Примерная форма договора управления многоквартирным домом. Типовой договор управления многоквартирным домом образец бланк

Одной из особенностей договора управления многоквартирным домом является установленный законодательством режим его заключения, который поставлен в зависимость от субъектного состава на стороне заказчика. Как отмечалось, в качестве контрагента управляющей организации могут выступать:

товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, созданный собственниками помещений в многоквартирном доме;
собственники помещений в многоквартирном доме (физические, юридические лица, публичные образования);
застройщик.

В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом не составляет обязанность созданной собственниками некоммерческой специализированной организации. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Закон не относит вопрос о заключении договора управления многоквартирным домом к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), оставляя его на усмотрение правления (ст. 148 ЖК РФ).

Таким образом, если иное не предусмотрено уставом товарищества собственников жилья, договор управления многоквартирным домом заключает председатель с одобрения правления товарищества.

Нормы ЖК РФ о жилищных и жилищно-строительных кооперативах не позволяют определить орган, уполномоченный принять решение о передаче функций по управлению многоквартирным домом и заключении договора управления многоквартирным домом, поскольку компетенция органов управления определяется уставом кооператива (ч. 1 ст. ИЗ, ч. 2 ст. 116 ЖК РФ). Таким образом, в зависимости от содержания устава такое решение может быть принято общим собранием (конференцией) членов кооператива, правлением или председателем правления кооператива. Договор от имени кооператива подписывает председатель правления (ч. 2 ст. 119 ЖК РФ).

Во втором случае решение вопроса зависит от формы собственности. Для собственников многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество составляет более чем 50%, ст. 163 ЖК РФ устанавливает обязанность заключать договоры управления с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а следовательно, и особенности заключения договоров управления такими домами, устанавливаются соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ). При этом одни публичные образования при проведении открытых конкурсов по выбору управляющих организаций руководствуются постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», другие разрабатывают собственные положения о порядке проведения таких конкурсов 1 Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Однако, учитывая необязательный характер государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, рассчитывать на данный документ в качестве источника сведений о размере долей собственников помещений в многоквартирном доме не приходиться (п. 16,5 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества). .

Для тех многоквартирных домов, в которых доля публично-правовых образований в праве общей собственности на общее имущество составляет менее чем 50%, законодатель предусмотрел два различных варианта заключения договора управления многоквартирным домом в зависимости от того, кто принимает решение о передаче функций управления управляющей организации: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или органы местного самоуправления.

При первом варианте предпосылкой заключения договора является решение общего собрания собственников о выборе соответствующего способа управления и конкретной управляющей организации. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). В свою очередь, доля собственника в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему в этом доме помещения (ч. 1 ст. 37 ЖКРФ). Справедливость такого механизма определения размера долей и соответственно количества голосов на общем собрании не вызывает сомнений, однако его реализация на практике вызывает весьма серьезные затруднения. Дело в том, что размер доли в общем имуществе, принадлежащей каждому из собственников помещений в многоквартирном доме, не находит отражение в каких- либо документах.

Поэтому задача его определения ложится на инициатора общего собрания. А он зачастую не имеет необходимых для этого сведений об общей площади помещений в многоквартирном доме. Источниками такой информации могут стать Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и техническая документация. Однако, во-первых, информация, содержащаяся в данных источниках, может оказаться неполной. В частности, в ЕГРП могут отсутствовать данные о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Во-вторых, указанные сведения предоставляются на возмездной основе, поэтому инициатор проведения общего собрания вынужден будет понести значительные финансовые затраты, механизм компенсации которых законодательно не определен. Таким образом, реализовать идею законодателя о порядке определения количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании, на практике оказывается весьма непросто. Органы местного самоуправления отдельных муниципальных образований берут это бремя на себя, обязуясь оказать помощь в подсчете размера долей (количества голосов), принадлежащих домовладельцам. Однако такая помощь, как правило, адресована собственникам помещений в многоквартирных домах, где принято решение о создании товарищества собственников жилья или имеется такое намерение.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. 1-3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решения по которым принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, действующие правила позволяют сделать вывод, что решения о выборе рассматриваемого способа управления многоквартирным домом и конкретной управляющей организации могут быть приняты меньшинством от совокупного числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Принятые решения общего собрания являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Такой порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отличается от «общегражданского». Традиционным для отечественного гражданского права является следующий механизм согласования воль участников общей долевой собственности: осуществление права собственности на общее имущество должно происходить по общему согласию сособственников, т.е. по единогласному решению (ст. 247 ГК РФ).

Такое же положение, в частности, содержат Свод законов гражданских Российской империи. По мнению Д.И. Мейера, возможность принятия решений по осуществлению права общей собственности большинством голосов недопустима, «ибо сохозяин есть субъект права и всякое действие относительно его доли в общей собственности без его согласия было бы нарушением его права» 2 Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи, Проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. - Екатеринбург, 2003. - С. 415. . Из этого следовало, что при несогласии хотя бы одного участника на какую-либо предлагаемую другими участниками меру по управлению или распоряжению имуществом они не вправе были ее предпринять.

Общий принцип «единогласного принятия решений» при осуществлении права общей собственности был сохранен в Проекте Гражданского уложения, однако он получил существенное послабление в отношении правомочий управления и пользования: «Управление и пользование общим имуществом должны быть по общему согласию всех сособственников, а в случае разногласия - по большинству голосов, исчисляемому соответственно размеру долей».

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. закрепил описанное исключение в виде общего правила. В соответствии с п. 62 все правомочия должны осуществляться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов 3 См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. - Томск, 1977. - С. 77,78. .

Статья 117 ГК РСФСР 1964 г. предоставила право суду урегулировать споры между сособственниками по осуществлению владения, пользования и распоряжения. В Основах гражданского законодательства 1991 г. законодатель использовал такой же подход.

Действующий ГК РФ содержит норму, в соответствии с которой при недостижении согласия порядок владения и

пользования

Общим имуществом устанавливается судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Другое правило установлено на случай отсутствия единогласия по распоряжению общим имуществом: судебное понуждение недопустимо. Такое законодательное решение обусловлено следующими причинами. Во-первых, однородность субъективных прав сособственников и возлагаемых на них юридических обязанностей сочетается с их равенством, выражающимся в равных условиях реализации одних и тех же юридических возможностей. Ни один из сособственников не может быть поставлен в более выгодное положение при осуществлении своих правомочий по сравнению с остальными участниками, как бы ни был велик размер принадлежащей ему доли. Установленная законом необходимость общего согласия всех участников при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом выступает в качестве своего рода «внутренних» пределов возможного поведения управомоченных лиц. Во-вторых, особое место в содержании субъективного права общей долевой собственности занимает правомочие распоряжения долей, реализация которого возможна независимо от согласия остальных участников 4 См.: Фогель В. А Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. - 2002. - № 12. - С. 26. .

Возникает вопрос: чем обусловлено появление в ЖК РФ альтернативного «общегражданскому» способа согласования интересов сособственников по поводу осуществления своего права в отношении общего имущества многоквартирного дома. Для ответа на этот вопрос обратимся к характеристике правового режима общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Субъектами права общей долевой собственности являются собственники квартир (помещений - в ЖК РФ) в многоквартирном доме, которым одновременно в силу закона принадлежит общее имущество этого дома (ст. 289 ГК РФ). Объектом общей долевой собственности в данном случае выступает общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения в этом доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Квалифицирующим признаком многоквартирного дома является наличие в нем не менее двух квартир. В большинстве случаев в действительности такие дома состоят из гораздо большего количества квартир. Процесс приватизации жилых помещений и строительство нового жилья привели к многообразию собственников жилых помещений в многоквартирных домах.

Учитывая специфику назначения объекта и большое число управомоченных лиц на стороне собственника, В.А. Фогель отмечает, что правомочия, принадлежащие собственнику имеют менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения права общей долевой собственности, а это предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав.

В условиях значительного количества собственников общего имущества в многоквартирном доме обеспечить решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом по принципу единогласия практически невозможно, так как даже связь между этими сособственниками, обычная коммуникация между ними является проблемой. По опыту собраний, которые проводились в г. Новокузнецке, можно понять, насколько невозможно реализовать идею сбора всех собственников квартир в многоквартирном доме, многие из которых в принципе не проживают в этом доме либо временно отсутствуют или не имеют очевидного интереса, осознанного ими, к управлению общим имуществом, находящимся за пределами их квартиры.

Если все же удается обеспечить участие в принятии решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом всех сособственников, то велика вероятность возникновения разногласий между ними по рассматриваемым вопросам. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с осуществлением права общей собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома, могут существенно различаться, или у собственников может просто отсутствовать осознаваемый ими интерес к управлению общим имуществом, обслуживающим помещения соседнего подъезда. Например, одни собственники заинтересованы в устройстве тренажерного зала в подвальном помещении многоквартирного дома, другие считают, что целесообразнее данный объект общего имущества передать в пользование иным лицам, получив тем самым дополнительные средства на содержание общего имущества. Другой пример: собственники помещений, находящихся в одном подъезде многоквартирного дома, заинтересованы в приобретении и установке новой двери и переговорно-замочного устройства, тогда как домовладельцы из другого подъезда не имеют к этому никакого интереса.

При недостижении согласия по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, возникший конфликт согласно «общегражданскому» порядку согласования интересов участников общей собственности надлежало бы рассматривать суду. Суд при осуществлении правосудия руководствуется только законом и внутренним убеждением судей, к которому они придут в результате анализа всех обстоятельств конкретного дела. При определении порядка владения и пользования объектом общей собственности в литературе предлагается принимать во внимание следующие обстоятельства: «сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства», «степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества». Представляется сомнительным, что суд сможет в полной мере вникнуть в суть происходящего, выявить интересы всех сособственников, их нужды и учесть их. Тем более когда число участников такого конфликта интересов весьма значительно.

Кроме того, нетрудно представить себе то количество исков об установлении порядка владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома, которое надлежало бы рассматривать судам. Как справедливо замечает В.А. Фогель, возможность обращения в суд в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом способна парализовать судебную систему 5 Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. - 2005. № 11. - С. 41. . По рассмотренным причинам механизм согласования воль участников общей собственности на общее имущества многоквартирного дома, предложенный ЖК РФ, представляется наиболее приемлемым.

Однако в юридической литературе встречается и отрицательное отношение к указанному способу. Так, С.П. Гришаев, отмечая практическую целесообразность введения этого механизма, в то же время указывает, во-первых, на противоречие норм ЖК РФ (в частности ст. 46) правилам, установленным ГК РФ (ст. 246); во-вторых, на допустимость принятия решений большинством голосов только в ТСЖ. По его мнению, «ЖК не должен содержать нормы, предусматривающие навязывание воли большинства меньшинству в объединении собственников без членства, органом управления которого является общее собрание». Данное утверждение вызывает определенные возражения. Во-первых, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме имеет существенные особенности по сравнению с правовым режимом общей долевой собственности на другие объекты.

Эти особенности позволили ряду авторов назвать общую долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома самостоятельной разновидностью общей долевой собственности 6 Необходимость отступления от принципа единогласия в сфере управления общим имуществом многоквартирного дома признана разработчиками Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 141. . В числе таких особенностей можно выделить невозможность выдела части имущества общего пользования; ограниченность правомочия распоряжения общим имуществом; невозможность распоряжения долей в общем имуществе; отсутствие у сособственников права преимущественной покупки; невозможность применения правила о предоставлении участнику права общей собственности во владение и пользование части общего имущества и др. Таким образом, многие вопросы осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решаются иначе, нежели установлено общими положениями о долевой собственности в ГК РФ. В этой связи обоснованно и введение особого механизма устранения разногласий между сособственниками 7 Миронов И. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. - 2005. - № 4. - С. 33. .

Во-вторых, как верно отмечает И.Б. Миронов, следует различать возможность игнорирования воли собственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства. Игнорирование воли меньшинства допустимо, поскольку лицо, приобретая квартиру и одновременно долю в общем имуществе многоквартирного дома, заранее косвенно с этим согласилось. В этом случае сособственник согласился с ограничениями, связанными со спецификой реализации правомочий в отношении общего имущества, в том числе «с соответствующими ограничениями собственной воли, связанными с возможностью принятия общих решений большинством голосов».

Следует отметить, что механизм согласования воль участников общей долевой собственности, подобный предложенному в ЖК РФ, предусмотрен в законодательстве ряда зарубежных государств. Так, ГК Квебека предусматривает решение вопросов осуществления права собственности на общее имущество на общем собрании, кворум на котором составляют собственники, имеющие большинство голосов. Решения на собрании принимаются большинством голосов: простым (п. 1096) или квалифицированным (п. 1097) 8 См.: Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М., 1972. - С. 74, 75. . Французский гражданский кодекс предусматривает возможность принятия синдикатом сособственников договора, устанавливающего порядок распоряжения общей собственностью (неделимыми частями дома, разделенного на квартиры) большинством, составляющим не менее 3/4 всего состава, которому принадлежит более половины стоимости всех квартир 9 Цит. по кн.: Михайлов С. В. Категория интереса в российском гражданском праве. - М., 2002. - С. 16. .

Невозможность реализации интересов всех субъектов общества, в нашем случае - собственников помещений в многоквартирном доме, является объективным условием жизни. В своем общественно-правовом учении Р. Иеринг устанавливает определенную субординацию интересов: человека, общественных групп, общества. Причем интересам большинства дается определенный приоритет. «Разграничение разнообразных сталкивающихся между собой человеческих интересов является основной задачей права» 10 При этом нормы ЖК РФ не исключают возможности заключения одного договора со множественностью лиц на стороне собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждает судебная практика (см., напр.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2007 г. № 17АП-7985/ 2007-ГК по делу № А50-7143/2007 // СПС «КонсультантПлюс». . Эта задача была реализована в Жилищном кодексе РФ, который предложил иной по сравнению с «гражданско-правовым» порядок согласования интересов участников общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, соответствующий специфике этих отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Обязательность заключения этого договора для собственников помещений законом не установлена. ЖК РФ не содержит правовых средств понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом в случае отказа собственника от заключения договора с управляющей организацией.

Это признает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа, рассматривая кассационную жалобу на решение суда первой инстанции по иску ООО «Жилищно-коммунальная компания» к ООО «Торговый дом «Базис» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом, установил, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, приняты решения: утвердить компанию в качестве управляющей организации дома и проект договора, подлежащего заключению собственниками помещений дома с компанией. Ответчик подписать проект договора отказался. Оставляя кассационную жалобу без удовлетворения, суд указал: «В статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (ч. 5).

В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. <...> С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с компанией договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством» 11 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. № А10 5470/ 06-04АП- 1096/07-Ф02-4044/07 по делу № А10-5470/06 // СПС «КонсультантПлюс». .

К аналогичному выводу пришли ФАС Восточно-Сибирского округа и ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении конкретных дел.

Таким образом, реализация данного способа управления многоквартирным домом полностью зависит от инициативы и доброго согласия собственников. Отсутствие прямого законодательного решения этого вопроса может привести к тому, что выбранный способ управления окажется нереализованным.

Второй вариант заключения договора управления многоквартирным домом имеет место, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или выбранный способ не реализован. К обстоятельствам, свидетельствующим об отсутствии выбора способа управления, постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 относит следующие:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.

К фактам, свидетельствующим об отсутствии реализации выбранного способа управления, отнесены следующие:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При наличии данных обстоятельств, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс (п. 2 Правил). В части 5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Правил установлена процедура заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органами местного самоуправления, в обязательном порядке исходя из положений ст. 445 ГК РФ.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других - нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.

Думается, что ответы на эти вопросы скрываются в особенностях тех интересов, на организацию удовлетворения которых направлен договор управления многоквартирным домом: надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, получение коммунальных услуг и т.д. Большая часть благ, предоставляемых по данному договору, - общественный товар, предназначенный для всех членов сообщества, в нашем случае - собственников и лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме. Трудно определить степень индивидуализации потребления этих благ: нет четких критериев (кто больше сорит, ломает, пользуется лифтом и т.д.), нет возможности отстранить от многих из них неплательщиков (уборка, лифт, тепло и др.). Как справедливо отмечают специалисты в области экономики жилищно-коммунального хозяйства, «поставщику услуг невозможно вычислить конкретного потребителя и определить объем услуг, приходящийся на его долю.

С другой стороны, и потребители лишены возможности делать индивидуальный выбор и тем самым оказывать влияние на поведение поставщика». Таким образом, в многоквартирных домах объективно невозможно индивидуализировать исполнение обязанности по содержанию и ремонту общего имущества и оплате большинства потребляемых коммунальных благ, причем независимо оттого, кто является собственником помещений в этих домах. Поэтому должно быть единство в решении вопроса заключения договора управления многоквартирным домом, стороной которого являются собственники помещения в многоквартирном доме независимо от формы собственности и субъекта, принявшего решение о передаче функций управления управляющей компании. Таким решением представляется введение обязательности заключения договора управления для собственников помещений в многоквартирном доме с момента наступления одного из юридических фактов: принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о привлечении к управлению конкретной управляющей компании либо подведения итогов открытого конкурса по выбору управляющей компании органами местного самоуправления. Это позволит последовательно реализовать идею законодателя о приоритете способа выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязательность заключения договора потребителем услуг является исключением из общего принципа свободы договора и может быть продиктована, как и всякое иное ограничение прав, необходимостью обеспечения законных интересов других лиц (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В случае солидаризации потребления интересы других собственников помещений в многоквартирном доме требуют обязывания собственника, уклоняющегося от заключения договора управления многоквартирным домом.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-Ф3 ст. 161 ЖКРФ дополнена частями 13 и 14, предусматривающими особенности заключения договора управления многоквартирным домом с застройщиком. В соответствии с ними в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома-новостройки орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Системное толкование положений ч. 13, 4, 5 ст. 161 ЖК РФ позволяет сделать вывод об обязательности заключения договора с победителем открытого конкурса для застройщика. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом может осуществлять управляющая организация, выбранная застройщиком по своему усмотрению.

Для другой стороны договора управления многоквартирным домом - управляющей организации - заключение рассматриваемого договора по общему правилу не является обязательным. Заключение договора является обязательным для одной или для всех сторон договора в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, в частности при заключении основного договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключении публичного договора (ст. 426 ГК); заключении договора с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК), и т.д.

ЖК РФ не предусматривает обязанности управляющей организации заключить договор с обратившимися к ней собственниками многоквартирного дома. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов определяют режим заключения договоров управления многоквартирным домом, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, который можно обозначить как обязательный для управляющей организации (п. 9,22-24). Согласно Правилам в случае уклонения исполнителя от заключения договора собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков. На наш взгляд, установление обязательности заключения договора на правительственном уровне противоречит положениям п. 3 ст. 55 Конституции РФ, абз. 2 п. 2 ст. 1, абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которым ограничение гражданских прав, в том числе свободы договора, может быть введено федеральным законом.

Представляется, что рассматриваемый договор не является публичным, поскольку не удовлетворяет признакам, указанным в ст. 426 ГК РФ. Во-первых, как отмечалось, управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом может являться организация любой организационно-правовой формы (в том числе и некоммерческая) или индивидуальный предприниматель, тогда как публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией. Если правило п. 3 ст. 23 ГК РФ позволяет в данном случае охватить термином «коммерческая организация» и индивидуального предпринимателя, то «препятствием к дальнейшему расширению крута субъектов, подпадающих под действие правил о публичных договорах, является именно прямое указание в ст. 426 ГК РФ».

Во-вторых, договор управления многоквартирным домом нельзя отнести к категории публичных договоров, поскольку существует прямое указание в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, исключающее второй по счету обязательный признак публичного договора. Имеется в виду, что договор управления многоквартирным домом заключается «на условиях, указанных в решении... общего собрания». Условия договора устанавливаются исходя из специфики объекта управления (года постройки многоквартирного дома, степени износа элементов общего имущества и т.д.), а также интересов и материального положения собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не могут быть одинаковыми для всех обратившихся к управляющей организации.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления. Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен разд. IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. В случае если победитель конкурса в указанный срок не совершает этих действий, то он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.

В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса предлагает заключить договор участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным. В случае если и этот участник будет признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этого участника заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора.

В случае если единственный участник конкурса признан уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом, организатор конкурса вправе обратиться в суд с требованием о понуждении его заключить такой договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора (п. 93 Правил).

Таким образом, возможность понуждения к заключению договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса предусматривается для уклоняющейся управляющей организации только в двух случаях:

ею было сделано второе по стоимости дополнительных работ и услуг предложение, а победитель конкурса уклонился от заключения договора;
она является единственным участником конкурса.

По результатам открытого конкурса договор управления между собственниками помещения в многоквартирном доме и выбранной управляющей организацией заключается на условиях, установленных организатором конкурса - органом местного самоуправления (подп. 4.5,16 п. 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом). Учитывая предусмотренный законодательством порядок определения условий договора управления многоквартирным домом, эти условия не могут быть предметом спора между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Органами управления отдельных субъектов РФ и муниципальных образований разрабатываются примерные договоры управления многоквартирными домами 12 См.: Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. - 2007. - № 1.-С. 43,44. , которые могут использоваться сторонами.

Дискуссии в литературе и сложности на практике долгое время вызывали вопрос о моменте заключения договора управления многоквартирным домом в контексте ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Согласно одной позиции, обозначенной в юридической литературе, с момента заключения договора управления уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения 13 Письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14314- РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - № 4 (ч. И). . Это мнение подтвердило разъяснение Министерства регионального развития РФ, согласно которому управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом 14 См., напр.: Стрижак Н.М. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс». .

Согласно другой позиции для возникновения прав и обязанностей по договору управления многоквартирным домом необходимо его заключение с каждым собственником.

Обе позиции вызывали определенные сомнения. Как отмечалось, п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляю щей организации для управления многоквартирным домом в числе обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии реализации принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления, называет не заключение договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ. Часть 1 ст. 162 предусматривает заключение договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещений в многоквартирном доме. Системный анализ данных норм позволял сделать вывод, что для приобретения силы договором управления многоквартирным домом необходимо его заключение со всеми собственниками. Однако на практике это труднодостижимо: некоторые собственники могут не проживать в принадлежащих им помещениях или уклоняться от заключения договора.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ ч. 1 ст. 162 ЖК РФ была дополнена предложением следующего содержания: «При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о начале действия договора управления многоквартирным домом необходимо связывать с заключением договоров на управление с собственниками помещений, обладающими 50% и более голосов от общего числа голосов.

Д О Г О В О Р

(с приложениями)

«____» __________ 201__г.

Управляющая организация _____________________________________,

именуемая в дальнейшем «Управляющая компания», в лице ___________________________________________________, действующего на основании ____________________________________________

собственник жилого (нежилого) помещения – квартиры ( части квартиры, комнаты в коммунальной квартире, нежилого помещения), № ___ (в многоквартирном доме (далее - МКД) по адресу: г. Тверь, улица ____________________ _____________________________________, дом № ___, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности №____________________ _от ____________ выданном ______________________________, именуемый в дальнейшем «Собственник» или представитель Собственника ____________________________________________, действующий от его имени в соответствии с полномочиями, основанными на _____________________________________, заключили Договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании:

1.1.1. Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом требований:

Постановления Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (носит рекомендуемый характер);

- Постановлений Правительства РФ:

- «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг » ;

- «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ;

- «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» ;

- «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.06 № 000 (далее «Правила»);

- «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан» ;

- «Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» . (в ред. от 01.01.2001);

Писем и разъяснений Министерства регионального развития Российской Федерации, которое в соответствии с действующим законодательством дает разъяснения по применению Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением № 000; Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением № 000.

1.1.2. Решения общего собрания собственников МКД №________ от «___ _» __________ 201__г. по адресу: ___________________________________________, дом №____, корп. __, протокол которого хранится по адресу: ____________________________________________________________________________.

1.2. Условия настоящего Договора определены общим собранием собственников МКД (см. п. п.1.1.2) и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

2. Термины, используемые в Договоре

4.1.16. Рассматривать в установленный законом срок претензии Собственника, в т. ч. связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.17. Оказывать Собственнику содействие в организации проведения общих собраний.

4.1.18. Производить обследование дома и вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт МКД, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта и организации его исполнения.

4.1.19. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

4.1.20. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.

10.7. Приложение - «Предельные сроки устранения неисправностей».

10.8. Приложение - «Перечень работ, выполняемых управляющей компанией в жилых помещениях, за счет проживающих».

11. Реквизиты и подписи сторон

Собственник: Управляющая компания

__________________________________, _______________________________________

Ф. И.О. ОГРН _________________________________,

ИНН ______________, КПП _____________,

Дата рождения _____________________ р/с № _________________________________

Паспорт серии ______, № ____________, в _____________________________________

выдан _____________________________ к/с ____________________________________

В _____________________________________

Зарегистрирован по адресу: БИК __________________________________

___________________________________

Документ, устанавливающий право собственности

на помещение _____________________________

_________________ / / _________________ / /

«____» ___________ 201___ г. «____» ___________ 201___ г.

Представитель Собственника

__________________________

Основание ______________________________

_________________ / /

«____» ___________ 201___ г.

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией.

«» 2017 (поставить нужную дату заключения - 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Управляющая организация », с одной стороны, и в лице, действующего на основании, именуемый в дальнейшем «Собственник », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося.

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

адрес Многоквартирного дома;
номер технического паспорта БТИ или УНОМ;
серия, тип постройки;
год постройки;
этажность;
количество квартир;
общая площадь с учетом летних помещений м2;
общая площадь жилых помещений без учета летних м2;
общая площадь нежилых помещений м2;
степень износа по данным государственного технического учета %;
год последнего комплексного капитального ремонта;
правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
правовой акт о признании дома ветхим;
площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома м2;
кадастровый номер земельного участка.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

холодное водоснабжение;
горячее водоснабжение;
водоотведение;
электроснабжение;
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города (ЕИРЦ). По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника. По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, - в течение часов с момента поступления заявки по телефону.

3.1.11. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от управлявшей ранее управляющей организации/заказчика-застройщика (ненужное зачеркнуть), в соответствии с перечнем, содержащимся в Приложении №2 к настоящему Договору, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.12. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

3.1.13. Информировать Собственника о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг, предоставлении коммунальных услуг качеством ниже предусмотренного настоящим Договором в течение одних суток с момента обнаружения таких недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае личного обращения - немедленно.

3.1.14. В случае невыполнения работ или непредоставления услуг, предусмотренных настоящим Договором, уведомить Собственника помещений о причинах нарушения путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома. Если невыполненные работы или неоказанные услуги могут быть выполнены (оказаны) позже, предоставить информацию о сроках их выполнения (оказания), а при невыполнении (неоказании) произвести перерасчет платы за текущий месяц.

3.1.15. В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, произвести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п.3.4.4. настоящего Договора.

3.1.16. В течение действия указанных в Приложении №4 гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту общего имущества за свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации Собственником, нанимателем или иным пользователем помещения(й). Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила письменную заявку на их устранение.

3.1.17. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы, пропорционально его доле в управлении Многоквартирным домом, содержании и текущем ремонте общего имущества, за коммунальные и другие услуги не позднее чем за рабочих дней со дня опубликования новых тарифов на коммунальные и другие услуги и размера платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора, но не позже даты выставления платежных документов.

3.1.18. Обеспечить доставку собственникам платежных документов не позднее числа оплачиваемого месяца. По требованию Собственника обеспечить выставление при помощи системы ЕИРЦ платежных документов на предоплату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества пропорционально доле занимаемого помещения и коммунальных услуг, с последующей корректировкой платежа при необходимости.

3.1.19. Обеспечить Собственника информацией о телефонах аварийных служб путем их указания на платежных документах и размещения объявлений в подъездах Многоквартирного дома.

3.1.20. Обеспечить по требованию Собственника и иных лиц, действующих по распоряжению Собственника или несущих с Собственником солидарную ответственность за помещение, выдачу в день обращения справки установленного образца, копии из финансового лицевого счета и (или) из домовой книги и иные предусмотренные действующим законодательством документы.

3.1.21. Принимать участие в приемке индивидуальных (квартирных) приборов учета коммунальных услуг в эксплуатацию с составлением соответствующего акта и фиксацией начальных показаний приборов.

3.1.22. Согласовать с Собственником время доступа в помещение не менее чем за три дня до начала проведения работ или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри помещения.

3.1.23. Направлять Собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в Многоквартирном доме.

3.1.24. По требованию Собственника (его нанимателей и арендаторов по п.3.1.5. настоящего Договора) производить сверку платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные услуги, а также обеспечить выдачу документов, подтверждающих правильность начисления платы с учетом соответствия их качества обязательным требованиям, установленным законодательством и настоящим Договором, а также с учетом правильности начисления установленных федеральным законом или договором неустоек (штрафов, пени).

3.1.25. Предоставлять Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора, а при заключении Договора на срок один год - не ранее чем за дней и не позднее чем за дней до истечения срока его действия. Отчет предоставляется на общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений. В отчете указываются: соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в настоящем Договоре; количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в Многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

3.1.26. На основании заявки Собственника направлять своего сотрудника для составления акта нанесения ущерба общему имуществу Многоквартирного дома или помещению(ям) Собственника.

3.1.27. Не распространять конфиденциальную информацию, касающуюся Собственника (передавать ее иным лицам, в т. ч. организациям), без письменного разрешения Собственника помещения или наличия иного законного основания.

3.1.28. Представлять интересы Собственника и лиц, пользующихся принадлежащими ему помещениями на законных основаниях, в рамках исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

3.1.29. Предоставлять Собственнику или уполномоченным им лицам по их запросам документацию, информацию и сведения, касающиеся управления Многоквартирным домом, содержания и текущего ремонта общего имущества.

3.1.30. Не допускать использования общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме без соответствующих решений общего собрания собственников. В случае решения общего собрания собственников о передаче в возмездное пользование общего имущества либо его части заключать соответствующие договоры. Средства, поступившие на счет Управляющей организации от использования общего имущества собственников, должны быть направлены на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору.

3.1.31. В соответствии с оформленным протоколом решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме заключить договор страхования объектов общего имущества в данном доме за отдельную от настоящего Договора плату Собственника с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией.

3.1.32. По решению Собственника принять участие в программе льготного страхования жилых помещений собственников, заключив с отобранной Правительством г. на конкурсной основе страховой организацией соответствующий агентский договор, позволяющийСобственнику жилого помещения вносить страховые платежи за свое помещение в размере 1/12 годовой суммы по платежному документу, предоставляемому Управляющей организацией.

3.1.33. При наступлении страхового случая участвовать в составлении актов и смет расходов для производства работ по восстановлению общего имущества, поврежденного в результате наступления страхового случая. За счет средств страхового возмещения обеспечивать производство ремонтных работ по восстановлению внешнего вида, работоспособности и технических свойств частей застрахованного общего имущества.

3.1.34. Передать техническую документацию (базы данных) и иные связанные с управлением домом документы за дней до прекращения действия Договора, по окончании срока его действия или расторжения, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо, в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в доме, - одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. Произвести выверку расчетов по платежам, внесенным собственниками помещений Многоквартирного дома в счет обязательств по настоящему Договору; составить Акт выверки произведенных собственникам начислений и осуществленных ими оплат и по Акту приема-передачи передать названный Акт выверки вновь выбранной управляющей организации. Расчеты по актам выверки производятся в соответствии с дополнительным соглашением к настоящему Договору.

3.1.35. Предоставить гарантию обеспечения исполнения обязательств по настоящему Договору.

3.1.35.1. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств Управляющей организации выступает (далее ненужное зачеркнуть):

страхование гражданской ответственности управляющей организации;
банковская гарантия;
залог депозита.

В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Управляющей организацией обязательств по настоящему Договору, в том числе в случае невыполнения обязательств по оплате энергоресурсов энергоснабжающим организациям, а также в случае причинения Управляющей организацией вреда общему имуществу собственников помещений, гарантия направляется на устранение указанных обстоятельств. При использовании всего или части обеспечения общее имущество Многоквартирного дома подлежит восстановлению за счет средств Управляющей организации.

3.1.36. Оказать содействие уполномоченным Правительством г. организациям в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3.2. Управляющая организация вправе:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору (за исключением обязанностей, вытекающих из п.3.1.6., п.3.1.35.1., п.3.1.36., п.4.18.).

3.2.2. В случае несоответствия данных, имеющихся у Управляющей организации, информации, предоставленной Собственником, проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги по фактическому количеству, в соответствии с положениями п.4.4. настоящего Договора.

3.2.3. Взыскивать с должников сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.4. Ежегодно готовить предложения по установлению на следующий год размера платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества собственников Многоквартирного дома на основании перечня работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и сметы расходов на предстоящий год и направлять их на рассмотрение и утверждение на общее собрание собственников помещений.

3.2.5. Заключить договор с соответствующими государственными структурами для возмещения разницы в оплате услуг (работ) по настоящему Договору, в том числе коммунальных услуг (отопление) для собственников - граждан, плата которых законодательно установлена ниже платы по настоящему Договору в порядке, установленном законодательством города.

3.2.6. Поручать выполнение обязательств по настоящему Договору иным организациям.

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятые в соответствии с законодательством. Своевременно предоставлять Управляющей организации документы, подтверждающие права на льготы его и лиц, пользующихся его помещением(ями).

3.3.2. При неиспользовании помещения(й) в Многоквартирном доме сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса почтовой связи, а также телефоны и адреса лиц, которые могут обеспечить доступ к помещениям Собственника при его отсутствии в городе более 24 часов.

3.3.3. Соблюдать следующие требования:

не производить перенос инженерных сетей;
не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления;
не осуществлять монтаж и демонтаж индивидуальных (квартирных) приборов учета ресурсов, т. е. не нарушать установленный в доме порядок распределения потребленных коммунальных ресурсов, приходящихся на помещение собственника, и их оплаты, без согласования с Управляющей организацией;
не использовать теплоноситель из системы отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения, не производить переустройства или перепланировки помещений без согласования в установленном порядке;
не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, не загромождать и загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования;
не допускать производства в помещении работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Многоквартирного дома;
не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие пищевые и другие жидкие бытовые отходы;
не создавать повышенного шума в жилых помещениях и местах общего пользования;
информировать Управляющую организацию о проведении работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения.

3.3.4. При проведении Собственником работ по ремонту, переустройству и перепланировке помещения оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх платы, установленной в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.

3.3.5. Предоставлять Управляющей организации в течение трех рабочих дней сведения (далее, не относящееся к Собственнику, зачеркнуть):

о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы Управляющей организации за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению, а также за коммунальные услуги возложена Собственником полностью или частично на нанимателя(арендатора), с указанием Ф.И.О. ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене ответственного нанимателя или арендатора;
об изменении количества граждан, проживающих в жилом(ых) помещении(ях), включая временно проживающих, а также о наличии у таких лиц льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг для расчета размера их оплаты и взаимодействия Управляющей организации с Городским центром жилищных субсидий (собственники жилых помещений);
об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях, с указанием мощности и возможных режимах работы установленных в нежилом(ых) помещении(ях) потребляющих устройств газо-, водо-, электро- и теплоснабжения, и другие данные, необходимые для определения расчетным путем объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты (собственники нежилых помещений).

3.3.6. Обеспечивать доступ представителей Управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с Управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время.

3.3.7. Сообщать Управляющей организации о выявленных неисправностях общего имущества в Многоквартирном доме.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1. Осуществлять контроль над выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, присутствовать при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением ею обязанностей по настоящему Договору.

3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организации, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственников, оформленное в письменном виде.

3.4.3. Требовать изменения размера платы в случае неоказания части услуг и/или невыполнения части работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с п.4.13. настоящего Договора.

3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставлениякоммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.

3.4.5. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков, причиненных вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязанностей по настоящему Договору.

3.4.6. Требовать от Управляющей организации ежегодного предоставления отчета о выполнении настоящего Договора в соответствии с п.3.1.25. настоящего Договора.

3.4.7. Поручать вносить платежи по настоящему Договору нанимателю/арендатору данного помещения в случае сдачи его в наем/аренду.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Договора и размер платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорциональной занимаемому Собственником помещению. Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества может быть уменьшен для внесения Собственником в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном правовыми актами г. .

4.2. Цена настоящего Договора на момент его подписания определяется:

стоимостью работ и услуг по управлению Многоквартирным домом;
стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, приведенных в Приложениях 3 и 4 к настоящему Договору;
стоимостью коммунальных ресурсов, рассчитываемых как произведение среднего объема потребляемых ресурсов в Многоквартирном доме и тарифов, в соответствии с положениями п.4.3. и п.4.4. настоящего Договора.

4.3. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащенных квартирными приборами учета, а также при оборудовании Многоквартирного дома общедомовыми приборами учета рассчитывается в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяемыми в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, а при отсутствии квартирных и (или) общедомовых приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органом государственной власти города в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

4.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города в порядке, установленном федеральным законом.

4.5. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, соразмерно доле занимаемого помещения, и за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

4.6. Плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги вносится в установленные настоящим Договором сроки на основании платежных документов, выставляемых с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации. В случае предоставления платежных документов позднее даты, определенной в настоящем пункте, плата за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома и коммунальные услуги может быть внесена с задержкой на срок задержки получения платежного документа.

4.7. В платежном документе, выставляемом с помощью системы ЕИРЦ по поручению Управляющей организации, указываются:

расчетный счет, на который вносится плата, площадь помещения;
количество проживающих (зарегистрированных) граждан;
объем (количество) потребленных коммунальных услуг;
установленные тарифы на коммунальные услуги;
размер платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома, с учетом исполнения условий настоящего Договора;
сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате общего имущества Многоквартирного дома и коммунальных услуг за предыдущие периоды.

В платежном документе также указываются:

суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг;
размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, а также коммунальных услуг;
дата создания платежного документа.

4.8. Сумма начисленных, в соответствии с п.5.4. настоящего Договора, пеней указывается в отдельном платежном документе. В случае предоставления платежного документа позднее даты, указанной в Договоре, дата, с которой начисляется пени, сдвигается на срок задержки предоставления платежного документа.

4.9. Собственники вносят плату за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества Многоквартирного дома Управляющей организации в соответствии с реквизитами, указываемыми в едином платежном (информационном) документе системы ЕИРЦ на счет № в.

4.10. Неиспользование помещений собственниками не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт Многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги.

4.11. При временном отсутствии проживающих в жилых помещениях граждан внесение платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение, при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

4.12. В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, указанных в Приложениях №3 и №4 к настоящему Договору, ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, т. е. неоказания части услуг и/или невыполнения части работ в Многоквартирном доме, стоимость этих работ уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения, от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации. В случае исправления выявленных недостатков, не связанных с регулярно производимыми работами, в соответствии с установленными периодами производства работ (услуг), стоимость таких работ может быть включена в плату за содержание и ремонт общего имущества в следующих месяцах при уведомлении Собственника.

4.13. Собственник или его наниматель вправе обратиться в Управляющую организацию в письменной форме или сделать это устно в течение 6 месяцев после выявления соответствующего нарушения условий Договора по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества и требовать с Управляющей организации в течение рабочих дней с даты обращения извещения о регистрационном номере обращения и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении, с указанием причин.

4.14. Собственник не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

4.15. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги изменяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных

Одним из самых главных документов при управлении многоквартирного дома управляющей организации является договор управления. Именно он определяет взаимоотношения собственника и управляющей организации, права и обязанности каждой из сторон. Конечно договор управления многоквартирным домом не должен расходится с действующим законодательством, но для того, чтобы не получилось ситуаций, когда управляющая организация не выполняет своих прямых обязанностей необходимо с ним ознакомиться до его подписания.

Образец договора управления многоквартирным домом

Образец договора управления многоквартирным домом будет нужен как собственникам, которые хотят сравнить наш образец с договором, на основании которого управляет многоквартирным жилым домом компания в настоящий момент, членам совета многоквартирного дома, которые собираются заключать договор управления с управляющей организацией, и новым управляющим организациям, которые только начинают свою деятельность.

по адресу: город, улица __________________________________, дом № ____

г. “___» _______________ 20___ г.

ООО У К , ОГРН, ИНН, именуемое в дальнейшем “Управляющая компания”, в лице директора . , действующего на основании Устава, и гражданин ________________________________________________________, паспорт серии _____________ № ___________________________________ выдан «___» ___________________ г. ____________________________________________ код подразделения ______________, собственник жилого помещения - квартиры № ______________________________ в многоквартирном доме по адресу: г. , ул. ___________________, д. _____, действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности № __________________________ от «___»______________г., выданном ____________________________________________________, заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом.

Общие положения

1.1. Настоящий Договор заключен на основании ст. 162 Жилищного кодекса РФ, решения Общего собрания собственников жилого дома от «____» _______________ 20___г.

1.2. Условия настоящего Договора определены собранием собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещения.

2. Термины, используемые в Договоре

Собственник - субъект гражданского права, владеющий на праве собственности ______-комнатной квартирой № _____, общей площадью _____ кв.м., в том числе жилой площадью ______ кв.м., по адресу: город, улица ___________________, дом № ___.

Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля Собственника помещения в данном доме) - доля, определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве нa общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля, определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме - доля, определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме.

Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке.

уборку общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, лестничных площадок и маршей, крыши, лифта (ов) при их наличии;
содержание придомовой территории (уборка, озеленение, благоустройство земельного участка);
техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
содержание конструктивных элементов многоквартирного дома;
обслуживание технических устройств, в том числе лифтов и общедомовых приборов учета, а также технических помещений многоквартирного дома.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает:

текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования;
текущий ремонт электротехнического оборудования;
текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории;
текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).

3. Предмет Договора

3.1. Собственник поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. _________________, д. ___ _, предоставлять коммунальные услуги, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации квартиры (помещения), принадлежащей Собственнику и расположенной в указанном многоквартирном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3.2. Состав общего имущества многоквартирного дома и околодомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в Техническом паспорте на строение от «____» _________________ 20__г.

3.3. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке, установленном настоящим Договором.

4.Права и обязанности Сторон

4.1. Управляющая компания обязуется:

4.1.1. Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

4.1.2. Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

4.1.3. Представлять интересы Собственника по предмету Договора, в том числе по заключению от своего имени но в интересах Собственников Договоров, направленных на достижение целей настоящего Договора, во всех организациях, предприятиях и учреждениях любых организационно-правовых форм и уровней.

4.1.4. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора. По требованию Собственника знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора.

4.1.5. Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

4.1.6. Разрабатывать планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяются к настоящему Договору. Периодичность проведения работ определяется законодательством РФ. Иные решения по проведению данных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников и по согласованию с Управляющей компанией, закреплены дополнительным соглашением к настоящему Договору за подписью обеих Сторон.

4.1.7. Обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления.

4.1.8. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома.

4.1.9. Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки с учетом и Договора.

4.1.10. Уведомлять Собственника об изменении порядка и условий содержания и текущего ремонта многоквартирного дома в рамках Договора путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома в срок не позднее, чем за неделю до наступления перечисленных выше событий.

4.1.11. Информировать в письменной форме Собственника об изменении размеров установленных платежей, стоимости коммунальных услуг:

— физических лиц - не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будут вноситься платежи в ином размере;

— юридических лиц - в течение 10 рабочих дней со дня принятия новых тарифов.

4.1.12. Производить начисление платежей, установленных в Договора, обеспечивая выставление счета в срок до 10 числа месяца следующего за истёкшим.

4.1.13. Производить сбор установленных в Договора платежей.

4.1.14. Рассматривать все претензии Собственника, связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации.

4.1.15. Обеспечить Собственников и владельцев помещений информацией о телефонах аварийных служб.

4.1.16. Организовать работы по ликвидации аварий в данном многоквартирном доме.

4.1.17. Приступить к выполнению своих обязательств по Договору с момента вступления его в силу.

4.1.18. Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение второго квартала следующего года.

4.2. Управляющая компания вправе:

4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

4.2.2. Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника.

4.2.3. В случае непредоставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику, производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных на территории г. Саратова нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления собственником сведений о показаниях приборов учета.

4.2.4. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, предоставленных Собственником, проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

4.2.5. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

4.2.6. Прекращать предоставление услуг по Договору в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг более трех месяцев или нарушения иных требований Договора.

4.2.7. Проверять соблюдение Собственником требований, установленных Договора.

4.2.8. Осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей компании.

4.2.9. Взыскивать с Собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора.

4.3. Собственник обязуется:

4.3.1. Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги. Возмещать Управляющей компании расходы, связанные с исполнением Договора. Данные расходы включаются в выставляемый Управляющей компанией счет на оплату услуг. При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями Договора.

4.3.2. Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных платежей.

4.3.3. Предоставить право Управляющей компании представлять интересы Собственника по предмету Договора (в том числе по заключению Договоров, направленных на достижение целей Договора и не нарушающих имущественные интересы Собственников) во всех организациях.

4.3.4. Выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

4.3.5. Своевременно предоставлять Управляющей компании сведения:

— о количестве граждан, проживающих в помещении(ях) совместно с Собственником, и наличии у лиц, зарегистрированных по месту жительства в помещении, льгот для расчетов платежей за услуги по Договору. При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих.

— о смене Собственника. Сообщить Управляющей компании Ф.И.О. нового Собственника и дату вступления нового Собственника в свои права. Представить Управляющей компании Договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца.

4.3.6. Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании, а также организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля, а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий.

4.3.7. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией. А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией. Не производить без согласования с Управляющей компанией установку на фасаде многоквартирного дома выносных блоков систем кондиционирования.

4.3.8. Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях, препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках Договора.

4.3.9. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без согласования с Управляющей компанией.

4.3.10. Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем без согласования с Управляющей компанией.

4.3.11. Своевременно осуществлять поверку приборов учета. К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета. Если прибор учета не поверен, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, установленным на территории г. Саратова в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

4.3.12. Не производить слив воды из системы и приборов отопления.

4.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями Договора.

4.3.14. Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды, газа и тепла.

4.3.15. Предоставлять Управляющей компании в установленные сроки показания приборов учета.

4.3.16. Исполнять иные обязанности, предусмотренные действующими законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, региональных и местных органов власти применительно к данному Договору.

4.3.17. При проведении общестроительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами.

4.3.18. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией не установленных Договором работ и услуг, в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий, наступивших по вине Собственника, либо в связи с нарушением Собственником , , , , , , , настоящего Договора, указанные работы проводятся за счет Собственника.

4.4. Собственник имеет право:

4.4.1. В случае неотложной необходимости обращаться к Управляющей компании с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления.

4.4.2. Требовать в соответствии с действующими на территории г. Саратова нормативными актами перерасчета размера оплаты за отдельные виды услуг, рассчитываемые исходя из нормативов потребления, в случае временного отсутствия (но не менее месяца) одного, нескольких или всех пользователей жилого помещения, принадлежащего Собственнику, при условии представления подтверждающих документов установленного образца.

4.4.3. Требовать в установленном порядке от Управляющей компании перерасчета платежей за услуги по Договору, за исключением услуг по управлению, в связи с несоответствием услуг перечню, составу и периодичности работ (услуг).

4.4.4. Осуществлять другие права, предусмотренные действующими нормативно-правовыми актами РФ, применительно к настоящему Договору.

5. Цена и порядок расчетов

5.1. Собственник производит оплату в рамках Договора за следующие услуги:

коммунальные услуги (тепло, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, вывоз и размещение ТБО на городской свалке);
содержание общего имущества многоквартирного дома;
текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
управление многоквартирным домом.

5.2. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в

5.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании Собственников дома с учетом предложений Управляющей компании. Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления г. Саратова.

5.4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией как произведение установленных администрацией на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета. При отсутствии приборов учета или использовании неповеренных приборов учета, объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления, определяемом Правительством Российской Федерации.

5.5. Оплата Собственником оказанных услуг по Договору осуществляется на основании выставляемых Управляющей компанией счетов-извещений. В выставляемом Управляющей компанией счете-извещении указываются: размер оплаты оказанных услуг, сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущие периоды, а также сумма пени, определенная в соответствии с условиями Договора.

5.6. Льготы по оплате услуг, являющихся предметом Договора, предоставляются в соответствии с действующим законодательством.

5.7. В случае изменения стоимости услуг по Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

5.8. Срок внесения платежей:

до 10 числа месяца, следующего за истекшим - для физических лиц,
до 15 числа текущего месяца на основании счета на предоплату - для юридических лиц.

5.9. Иные сроки выставления счетов и сроки их оплаты, порядок расчета платежей и иные условия, необходимые для правильного определения размера оплаты определенных услуг устанавливаются Управляющей компанией и доводятся до сведения Собственника в соответствии с порядком, устанавливаемым Управляющей компанией.

5.10. В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ (услуг), сроки начала проведения работ, стоимость работ (услуг) и оплачивают их дополнительно. Размер платежа каждого Собственника рассчитывается исходя из определённых процентных отчислений от покупной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. Оплата в установленном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей компанией счетом на предоплату, а также дополнительно заключенным договором на проведение указанного объёма работ, в котором должны быть отражены: наименование дополнительных работ, их стоимость, расчетный счет, на который должны быть перечислены денежные средства. Платеж должен быть внесен Собственником не позднее 10 рабочих дней со дня выставления счета.

5.11. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственников многоквартирного дома. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех Собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику переходит обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

5.12. Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за услуги по Договору. При временном отсутствии Собственника внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации. Перерасчет платы за отопление, а также по услугам: «управление», «содержание общего имущества многоквартирного дома», «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» не производится.

6. Ответственности сторон

6.1. Управляющая компания несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия, в размере действительного причиненного ущерба.

6.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по ее вине или не по вине ее работников.

6.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая компания.

6.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей, установленных разделом 5 Договора, Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 (одной трехсотой) учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Размер пени указывается в счете, ежемесячно выставляемом Управляющей компанией, и

подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг в соответствии с Договора.

6.5. При нарушении Собственником обязательств, предусмотренных Договором, последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия, возникшие в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.

6.6. При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая компания после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственника, вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

6.7. В случае, если Собственник своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

6.8. Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

6.9. Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам действующего законодательства.

6.10. В случае причинения убытков Собственнику по вине Управляющей компании последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

6.11. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Управляющая компания не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

6.12. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Особые условия

7.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае, если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

7.2. Претензии (жалобы) на несоблюдение условий Договора предъявляются Собственником в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в Управляющей компании.

7.3. Претензии (жалобы) могут быть предъявлены Собственником в течение 2-х недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, Управляющая компания не рассматривает.

7.4. Место исполнения настоящего договора: город, улица __________________, д. ___.

8. Форс-мажор

8.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

8.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

8.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

9. Срок действия Договора

9.1. Договор заключен сроком на три года.

9.2. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

9.3. Договор может быть расторгнут:

— в одностороннем порядке по инициативе Общего собрания Собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения Управляющей компанией своих обязанностей при условии письменного извещения Собственниками многоквартирного дома Управляющей компании за 12 месяцев до даты расторжения.договора;

— в одностороннем порядке по инциативе Управляющей компании с обязательным уведомлением Собственников многоквартирного дома не позднее 12 месяцев до даты расторжения договора либо если многоквартирный дом в силу обстоятельств за которые Управляющая компания не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования по назначению;

— по соглашению сторон.

9.4. Изменение и расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

9.5. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

10. Реквизиты сторон

Директор ООО УК

__________________/_________________/ _________________________/ /

Приложение № 1

к Договору от “__” _____________ 20__ г.

Перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. , ул. _______________, д. ___

1. Перечень работ по содержанию жилья:

Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома:

Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др.).
Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования (смена перегоревших электроламп, мелкий ремонт электропроводки и др.).
Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах.
Проверка исправности канализационных вытяжек.
Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов, относящихся к общему имуществу собственников помещений многокввартирного дома, в соответствии с ПТЭЭП.
Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:

Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
Консервация системы центрального отопления.
Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях.
Утепление чердачных перекрытий.
Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
Консервация поливочных систем.
Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах.

Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:

Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах.
Уплотнение сгонов в общедомовых инженерных сетях.
Прочистка общедомовой канализации.
Набивка сальников в вентилях, задвижках на общедомовых инженерных сетях.
Укрепление трубопроводов на общедомовых инженерных сетях в местах общего пользования.
Проверка канализационных вытяжек.
Мелкий ремонт изоляции.
Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования.

Прочие работы:

Регулировка и наладка систем центрального отопления.
Регулировка и наладка вентиляции.
Промывка и опрессовка систем центрального отопления.
Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
Удаление с крыш снега и наледей для кровель скатного типа.
Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
Уборка и очистка придомовой территории.
Уборка вспомогательных помещений.
Удаление крупногабаритного мусора из здания и его вывоз.
Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
Дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов.
Посыпка территорий песком в зимнее время.
Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов.
Управление многоквартирным домом, организация работ по содержанию и ремонту дома.

2. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.
Герметизация стыков (межпанельных швов, трещин в кирпичной кладке стен), заделка и восстановление архитектурных элементов, смена небольших участков обшивки деревянных наружных стен, восстановление кирпичной кладки несущих стен.
Частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин в местах общего пользования, их укрепление и окраска.
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов), оконных и дверных заполнений в местах общего пользования .
Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты, козырьки над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей).
Замена, восстановление отдельных участков полов в местах общего пользования.
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях в связи с аварийными ситуациями (пожар, затопление и др.).
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения, канализации.
Восстановление работоспособности общедомовой системы электроснабжения и электротехнических устройств (за исключением внутриквартирных устройств и приборов, а также приборов учета электрической энергии, расположенных в местах общего пользования).
Восстановление работоспособности общедомовой системы вентиляции.
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов, крышек клапанов и шиберных устройств.
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников в границах территорий, закрепленных за домом.

Примечание:

К общедомовым системам относятся:

— стояки отопления, ответвления от стояков до приборов отопления;

— стояки холодного и горячего водоснабжения и отключающие устройства, расположенные в местах общего пользования (подвал, тех. этаж и т.д.)

Собственник: Директор ООО УК:

________________/________________/ _____________________________/ /