Продавать ли сейчас квартиру подождать. Когда выгодно продавать недвижимость? Подготовка к продаже

Продавать ли квартиру сейчас, в крайне не спокойное время с массой молниеносно меняющихся обстоятельств как внутри страны, так и за рубежом- вопрос вопросов. Давайте разберемся вместе- прямо по пунктам.

Чтобы решиться на продажу квартиры, учтем:

И масса людей уже сделала это- продажи квартир в новостройках бьют рекорды. Однако первая волна уже спала, поэтому не смотря на сезонность момента в продажах квартир в ближайшее время произойдет существенная коррекция.

Филиал ЦРУ США - Министерство экономического развития России объявило, что инфляция в 2014 г. будет менее 5.5%. В августе они же скорректировали свой прогноз до 7,5%. Сейчас многие аналитики уже утверждают, что к концу года инфляция будет 9%.

Однако и это ложь- достаточно просто зайти в магазин и посмотреть на ценники в магазинах. Реально инфляция в текущем году будет составлять двузначную цифру и это приводит к повышению процентных ставок- так, отдел Госдепа США Центробанк России поднял ставку рефинансирования сразу на 1.5%- и это мгновенно похоронило многие промышленные и строительные проекты.

Соответственно значительно повысилась и стоимость строительства и ипотечные кредиты.

Снижение роста ВВП

По прогнозам филиала ЦРУ США Министерства экономического развития рост ВВП в 2014г. составит 0,5% вместо объявленных ранее 2,5%. А мы знаем, что ВВП - это главный индикатор здоровья российской экономики. Снижение ВВП говорит о стагнации.

Именно поэтому уровень благосостояния россиян снижается- поэтому будет падать и спрос на недвижимость.

Уже в следующем году реальный рост доходов россиян по прогнозам все того же отделения ЦРУ в России Минэкономразвития снизится втрое и в итоге составит в итоге 0,4%. То есть покупательная способность россиян падает, а в это время инфляция растет.

Уже четвертое в текущем году повышение ключевой ставки Центробанка России в ноябре до 9,5% автоматически приведет к повышению ставок по ипотеке. Это и наблюдается. АИЖК прогнозирует, что в декабре ставки по ипотеке будут более 13.5% годовых.

И это на фоне того, что в Европе, которую сейчас ругают на все лады ставки по ипотеке составляют от 3 до 6%. Критическим для России можно считать порог ставки по ипотеке 14-15%. При такой стоимости кредита количество ипотечных покупателей квартир резко снизится.

Банковские аналитики показывают, что в последнее время, особенно в III квартале значительно возросло количество отказов в выдаче ипотечных кредитов. Банкиры, наученные горьким опытом кризисного 2008 года стараются минимизировать свои риски невозврата ипотечных кредитов.

В те годы масса людей потеряла работу или снизила свои доходы, поэтому ипотечные банки получили большую головную боль по ипотечным кредитам, выданным перед кризисом.

Увеличение цены проектного финансирования

В благополучные времена удобной для девелоперов считалась ставка 12% годовых. Сейчас эта удобная ставка выросла до 15%. Эксперты утверждают, что психологический порог- 18% и после достижения этой цифры девелоперы предпочтут отказаться от своих проектов и строительство просто остановится.

В течение 2014 года на рынок новостроек постоянно выходили новые проекты. В 2014 году в границах старой Москвы начались продажи в 27 жилых комплексах (это не считая еще и проекты с апартаментами, которых на сегодняшний день 21). Это на 23% больше всего 2013 года.

Кроме того, анонсировано начало продаж еще в нескольких крупных проектах- они успеют выйти до конца года, и разрыв с 2013 годом вырастет разрыв еще больше. Наибольшая динамика сдачи новых проектов новостроек отмечена в бизнес-сегменте.

В 2014 году сдано в два раза больше новостроек этого ценового сегмента- 13 проектов, чем во всем 2013 году. Но сегодня повышаются ставки проектного финансирования, кроме того изменилась процедура выкупа земли и получения разрешения на строительство.

Министр вредитель строительства Михаил Мень пробил 100% предоплату за землю для строительства, а это для девелоперов колоссальные деньги. Следовательно серьезно увеличилась инвестиционная себестоимость новостроек для застройщика.

В качестве вывода можно сказать, что в таких условиях следует ожидать снижения количества и девелоперов и новых проектов. Рынок новостроек будет значительно сжиматься- а это происходит как раз в кризисные периоды.

Падение спроса на недвижимость более 10% по итогам года- это очень тревожный сигнал для продавцов. К счастью, пока такого падения не ожидается. Даже наоборот- в течение 2014 года по вышеуказанным причинам на рынке недвижимости наблюдался практически ажиотаж.

Согласно данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия с января по октябрь текущего года выросло на 10%. Число зарегистрированных прав на недвижимость увеличилось на 16,5%.

В последнее время в экономической жизни нашей страны произошли серьезные изменения, которые негативно отразились на финансовом положении многих граждан. Поэтому люди, имеющие дополнительное жилье, стали задумываться о том, чтобы продать его, и пополнить таким способом семейный бюджет. Прежде чем решиться на этот серьезный шаг, ознакомьтесь с мнением экспертов стоит ли продавать квартиру в 2018 году. Прогнозы специалистов по недвижимости вы найдете в этой статье.

Обзор рынка недвижимости

В прошлом году эксперты не могли прийти к единому мнению по поводу того, стоит ли продавать квартиру в 2018 году. Каждый специалист делал свои прогнозы, причем оправдались, только самые пессимистичные. Многие инвесторы ушли из строительной сферы, а цены на первичное жилье, по сравнению с предыдущими годами, практически не выросли. На вторичном рынке ситуация не лучше. Низкий спрос и огромное количество различных предложений не позволяют выгодно продать квартиру в кризис. Если говорить о земельных участках под строительство загородных домов, они отличаются низкой ликвидностью. Недавно был введен в действие новый налог на недвижимость, поэтому люди, которые раньше приобрели землю, стараются ее продать, поскольку понимают, что обустройство участка и строительство дома в ближайшее время будет для них недоступно.

Поэтому, если вы интересуетесь, как продать квартиру в 2018 году, обратите внимание на рекомендации экспертов. Специалисты считают, что решающий фактор для быстрой и успешной продажи жилья – это снижение цены. Если выставить на продажу квартиру на 10% дешевле от рыночной стоимости, у вас появится намного больше шансов, найти потенциального покупателя. Продавцы, которые ставят высокую цену, теряют деньги на инфляции и в результате, все равно, ее понижают.

Что ждать в 2018 году?

Быть или не быть?

Потенциальные продавцы часто задают вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру? Выгодно ли это или может нужно немного подождать, пока цены начнут подниматься?

Опытные риэлторы считают, что на рынке недвижимости сделки совершаются в любых экономических условиях, но только в том случае, если появляется выгодное предложение. Поэтому, если вы не можете определиться, продавать ли квартиру в кризис, сначала ответьте на простой вопрос, есть ли в этом острая необходимость? Если можно повременить с продажей, отложите это мероприятие на пару лет.

Теперь постараемся найти ответ на вопрос, стоит ли сейчас продавать квартиру в 2018 году, если нет времени ждать, пока произойдут какие-то изменения на рынке. У некоторых людей в связи с различными жизненными обстоятельствами иногда возникает необходимость в срочной продаже жилья. В таком случае следует воспользоваться методом альтернативной покупки, сразу найти замену жилью, которое вы собираетесь выставить на продажу.

Люди, которые не поинтересовались, можно ли продавать квартиру в кризис, и продали свое жилье в 1998 году, остались без крыши над головой, потому что их рублевые сбережения, в связи с резким падением курса национальной валюты, в один миг превратились в копейки. Такой риск существует всегда, поэтому обратите особое внимание на , чтобы защитить их от инфляции.

Когда выгодно продавать недвижимость?

Вы посоветовались со специалистами, стоит ли продавать квартиру в кризис, обговорили с ними все нюансы и приняли положительное решение. Теперь осталось выяснить, как выгодно продать квартиру в кризис, и как выбрать подходящий момент для проведения сделки.

Обычно спрос на жилье повышается осенью, когда заканчиваются летние отпуска. К тому же, в это время в вузах начинается учебный год, поэтому многие родители покупают жилье для своих детей-студентов. На рынке недвижимости наблюдается оживление вплоть до новогодних праздников. Летом, на новогодних каникулах и во время майских праздников продажей недвижимости лучше не заниматься, поскольку спрос на квартиры в этот период начинает стремительно снижаться.

Теперь вы знаете, когда лучше продавать квартиру в 2018 году. Это очень важный момент, которому нужно уделить особое внимание.

Способы оценки

Это можно сделать разными способами:

• Обратитесь за помощью к опытному риэлтору. Такой специалист приедет по указанному адресу и бесплатно оценит ваше жилье. Но стоит помнить о том, что профессионалы, которые имеют большой опыт в данной сфере, преследуют одну цель – получение прибыли. Они могут намеренно занизить стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать и получить свою долю;
• Пригласите независимого эксперта. Перед тем , такой специалист проходит специальное обучение, поэтому он, скорее всего, правильно определить реальную стоимость вашей квартиры;
• Разобраться с вопросом, стоит ли продавать квартиру в 2018 году, вам помогут объявления в интернете и СМИ. Внимательно изучите похожие предложения, чтобы понять, по какой цене вы сможете продать свое жилье;
• Назначьте свою цену и ждите покупателя. Чтобы дождаться, пока сработает этот метод, нужно запастись упорством и терпением, поскольку никто не может сказать, сколько вам придеться ждать своего покупателя.

После того как вы выясните рыночную стоимость квартиры, нужно снизить ее цену на 5–10%. В таком случае ваше предложение будет отличаться от других, поэтому покупатели найдутся в самое ближайшее время.

Продаем самостоятельно

В последнее время многие говорят о том, что некоторые риэлторские агентства стали закрываться из-за недостатка клиентов. Но ведь все понимают, что квартиры продавались, и будут продавать в любых экономических условиях. Безусловно, спрос на недвижимость существенно снизился, поэтому найти платежеспособного клиента не так уж и просто. Давайте попробуем разобраться, как продать квартиру в условиях кризиса своими силами, чтобы не платить комиссионные риэлтору:

1. 1. Попробуйте продать квартиру через друзей. В наше время каждый человек имеет в социальных сетях по несколько десятков друзей, которые в свою очередь, также имеют своих приятелей. Разошлите им красочное описание квартиры с фотографиями. Может быть, кто-то из ваших знакомых как раз задумывается над тем, и ваше предложение станет для него идеальным вариантом;
   2. Интернет. Как поступают профессионалы, которые занимаются продажей недвижимости? В первую очередь, они размещают рекламные объявления в интернете и прессе. Почему бы вам не сделать это самостоятельно? Придумайте продающий текст, опишите все преимущества жилья и разместите его на разных ресурсах;
   3. Плакаты. Вы, наверное, неоднократно видели на улице баннеры с предложениями о продаже квартир. Что вам мешает повесить такую растяжку у себя на балконе. Чаще всего люди покупают жилье в том же районе, где они живут, поэтому потенциальные клиенты наверняка заметят вашу рекламу;

1. Перед тем как продать долю в квартире в 2018 году, поговорите с соседями или другими людьми, проживающими в вашем доме. Может быть, они захотят купить жилье для своих детей или родственников;
2. Договариваемся с клиентом. Потенциальные покупатели знают, как трудно в наше время продать недвижимость, поэтому они, слишком капризны и придирчивы. Перед тем как пригласить клиента на осмотр, нужно тщательно все убрать и создать в доме такую атмосферу, чтобы человек сразу захотел купить это жилье. Также не стоит упорствовать по поводу цены. Если вы хотите быстро продать жилье, придется уступать.

Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2018 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:

• Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
• Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
• Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.

Люди, которые первыми принимают сложившуюся ситуацию и опускают цены на жилье, выигрывают, поскольку стоимость квартир продолжает снижаться и буквально через месяц они все равно опускаются на тот уровень, которого так добивались ваши покупатели. Пока вы решаете, надо ли продавать квартиру в 2018 году и определяетесь с ценой, они найдут другое, более выгодное предложение, а вы останетесь ни с чем.

Как быстро продать квартиру? Как быстро продать квартиру?

Как заработать на недвижимости в кризис?

Просматривая советы экспертов куда вложить деньги чтобы не потерять их во время кризиса, первое, на чем хочется остановиться - это операции с недвижимостью. Следует сразу отметить, что такой способ не подходит для людей, которые ищут, поскольку для того, чтобы приобрести недвижимость понадобиться крупный стартовый капитал.

Всем известно, что во время кризиса существенно повышаются расходы на содержание жилья, поэтому многие люди не спешат вкладывать свои сбережения в недвижимость. Они считают, что налоги, текущий ремонт и коммунальные платежи «съедят» всю прибыль, которую может принести это актив. Но, если подойти грамотно к этому делу, недвижимость может стать идеальным вариантом для тех, кто задается вопросом,

Редакция RegionalRealty.ru

30264

19

Несмотря на постоянные перепады курса доллара и евро, недвижимость считается одним из самых стабильных средств вложения денег, поскольку она практически не теряет в цене. Многие вкладывают в нее деньги для последующей перепродажи или для сдачи жилья в аренду. Чтобы сделка по продаже в нынешний период прошла без проволочек, мы подготовили эту статью. Обратились к риэлторам-экспертам и получили рекомендации.

Фото с pixabay.com

Как кризис отражается на рынке недвижимости

В период кризиса больше всего страдает элитный сегмент недвижимости. Квартиры этого фонда быстрее теряют в спросе и в стоимости. Продают такие объекты, как правило люди, для которых это является своего рода бизнесом, а сами сделки подобного рода считаются очень важными. Если вспомнить предыдущий экономический кризис в нашей стране, то можно также остановиться на элитном жилье, спрос на которое упал до предела. В 2008–2009 году элитная недвижимость предлагалась со значительными скидками, после чего рынок такого жилья стал полностью замороженным.

По последним данным в период кризиса жилье подорожало. Если брать данные по Москве, то средний показатель роста цен на жилье составляет 10%. На жилье эконом-класса цены поднялись практически на 15%.
Мнения экспертов относительно причин роста цен разделились. Комментарий следующего эксперта показывает, что кризиса, как такового, на рынке недвижимости нет. Работа агентов идет в прежнем режиме, а спрос на недвижимость обещал быть более интенсивным, но этого не произошло. Отсюда и складывается мнение о наступившем экономическом кризисе.

Антон Учитель Руководитель АН «Мистер ДОМ»

Как писали наши дорогие А. и Б. Стругацкие, «нашему народу не нужны нездоровые сенсации». Поговорить о кризисе можно, но кризиса, по крайней мере, на рынке жилой недвижимости нет. И не предвидится. Все почему-то ждали либо ажиотажа, либо кризиса. И что же? Раз ажиотажа нет, значит - кризис? Вовсе нет. На рынке жилой недвижимости нормальная рабочая атмосфера, которая требует от специалиста качественной вдумчивой работы и материальных вложений в продвижение объектов. Да, был перед Новым годом и ажиотаж в сфере продажи новостроек, когда не успевали подписывать ДДУ, а регпалаты отказывались принимать на регистрацию пакеты по 30–60 договоров. Но этот психоз был кратким.
Сейчас работа идет полным ходом. Так что до кризиса на рынке жилой недвижимости пока далеко. Кризис начинается с головы. И он сейчас в тех головах, которые привыкли хватать на грош пятаков. Это слабое звено, которое потихоньку покидает нашу интересную игру, потому что не умеет работать со вкусом и по-настоящему. Сейчас все громче и громче начинает звучать тема о возвращении лицензирования деятельности брокеров по недвижимости. Это еще более улучшит ситуацию на рынке.

Несмотря на мнение эксперта, падение спроса на недвижимость есть, хоть и не критичное. То, что многие люди потеряли возможность приобретать жилье, которое еще в 2014 году было для них доступно - это факт, который и вызван кризисом экономики в нашей стране.

Зачем продавать недвижимость в период кризиса

Намного сложнее быстро продать дачу . В кризис неклассические формы собственности не так ликвидны.

Также многие люди стремятся купить жилье именно сейчас, поскольку сильно возросла ставка по ипотеке. Это легко объясняется. Есть определённая категория жителей нашей страны, которая долгое время планирует покупку собственного жилья. За это время многие могли накопить денег на первоначальный взнос по ипотеке. Как только ставки по кредиту на жилье подскочили, эти люди быстрее побежали оформлять этот кредит, боясь того, что ставки станут еще выше. Многие банки воспользовались этим.

По предварительным прогнозам экспертов, кризис может пойти на спад уже в следующем году, поэтому и цены на жилье должны упасть. Поэтому многие люди стараются продать жилье именно сейчас, в период кризиса, когда их наибольшим образом устраивают цены на жилье. Повезло особенно тем, кто успел купить рентабельный объект еще до кризиса. Теперь же они могут продать его существенно дороже. Так что можно считать, что кризис вполне динамично сказывается на девелоперах и инвесторах.

Как работают риэлторы в период кризиса

На самом деле, кризис просто слегка меняет правила подхода к клиенту. Продажи и спрос на жилье могут и не измениться на определенных сегментах рынка. При этом главное - это иметь наиболее широкое представление об этом сегменте. Риэлтору важно знать его сильные и слабые стороны.

На какую недвижимость обратить внимание в кризис

Если вы планируете заработать на продаже недвижимости, то надо рассматривать новостройки. Это более современное жилье, со свободной планировкой, новыми коммуникациями. Более того, новостройки строятся в последнее время в новых микрорайонах, где особенно развита инфраструктура. Если приобрести квартиру, которая будет сдана в следующем году, то после ее продажи, даже без проведения ремонта, можно заработать примерно 30% от стоимости такого жилья. Естественно, этот показатель средний, но его точность зависит от конкретно взятого объекта.

Если вы планируете просто сменить квартиру, то рассматривать следует вторичный рынок. Квартиры здесь подорожали не существенно, поскольку многие люди в кризис стремятся избавиться от своей недвижимости на вторичном рынке.

По поводу того, как обстоят дела со сделками по недвижимости в период кризиса, мы поинтересовались у опытного риэлтора.

Агентство недвижимости "ХИРШ", Нижний Новгород

Каковы перспективы рынка недвижимости столицы и регионов России в период кризиса? Стоит ли продавать жилье сейчас, и если нет, то когда можно будет, по вашему?
- Любой кризисный период предполагает бережное отношение людей к деньгам и росту контроля за своими расходами. Поэтому в ближайшей перспективе прогнозирую дальнейшее снижение активности на рынке недвижимости. Не до нуля, конечно, жизнь продолжается, но те, кто подзаработал на кризисе будут ждать ценового дна, а кто потерял - тому не до квартирного вопроса. Альтернативные сделки будут проходить, но рост цен заставляет считать расходы на другие хлопоты (ремонт, мебель, техника).
Продажа жилья всегда предполагает достижения какой-то другой цели. Если эта цель - приобретение нового (расширение площади или, наоборот, уменьшение и получение разницы для покрытия долгов) жилья, то сейчас или потом - разница невелика. Если цели другие, то всё зависит от обстоятельств. Цены сейчас смотрят вниз и горизонт падения труднопрогнозируемый. Но в долгосрочной перспективе недвижимость всё равно является наиболее ценным вложением.

Назовите основные категории лиц, которые приобретают жилье в период кризиса
- Во-первых, это категория, кому необходимо разъехаться, съехаться, поменять место жительства, уменьшить жилплощадь (ипотечники) и пр. Во-вторых, люди с достатком, позволяющим инвестировать. Они могут нести расходы на содержание недвижимости. Эта же категория может себе позволить расширение жилплощади, изменение статуса жилья (квартира на дом, дом на замок и т. д.).

Существует ли спад активности со стороны продавцов жилья в период кризиса? Если есть, то можно ли это изменить, мотивировать продавцов и покупателей?
- Поведение продавцов в такие периоды крайне нестабильно: то приостанавливают продажи, то взвинчивают цены, то торопятся поскорее найти покупателя, одним словом, нервничают. И есть с чего. Кто видел в продаже источник денег для вложения во что-то другое, кроме недвижимости, считали эквивалент в долларах. И только сейчас стали успокаиваться, смирившись с неизбежностью. Нельзя сказать, что поведение продавцов имеет постоянный вектор в период кризиса. Многие заняли выжидательную позицию, хотя доля тех, кто хотел бы продать инвестиционные объекты (готовые квартиры, доли в новостройках) растет.

Какое жилье выгодно продавать в период кризиса, а какое - нет?
- Смотря в какой период кризиса. В начальный, когда на рынке неразбериха и непонимание перспектив, хорошо уходит жилье с большими габаритами. За счет большого количества кв.м, оно достаточно дорого, но именно это помогает найти своего покупателя. Хотя и меньшие площади, и особенно новостройки, тоже пользуются повышенным спросом. Когда кризис выходит из зоны турбулентности, то действуют обычные правила рынка - нужны недорогие однушки, двушки, малогабаритные квартиры-студии и бюджетное загородное жильё.

Какие советы бы вы дали тем, кто хочет продать жилье по наиболее выгодным для себя условиям?
- Прежде всего, советую контактировать со специалистами на рынке недвижимости. От них можно узнать текущую ситуацию и попытаться спрогнозировать ситуацию на будущее. Риэлтор всегда подскажет, что надо сделать и как, чтобы выставить в максимально выгодном свете ваш объект недвижимости и умело отстоит лучшую для вас цену. Если же хотите самостоятельно «прощупать» рынок на предмет выгодности сделки на текущий момент - подайте объявления на пару сайтов и печатные издания. Очень скоро вы придете к тому, что в продаже нужен помощник и это будет важный шаг к выгодной для вас сделке.

Roman Stetsyk/Fotolia

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Как известно, рынок недвижимости, как первичной, так и вторичной, переживает не лучшие времена. Цены на недвижимость на сегодняшний день достигли своего практически предельного минимума. В сложившейся ситуации застройщикам просто невыгодно опускать цену, поскольку тогда они начнут работать себе в убыток.

Что же касается вторичного рынка недвижимости, сейчас продавать квартиру нет смысла из-за низкого спроса на вторичное жилье, который объясняется большим выбором недорогих новостроек.

Что касается того, как долго придется ждать перед тем, как продажа вторичного жилья будет иметь смысл, - тут все зависит от того, когда была приобретена квартира, которую планируется продавать. Если она была приобретена во время текущего кризиса по низкой цене, то, скорее всего, есть смысл задуматься о ее продаже в середине 2019 года.

1 июля 2018 года вступают в силу поправки к закону о долевом строительстве, что спровоцирует рост цен на первичную недвижимость. Если в третьем и четвертом квартале 2018 года застройщики еще смогут реализовывать квартиры в домах, чье строительство завершилось до вступления нового закона в силу, то ближе ко второму кварталу 2019 года цены в любом случае начнут ползти вверх, так как затраты на строительство начнут расти. Вот тогда и можно будет начать реализовывать квартиру по выгодной цене.

Если же квартира была приобретена до кризиса, по высокой цене, то здесь придется проявить выдержку и подождать немного дольше. С одной стороны, кризис на рынке недвижимости начинает входить в свою завершающую стадию, и к концу 2018 - началу 2019 года цены на квартиры начнут показывать естественный рост. А с другой стороны, в связи с новыми поправками к закону о долевом строительстве и постепенным переходом на проектное финансирование строительства цены на новостройки также будут расти за счет существенного увеличения затрат на сам процесс строительства. Таким образом, к началу 2021 года цены на первичную недвижимость могут вырасти настолько, что покупателям с ограниченным бюджетом будет гораздо выгоднее приобретать вторичную недвижимость, а не квартиры в новостройках.

Эти рекомендации скорее будут полезны тем, кто хочет не просто продать квартиру, но и получить с этого финансовую выгоду. Если же речь идет о том, чтобы в срочном порядке продать квартиру и хотя бы не потерять деньги, то в таком случае будет достаточно дождаться конца 2018 года для продажи «кризисной» квартиры и конца 2019 года для продажи «докризисной» квартиры. Если же сделка будет проводиться раньше, то продать квартиру даже за те деньги, за которые она была куплена, будет достаточно проблематично, и продавец, скорее всего, потерпит убытки.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сейчас многие продавцы стали снимать свои квартиры с продажи, чтобы дождаться лучших времен. Это ошибка, потому что предпосылок для улучшения ситуации на рынке вторичной недвижимости пока нет. Если у Вас есть необходимость и желание продать свою квартиру, лучше сделать это сейчас, чтобы в будущем не понести при продаже еще больших потерь.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Я бы рекомендовала Вам исходить из Ваших личных потребностей и ситуации. В настоящее время цены на недвижимое имущество довольно низкие и, возможно, при продаже квартиры Вы получите в денежном эквиваленте значительно меньше, чем потратили на ее приобретение, - это делает данную сделку невыгодной для Вас. В случае, если Вы делали дорогостоящий ремонт, тем более следует воздержаться от сделки, поскольку Вы имеете возможность данную квартиру сдать в аренду и ожидать последующего роста цен на недвижимость.

В среднем, по мнению аналитиков, падение и рост цен на недвижимость происходит регулярно и составляет 5-8 лет в ценах и в местной валюте страны, где находится недвижимость. Таким образом, если у Вас нет резкой необходимости продавать, я бы рекомендовала воздержатся от данной сделки.

Вместе с тем, если у Вас велика потребность в деньгах «на сегодняшний день» или может возникнуть таковая потребность в ближайшие год-два, то имеет смысл продавать сейчас, поскольку на ближайшие несколько лет стабилизации цен на недвижимость ожидать не приходится.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Общая рекомендация - если есть потребность продать недвижимость, то выгоднее продать сейчас и двигаться дальше, реализовывая поставленные цели. Но, чтобы принять правильное решение, нужно ответить себе на несколько вопросов:

• Это квартира для инвестиций или основное жилье?
• Насколько активно застраивается район, где расположена квартира?
• Каковы перспективы развития района вокруг дома?
• Какая у Вас цель продажи?

Далее есть много вариантов. Например, если квартира инвестиционная и вокруг активно строятся новые дома, то рекомендую однозначно продавать сейчас, фиксировать прибыль (или убыток) и уходить в более доходные активы. Так, продав сегодня квартиру за 10 млн рублей и положив эти деньги в Сбербанк, можно получать 5-6% годовых. Будет ли расти стоимость квартир в Вашем районе такими темпами? Вопрос.

В случае, когда квартира - это «тихая гавань», приносящая арендный доход, продавать сейчас такую квартиру не вижу смысла, так как проценты по банковским вкладам существенно снизились, а инвестировать в строящиеся квартиры на нулевом цикле сейчас довольно рискованно. Если это единственное жилье и нужно одновременно купить какую-то другую квартиру (например, большей площади), то здесь могут быть варианты - цена как Вашей, так и желаемой квартиры может как вырасти, так и упасть в зависимости от района и перспектив его развития.

Отвечает директор департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко:

Для ответа на этот вопрос важно объективно оценить ликвидность квартиры. Инвестиционный потенциал в сегодняшних условиях рынка задают два разнонаправленных тренда: морально устаревающие предложения теряют в цене; квартира в проекте-бренде, признанном на уровне рынка «символом качества», стабильно «набирает вес». Вторую категорию формируют единичные предложения, где стоимость определяется не только объективными характеристиками, но и фактором престижа. Это дома, где вне зависимости от ситуации на рынке квартиры «уходят» в первые недели появления в реализации: с удачным расположением, качественной концепцией, удобной инфраструктурой. Если у Вас квартира в одном из таких домов или в проекте-новостройке с высоким инвестиционным потенциалом и нет давления со стороны личных обстоятельств, возможно, имеет смысл держать ее в активе, например, сдавая в аренду.

Что касается домов устаревающего формата, стоит принять реальность как факт: квартиры в них будут дешеветь. Доля современной недвижимости в общем объеме жилого фонда уже заметно выросла, в стадии освоения довольно большие объемы: и у коммерческих компаний, и в рамках заявленной программы реновации. Желающих жить в квартире с 6-метровой кухней уже сегодня немного, а «завтра» диапазон требований к недвижимости со стороны общества будет еще шире, и выбор со стороны предложения тоже будет расти. Конкурировать с качеством можно, только снижая цену, — это неизбежная перспектива массового жилого фонда прошлого века. Поэтому при прочих равных я бы рекомендовал поменять такой актив на более современную, ликвидную в долгосрочной перспективе версию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Сегодня на рынке недвижимости в России сложилась непростая ситуация, из-за которой все больше владельцев жилья начинают задаваться вопросом: «Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен?». С одной стороны, стоимость жилплощади продолжают падать, что свидетельствует о продолжении кризиса. А с другой стороны, динамика падения этих цен существенно замедлилась, в сравнении с 2014-2016 годами, что может указывать на возможное окончание периода спада и улучшение ситуации как в российской экономике в целом, так и на рынке недвижимости, в частности.

Далее, мы постараемся дать исчерпывающий ответ на данный вопрос, как с помощью оценочного мнения профильных экспертов, так и рассмотрев несколько контекстных ситуаций, влияющих на то, стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше отложить момент ее реализации на некоторое время. для начала рекомендуем вам просмотр небольшого видео, которое введет вас в курс дела:

Обзор рынка вторички в России

Для начала давайте посмотрим, что же происходит на российском рынке вторичного жилья в числах. Это необходимо сделать, дабы наш ответ на вопрос о том, «Стоит ли сейчас продавать квартиру?» основывался не на абстракциях, а на конкретных числах и наблюдаемых тенденциях. Так, если проанализировать динамику стоимости квартир на вторичном рынке жилья по всей Российской Федерации, то можно увидеть, что цена предложения в рублях по итогам 2017 года продолжает снижаться в большинстве регионов - минус 3,4% в среднем по стране в сравнении с предыдущим годом.

При этом если учесть что стоимость рубля по отношению к доллару и евро за 2017 практически не изменилась, то можно сказать, что и в долларовом эквиваленте (реальная стоимость) ценники на рынке вторичной недвижимости в России стабилизировалась. А в некоторых регионах даже выросли.

Падение стоимости наблюдалось в 72 регионах России. Рост только в 10. И лишь в одном регионе цены остались на уровне конца 2016 года. Больше всего стоимость жилья упала в следующих регионах.

Наибольший рост наблюдался в следующих регионах РФ.

Если проанализировать эти числа, то можно отметить такие вещи:

• стоимость жилплощади в России в 2017 году продолжила снижение, как и в предыдущие два года;
• динамика падения цен замедлилась, при этом в некоторых регионах она даже была обратной;
• недвижимость в Москве по-прежнему не пользуется спросом, а вот в Санкт-Петербурге интерес к ней вырос и сильно;
• наряду с культурной столицей, повышенный спрос наблюдается на территории близлежащей к Китаю.

Отметим данные тенденции 2017 года в памяти, они нам дальше пригодятся при ответе на вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать.

Примечание: статистические данные взяты на портале Domofond.ru, где указаны ценники для жилплощади на вторичке, и они могут немного отличатся в меньшую сторону от реальных чисел в сделках купли/продажи квартир.

Оценка экспертов: стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен?

Теперь, когда мы знаем, как обстоит дело на рынке жилья в России в целом и по регионам, можно приступить к изучению мнений экспертов о том, когда лучше всего продавать квартиру и выгодно ли это делать сейчас. Анализу были подданы слова профильных экспертов, высказанные в последние несколько месяцев.

Алексей Зубик - коммерческий директор компании «BSA»

С точки зрения данного эксперта, рынок недвижимости России сейчас переживает на лучшие времена. Стоимость жилплощади на первичном рынке практически опустилась до своего предельного низкого уровня, поскольку при более низких ценах застройщики будут работать себе в убыток. В том, что касается вторичного рынка, то здесь из-за большого количества недорогих новостроек на рынке правила диктует покупатель, т.е. сейчас вряд ли стоит продавать квартиру на вторичном рынке при текущем положении российской экономики и рынка недвижимости.

Что касается более конкретных рекомендаций, то Алексей Зубик полагает, что ответ на вопрос о том, «Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать?» зависит о того, когда вы ее купили. Так, если объект был куплен во время экономико-геополитического кризиса последних трех лет, то возможно вам стоит задуматься о его реализации, но не сейчас, а ближе к середине следующего года . Поскольку с 1 июня текущего года начинают действовать поправки к законодательству о долевом строительстве, которые практически гарантированно спровоцируют рост цен на жилплощадь. Однако это произойдет не сразу, а где-то через год, так как до этого застройщики будут реализовывать объекты, построенные до вступления в силу данных поправок.

С другой стороны, если недвижимость была куплена до начала кризиса, т.е. по высокой стоимости, то в этом случае Алексей Зубик рекомендует выдержать более длинную паузу, так как, по его мнению, спад на рынке подходит к своему окончанию - в конце 2018 года цены полностью стабилизируются, а сначала следующего года начнут расти и где-то в 2020-2022 они, может быть, достигнут докризисного уровня или хотя бы приблизятся к нему.

Таким образом, Алексей Зубик в плане того, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен, рекомендует:

Юлия Дымова - ведущий юрисконсульт компании «Est-a-Tet»

Ответ этого эксперта на наш вопрос о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать, прост и однозначен - да! По мнению Юлии Дымовой, на сегодняшний момент нет оснований полагать, что падение на рынке вскоре остановится, поэтому решение продолжать ожидание или снять с продажи свою квартиру ошибочно, если только вы не планируете выждать лет 10 перед продажей вашей жилплощади.

Юлия Вербицкая - адвокат и консультант по вопросам недвижимости

В данном случае нужно исходить из конкретной ситуации и личных потребностей. Так, если вы приобрели жилье в докризисное время и решаете, стоит ли его сейчас продавать, то, скорее всего, вы от такой сделки получите меньшую сумму в долларовом эквиваленте, чем вы заплатили при покупке этого объекта. При этом если вы за время владения квадратными метрами сделали дорогостоящий ремонт, то ваш финансовый результат окажется еще меньше. Исходя из этого, возможно, вам не стоит продавать квартиру именно сейчас. Лучше сдать ее в аренду.

При этом следует помнить, что, по мнению аналитиков, рынок недвижимости подвержен сезонности - каждые 5-8 лет стоимость жилья в стране то падает, то растет, если считать в местной денежной единице. Иначе говоря, если у вас нет жестких ограничений по времени и вам не нужны деньги «здесь и сейчас», то лучше воздержаться от реализации недвижимости в кризисные времена.

Однако, если у вас есть неотложная потребность в наличности или вы уверены, что она возникнет в самое ближайшее время - лучше всего будет сделать это именно сейчас, условия продажи квартиры сегодня лучше, чем они будут через год или два.

Петр Манько - Управляющий агентства «Загородный стиль»

• цель реализации объекта недвижимости;
• место расположения объекта
• перспективы развития города, района, улицы;
• это основное жилье или объект инвестиций;
• скорость жилищного строительства в городе, районе.

Эти вещи нужно учитывать как в отдельности, так и в совокупности. Например, если квартира - это объект инвестиций, и рядом с ним ведется активное жилищное строительство, то лучше его продать, зафиксировав прибыль (или убыток) и дальше уйти в более перспективные активы. Если же вы решаете, стоит ли сейчас продавать квартиру, чтобы полученные от этого деньги положить на депозит, например, в Сбербанке под 5-8% годовых, то в этом случае вопрос значительно сложнее.

В случае, если вы решаете, когда продавать квартиру, дабы за счет полученных средств улучшить свои жилищные условия - время сделки неважно, так как стоимость как вашей, так и других квартир имеет положительную корреляцию со средней ценой по рынку.

Виктор Прокопенко - директор отдела недвижимости компании «Sezar Group»

В основе мнения данного эксперта лежит правильная оценка ликвидности квартиры в его понимании. Так, Виктор Прокопенко полагает, что сейчас инвестиционный потенциал объектов на вторичном рынке задают два следующих тренда:

1. Снижение стоимости морально-устаревших предложений. Квартиры со старой планировкой, в древних домах и со старыми коммуникациями будут пользоваться все меньшим спросом, поэтому такие объекты стоит продавать.
2. Объекты, признанные «стандартами» качества, будут набирать популярности. В этом случае речь идет о недвижимости в «престижном» районе с новой и удобной инфраструктурой. С реализацией подобных «престижных» квартир стоит подождать.

При этом стоит понимать, что перечень требований к «современным» квартирам будет расти экспоненциальными темпами. Наличием возможности доступа в интернет и качественной электропроводки уже не выйдет отделаться. В следующие несколько лет, скорее всего, уже потребуется место в стенах для «умных» гаджетов, возможность произвести утепление, возможность установить качественные индивидуальные водяные фильтры, много места для «дополнительной» реальности (игры, фильмы, общение) и тому подобное. А еще стоит учитывать вероятную смену строительных материалов и архитектурных решений.

Исходя из всего этого, Виктор Прокопенко рекомендует менять «старые» квартиры на более ликвидные «современные» объекты уже сейчас. Если же вы владелец «современной» недвижимости, то стоит подождать пока цены на нее вырастут, что скорее всего произойдет после окончания экономического кризиса.

Оценка контекста и целей продажи: когда лучше всего продавать квартиру в той или иной ситуации

Если вывести общее рекомендации из мнений экспертов, то можно отметить, что в своем решение о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать в основном советуют исходить из обстоятельств конкретной сделки и собственных целей, т.е. из контекста ситуации. Поэтому давайте рассмотрим такие ситуации - наиболее общие и часто встречаемые.

Стоит ли продавать квартиру в кризис для улучшения жилищных условий?

Как правило, большая часть собственников жилья при его реализации руководствуется только одним мотивом: «выгодно ли сейчас продавать квартиру?». При этом то, как они определяют выгоду той или иной сделки, почти всегда вызывает недоумение у экспертов, поскольку это в своем большинстве слухи, «советы» друзей и родственников или «рекомендации» риелторов. Настолько информация, полученная от таких советчиков, может им помочь - большой вопрос.

И дело здесь не только в правдивости или искренности посторонних лиц, но и в самой постановке вопроса в таком ключе. Рассуждать таким образом о том, можно ли сейчас продавать квартиру или подождать, руководствуясь лишь вероятной финансовой выгодой в подобной сделке - это ставить вопрос с ног на голову. Любая продажа жилплощади в конечном итоге всегда преследует одну цель: улучшение уровня жизни продавца посредством финансовой выгоды или повышения качества жилплощади. И именно из этого стоит исходить, решая продавать что-то сейчас или подождать лучших времен.

Для примера рассмотрим несколько случаев в нашем контексте:

1. Молодая семья сейчас живет в небольшой коммунальной комнате, но при этом хочет переехать в полноценную однокомнатную квартиру с собственным санузлом и кухней.
2. Семья живет в пригороде, и при этом каждый день тратит на дорогу до работы 3-4 часа, мечтая перебраться поближе к центру города, дабы больше не тратить 10-15% своей жизни впустую.
3. Семейство с уже взрослым ребенком, который вот-вот жениться, имеет 3-комнатную квартиру, которая им уже великовата, потому они хотят ее поменять на два 2-комнатных.
4. Пенсионеры за свою жизнь сумели обзавестись 4-х или 5-комнатной квартирой, которая им стала велика, после того как дети выросли и разъехались. Теперь они хотят поменять свое жилье на что-то поменьше, а разницу потратить на путешествия по миру, отдать детям или положить на депозит.

Как видим, обстоятельства в этих примерах хоть разнятся, но вот мотивация у собственников по сути одинакова - повышения комфорта жизни. И при этом, казалось бы, они даже не должны задумываться над тем, стоит ли продавать квартиру или подождать еще немного. Но, как показывает статистика, люди в таких ситуациях, наслушавшись новостей, друзей и родственников, не решаются продавать свое жилье, дабы иметь возможность подождать еще немного и продать по более высокой цене. Что вполне понятно в случае с пенсионерами - при текущем курсе рубля много не попутешествуешь. Однако в остальных случаях - это большая ошибка.

Дабы это понять, давайте более подробно рассмотрим процесс обмена жилья и то, что определяет стоимость такой сделки. В самом простом случае вы хотите продать объект «А» и за полученные деньги купить объект «Б», без доплат с какой-либо стороны или с ними. В этом случае, как и во всех остальных, стоимость объекта определяется состоянием рынка и характеристиками жилья (площадь, планировка, район расположения, состояние и т.п.). При этом стоимость объекта «Б» определяется такими же факторами и причем двигаться она будет в туже сторону, что и в случае объекта «А».

Таким образом, все, что может измениться со временем для продавца - это состояние рынка. То есть, данные изменения одинаково повлияют на стоимость обоих объектов:

• рынок пойдет вверх - цены на объект «А» и «Б» вырастут;
• рынок пойдет вниз - цены на объект «А» и «Б» упадут;
• рынок будет топтаться на месте - цены на объект «А» и «Б» останутся прежними.

Другими словами, состоянием рынка в текущей ситуации можно пренебречь (вывести из уравнения), и в итоге у нас останутся только качественные характеристики объекта, которые вряд ли поменяются со временем, если только вы не сделаете ремонт или не случится землетрясение.

Следовательно, если вы решаете, выгодно ли сейчас продавать квартиру с целью ее обмена на другой жилищный объект - делайте это сейчас! Со временем для вас ничего не изменится - вырастет цена на жилплощадь в стране или нет, вырастет стоимость рубля или нет, будет ли усугубление кризиса или он закончится.

Выгодно ли сейчас продавать квартиру для получения спекулятивной выгоды

Теперь давайте рассмотрим ситуацию, когда вы приобрели жилье для получения спекулятивной выгоды. В этом случае вам, как и пенсионерам в примере выше, нужно предсказать состояние рынка в будущем. Это довольно сложно, но возможно. При этом прогноз нужно делать по стоимости жилплощади в долларах, поскольку рубль сейчас не особо стабильная валюта.

Консолидированный экспертный прогноз указывает на то, что в следующие год-полтора стоимость жилплощади в России будет понемногу снижаться, если ситуация с нефтью, рублем и геополитикой будет относительна стабильна. После чего, вероятно, последует постепенный рост, величина и скорость которого будет определяться, кто бы подумал, стоимостью нефти. Это объясняется тем, что между ценами на недвижимость в России и нефтью в последние 20 лет наблюдается положительная корреляция, которую заметит каждый, если посмотрит на следующие два графика.

Таким образом, в плане того, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать, рекомендации следующие:

• если вы инвестировали в объект до начала кризиса, то для получения спекулятивной выгоды вам стоит подождать довольно длительное время - 5-10 лет;
• если вы купили объект в кризисное время, то вы сможете получить прибыль уже через пару лет, но чтобы ее увеличить нужно также подождать 5-10 лет;
• если вы совсем недавно приобрели жилплощадь, то с выгодой ее реализовать можно будет через год-полтора.

Или проще говорят, продавать квартиру сейчас в этом случае не стоит. Лучше подождать несколько лет, и при этом оглядываться на рынок нефти, так как рынок недвижимости реагирует на отмеченную выше корреляцию с небольшой задержкой.

Когда продавать квартиру для минимизации издержек?

Сегодня в России, как и в большинстве развитых стран, существует налог на имущество, который предполагает ежегодную выплату в государственную казну некого процента от стоимости объекта недвижимости. Что касается жилплощади, то налогом облагается кадастровая стоимость одного квадратного метра по ставке от 0,1 до 0,3% - конкретный размер устанавливают региональные власти. При этом для владельцев жилья предусмотрены налоговые льготы:

• 20 квадратных метров для собственников квартир;
• 50 квадратных метров для собственников домов;
• 10 квадратных метров для собственников коммунальных комнат.

Как видим, льготы не особо большие, поэтому практически все собственники жилплощади в России обязаны делать ежегодные платежи по этому налогу. При этом, если к данной фискальной повинности добавить коммунальные издержки, то может получиться довольно большая сумма, которая будет лишним бременем для тех, кто не пользуется своей собственностью.

Если вы один из таких владельцев, то ответ на вопрос о том, стоит ли продавать квартиру или еще немного подождать, для вас очевиден - стоит! И это связано не только с тем, что цены на нее скорее всего в ближайшие годы будут только падать, но и потому, что в кризисные времена власти, как правило, решают проблемы с нехваткой денег в казне за счет обычных граждан - тех, кого можно «постричь». Именно поэтому, в последние годы введены новые фискальные повинности.

Продавать ли сейчас квартиру российским эмигрантам?

Для тех, кто уехал из России на постоянное место жительство в другую страну, с реализацией жилья на родине лучше обождать, если только нет срочной необходимости в наличных деньгах. Неиспользуемые объекты, если есть возможность, лучше сдать в аренду или использовать в качестве залога, для покупки жилплощади на текущем месте жительства (если правила банка позволяют такое).

Кроме того, с продажей стоит подождать и потому, что возможно рубль еще немного поднимется в цене - перед президентскими выборами ему просто не дадут упасть, и при этом сделают все, чтобы он понемногу рос. При этом, когда продавать квартиру, вам подскажут следующие индикаторы:

• динамика цен на нефть (про взаимосвязь указано выше по тексту);
• ситуация в геополитике - введут ли новые санкции, какие;
• уровень рублевой инфляции, и уровень инфляции цен в рублях;
• результат президентских выборов - числа и реакция на них.

В последнем случае, речь идет о том насколько «легитимными» будут президентские выборы в России в 2018 с точки зрения россиян и международного сообщества.

Продавать квартиру или сдать в аренду - что лучше?

Исключением являются лишь те случаи, когда вам срочно нужны деньги и нет возможности подождать еще некоторое время.

Здесь также стоит отметить, что эксперты в вопросе аренды жилплощади советуют пользоваться следующей рекомендацией: если цена квартиры меньше 120-125 ежемесячных платежей за аренду, то лучше купить себе жилье - это в конечном итоге окажется более выгодной сделкой. При этом покупать квартиру следует даже в тех случаях, когда это можно сделать только с помощью ипотеки.

Стоит ли сейчас продавать элитную недвижимость?

По мнению большинства риэлторов, рынок элитной недвижимости в России довольно странный, поскольку в последние годы они наблюдают в нем две, казалось бы, несовместимые тенденции:

• стоимость элитного жилья с 2014 года в России упала значительно ниже, в сравнении с другими ценовыми категориями;
• спрос на элитное жилье в России сильно упал, если не считать нескольких «самых престижных» районов.

Риэлторы полагают, что такое состояние должно было привести к еще большему падению цен, нежели в остальных ценовых категориях. Однако они забывают одну важную вещь - богатые люди могут себе позволить подождать. Для них издержки связанные с содержанием имущества мало как влияют на дилемму о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать повышения цен. Правда, так будет только до той поры, пока богачи будут связывать планы на свое будущее с Россией, что можно измерить с помощью показателей вывода капитала из страны.

Как видно из графика, сейчас показатель отрицательный, поэтому общая тенденция указывает на снижение количества богачей (их денег) в России, а значит и жилья они будут покупать меньше. Движение вверх в период с 2014 по 2016 год эксперты объясняют притоком капитала по керри-трейду. Исходя из этого можно сделать вывод, что если вы намерены подождать с продажей элитной квартиры, то, скорее всего, это будет ошибочное решение.

Правда, тут есть один нюанс: если обещанные «госдепом» персональные санкции затронут большее число власть имущих, то они, скорее всего, переберутся в Россию вместе со своими деньгами, а потому в определенном локальном промежутке времени цены на элитное жилье могут сильно вырасти.

Этот скачок стоит ожидать довольно скоро, так как Министерство финансов США должно вскоре предоставить свой отчет о главных российских коррупционерах, с которым потом должны быть применены персональные санкции.

Влияние географии на вопрос о продаже квартиры

Выше отмечалось, что в 2017 году в Санкт-Петербурге и близких к Китаю районах Российской Федерации цены на жилую недвижимость не упали, а наоборот - поднялись, и причем значительно. Это связано с тем, что ради геополитических целей Китаю в последние годы было предоставлено много возможностей для развития бизнеса в России на ближней к нему территории. В связи с чем, в эти регионы пришли китайские инвестиции (вместе с китайцами предпринимателями и рабочими).

Причем преференции Китаю предоставлены не на год или два, а на десятки лет. Поэтому в будущем стоит ожидать продолжения тенденции на рост цен на жилплощадь в данных регионах. Что же касается Санкт-Петербурга, то скорее всего тенденция на рост временная и закончится в следующем году, так что решать, когда лучше всего продавать квартиру в культурной столице России вам стоит уже сейчас. Разумеется, в вопросе с Петербургом можно еще подождать 3-6 месяцев, дабы удостовериться в точности такого прогноза, но лучше потратить это время на поиск покупателей. В крайнем случае, всегда можно будет дать задний ход сделке, пока не подписан договор купли/продажи.

Как выгодно продавать квартиру в кризисные времена? Инструкция

В тех случаях когда ситуация указывает на то, что продажа квартиры является оптимальным решением, собственнику потребуется детально изучить, как это делается. Поскольку такие знания помогут не только облегчить процесс реализации недвижимости, но и увеличат прибыльность этой сделки или ускорят момент ее наступления.

Прежде всего, стоит отметить, что профильные эксперты рекомендуют всем собственникам жилплощади придерживаться следующих пяти правил продажи квартир в России.

• Правило №1: Выберите что вам важнее - максимальная прибыль или максимальная скорость продажи.

Если квартиру реализовывать по справедливой стоимости, то ее реализация займет от 3 до 5 недель, при заниженной - объект может уйти менее чем за пару недель, при завышенной - процесс продажи может затянуться на многие месяцы, а иногда и годы.

• Правило №2: Делайте правильные фотографии.

Если просмотреть статистику на сайтах по продаже квартир, то можно заметить что наибольшей популярностью пользуются объявления с прилагаемыми фотографиями. При этом в данном пуле выделяются те, фотографии которых сделаны профессиональными фотографами или, по крайней мере, по наставлению профессионалов.

Никто не будет покупать квартиру, если на фотографиях будет грязь, размытое изображения, счастливое застолье хозяев в квартире, видна плесень в ванной и тому подобное.

• Правило №3: не пренебрегайте платной рекламой.

Большинство продавцов, как правило, пренебрежительно относятся к рекламе, за которую нужно платить больше чем сотня рублей в месяц. Но, как показывает практика, для того чтобы быстро продать квартиру лучше доплатить вначале.

• Правило №4: Лучше подождать, чем иметь дело с сомнительным покупателем.

Не стоит цепляется за первое же полученное предложение, особенно если покупатель вам не нравиться или у вас есть сомнения по поводу его порядочности. Помните, что в случае форс-мажора вы можете потерять и деньги, и свою квартиру, так что иногда лучшим решением будет подождать некоторое время.

• Правило №5: Заранее готовьте документы, необходимые для реализации квартиры.

Сейчас рынок недвижимости - это рынок покупателя. И они нынче весьма привередливы - не нравиться запах в помещении, цена слишком высокая, нет ремонта, вид из окна «не очень» и тому подобное. При этом больше всего людям не нравиться, когда они приехали с деньгами, а у продавца еще не все документы готовы.

Пошаговая инструкция по продаже жилья

Теперь в нашем тексте о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать давайте перейдем от теории к практике, т.е. опишем алгоритм реализации жилплощади. Это также будет полезно, причем как с точки зрения развития общего понимания данной тематика, так и с точки зрения возможности сэкономить на этом. Ведь если знать, как все делается, то можно не пользоваться услугами риэлторов, а сделать все самостоятельно.

Шаг №1: Определяем условия продажи квартиры

На первом этапе нужно определиться со следующими вещами:

• Вы хотите продать квартиру или обменять ее. Проведение одновременно двух сделок требует более тщательного согласования всех этапов и сроков проведения обеих сделок, особенно в моментах денежных расчетов и подписания важных документов.
• Вы хотите продать квартиру побыстрее или готовы подождать. От этого будет зависеть цена и некоторое издержки, связанные с рекламой, а также будете ли вы работать с ипотекой, кредитами или материнским капиталом.
• В каком состоянии находиться ваша жилплощадь и насколько она «престижна». Влияет на цену, издержки по подготовке помещения к продаже и то, можно ли подождать с продажей или лучше делать все побыстрее.
• Кто будет заниматься всем, что связно с продажей - от подготовки квартиры до подписания договора купли/продажи и регистрации сделки. Лучше если это будет делать кто-то один, поскольку так будет проще контролировать весь процесс продажи.
• Сколько вы хотите получить в итоге. Причем тут нужно обозначить как стартовую цену, так и максимальную скидку, которую вы готовы предоставить, дабы продать квартиру сейчас и не ждать следующего клиента.
• Вы будете делать все самостоятельно или поручите это риэлторам. В первом случае вы можете больше заработать, но это потребует больше времени и усилий. Второй вариант стоит выбирать, если вы хотите все упростить.
• Решите, когда лучше всего продавать квартиру. По статистике, осень лучшее время для продажи квартиры, а зима наоборот - время «диктатуры» покупателя. Поэтому подумайте, может, стоит подождать с этим делом некоторое время.

• бесплатные и платные объявления в интернете и печатной прессе;
• реклама на телевидении и радио;
• публикации на профильных сайтах;
• посты в социальных сетях - платные и бесплатные;
• листовки, расклеенные возле дома и на досках с объявлениями в городе;
• через родственников, друзей, знакомых, коллег, соседей.

В том, что касается перечня необходимых документов, то это правоустанавливающие документы и разного рода справки и разрешения от супругов, госслужб и других собственников, если это долевое имущество. Полный перечень приводить нет смысла, так как его можно найти в интернете, и он при этом часто весьма индивидуален.

Шаг №3: Осмотр квартиры потенциальными покупателями

После того как у вас появились первые потенциальные покупатели, необходимо им устроить «экскурсию» по квартире, а если у вас «престижный» район, то и по нему следует поводить возможных покупателей. Делать это можно одним из следующих способов:

1. Устраивая частные осмотры для всех покупателей по отдельности. Для этого нужно подгадать момент, когда никого нет дома, когда там чисто и когда у вас и покупателя есть свободное время. При этом если вы знаете, что в это время можно наткнуться на «неприятного» соседа, то с осмотром также стоит подождать.
2. Устроив день открытых дверей. Это популярная на Западе практика, когда всех тех, кто хочет посмотреть на квартиру, приглашают в один день. Причем к такой групповой «экскурсии», как правило, добавляют легкие алкогольные напитки (вино, пиво, сидр) и закуски. У нас такие мероприятия устраивают в основном для продажи элитной недвижимости, но и обычную квартиру можно продать таким образом.

Отметим, что устраивая осмотр жилья, нужно говорить не только об его преимуществах, но и о недостатках. Правда, в таком ключе, мол «их будет легко исправить» и тому подобное.

Шаг №4: Заключение предварительного договора

Такой документ необходимо подписать, если покупатель указал на серьезность своих намерений приобрести жилье по указанной цене. В зависимости от обстоятельств он может включать в себя:

• только словесные обязательства - по сути никого ни к чему не обязывает;
• авансовый платеж - не обязывает покупателя ни к чему, но в случае отказа от покупки он теряет выданный продавцу аванс;
• залоговый платеж - обязывает покупателя заключить сделку купли/продажи, а продавца ее подписать.

В случае неисполнения предварительного договора с залоговым платежом, его можно оспорить в суде и принудить вторую сторону к выполнению взятых на себя обязательств. Поэтому хорошо подумайте, прежде чем заключать такой договор - решите, можно ли сейчас продавать квартиру или подождать более выгодных условий, так как вы вряд ли сможете от него отказаться.

Шаг №5: Заключение основного договора купли/продажи

Согласно актуальному законодательству, данный документ требует нотариального заверения и должен в себе содержать базовые характеристики объекта продажи и персональные данные всех участников сторон.

При этом нужно учитывать следующие нюансы:

• если квартира принадлежит ребенку или там прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется разрешение органов Опеки и поручительства РФ;
• если это долевая собственность, то к сделке нужно привлечь всех долевых участников;
• если собственник состоит в браке, то нужно согласие от второго супруга;
• если объект принадлежит ребенку, то нужно согласие родителей или опекунов (если собственник младше 14 лет - договор подписывают родители или опекуны, с 14 по 18 лет - подписывает ребенок, но в присутствии родителей или опекунов);
• если покупка происходит в том числе и за счет материнского капитала, то окончательного расчета придется подождать около месяца.

Шаг №6. Финансовые расчеты и регистрация

Стандартная схема расчетов при реализации жилплощади такова:

• 10% от стоимости - после подписания предварительного договора;
• 60% от стоимости - после подписания основного договора;
• 20% от стоимости - после регистрации нового собственника;
• 10% от стоимости - после подписания акта/приема передачи.

При этом расчет, как правило, осуществляют через банковскую ячейку или банковский аккредитив. Эти способы доступны всем и они гарантируют исполнения участниками всех условий передачи денег (правда, это не гарантирует «чистоту» сделки).

Когда стороны решают воспользоваться наличными деньгами, расчеты нужно делать с помощью нотариуса, дабы он удостоверил факт передачи денег и их количества, а также проверил, не фальшивки ли это. Передача денег через электронные системы платежей (криптовалюты) также практикуется, но в этом случае участники сделки остаются один на один друг с другом в плане доверия и подтверждения факта передачи денег.

Что касается регистрации нового владельца в государственном кадастре недвижимости, то это можно сделать четырьмя способами:

1. Через региональное отделение Росреестра.
2. Посредством одного из отделений Многофункциональных центров услуг (МФЦ).
3. На сайте «Госуслуги» в электронном Правительстве РФ.
4. Отправив документы посредством обычной почтовой службы (копии документов нужно заверить у нотариуса).

Регистрация нового собственника, как правило, происходит в течение 10 дней и при этом требует уплаты госпошлины (платит покупатель) - 2000 рублей на начало 2018 года (1400 рублей, если делать все через сайт «Госуслуг»).

Шаг №7: Подписание акта приема/передачи

Правда, если покупатель не спешит, то с этим можно и подождать. После этого, если все нормально, контрагенты подписывают акт приема/передачи и производиться расчет последний части денег. На этом процесс продажи квартиры считается завершенным.

Заключение

Подытоживая все вышесказанное, подчеркнем результаты нашего изыскания о том, стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать. Если вы хотите улучшить свое жилищное положение путем обмена вашей квартиры на что-то сопоставимое в стоимости, то да - стоит! Аналогичен ответ и в тех случаях, когда собственнику нужны деньги здесь и сейчас. При других обстоятельствах с продажей недвижимости в России лучше подождать, хотя бы до середины 2019 года, когда новые поправки в законах о строительстве повысят стоимость объектов на первичном рынке, что в свою очередь приведет к подорожанию квартир и на вторичном рынке.