-офисные помещения исчисляется по кадастровой стоимости

В 2018 году в 75 субъектах Российской Федерации организации исчислят налог на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. В 2015 году такой порядок исчисления налоговой базы в отношении торгово-офисной недвижимости действовал в 28 субъектах Российской Федерации.

В 2018 году только в 9 регионах НЕТ соответствующих региональных законов и НЕ определены перечни объектов торгово-офисной недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется по кадастровой стоимости. Это
Владимирская область, Город Севастополь, Красноярский край, Ненецкий автономный округ, Орловская область, Оренбургская область, Республика Крым, Республика Саха (Якутия), Ростовская область, Чукотский автономный округ.

В некоторых субъектах Российской Федерации на основе кадастровой стоимости налогом облагаются только торговые центры (комплексы) и помещения в них. В других субъектах кроме торговой недвижимости налогом на имущество по кадастровой стоимости облагаются также административно-деловые центры и помещения в них.

Кроме того, некоторые субъекты Российской Федерации воспользовались правом исчислять налог исходя из кадастровой стоимости по нежилым помещениям , в которых размещаются офисы, торговые точки, объекты общественного питания и бытового обслуживания.

Некоторые законодательные органы субъектов Российской Федерации установили ограничения по площади объектов , облагаемой на основе кадастровой стоимости.

Соответствующие перечни объектов, налоговая база в отношении которых в 2015 году исчисляется исходя из кадастровой стоимости, налогоплательщики могут найти на сайтах уполномоченных органов власти субъектов Российской Федерации, определивших перечни, или на сайтах субъектов Российской Федерации.

Признавайте месяц полным и учитывайте при расчете коэффициентов, если:

• право собственности (изменение характеристик) возникло до 15-го числа соответствующего месяца включительно;
• право собственности прекращено после 15-го числа соответствующего месяца.

Не признавайте месяц полным и не учитывайте при расчете коэффициентов, если:

• право собственности (изменение характеристик) возникло после 15-го числа соответствующего месяца;
• право собственности прекращено до 15-го числа соответствующего месяца включительно.

В бухгалтерском учете налог на имущество начисляется проводками

Д 26 (44) - К 68 - Начислен авансовый платеж по налогу на имущество (если региональным законом установлены отчетные периоды по налогу на имущество)

1. 
   Приведена информация об объекте налогообложения, сроках подачи декларации, ставках и льготах по налогу на имущество. Можно бесплатно скачать формы в формате Excel форму по КНД 1152026. Авансовый платеж. Пример заполнения Декларации налог на имущество 2019.
2. 
   За движимое имущество налог не платится с 1 января 2013 года
3. 
   Организации, имеющие вне места нахождения головного офиса несколько филиалов и объектов недвижимого имущества в различных муниципальных образованиях обязаны представлять налоговую отчетность и уплачивать налог по каждому муниципальному образованию отдельно.
4. 
   Статья поможет узнать как считается кадастровая стоимость недвижимости, как можно узнать кадастровую стоимость здания или земельного участка.

Изменение налога с кадастровой стоимости произошло ожидаемо: такая «перепланировка» намечалась еще с 2004 года. Сейчас процентные ставки по налогам немного выше, нежели несколько лет назад. Для того, чтобы правильно понимать, кто является налогоплательщиком, из чего слагается налог на имущество и кто имеет право на льготы, нужно знать следующее:

Плательщиками налогов на недвижимость являются непосредственные собственники имущества (физические лица), которое признается объектом налогообложения. Имуществом, за которое нужно платить налоги, может являться дом, гараж, квартира, комната, дача, земельный участок, иное строение или сооружение.

Какой налог с кадастровой стоимости и процентные ставки действуют в определенной субъекте, можно узнать в органах местной администрации (в городах федерального значения – органах государственной власти), которые и устанавливают их, основываясь на муниципальных нормативно – правовых актах, и сумма налога будет зависеть от общей инвентаризационной стоимости имущества и типа его использования.

Кадастровая оценка земель

Прежде, чем проводить оценку земельного участка через кадастровую палату, нужно определить его принадлежность к определенному классу земель. Ещё с 1 января 2014 года произошло значительное повышение налогов по кадастровой стоимости, и теперь налоговая база определяется, исходя из кадастровой стоимости следующих видов недвижимого имущества:

• Административно – деловые и торговые центры и помещения в них, в т.ч. и офисы, сдающиеся в аренду предпринимателям.
• Нежилые помещения, в которых могут находиться офисы, объекты торговли и общественного питания.
• Объекты недвижимости иностранных предприятий и организаций, деятельность которых в РФ не осуществляется через постоянные представительства.

Земельные участки, в основном, классифицируются на:

• участки под ИЖС;
• для сельхоз. использования;
• для дачного строительства и другое.

Государственную кадастровую оценку земель нужно проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровая стоимость оцениваемого имущества значительно ближе к рыночной, при этом учитывается месторасположение объекта налогообложения, сегмент, если оценивается квартира – то и ее расположение на определенном этаже.

Перерасчет налога с кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость получается больше рыночной, то тут сразу же увеличивается и сумма налога. С другой стороны, благодаря повышению налога по кадастровой стоимости может даже получиться и 20%-ная экономия ввиду увеличения расходов, которые уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

У налогоплательщика в данной ситуации есть два выхода: согласиться с результатами кадастровой оценки, или же заказать проведение независимой экспертизы, если затронуты интересы организации, а не физического лица. Организация может оспорить результаты проведения кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению и разрешению споров по результатам проведения кадастровой оценки имущества, или же в арбитражном суде. Если истец недоволен результатом обращения в комиссию, ее решение также оспаривается в арбитражном суде.

Налог на имущество, кадастровая стоимость с 1 января 2016 года владельцам торговых, бизнес и административным центров, налоги за которые исчисляются, исходя из кадастровой стоимости здания, также придется платить налог на кадастровую стоимость имущества. На данный момент юридические лица, работающие с ЕНВД И УСН, от таких выплат освобождены.

Кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество, который исчисляется, исходя из кадастровой стоимости здания и остаточной стоимости оборудования, находящегося в нем. Например, если налоговая ставка для торговых центров равна 1% (для прочего имущества – 1,1%), а кадастровая стоимость здания – 50 млн. рублей, то величина налога будет равна 50 000 000 * 1% = 500 000 руб.

Расчет остаточной стоимости оборудования: например, 12 месяцев в году она может быть равна 1500000 руб., тогда: (12 * 1500000): (12+1) = 1385000 (налог на оборудование).

Как рассчитать налог по кадастровой стоимости

Какой налог будет от кадастровой стоимости с 2014 года, можно узнать из нижеописанного. На данный момент налоговые ставки непосредственно зависят от общей стоимости облагаемого налогом имущества, но не могут превышать 2%:

До 300 000 руб. – до 0,1 % от суммы.

От 300 000 руб. до 500 000 руб. – 0,1 – 0,3 % от общей суммы.

От 500 000 руб. – от 0,3 до 2.0 % от суммы.

В ближайшее время Министерство финансов РФ планирует перевести налоговые ставки не в зависимости от кадастровой стоимости имущества, а по категории облагаемой налогом недвижимости. Например:

Квартиры и жилые помещения – 0,1 %

Участки под ИЖС, дачные участки и сельхоз. предназначения – 0,5 %

Объекты, стоимость которых превышает 300 млн. рублей – от 0,5 до 1%

Прочие объекты – 1,5 %

Исходя из вышеперечисленных данных, налог на имущество = кадастровая стоимость объекта недвижимости * местную налоговую ставку. Например, кадастровая стоимость недвижимости составляет 300 000 рублей, при этом процентная ставка составит 0,1 % от суммы:

300 000 *0,1 % = 300 рублей (сумма налога на имущество).

Льготы по налогу на недвижимость . От уплаты налога на недвижимость могут быть освобождены Герои СССР и РФ; лица, награжденные орденом Славы трех степеней; Инвалиды 1 и 2 группы, инвалиды с детства, независимо от группы; Участники гражданских войн и Великой Отечественной войны, других военных операций по защите бывшего СССР; Вольнонаемные служащие состава Советской Армии, ВМФ, органов внутренних дел; участники ликвидации последствий аварии на Чернобыле, или подвергшиеся воздействию радиации в радиусе действия радиоактивных веществ; Пенсионеры, получающие гос. пенсию; Родители и супруги военнослужащих, которые погибли при исполнении служебных обязанностей.

Льготы начинают действовать с месяца возникновения права на нее.

В 2016 году планируется увеличение суммы налога в 2 раза, так что собственникам недвижимого имущества придется потуже затянуть пояса. Если сейчас расчет производится, в основном, исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения, то после принятия соответствующих законов он будет осуществляться исключительно из кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной - соответственно, и налог будет больше.

С 1 января 2015г. в России кардинально изменился налог на имущество. В НК введена целая новая глава о новом налоге на квартиры, комнаты, на дачи, особняки, творческие мастерские и даже «недострои». При этом изменяются правила начисления налога. Теперь он будет рассчитываться не из привычной инвентаризационной, а из загадочной кадастровой стоимости , максимально приближенной по значениям к рыночной. И чем дороже теперь оценивается квартира или другой объект, тем больше будет новый налог. Как рассчитать налог на квартиру?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Переходить на новую систему налогообложения разные регионы будут по мере готовности новой кадастровой оценки зданий. Постепенно до 2019 года во российских регионах будет отменен существующий до ныне налог, рассчитывающийся из традиционной инвентаризационной стоимости. С 2015г. новый налог начнут уплачивать жители первых 28 регионов, в состав которых входит и столица с областью. Первые платежки налогоплательщики получат весной 2016 г. и оплатить их должны будут не позднее октября. В течение целых 5 лет допускается использование зафиксированной раньше инвентаризационной оценки стоимости.

С 2015 для расчета нового налога будут задействованы 28 субъектов: Респ. Башкортостан, Бурятия, Коми, Ингушетия, Мордовия, Карачаево-Черкесская Респ., Удмуртская Респ., Амурская, Архангельская области, Ненецкий АО, Владимирская, Магаданская, Московская, Ивановская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Псковская, Рязанская, Самарская, Пензенская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Татарстан, ХМАО-Югра, ЯНАО и Москва.

Каких объектов коснется налог?

Новый налог будет начислен на следующие объекты недвижимости:

• квартира;
• комната в коммуналке;
• гараж;
• машино-место;
• помещения, использующиеся для размещения в них творческих мастерских, студий, ателье, негосударственных музеев, библиотек, галерей, ;
• а также хозпостройки, общей площадью не больше 50 кв.м., которые находятся на земельных участках, в личных хозяйствах, на дачах, а также на землях, предназначенных для жилого строительства.

Что касается обычных дач, то они прямо не перечисляются в списке налогооблагаемых объектов. Однако в перечне есть жилой дом, расположенный на участке.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости — это её стоимость на рынке недвижимости, рассчитанная Кадастровой палатой. Теперь знание кадастровой стоимости необходимо для расчета налога. Она изменяется со временем. Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще, чем раз в 3 года. Для обоих столиц: Москвы, Санкт-Петербурга, а также Севастополя периодичность оценки снижена до 2 лет. Поэтому чаще размер налоговой базы изменяться не может.

Кадастровая стоимость изменяется в зависимости от ситуации на рынке, например, в этом районе недвижимость подорожала или, наоборот, рядом построили комбинат и она подешевела. Все эти изменения находят отражение в кадастровой стоимости. Впрочем, если хозяина квартиры не устраивает официальная кадастровая стоимость, добиться её пересмотра можно через суд или комиссию по решению кадастровых споров в самой палате.

Как узнать кадастровую стоимость для расчета налога?

Можно на интернет сайте Росреестра , однако эта услуга работает пока в тестовом режиме и в ней есть далеко не все объекты. На сайте Росреестра необходимо открыть вкладку сервисы и перейти по выпавшей ссылке Справочная информация по объектам недвижимости. Откроется анкета на объект недвижимости, в которой необходимо ввести хотя бы адрес недвижимости или её кадастровый номер. После ввода данных нужно нажать кнопку Сформировать запрос. Откроются результаты поиска, в которых нужно нажать еще раз на адрес недвижимости. Откроется информация об объекте вместе с кадастровой стоимостью.

Если она на этом сайте не указана можно посмотреть её в кадастровом паспорте вашего объекта. Если паспорт получался до 2012 года, то графы стоимость там может совсем не быть. В этом случае нужно отправлять запрос в Росреестр.

Получение сведений из Росреестра является процедурой облагаемой госпошлиной. Если запрос в Росреестр посылать в электронном виде, то госпошлина будет равна 150 рублям. В кадастровой палате справку выдадут бесплатно. Ответ на запрос придет в сроки до 5 рабочих дней. Как правило, электронные запросы обрабатываются быстрее.

Если объект недвижимости новый, не имеет еще кадастровой стоимости, для того, чтобы произвести оценку, нужно в территориальное БТИ подать заявление на вызов техника. Специалист оформит техпаспорт и кадастровый план, а в оценочном акте зафиксирует результат оценки. Далее владелец недвижимости может заказать выписку из оценочного акта.

Льготники нового налога

Государство позаботилось и о неимущих слоях населения. В НК опубликован перечень льготных категорий — это граждане, которые абсолютно освобождаются от налога на 1 любой объект из всех имеющихся в собственности: комнат, жилых домов, квартир, гаражей, машино-мест, творческих мастерских. Это пенсионеры, Герои Советского Союза, ветераны войны, инвалиды I, II группы, ликвидаторы аварии на ЧАЭС . Однако любой льготник у которого несколько объектов недвижимости: квартира, гараж, сарай может выбрать только один объект на свое усмотрение для применения льготы.

Конечно, целесообразно выбирать для льготы объект с максимальной кадастровой стоимостью. За остальные объекты придется платить полностью. Такая мера принята для того, чтобы зажиточные родственники не злоупотребляли взаимоотношениями и не переписывали на льготников налогооблагаемое имущество.

Также по каждому объекту предусмотрены и налоговые вычеты. Например, 10кв.м. для комнаты, 20кв.м. для квартиры, 50кв.м. для жилого дома. Но если комната в коммуналке меньше 10кв.м., то налог с неё платить не придется. Налоговый вычет также предоставляется только на 1 объект недвижимости из списка нескольких. Налогоплательщик должен сам выбрать на какой объект будет предоставлена льгота, иначе за него это сделает по своему усмотрению налоговая служба.

Местные власти получили право по своему усмотрению изменять льготы с размерами вычетов и даже категории льготников. Например, в ЯНАО местные власти увеличили вычет для жилых домов до 75 кв.м. В другом регионе к льготникам причислили многодетные семьи.

3-хуровневая ставка налога

На имущество введена 3-хуровневая ставка налога. Коэффициент 0,1% от кадастровой стоимости будет применяться к жилым домам и другим жилым помещениям, гаражам, парковочных машино-мест, недостроев. 0,5% - для прочих объектов, а 2% - для элитной дорогой недвижимости, которая по кадастровой стоимости оценивается больше 300 миллионов рублей и торговых центров. При этом регионы получили право снижать ставку до 0 или, наоборот, повышать до 0,3%.

До начала 2019 г., чтобы избежать резкого скачка налога в регионах будет действовать еще один коэффициент, в соответствии с которым налог будет расти ежегодно не больше, чем на 20%. С 2019г. этот коэффициент будет отменен.

Примеры расчета налога

Как рассчитать налог на квартиру по кадастровой стоимости? Для примера рассмотрим 1-комнатную квартиру площадью 35кв.м. которая находится в единоличном владении у одного хозяина и является у него единственным объектом недвижимости во владении.

Допустим, что кадастровая стоимость 1кв.м. в этой квартире равна 180 000 руб. Из 35 кв.м. квартиры необходимо вычесть налоговый вычет 20кв.м.. Оставшиеся 15кв.м. имеют кадастровую стоимость 180 000 умножить на 15 кв.м. — 2 700 000 рублей. Применяя 0,1% ставку получаем сумму налога в 2 700 рублей ежегодно. Если раньше налогоплательщик платил 1 000 рублей за свою квартиру, то сейчас сумма его платежа ощутимо возрастает.

Если налогоплательщику принадлежит только доля в недвижимости, расчет производится таким образом:

1. Рассчитывается налогооблагаемая площадь квартиры: из общей площади вычитается налоговый вычет.
2. Затем определяется кадастровая стоимость одного метра квартиры: общая кадастровая стоимость делится на общий метраж.
3. Определяем налоговую базу: для этого умножаем стоимость 1 к.м. на налогооблагаемый метраж.
4. Для получения долевой налоговой базы умножаем размер доли на полный налогооблагаемый метраж.
5. Рассчитываем сумму налога с использованием понижающего коэффициента.

Немножечко по другому будет рассчитываться налог для компании, занимающей часть здания. Компания, владеющая частью торгового офисного центра, считает налоговую базу по налогу на имущество в любом случае исходя из общей стоимости всего здания. Для этого нужно посчитать, какую долю занимают её помещения в общей площади всей недвижимости.

Если квартира или другой объект приобретаются в середине налогового периода, расчет ведется по полным месяцам, которые недвижимость находится в собственности данного налогоплательщика. Месяц приобретения или месяц продажи также считаются за полный и оплачиваются в соответствии со всеми ставками.

По мнению законодателя, такая практика справедлива и обеспечивает рост доходов в бюджет муниципальных образований, кому достаются имущественные налоги. Такая практика налогообложения принята во всем мире. Во Франции имущественные налоги составляют практически 51% доходов в местных бюджетах, США — 71%, в Великобритании и Ирландии, Австралии — это единственная статья доходов муниципалитетов. Старый налог обеспечивал доход местного бюджета всего на 20%. Взамен местные власти получают возможность строительства новых парковок, развязок, детских садов, детских площадок.

Редакция "РБК-Недвижимости" составила инструкцию, как рассчитать новый налог на имущество, в том числе и для москвичей.

Фото: depositphotos.com/andrei_77

В России принят новый налог на имущество. Согласно закону муниципалитеты и города федерального значения могут устанавливать налог на недвижимость для физических лиц.

Суть нового налога: в качестве налогооблагаемой базы теперь будет применяться кадастровая стоимость квартиры, рассчитываемая независимыми оценщиками по заказу исполнительных органов субъектов РФ. Земельный налог при этом сохраняется.

Департамент экономической политики и развития города Москвы представил в четверг интернет-калькулятор для расчета ориентировочной суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости. Цель - помочь владельцу недвижимости в столице рассчитать примерный размер налога на принадлежащее ему на правах собственности имущество.

Когда платить?

Новый закон вступит в силу с 1 января 2015г., однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Уплата налога на имущество граждан от кадастровой стоимости начнется с 2016г., а полную сумму россияне начнут платить с 2020г.

Налог рассчитывается для всего объекта, а владельцы платят в зависимости от их доли. Москвичи уже сейчас могут рассчитать, сколько им придется платить по налогу на имущество. Для этого департамент экономической политики и развития города создал налоговый калькулятор.

* Инвентаризационную стоимость каждый владелец видит сейчас в платежке по нынешнему налогу, а также в документах на объект недвижимости. Эта стоимость нужна для расчета разницы между текущим налогом (с инвентаризационной стоимости) и тем, что граждане будут уплачивать со второй половины 2016г. Россияне до 2020г. будут платить разницу между этими величинами.

Остальные граждане России могут также рассчитать, сколько им придется платить по новому налогу. Для этого на портале Росреестра можно запросить данные о кадастровой оценке стоимости квартиры или дома.

Москвичи-собственники также могут самостоятельно рассчитать свои платежи. Ставки по налогу были приняты 14 октября 2014г.

В отношении гаражей и машино-мест, а также прочих объектов недвижимости ставки 0,1% и 0,5% соответственно.

За объекты незавершенного строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) придется платить 0,3%. Такая же ставка в 2,0% предусмотрена в отношении объектов коммерческой недвижимости (офисы, объекты торговли, общепита и т. п.).

Законом предусмотрен налоговый вычет в размере 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м. для объектов индивидуального жилищного строительства. То есть если у вас квартира площадью 54 кв. м, то налогом будет облагаться только 34 кв. м.

Как повлияет на рынок недвижимости

Новый налог на недвижимость в большей мере скажется на владельцах дорогой недвижимости. Как ранее писала "РБК-Недвижимость", для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастет несущественно. Однако для владельцев квартир экономкласса в центре Москвы изменения налоговой политики повлияют в большей степени. Все зависит от коэффициента (смотрите расчеты ниже).

Во многих случаях сумма налога вырастет более чем в 10 раз и даже для скромных "однушек" и "двушек" в нецентральных районах составит 5-7 тыс. руб. в год. В Москве может начаться переселение малообеспеченных граждан из центра на окраины с целью сокращения налогового бремени. В будущем люди станут более прагматично подходить к выбору квартиры и учитывать, какую им придется нести налоговую нагрузку.

Кадастровая стоимость

Сейчас, по данным правительства Москвы, кадастровая стоимость ниже рыночной на 15-20%. Однако, по мнению экспертов, в ближайшем будущем механизмы ее оценки будут отлажены и она приблизится к рыночной.

Специалисты аналитического агентства RWAY отмечают, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью тем больше, чем дороже квартира. Для некоторых элитных объектов Москвы кадастровая стоимость может быть ниже рыночной более чем на 80%.

Также важно отметить, что инвентаризационная стоимость новостроек сегодня максимально приближена к рыночной, поэтому и увеличение налога там будет минимальным.

Расчет величины налога на основании кадастровой стоимости для разных типов квартир в Москве

Как снизить налог на имущество?

У каждого гражданина будет право обжаловать оценку кадастровой стоимости. В случае несогласия с оценкой собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Досудебный порядок подразумевает подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такое заявление можно подать в комиссию не позднее шести месяцев от даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Если же этот срок пропущен, необходимо обратиться в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии или Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ.

Основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Кто заплатит больше?

По самой высокой ставке в 2% заплатят немногие. По данным компании IntermarkSavills, количество квартир с оценочной стоимостью, превышающей 300 млн руб., в Москве составляет приблизительно 1,5-2 тыс., плюс к этому ежегодно вводятся в эксплуатацию новые дома, пополняющие этот объем еще на несколько десятков. Однако их кадастровая стоимость часто намного ниже. В правительстве Москвы насчитали около 50 таких объектов в столице.

В компании Contact Real Estate подсчитали стоимость одного из самых дорогих объектов в Москве - апартаментов в элитном жилом комплексе "Негоциантъ". Из расчета общей стоимости квартиры в особняке в 35 млн долл. (курс ЦБ 39,6 руб.) стоимость апартаментов составит 1 млрд 386 млн руб. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то для нежилой недвижимости налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен. При ставке на нежилую недвижимость в 2% имущественный налог составит 27,720 млн руб. в год!

Как вырастет налоговое бремя для москвичей

Показательно, как меняется сумма налога для жителей по мере удаления от центра. Для примера взяты однокомнатные квартиры площадью 38 кв. м в домах, расположенных по двум направлениям разного уровня престижности и популярности - западному и восточному. Кадастровая стоимость посчитана как рыночная за вычетом 10%, так как, по данным правительства Москвы, на столько в среднем она ниже рыночной оценки. Рыночная стоимость, в свою очередь, посчитана как среднее арифметическое ценовых показателей в районах, находящихся в разных территориальных зонах вдоль выбранных трасс (на основании данных irn.ru).

Как удаленность от центра влияет на налог

К - Кремль, БК - Бульварное кольцо, СК - Садовое кольцо, ТТК - Третье транспортное кольцо

Как видно из таблицы, налоговое бремя для тех, кто живет в начале престижного западного направления, в 2,8 раза выше, чем у тех, кто поселился ближе к МКАД. На восточном же направлении разница между жителями центра и окраин превышает 3,3 раза.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 38 кв. м по округам

В соответствии с расчетами, самым доступным округом Москвы с точки зрения налогообложения является Юго-Восточный административный округ - здесь средняя кадастровая стоимость квадратного метра составляет 139,5 тыс. руб. На втором месте оказался Южный административный округ с показателем 149,4 тыс. руб. за "квадрат". Замыкает тройку Восточный административный округ, где среднюю кадастровую стоимость квадратного метра эксперты определили на уровне 154,8 тыс. руб.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 55 кв. м по округам

Для того чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцам квартир в Москве придется ежегодно оплачивать в бюджет, эксперты компании "Метриум Групп" сделали расчет налога для одно-, двух-, трех- и многокомнатных квартир. Для подсчетов были взяты площади 38 кв. м (1-комн.), 55 кв. м (2-комн.), 80 кв. м (3-комн.) и 120 кв. м (многокомн.). Дополнительно специалисты рассчитали, какой должна быть площадь квартиры для уплаты налога по максимальным ставкам - 0,2%, 0,3% и 2%.

Расчет суммы налога для квартиры площадью 80 кв. м по округам

Расчет суммы налога для квартиры площадью 120 кв. м по округам

Кто получит льготы?

Право на налоговую льготу имеют следующие категории налогоплательщиков:

1. Пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;
2. Инвалиды I и II групп инвалидности;
3. Участники Гражданской войны и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий;
4. Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
5. Инвалиды с детства;
6. Лица вольнонаемного состава Советской армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
7. Лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991г. N 1244-I "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998г. N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957г. на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" и Федеральным законом от 10 января 2002г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
8. Военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
9. Лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
10. Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
11. Граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;
12. Физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;
13. Родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;
14. Физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, - в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, - на период такого их использования;
15. Физические лица - в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Сергей Велесевич
Таблицы: RWAY по данным Росреестра и данным из открытых источников, "РБК-Недвижимость", "Метриум Групп"

Последнее обновление Март 2019

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра . Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости . Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости . Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.