Как сказать квартирантам о выселении. По договору найма

Каждый человек, сдающий квартиру, сталкивался с ситуацией, когда наниматели отказываются вносить арендную плату, кормят обещаниями. Рекомендуется выселять их, пока они не съехали и не вынесли мебель. Таким людям доверять нет смысла. Но так ли просто выселить квартирантов, при несвоевременной оплате?

Основания досрочного расторжения договора найма

В статье 687 гражданского кодека прописаны положения, при которых допускается досрочно расторгнуть между собственником и арендатором. Он подразумевает следующие пункты:

• ухудшение квартиры или мебели;
• применение жилплощади не по целевому назначению;
• проживание в квартире арендаторами несет опасность жизни нанимателя;
• нарушение прав соседей;
• несвоевременная оплата за проживание.

Как между сторонами будет , обязательства между ними прекращаются, об этом свидетельствует п.2 ст. 453 гражданского кодекса.

Собственник не должен больше предоставлять жилплощади для арендатора, а тот в обговоренные сроки должен покинуть помещение.

С момента расторжения наниматель не обязан вносить наймодателю арендной платы и не присматривать за жилищем. При вынужденном расторжении договора любая из сторон может потребовать от другой стороны возмещения убытков.

Расторгнутым договор считается с момента подписи соглашения об его закрытии или регистрации . И тут есть нюансы в зависимости от срока договора:

1. Гражданским Кодексом определено, что при заключении договора аренды на 12 месяцев после просроченных двух платежей наниматель может выселить жильцов.
2. При составлении долгосрочного соглашения законным основанием для выселения является неуплата более 6 месяцев .

Обратите внимание: такие долгосрочные сделки подлежат обязательной регистрации. Логично, что расторжение договора также должно быть там зафиксировано.

1. Чтобы не регистрировать договор найма в налоговой службе многие составляют его на срок 11 месяцев с автоматической пролонгацией . После истечения 11 месяцев он будет продлен, если стороны не против. Для расторжения договора нужно написать соглашение к нему . Любая сторона может потребовать расторгнуть соглашение, если не прошло 11 месяцев, предупредив вторую сторону за 2 недели .

При обнаружении нарушений собственник помещения должен попросить квартирантов устранить их. И при игнорировании просьбы он вправе расторгнуть договор, заранее предупредив о действиях.

Как выселить жильцов без договора найма

Если между жильцами и собственниками не составлено договора найма, то выселить их просто. Так как нет соответствующей бумаги, квартиранты не имеют права находиться на чужой территории. При составлении договора в устной форме свидетели не докажут в суде его наличие. В гражданском кодексе статье 674 прописано, что соглашение составляется в письменной форме.

При наличии аудиозаписи или расписки суд рассматривает их, с целью ответа на вопрос, правомерно ли собственник выселяет нанимателей. При отсутствии доказательств нужно обратиться в суд с заявлением о незаконном пребывании лиц на вашей территории. Но вернуть деньги за арендную плату не получится. Для выселения квартирантов нужно выполнить следующее:

1. Подготовить документы, подтверждающие .
2. Обратиться в полицию с паспортом.
3. Если квартиросъёмщики не открывают замок, заявить в МЧС.

При смене замков арендаторами нужно обращаться в МЧС и полицию, закон на вашей стороне. В некоторых случаях жильцы сами покидают квартиру, так как понимают, что собственник обратится в суд и им придется съехать, рассчитываясь с долгами.

Как выселить арендаторов с договором найма

При действительном договоре найма выселить жильцов из квартиры удастся после обращения в суд , если они не пойдут на уступки. А это очень часто случается.

Вы, как наниматель, должны действовать в рамках закона. Например, не стоит менять замков в доме, где проживают арендаторы, так как это незаконно, и они имеют право находиться в квартире на всех основаниях – согласно подписанному договору . Наймодатели не имеют право применять к аредаторам физическую силу или другие неправомерные действия. Лучше с неплательщиками разбираться в суде, но недостатком такого способа выселения жильцов является его длительность .

Без суда удастся выселить квартиранта при истечении срока действия договора . Если они сами не хотят выезжать, нужно направить наряд полиции, который в рамках закона выселят злостных неплательщиков. Рекомендуется предупредить квартирантов за три месяца до окончания договора о выселении . Желательно делать это в присутствии свидетелей или составить расписку. Рекомендуется направить заказное письмо по почте с вручением, при отказе подписывать соглашение.

Если срок договора истекает в следующем месяце, но наймодатели не платят за проживание в квартире, лучшим вариантом считается дождаться окончания срока соглашения и выселить их из-за незаконного проживания. Можно обратиться в суд, но длительность разбирательства затягивается, а неплательщики продолжат занимать вашу территорию.

Если в договоре указаны сроки предупреждения нанимателей о расторжении, они должны соблюдаться. Как правило, это 1-3 месяца, этого хватит, чтобы подыскать новую квартиру.

При отсутствии иных сроков согласно 687 статье гражданского кодекса РФ наймодатели должны предупредить за 90 дней до предполагаемой даты расторжения договора . Если собственник не оповещает квартирантов о решении, то они могут подать встречное заявление, что нет подходящего жилья, и имеют право просить отсрочку рассмотрения решения.

Как выселить нанимателей с регистрацией по месту пребывания

При наличии у квартирантов выселить их сложно. Поэтому многие собственник помещений не прописывают жильцов, даже временно. А с согласно закону он может проживать и пользоваться жилплощадью неограниченное время .

Выписать арендаторов удастся в двух случаях:

1. По решению суда.
2. По желанию самого арендатора.

Суд без согласия квартиранта выселяет его при условии того, что он более 6 месяцев не проживал по данному адресу . Другими причинами выселения арендатора и выписки без его согласия считаются следующие:

• лицо, призвано к отбыванию в местах лишения свободы;
• мужчина, призван к службе;
• человек, предоставивший подлинные документы;
• лицо, считающееся умершим.

Сложно выселить из квартиры , даже временно. Часто случается ситуация, когда при сдаче жилплощади арендаторы просят прописать ребенка, чтобы встать на очередь в детский сад. Некоторые люди действительно преследуют такие цели, а для некоторых это новая схема мошенничества. Если ребенка негде будет прописать, вы не сможете выселить квартирантов, так как вопросом будет заниматься совет опекунства, в первую очередь рассматривающий интересы несовершеннолетнего.

О расторжении договора найма через суд

При обращении в суд нужно подготовить такие документы:

• документы на квартиру;
• паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины;
• расписки о получении средств с нанимателя;
• заключение от эксперта о состоянии квартиры.

Для рассмотрения ситуации нужно составить исковое заявление, где должно быть наименование суда, данные об обеих сторонах спора, цену иска, основания для написания заявления – чем вызваны ущемления прав истца, подпись и дата. Если основанием для выселения жильцов является неуплата, в заявлении нужно написать сумму долга, и за какое время она скопилась. При наличии договора аренды его ксерокопии нужно предоставить к заявлению.

Минусом решения проблемы является то, что жильцы вправе занимать жилплощадь до решения суда, а на это уходит несколько месяцев . Перед тем как подать заявление в суд нужно оплатить госпошлину в банке – 200 рублей. При решении в вашу пользу эту сумму рекомендуется потребовать от ответчика.

Из практики расторжения через суд:

Сдаю свою квартиру в аренду более 5 лет, все было хорошо до этого года. Съехали прежние жильцы — заехал молодой парень, платит в срок месяца 4, но потом начались обещания. Я много раз входила в ситуацию, но когда долг превысил 50 000, поставила условия либо оплачиваешь, либо съезжаешь. Обещал оплатить в течение недели. Но когда деньги не поступили, я решила, что разговаривать бессмысленно и обратилась в местный суд. Разбирательство длилось более 1,5 месяцев, парень продолжал жить в квартире. Но суд оказался на моей стороне, удалось расторгнуть договор, молодой человек съехал и теперь ежемесячно оплачивает мне по 10 000 рублей в счет скопившегося долга. Анна. 40 лет. Минск.

Как многим собственникам пришлось столкнуться с ситуацией неуплаты арендной платы за квартиру. Я не стал сам разбираться с жильцами, а отправился в суд. Они уведомили неплательщика о долге и предупредили, что его необходимо погасить. Арендатор съехал с кварты, не заплатив. Я отправился в суд с новым заявлением, пришлось заплатить повторно госпошлину. Через неделю назначили слушания по делу, где судья выслушал позиц ии сторон и спустя месяц все закончилось. Арендатор выплатил долги вплоть до денег, потраченных мной на госпошлины. Алексей, 40 лет, Сызрань.

Ситуации и вопросы

Может ли договор быть признан недействительным и по каким основаниям?

Договор признается недействительным одной и второй стороной, при нарушении его условий.

Если в договоре указан срок уведомления квартирантов, а хозяин не уведомил, но требует плату устно?

В этом случае квартиранты могут спокойно жить в арендуемом жилье, пока не появятся основания его расторгнуть.

Разрешено ли сменить замки в квартире и вынести вещи нанимателя, при отсутствии договора найма?

В этом случае хозяин квартиры имеет право сменить замки и вынести вещи арендатора на лестничную клетку. И при краже вещей, он не будет отвечать за это. Лучше о решении уведомить квартирантов в присутствии свидетеля.

Удастся ли выселить из квартиры жильцов за неуплату в зимнее время года?

Несколько лет назад закон гласил, что выселять по каким-либо причинам семьи с детьми с квартир нельзя зимой, сегодня этот пункт неактуален. Без договора выселить жильцов допустимо в любое время, а при наличии соглашения — при несоблюдении его пунктов.

Разрешено ли выселить из квартиры семью с детьми?

Если между арендаторами и собственниками не заключен договор – вторые могут выселить семью из квартиры, в виду незаконного проживания. При наличии соглашения процесс выселения проводится судом. Это касается как жильцов с детьми, так и без детей, если, конечно, речь не идет о арендаторах с пропиской.

Если квартиранты не пописывают уведомление?

Если они не платят за жилплощадь и не освобождают ее, рекомендуется написать на их имя уведомление о выселении. При отказе его подписать в присутствии 3 лиц, условия соглашения нужно зачитать устно и в дальнейшем уведомить суд, что они были поставлены в известность.

Можно ли выселить квартирантов, если они не платят коммунальные?

Если квартиранты платят вам ежемесячно нужно проверить , если обговаривалось, что они оплачивают сумму услуг ЖКТ. И при отказе платить нужно предупредить о намерении выселения.

Если не составлен договор найма, что ждет собственника квартиры?

Согласно закону сдавать помещение позволено после заключения письменного договора. Придется заплатить штраф за незаконную сдачу квартиры и уклонение от уплаты налогов.

При истечении договора, можно выселить квартирантов?

В случае истечения срока договора хозяин вправе выселить съемщиков на следующий день без предупреждения и уведомления . При желании продлевать соглашение это рекомендуется делать за месяц до окончания старого.

Как сдавать квартиру выгодно?

На практике часто приходится сталкиваться с вопросами, касающимися аренды жилья. Действуя в рамках закона, их удастся решить, но на это потребуется немало времени. При несвоевременной уплате за жилье нужно обращаться в суд или полицию.

Консультация адвоката

На видео ниже адвокат Олег Сухов рассказывает о 8 законных возможностях выселения из квартиры.

Часто собственникам приходится задаваться вопросом — как выселить квартирантов без договора? Ситуация распространена, когда срок соглашения заканчивается, а жильцы не хотят освобождать помещение.

Передача в аренду жилища в России в настоящее время очень распространенное явление. Однако ни владельцы жилья, ни жильцы, как правило, не вникают в суть жилищного законодательства, и не стремятся его соблюдать.

ВНИМАНИЕ!!!

Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе , оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» .

Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.

Так, в результате между ними возникают спорные вопросы. Одним из примеров таких вопросов является несвоевременная оплата аренды. Может возникнуть солидная задолженность и квартиранты впоследствии могут не заплатить. Отношения аренды жилища без договора даёт свободу жильцам нарушать правила пользования.

В статье изложены проблемы освобождения квартиры жильцами. Также приведена необходимость заключение арендного договора и последствия передачи жилища в аренду без заключенного соглашения.

Рассмотрены случаи привлечения к выселению работников полиции, прокуратуры и обращения в суд.

Использовать пустую квартиру для получения доходов является правильным решением. Но надо знать как это правильно сделать. Арендодатели, сдавая свое жилище, и не подозревают что это может им обернуться массой проблем.

Сдача собственного жилья

Передача личного помещения может стать источником дополнительного дохода, но может быть и подрывом нервной системы. Использование жилища с целью получения доходов может быть связано с проблемами.

К ним можно отнести:

Можно перечислить популярные схемы аферистов:

• сдача жилья в субаренду без согласования с владельцем;
• использование жилища не для проживания (фотостудия, склад и т. д.);
• управление жилищем по фальсифицирующим документам.

Способ застраховаться от убытков, связанных со сдачей жилья в аренду есть. Это оформление договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Конечно, невозможно с уверенностью сказать на 100% что арендодатель будет защищен договором аренды. Но письменный документ всегда дисциплинирует к соблюдению положений. Также можно в пункте договора предусмотреть случаи затопления жилища водой или пожара.

Необходимо отметить, что использование жилья в аренде для получения прибыли является предпринимательством, а в таких делах без потерь просто не может быть.

Отношения в официальном плане с жильцами помогут избежать больших проблем в будущем, по этому составлению договора аренды надо придать большее значение.

Подписание документов об аренде

Итак, самым надежным гарантом защиты от проблем и афер при передаче жилища в аренду будет оформление арендного договора. Предусматривать желательно все условия арендного соглашения. Арендный договор заключается письменно.

Процесс оформления арендного договора предусматривает проверку документов как арендатора, так и арендодателя:

Паспорта, удостоверение личности.
Правовые документы на помещение.

Плюсы для собственника

Арендный договор дает возможности:

Арендный договор даёт возможность взыскивать ущерб с жильцов в случае затопления водой квартиры соседей. В другом случае арендодатель нести расходы будет сам.

Плюсы договора аренды для владельца жилья существенны. Присутствие договора для жильцов уже психологически важный момент, который предупреждает о долге и заставляет беречь имущество.

При наличии конфликтной ситуации урегулировать её в суде без документов практически нельзя.

Права и обязанности для квартиросъёмщика

Закон защищает не только права арендодателей, но и арендаторов. При наличии арендного договора арендатор должен быть уверен, что его не выдворят из жилища беспричинно.

Арендный договор предоставляет возможности арендатору:

Наряду с правами, закон возлагает на арендатора обязательства:

Очень часто жильцы начинают использовать помещение не для проживания, не соблюдать интересы соседей, не платить вовремя арендную плату. Это даёт им право не беречь чужое имущество и имущество лиц проживающих рядом.

Жильцы начинают не соблюдать условия устного соглашения:

• не оплачивают аренду;
• не соблюдают чистоту в жилище;
• вредят жилью и мебели;
• ведут антисоциальную жизнью т. д.

И эти факты вызывают у владельца желание освободить жилище от их присутствия. Проживание в жилище без соответствующих документов является незаконным. Но ведь владелец жилища сам вселил их. Необходимо отметить, что владелец ещё и нарушил закон, разрешив жильцам жить без регистрации в жилье. Такая ответственность предусмотрена административным законодательством.

Многие владельцы помещений применяют силовые методы для выдворения недобросовестных жильцов. А это тоже является незаконным и за это предусмотрена ответственность уголовным законодательством как за самоуправство ().

Но есть юридически грамотные жильцы, которые могут заменить дверные замки. Тогда владельца жилья ждут серьезные неприятности. Конечно, многие боятся обращаться в официальны органы, потому что в этом деле присутствуют факты нарушения законодательства самими владельцами. Но возможна ли защита? Да, возможна.

Ответ на этот вопрос даёт статья , которая разъясняет, что владелец имеет право требовать устранение нарушений прав владения в любых вопросах. Но устранить это может суд.

Отсутствие арендного договора не означает, что арендатора можно просто беспричинно выдворить, или жильцы будут постоянно без желания арендодателя жить в квартире.

Арендодатель может прекратить договор в случае невыполнения жильцами его условий. Прекращение арендного договора жилища может быть произведено арендодателем в любое время с письменным уведомлением арендатора за 3 месяца до освобождения жилища (ст. 687 ГК РФ).

По ходатайству арендодателя договор прекращается судом в двух моментах:

Арендный договор жилища, находящегося в личном владении, может прекратиться до срока по ходатайству сторон, если объект аренды стал невозможным для проживания.

Как выселить из муниципальной квартиры

Муниципальные помещения находится в распоряжении местных или муниципальных органов власти. Лица проживают в нем на основании договора по социальному найму и они должны знать условия договора и соблюдать их.

Это в интересах граждан, потому что незаконное использование муниципального жилья ведёт к выселению.

Причины

Оснований, по которым владелец жилья решит освободить квартиру от жильцов до времени окончания, может быть много:

При наличии ухудшающих условий владелец жилья может требовать устранение нарушений. Если жильцы игнорируют его требование, он имеет право потребовать освободить жилище раньше окончания времени договора.

Освободить жильё от жильцов с детьми, которые живут без арендного договора, можно по тем же причинам.

Какие могут быть варианты

Если арендный договор с владельцем отсутствует, то это не защищает права арендатора. В данной ситуации всё зависит от добропорядочности владельца.

Суд при рассмотрении дела об освобождении жилища от жильцов с детьми принимает во внимание присутствие детей. Он может предоставить срок для поиска нового жилья до одного года.

Как освободить квартиру от жильцов, которые тревожат соседей?

Статья устанавливает, что при проживании в жилище должны соблюдаться интересы живущих рядом людей. В случае нарушения этого условия это причина для освобождения жилья.

Освобождение жилища при таких условиях:

Действия по несоблюдению интересов соседей должны иметь систематический характер, нарушение порядка должно повторяться не один раз.

Суду направляются доказательства нарушений: протоколы полиции, свидетельские показания.

Порядок осуществления этой процедуры

При необходимости освободить жилище от жильцов без арендного договора раньше времени по причине нарушения условий устного соглашения надо знать:

Уведомление составляется письменно. В дальнейшем это уведомление можно использовать как доказательство в суде.

По окончании срока предупреждения составляется исковое заиление в судебные инстанции.

Имеет ли значение вид владения жильём?

Основанием освобождения жилища от жильцов большей частью является нарушение порядка проживания вместе и скандалы с лицами, проживающими рядом.

Настоящее законодательство устанавливает, как освободить жилище от жильцов без арендного договора и предварительного предупреждения:

• не соблюдаются установленные правила проживания;
• не платится арендная плата.

На лиц, проживающих в жилищах без договора по социальному найму, предусмотрено обращение в Департамент политики и жилого фонда. С заявлением в судебные инстанции обращается этот департамент.

Освобождение малосемейных квартир часто связано с долгами по аренде и комуслугам. Процесс освобождения жилья в этих случаях аналогичный процессу выселения.

Участковый может помочь в решении этой проблемы

Полиция не наделена полномочными правами судебных и исполнительных органов власти. Попытки произвести принудительное освобождение жилища будет расцениваться как превышение полномочий по службе.

Участковый инспектор может прибыть по вызову владельца жилища, но не для выселения нежелательных жильцов. Он может оказать содействие. В каком плане?

Нахождение в жилище жителей без арендного договора, или срок его истек, или его нет носит противозаконный характер.

Участковый инспектор может зафиксировать этот факт. Он понадобится как доказательство в судебных инстанциях. Участковый инспектор полиции вынужден будет разобраться в создавшемся положении.

Он возьмет объяснение у конфликтующих сторон и установит факт незаконного нахождения жителей в жилье и составит предусмотренные документы, которые будут предъявлены в случае судебного спора как доказательство ваших требований об освобождении жилища.

Также он предупредит о незаконности нахождение в жилище и предложить освободить его добровольно.

Возможно, после беседы участкового инспектора полиции жильцы освободят квартиру. Но если это не случится, то заявление в суд неминуемо.

Обращаем внимание. Выселить жильцов на законных условиях из жилья с принуждением могут судебные приставы в соответствии с судебным решением.

В случае отказа жильцов добровольно выехать из помещения, надо готовить документы в судебную инстанцию и получить судебное решение.

Статья рассматривает оформление договора аренды письменно.

Когда арендодатель игнорирует закон, он теряет право использовать свидетельские показания в ходе рассмотрения дела об освобождении жилища.

В таких ситуациях потребуются возможные доказательства вашего устного договора с жильцами - аудиозаписи бесед, расписки, протоколы полиции и т. д.

Суд в процессе судебного заседания признает соглашение заключенным и рассматривает имеющиеся доказательства для освобождения жилья и устанавливает, что условия устного соглашения между арендатором и арендодателем выполнены не в полном объеме.

Выселение бывшего мужа из квартиры

Если квартира принадлежала одному из супругов до заключения брака, то она остается в собственности того супруга, кому она принадлежала. После расторжения брака второй супруг теряет право пользоваться жилищем и должен освободить его.

При отказе одного из супругов освободить жилище добровольно, следует обращение в суд. Закон защищает право собственности и выселяет бывшего супруга на законных основаниях.

Но существуют исключения из правил:

При продаже жилья лицо, не являющееся владельцем, теряет автоматически право проживания в нем, даже в том случае, если не истек годичный срок, установленный судом для проживания.

Необходимо отметить, что процесс освобождения жилья квартирантами зависит от оформления арендного договора. Невозможно знать наперёд как буду складываться взаимные отношения арендатора и арендодателя в будущем.

Заключение

Внешность не говорит о людях, она обманчива. Спокойные на вид люди с рассудительностью могут оказаться наглыми, беспардонными и избавиться от них будет нелегко.

Об аферистах это, вообще, отдельная тема. Желание заработать может стать потерей вашего имущества.

При принятии решения о передаче жилья в аренду нужно проявлять осторожность и осмотрительность. Люди психоэмоциональные. Не знаешь когда ружьё, которое весит на стенке, может выстрелить.

В последнее время сдача квартир в аренду стала широко распространенной. Такая тенденция на рынке недвижимого имущества обусловлена несколькими факторами. Далеко не каждая семья может себе позволить приобрести собственное жилье, поэтому спрос на съемные квартиры с каждым днем растет. Да и собственникам квартир часто приходиться потесниться, сдав одну-две комнаты или даже целую квартиру в аренду квартиросъемщикам, ведь это стабильный дополнительный источник дохода, причем немалый, если учесть среднюю стоимость съемной квартиры/комнаты. Лишних денег не бывает, только вот нет гарантии, что квартиранты попадутся добросовестные и порядочные, ведь очень часто собственники жилья попадают на безответственных и некультурных съемщиков. Поэтому вопрос, как выселить квартирантов, никогда не теряет своей актуальности.

Содержимое страницы

Законы, защищающие собственника жилья

Все взаимоотношения между квартиросъемщиком и арендодателем (собственником жилья) регламентируются Гражданским Кодексом РФ, а именно главой 35 этого Закона. Она обязывает обе стороны, которые заключают сделку о найме жилья, оформить договор аренды, где оговариваются права и обязанности каждой из сторон, а также другие моменты вплоть до мельчайших подробностей, чтобы впредь избежать многих недоразумений и возникновения спорных вопросов.

Независимо от того, насколько был тщательно продуман договор и был ли он составлен вообще, иногда возникают такие ситуации, когда собственник квартиры по тем или иным причинам пожелал выселить своих квартирантов. В случае, когда жилье сдавалось на основании договора найма, владелец недвижимости должен руководствоваться Законом РФ и условиями досрочного расторжения договора, прописанными в этом же самом документе. Для досрочного расторжения договора найма по инициативе арендодателя должны быть весомые аргументы, полный список которых прописан в статье 293 ГК РФ.

Основания для выселения

Статья 687 ГК РФ «Расторжение договора найма жилого помещения» гласит, что расторжение подписанного обеими сторонами договора возможно:

1. По инициативе квартиранта при условии наличия у него согласия других лиц, которые проживают с ним в съемном жилье. Съемщик имеет право расторгнуть договор и съехать со съемной квартиры, но для этого он должен заранее (за три месяца) до расторжения договора предупредить о своем намерении арендодателя.
2. Путем судебных разбирательств договор может быть досрочно расторгнутым по инициативе владельца квартиры, если квартирант систематически уклоняется от уплаты за квартиру или наносит вред имуществу собственника.

Эта же статья говорит о том, что через суд расторгнуть досрочно договор может каждая из сторон сделки, если:

• дом находится в аварийном состоянии или стал непригодным для проживания в нем;
• выявлены иные обстоятельства, установлены Жилищным Кодексом РФ.

В пункте 4 статьи 687 ГК РФ, а также в статье 98 ЖК РФ указано, что арендодатель имеет полное право расторгнуть досрочно договор найма и выселить своих квартирантов, если те используют его недвижимое имущество не по назначению (в качестве офиса или склада), а также ведут непристойный образ жизни, тем самым нарушая покой соседей и других обитателей этого дома.

Внимание! В статье 288 Гражданского Кодекса РФ и статье 17 Жилищного Кодекса РФ четко установлено целевое назначение жилых помещений, и это только проживание.

Из данной статьи Федерального Закона видно, что правом на одностороннее досрочное расторжение договора наделен только наниматель, а вот владельцу квартиры при любом раскладе придется обращаться в суд, если только он не в состоянии будет решить этот вопрос напрямую со своим квартирантом.

В статье 684 этого Кодекса говорится о том, что квартиросъемщик имеет больше преимуществ и в вопросе продления срока действия вышеуказанного договора, поэтому и здесь у собственника жилья меньше прав, чем у его арендатора. Несмотря на этот обстоятельство, законодательная база РФ предусмотрела целый комплекс мер в пользу арендодателя и защиты его прав как собственника недвижимости.

Защитить себя владелец сдаваемого жилья может, если он не станет заключать с нанимателями обычный стандартный договор, который найден на просторах интернета. Хозяину жилья важно обдумать все до мельчайших деталей и внести свои индивидуальные требования, добавив в стандартную форму документа и свои пункты. В таком случае у него будет больше прав и гарантий.

Порядок выселения квартирантов, которые не хотят съезжать

Иногда арендодателям удается найти общий язык с квартирантами и те, в свою очередь, идут им навстречу, съезжая со съемной квартиры без лишних споров и судебных тяжб. Если выселение квартиросъемщиков происходит по обоюдному согласию, то порядок действий в данном случае весьма прост:

1. Собственник сдаваемого в наем жилья в устном, а затем в письменном виде (достаточно только в письменном) уведомляет своих квартирантов о том, что у него появились обстоятельства, на основании которых он желает расторгнуть договор найма досрочно.
2. Ставя в известность съемщиков квартиры о намерении расторжения договора, хозяин сдаваемого жилья просит о добровольном их согласии на выселение.
3. Затем обе стороны – и наниматель, и арендодатель, обсуждают этот вопрос и в лучшем случае приходят к обоюдному решению.
4. При обсуждении деталей расторжении сделки найма обеими сторонами, оговариваются и устанавливаются конкретные сроки, в пределах которых квартирант обязуется покинуть съемную квартиру.

Если найдено компромиссное решение и выселить квартирантов из квартиры удалось полюбовно, то в данной ситуации владельцу просто повезло. В противном случае без привлечения сторонних органов (полиции, суда и т.д.) просто не обойтись.

Но как выселить квартирантов из своей квартиры, если они не желают покидать стены съемного жилья до окончания срока действия договора? В таком случае хозяину квартиры необходимо обратиться к адвокату, чтобы он составил исковое заявление и подал его в суд. Для обращения в судебные инстанции с целью урегулирования споров между владельцем сдаваемого в наем жилья и квартирантами по инициативе самого владельца, у него должны быть веские основания для досрочного расторжения договора аренды, которые описаны в статье 687 ГК РФ.

Исковое заявление должно содержать следующие требования истца к ответчику, то есть квартиросъемщику:

• выселение его и лиц, проживающих с ним, в оговоренные сроки;
• полный расчет за время фактического проживания в съемном жилье (актуально в случаях, когда причиной расторжения договора является несвоевременная плата за аренду или наличие задолженности);
• выплата компенсации (неустойки) за нарушения условий договора найма;
• компенсация причиненных имуществу владельца квартиры убытков.

Вместе с исковым заявлением и чеком об оплате госпошлины, в суд подаются следующие документы:

• оригинал договора аренды;
• документальное подтверждение причиненных убытков имуществу (акты осмотра, фото, видео, заявления свидетелей и прочие);
• документальное подтверждение о факте уведомления арендатора о просьбе покинуть жилье в установленные сроки (если уведомление направлялось по почте ценным письмом, то таким подтверждающим документом будет почтовое уведомление о получении письма адресатом).

Если суд вынесет положительное решение, то есть удовлетворит просьбу истца, то квартирант вынужден будет покинуть съемное жилье в определенные судом сроки. Если судебное решение не исполняется, то реализация его будет осуществляться судебными приставами. Законным основанием для привлечения к решению этой проблемы является исполнительный лист. В данном случае, когда ответчик намеренно уклоняется от выполнения решения суда и за дело берутся приставы, дополнительно уведомлять об этом квартиранта нет необходимости. При принудительном выселении квартиросъемщика вместе с его вещами из квартиры истца приглашаются понятые, иногда могут присутствовать представители правоохранительных органов, но это только в случае, когда существует угроза здоровью и жизни судебных приставов при исполнении.

Внимание! Если дело дошло до привлечения судебных приставов, то в таком случае процедура выселения происходит с описью имущества и последующим составлением акта о выселении квартирантов.

Бывают случаи, когда съемщики даже под давлением приставов категорически отказываются выселяться и забирать из квартиры свои вещи. Тогда все имущество квартирантов изымается, после чего отправляется на спецсклад, где хранится не более двух месяцев. Получить назад свои вещи квартиросъемщики могут, предварительно оплатив услуги хранения. Если по истечении 60 календарных дней хозяин изъятых вещей не обратился с целью их возврата, то все имущество распродается, после чего гасятся расходы на хранение, а остаток суммы от реализации передается владельцу проданных вещей.

Если нет договора о найме

Многих интересует вопрос, как выселить квартиранта из своей квартиры без письменного договора об аренде. Если квартира сдается неофициально, то есть договор аренды, подписанный обеими сторонами сделки, отсутствует, в таком случае, чтобы выселить съемщиков, не нужно никаких веских причин, кроме желания собственника. Для этого вполне достаточно позвонить или лично обратиться в полицию с заявлением о необходимости выселения лиц, незаконно вторгнувшихся на частную собственность. Владельцу сдаваемой квартиры нужно будет предъявить в правоохранительные органы паспорт и правоустанавливающие документы на жилую недвижимость.

Часто при отсутствии договора найма дело о выселении квартирантов до суда не доходит. Владелец квартиры решает этот вопрос с квартирантами полюбовно своими силами или в крайнем случае обращается в полицию. Как выселить квартирантов без договора? Сделать это могут представители правоохранительных органов. Они:

1. Выезжают по указанному собственником квартиры адресу.
2. Фиксируют факт нарушения и незаконного проживания.
3. Составляют протокол.
4. После чего временным жильцам предъявляется требование собрать свои вещи и покинуть квартиру.

Если они отказываются, то тогда составляется исковое заявление и подается в суд для решения этого вопроса в судебном порядке.

Важно! Часто случается, когда квартиросъемщики без ведома и разрешения собственника жилья, меняют замки и не пускают хозяев в дом. В данном случае необходимо обратиться в МЧС, которые в присутствии хозяина и полицейских смогут вскрыть дверь и выселить недобросовестных квартирантов.

Права и обязанности квартиранта и собственника

В большинстве случаев суд всегда на стороне владельца квартиры и удовлетворяет требования иска, поскольку при отсутствии договора аренды закон на стороне владельца квартиры, а у съемщика нет никаких законных оснований для нахождения на чужой территории частной собственности. Квартирант не имеет никаких доказательств и подтверждений того, что у них с владельцем недвижимости состоялась ранее устная договоренность о сдаче жилья в аренду.

Но у ответчика нет не только никаких прав на квартиру и проживание в ней, но и обязательств перед владельцем жилья. Поэтому наймодатель может требовать выселения, но о выплате задолженности за аренду стоит забыть. Ни правоохранительные органы, ни суд, никто не сможет заставить недобросовестных квартиросъемщиков заплатить за время проживания на данной жилплощади.

Внимание! Решить вопрос с выселением квартирантов, которые снимают квартиру без соответствующего договора можно, но хозяин жилья будет вынужден заплатить штраф, поскольку он сдавал жилье и получал доход, не поставив в известность о данном факте налоговую инспекцию, то есть скрывал свои доходы.

Если заключен договор об аренде

Статья 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит о том, что при сдаче жилья в аренду между собственником и нанимателем должен быть составлен двухсторонний договор в письменном виде, в котором оговариваются:

• права и обязанности обеих сторон;
• сроки аренды;
• стоимость аренды;
• условия проживания;
• обстоятельства, при которых та или иная сторона имеет право расторгнуть договор досрочно и в одностороннем порядке;
• дата соглашения;
• личные данные каждой из сторон (ФИО, паспортные данные, дата рождения, прописка и др.).

Можно воспользоваться стандартным договором, который легко найти и скачать с интернет источников, но лучше на основании стандартного соглашения составить свой собственный договор и внести в него свои условия, чтобы застраховать себя от неправомерных действий будущих квартирантов.

Права и обязанности сторон

При заключении договора аренды обе стороны автоматически приобретают определенные права и обязательства. Поэтому часто возникает вопрос, как выселить из квартиры нанимателя этой квартиры при наличии договора о найме жилья. Собственник квартиры обязан предоставить жилье квартиросъемщику и лицам, проживающим с ним на условиях и на срок, оговоренных в договоре. В то время арендатор жилья получает право пользования квартирой и обязан выполнять все условия соглашения о найме. Если составлен договор между арендодателем и арендатором, собственник жилья не имеет права:

• выгонять из квартиры без наличия серьезных оснований;
• повышать ежемесячную плату за жилье;
• без ведома квартирантов находиться в сдаваемой квартире или комнате.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Квартирант обязан:

• своевременно вносить оплату за проживание на съемной квартире;
• обеспечить чистоту и надлежащее состояние имущества хозяина квартиры (если жилье сдавалось с мебелью, бытовой техникой и другими предметами интерьера);
• обеспечить хорошие взаимоотношения с соседями или хотя бы не нарушать общие правила проживания в доме и не мешать другим жильцам этого дома;
• найти новое жилье и съехать с квартиры в установленный в договоре срок или же заранее договориться с хозяином о продлении срока действия договора.

Выселение по сроку окончания договора

Если квартиранты до окончания срока аренды жилья так и не подыскали себе альтернативу, а собственник квартиры отказывается продлевать соглашение, часто бывает, что съемщики отказываются съезжать даже по окончанию срока действия договора в силу сложившихся обстоятельств. Вариантов решения данной проблемы несколько:

• пойти на компромисс и согласиться на продление договора;
• отсрочить выселение квартирантов, предоставив им время для поисков другого подходящего жилья;
• обратиться в полицию;
• подать иск в суд с требованием выселить квартирантов, не желающих съезжать с квартиры.

Далеко не всегда у владельца жилья есть возможность продлить соглашение о найме или он остался недовольным своими квартирантами, а обращение в суд или правоохранительные органы – не самое приятное, что может быть, поэтому самым оптимальным вариантом в данном случае является отсрочка переезда на определенный период.

Досрочное выселение

Для досрочного выселения квартиросъемщиков из съемного жилья, при наличии составленного и подписанного обеими сторонами договора, у владельца должны быть серьезные основания, которые прописаны в Законе РФ:

• квартиранты используют жилплощадь или ее определенную часть не по назначению;
• частые нарушения общих правил проживания в многоквартирном доме и спокойствия соседей;
• проведение строительных работ без разрешения хозяина, а также разрушение или снос основных несущих конструкций и перегородок;
• проведение капитального ремонта с перепланировкой, которая не была зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации;
• официальное расторжение брака с владельцем квартиры;
• незаконное проживание без разрешения собственника;
• официальное признание жилой недвижимости аварийной и опасной для проживания;
• квартирант фактически проживает в другой квартире и по другому адресу, бесцельно занимая жилплощадь;
• задолженность по ипотечному кредиту в банке;
• наличие задолженности за коммунальные услуги;
• окончание срока аренды;
• смена хозяина квартиры вследствие процедуры дарения, продажи жилья или наследования его другими лицами после смерти арендодателя.

При наличии у хозяина хоть одного из выше перечисленных пунктов, он имеет право смело требовать, чтобы арендаторы съехали, а при их отказе – обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Квартиранты не платят

Самой распространенной причиной конфликтов между квартиросъемщиком и владельцем сдаваемого жилья является ситуация, когда арендатор отказывается оплачивать арендную плату. К тому же эта причина является также веским аргументом для досрочного расторжения соглашения найма и выселения жильцов с обязательным взысканием из них задолженности по аренде. Как выселить недобросовестных квартирантов, которые не платят? Здесь есть свои нюансы:

• если договор был составлен краткосрочный (сроком до 12 месяцев), то для досрочного расторжения соглашения с последующим выселением квартиросъемщика должна быть задержка арендной платы не менее двух месяцев;
• если квартира сдавалась на основании долгосрочного договора (срок действия — свыше 12 месяцев), то основанием для выселения является задержка оплаты за жилье за шесть и более месяцев.

Но большинство арендодателей по определенным причинам (нежелание платить налоги, близкие отношения с квартирантом и др.) игнорирует требование закона о составлении письменного соглашения о сдаче жилья в аренду. В таком случае собственник сдаваемой недвижимости имеет полное право выселить съемщиков за неуплату в любое время, только в данном случае он не сможет выбить из своего арендатора сумму задолженности, поскольку договор найма отсутствует, а вместе с ним и обязательства квартиросъемщика перед владельцем квартиры.

Внимание! Если в договоре был пункт о такой мере пресечения в результате задержки или неоплаты за жилье как выселение квартирантов, то хозяину жилплощади нет необходимости предоставлять в суд показания свидетелей. Достаточно предоставить лишь сам договор и выписку банковских счетов.

Как выселить квартиросъемщиков из коммунальной квартиры

Владелец комнаты в коммунальной квартире также имеет полное право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе и сдавать в аренду, независимо от того, согласны ли его соседи. Исходя из того, что мнение других жильцов коммунальной квартиры здесь не учитывается, то такая аренда является более проблематичной, чем сдача отдельной жилплощади. Основной и самой главной проблемой здесь являются конфликты с соседями, с которыми приходится делить санузел, кухню, ванную комнату и исключительно на общеустановленных правилах пользования.

Основаниями для расторжения договора найма и выселения квартиросъемщиков в данном случае являются:

• просроченные коммунальные платежи, вследствие чего появилась задолженность;
• нарушение общеустановленных правил сосуществования (громкая музыка, шумные компании в позднее время и т.д.);
• доведение снимаемого помещения до антисанитарии;
• использование комнаты не по ее прямому назначению;
• частые и регулярные пьянки, употребление наркотических или психотропных веществ;
• хулиганство и дебоширство;
• личные обстоятельства, при возникновении которых владелец коммунальной комнаты вынужден досрочно выселять своих квартиросъемщиков.

Процедура выселения в данном случае идентична процедуре с отдельной квартирой, то есть квартиранты либо съезжают добровольно, либо по решению суда.

Как выселить соседей, снимающих квартиру

Собственник квартиры не обязан советоваться с соседями на тему их одобрения факта сдачи его недвижимости в аренду. Он хозяин и имеет право распоряжаться своим имуществом как заблагорассудится. А соседям приходится жить рядом с постоянно меняющимися квартирантами в соседней квартире.

Но не всегда эти временные соседи оказываются добросовестными и ответственными жильцами. Иногда попадаются люди, злоупотребляющие алкогольными напитками, наркотическими веществами, любящие пошуметь в ночное время и выходные дни и т.д. Очень непросто ужиться с такими квартиросъемщиками в одном доме, поэтому при систематическом нарушении общепризнанных правил, выселить таких квартирантом имеет право не только сам арендодатель, но и соседи. Как выселить квартиранта соседей и лиц, проживающих с ним, и что для этого необходимо?

Выселению из-за грубого нарушения правил общего распорядка и спокойствия соседей согласно законодательству РФ подлежат:

• квартиросъемщики, даже те, что имеют временную регистрацию по данному адресу;
• наниматели жилья по договору соцнайма;
• непосредственно владельцы недвижимого имущества.

Вескими основаниями для выселения недобросовестных соседей является:

• сильный шум в ночное время (если соседи шумят днем, а уровень шума превышает допустимые нормы, то это также является злостным нарушением правил сосуществования);
• захламление общих коридоров, тамбуров, что нарушает права соседей и может представлять угрозу их жизни и здоровью;
• безответственное и наплевательское отношение к общедомовому имуществу;
• вызывающие и нарушающие нормы морали и этики поведения;
• использование квартиры не для проживания, а в качестве склада, офиса, магазина и т.д.

Чтобы доказать факт нарушения правопорядка жильцами из соседней квартиры, нужно предоставить документальное подтверждение. Таковым могут быть:

• копия протокола, составленного представителями правоохранительных органов по факту нарушения общего распорядка и спокойствия;
• показания свидетелей, в том числе и участкового полицейского;
• документальные заключения из СЭС;
• медицинское заключение о нанесении вреда здоровью или жизни соседей;
• акты, подтверждающие факт систематической неоплаты коммунальных платежей;
• акты и заключения о причиненном вреде квартирам и имуществу соседей.

Собрав необходимые доказательства и документы, нужно направить исковое заявление в суд. Вместе с документальным подтверждением нарушения общепризнанных правил недобросовестным соседом, в суд нужно предоставить:

• копию паспорта;
• чек оплаты государственной пошлины;
• исковое заявление.

Важно! Коллективное заявление в суде быстрее удовлетворяется, нежели индивидуальное. Поэтому, чтобы выселять квартирантов, лучше при составлении иска собрать подписи таких жильцов данного дома, которым также мешает такое соседство.

Можно ли выселить квартирантов с детьми

Одно дело выселить совершеннолетнего арендатора, совсем другое – выселить такого нанимателя с несовершеннолетними детьми. Если жилье снимает семья с маленькими детьми, то собственник не имеет права досрочно расторгнуть договор, тем более, не имея достаточных на то оснований. Если же все-таки такие основания имеются, владелец жилплощади обязан раннее уведомить своих квартиросъемщиков о предстоящем выселении, чтобы у тех было время подыскать другое жилье.

Если даже по окончанию срока действия соглашения о сдаче жилья в аренду арендатор с детьми не желает покидать квартиру, то собственнику весьма тяжело будет добиться справедливости и путем судебных разбирательств. Для положительного решения суда владельцу недвижимости придется усердно доказывать, представляя неопровержимые доказательства, что съемщик злостно нарушает условия договора.

Если квартира сдавалась без составления договора аренды, то на процедуру выселения никак не влияет факт наличия малолетних детей у квартиросъемщика. Собственник заранее уведомляет своих квартирантов о необходимости покинуть квартиру в указанный срок. Если это требование не выполняется, то хозяин сдаваемой недвижимости имеет полное право обратиться в правоохранительные органы или в суд для урегулирования этого вопроса.

Можно ли выселить арендаторов с детьми зимой

Кто захочет добровольно возиться с чемоданами, когда на улице -15? Переезд в зимнее время – удовольствие не из приятных, тем более, когда на руках маленький ребенок или даже несколько детей.

Но не стоит думать, что суд не удовлетворит иск о выселении жильцов зимой, если на то есть серьезные причины. В судебном порядке возможно предоставление отсрочки на время отопительного сезона, но только с обоюдного согласия обеих сторон. Если же собственник не согласен, то суд не вправе заставить его согласится на этот шаг. Иногда суд может предоставить отсрочку квартирантам с детьми, если у них нет альтернативного варианта для переезда и нет возможностей для найма другой квартиры.

Что может осложнить процедуру выселения

Кроме зимнего сезона и наличия малолетних детей у арендатора осложнением при выселении может стать и регистрация квартиросъемщика и лиц, проживающих с ним, в съемной квартире. Дело в том, что согласно с законодательством РФ без регистрации на территории России можно проживать не более 90 календарных дней, после чего необходимо зарегистрироваться (прописаться), иначе это влечет за собой штраф и другие меры пресечения. Редко кто, но все же некоторые отчаянные и доверчивые собственники квартир соглашаются на этот шаг и прописывают временно своих постояльцев.

Регистрация квартирантов в съемной квартире дает им право не платить за аренду и проживать на данной жилплощади неограниченный срок. Но такая прописка не дает права на жилье и может быть в любой момент аннулирована собственником квартиры.

Чтобы выселить квартиросъемщика, прописанного в съемном жилье, нужно:

1. Лично обратиться в УФМС.
2. Собственноручно написать заявление с просьбой снять с учета квартиросъемщика.
3. Предоставить документальные подтверждения наличия весомых оснований для досрочного расторжения договора найма.

Гораздо сложнее выселить квартиросъемщиков с детьми, если те также прописаны в съемной квартире. В таком случае предстоит решать вопрос только через суд, снимать их с учета, ждать, пока они не найдут подходящее жилье, на что уйдет немало времени и сил.

Если есть возможность сдавать жилье в аренду и получать за это вполне ощутимую дополнительную прибыль, не стоит отказываться от такой возможности, опасаясь обзавестись лишними проблемами. Большинство проблем и конфликтов можно избежать, если следовать нижеприведенным советам:

1. В обязательном порядке составляйте договор найма, в котором постарайтесь предусмотреть всевозможные мелочи и нюансы. Сделать это можно самостоятельно или нанять адвоката, специализирующегося на этой теме. И пускай придется платить налоги, но безопасность и спокойствие стоят гораздо дороже.
2. Если вы намерены досрочно расторгнуть соглашение, постарайтесь решить этот вопрос полюбовно, заранее предупредив своих постояльцев и объяснив им причины этой необходимости. В большинстве случаев квартиранты, понимая и принимая безысходность своего положения и учитывая раннее предупреждение о выселении, соглашаются добровольно покинуть арендуемое помещение и начинают активные поиски альтернативных вариантов.
3. Если для выселения нанимателей у вас нет никаких веских оснований, кроме ваших личных желаний и обстоятельств, то квартиросъемщики также могут подать встречный иск на вас в суд с требованием выплатить им неустойку за досрочное расторжение договора или потребовать разрешения на проживание в квартире до истечения срока действия соглашения. Поэтому постарайтесь заранее решить этот вопрос мирным путем и компенсировать расходы квартиросъемщиков на незапланированные поиски нового жилья.
4. Договор в устной форме весьма невыгоден как для собственника, так и для квартирантов, поскольку квартирантов могут выселить в любой момент, а собственник рискует остаться совсем без денег, которые должен был получить в качестве арендной платы. Поэтому независимо от того, кто является квартирантом – друг, дальний родственник, коллега или просто чужой человек, стоит заключать письменный договор, имеющий юридическую силу.
5. В качестве дополнительной гарантии того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами по максимуму, можно в договоре прописать еще один пункт, который определяет сумму неустойки за нарушение условий соглашения.

Чтобы сдача жилья в аренду была безопасной и выгодной сделкой, нужно соблюдать все меры безопасности и выполнять добросовестно все условия, прописанные в договоре. Это будет гарантией того, что закон всегда будет на вашей стороне, и вам не о чем будет беспокоиться.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!