Договор мены квартиры. Как составить договор, если вы решились на обмен квартиры

Ирина Самойлова

17653

7

Альтернатива купле-продаже квартиры - мена жилья. Иногда обмен квартиры на другую или на нежилое здание, или на движимое имущество оказывается выгодной сделкой. Это экономит и время, и деньги. С юридической точки зрения мена - более сложный вид отношений, требующий предусмотрительности и осведомленности. Итак, заключая договор мены, на что обратить внимание, какие моменты учесть - записывайте и запоминайте, а также скачивайте образец договора.

Фото с Flickr.com / Дмитрий Кругляк

Основные требования к договору мены

Сделка взаимная и двухсторонняя, а это значит - участвуют две стороны, неважно физические или юридические лица, а имущество передается взамен чего-либо. Стороны могут быть поименованы «Продавец» и «Покупатель» или же просто «Сторона 1» и «Сторона 2». Сделка является заключенной, если соблюдены следующие условия:

• письменная форма. Нотариальное удостоверение не требуется;
• идентифицирующие признаки сторон (ФИО, паспортные данные);
• на каком основании стороны владеют имуществом с указанием реквизитов правоподтверждающих документов
• описание предметов обмена. То есть, все характеристики квартиры, включая стоимость;
• срок передачи имущества каждой из сторон.

Какие нюансы надо учесть, подписывая договор мены квартиры

1. Если недвижимость в собственности нескольких лиц, то потребуется нотариальное согласие на сделку каждого собственника. Без такого подтверждения, сделка недействительна.
2. Обратите внимание, что все зарегистрированные в квартире лица должны сохранить свои права и в новой недвижимости. Такой пункт должен быть включен в текст договора.
3. Важным моментом является сохранение доли несовершеннолетних в том размере, в каком она была в старой квартире. При наличии собственности несовершеннолетних разрешение на обмен надо будет получать в органах опеки. Они же и проверяют, не ухудшается ли положение детей в связи с обменом. Таким образом, если в квартире имеется доля ребенка или же несовершеннолетний прописан на жилплощади, необходимо получить согласие от опеки на совершение сделки.
4. Стоит предусмотреть порядок и сроки передачи имущества, а также срок госрегистрации. Лучше, если и передача, и регистрация перехода права будут совершаться на обоих объектов одновременно.
5. Основания для регистрации - подписанный сторонами договор и акт приема-передачи . Необходимые документы помимо договора и акта:

• паспорта сторон;
• свидетельство на недвижимость;
• кадастровые паспорта на объекты;
• согласие супруга или иного сособственника;
• госпошлина за регистрацию (платят обе стороны, так как регистрируются два объекта)

Обмен равнозначными по стоимости объектами (квартирами)

Главный вопрос - указывать цену или нет. Лучше, если цена будет указана. Причины:

• цена нужна для определения налога на доход, а также налогового вычета;
• в случае возникновения споров по поводу стоимости.

В договоре необходимо указать сумму доплаты и порядок расчетов контрагентов. Предусмотрите штрафные санкции за несвоевременную уплату денег по договору, например, в случае нарушения сроков оплаты по договору начисляется неустойка в размере.

Стоимость определяется на основании заключения независимой оценки. Доплату можно предусмотреть как в денежном эквиваленте, так и путем передачи ценных бумаг или иного имущества. В этом случае, особое внимание обратите на сроки и порядок передачи.

• Можно менять не только квартиры, но и доли в жилом помещении.
• Найти 100%-ый аналог по стоимости вряд ли удастся, поэтому лучше недвижимость оценивать и включать сумму доплаты.
• Прежде чем менять, проверьте, имеет ли контрагент право на распоряжение. Возможно, квартира заложена или под арестом. Все сведения найдете в выписке из ЕГРП.
• Составляйте договор в 3-х экземплярах.
• Можно также предусмотреть штрафы за отказ о регистрации недвижимости в юстиции. Бывает, что сторона договор подписала, а от последующего оформления отказывается.
• Подписанное соглашение, связывает стороны правами и обязанностями. Отказаться можно в исключительных случаях, если другая сторона грубо нарушила условия договора или сделка с дефектом, то есть не соответствует требованиям закона.

Существенные условия договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.

Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.

Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.

Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.

Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.

Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.

Прочие условия договора мены

Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:

• сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
• договор исполняется при заключении.

Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.

Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.

Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.

Договор мены земельного участка

Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.

Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.

Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:

• идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
• целевое назначение земли;
• объекты недвижимости, расположенные на участке.

В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.

Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.

Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:

• автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
• применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
• необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.

Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.

Алгоритм действий следующий:

• составляется и подписывается договор мены автомобилей;
• регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.

Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.

Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.

Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)

Скачать форму договора

Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).

Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:

• точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
• перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).

Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.

Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.

Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:

• в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
• стоимость квартиры;
• размер доплаты (если она есть);
• основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
• срок передачи предмета договора.

Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.

Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.

Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.

Как оформить договор мены имущества? Мена – обмен одного товара на другой, которые находятся в имуществе у участников договора. Отличие мены от привычной всем купли-продажи лишь в том, что в мене расплата за товар происходит не деньгами, а товаром.

Сделки же практически не отличаются. Например, при обмене земельного участка стоимостью более одного миллиона рублей, который был приобретен не более 3 лет назад, подоходный налог составит 13 %. Договор регистрируется в Росреестре. Также как при договоре купли-продажи, нужно получить согласие супругов на обмен и точно также запрещено ухудшать ЖУ ребенка, если после мены ребенок переедет на новую жилплощадь.

Почему же купля-продажа популярнее мены? Очень редко можно найти собственников, которых устроит ваша жилплощадь и вам в ответ понравятся условия проживания других участников. Еще одним минусом является субъективная оценка имущества. Вы можете считать, что ваше имущество лучше по условиям, чем предлагаемое на обмен, и встретить такое же отношение к вашему имуществу. Налоговая служба тоже может посчитать, что вы заведомо снизили ценность своей недвижимости, для ухода от налога. Идеальный вариант мены, когда вы совершенно не торопитесь с продажей или переездом и готовы ждать нужные условия длительное время. Также приемлемый вариант мены, если накопленных денег на новое жилье не хватает, а хочется переехать в более благополучный район, тогда можно совершить бартер с доплатой.

Как оформить договор мены имущества и что выгоднее. Мена гораздо выгоднее покупки, договоров во втором случае два, а при обмене один. Это значит, чтобы заверить у нотариуса договор мены нужно будет оплатить меньше ровно на половину, кстати, при обмене нотариальное заверение вовсе не обязательно, и нужно лишь, когда участники обмена хотят подстраховаться. Если участники купли-продажи оплачивают безналом, то за перевод денег нужно будет оплатить еще и комиссию в размере 1 % от суммы перечисления, при бартере же никаких движений средствами не происходит, достаточно написать договор от руки и пройти процедуру регистрации в Росреестре.

Еще одним плюсом бартера является упрощение при расторжении договора. Если по любым причинам договор покупки расторгается, то возврат денег можно ждать долгое время, после обмена при расторжении договора каждый участник получает обратно свое имущество.

Как оформить договор мены имущества правильно и что для этого нужно?

В договоре мены указываются полные данные об обмениваемой недвижимости, такие как точный адрес, площадь имущества, дата регистрация и номера документов указывающих собственников. При наличии кадастровых номеров, кадастровый и технический паспорт не играют никакой роли в оформлении мены. Если же кадастровые номера отсутствуют, нужно будет заказать документы в ПИБ или БТИ.

Как оформить договор мены при равноценном имуществе? Стоимость равноценного имущества указывать не нужно. Если же цена указывается, нужно добавить в перечень документов оценку имущества от экспертов. Бывают случаи бартера с разной стоимостью недвижимости, в договоре мены следует указать, каким образом доплачивается разница в стоимости - наличными или переводом и за какой срок участник обмена должен совершить доплату. Желательно указать пункт о передачи имущества третьим лицам после заключения договора, если такое случится, потерпевшей стороне обязаны возместить материальные убытки.

Как оформить договор мены при получении прав на собственность в разное время. Важным моментом в договоре мены является уточнение, будет ли обмен происходить одновременно, бывают случаи получения недвижимости в собственность в разные даты. При таком варианте событий должны применяться правила контролируемые законом о выполнении обязательств.

Обе стороны должны быть готовы представить документы об отсутствии споров вокруг недвижимости, нахождении обмениваемого имущества под залогом или сдачи в аренду кому-либо. В договор мены не могут вписываться дома, участки, квартиры и т.п. находящиеся под арестом.

Как оформить договор мены земельных участков? Какие условия нужно обязательно указать?

Пункты, указанные в договоре при бартере земельных участков:

• размер земельных участков;
• точный адрес;
• кадастровые номера;
• предназначение земель, на которых расположены объекты обмена;
• какое-либо недвижимое имущество на участке с уточнением об их принадлежности.

К договору нужно приложить:

• планы интересующих участков;
• результаты экспертизы по оценке обмениваемых объектов и недвижимостей находящихся на них;
• акты с кадастровой стоимостью;
• при аренде земельного участка или его части третьими лицами, при нахождении участка под залогом нужно приложить копии договоров.

Чтобы в будущем не разочароваться в сделке обмена, нужно сразу продумать, как оформить договор мены правильно и вписать все возможные проблемные моменты и даже незначительные нюансы. Следует помнить, что все сделки по обменам регулируются ст. 567-571 ГК РФ.

В этой статье вы узнали Как оформить договор мены имущества. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов

Сделка мены является распространенной в области перехода прав на недвижимость. Существуют различия и нюансы в заключении договора мены жилья (комнаты, доли квартиры), с простым соглашением по обмену недвижимости, где пользование объектами происходит на основании социального найма.

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

По существенным условиям соглашения, участники выступают как в роли покупателей, так и в качестве продавцов, указанных в нем объектов капитального строительства. Предметом сделки могут являться:

• частный (отдельно стоящий) дом;
• квартира с любым количеством комнат и площадью;
• комната в жилой квартире;
• одна или несколько долей в квартире (собственном доме);
• недостроенные жилые объекты, которые признаны собственностью конкретного лица по решению судебных органов РФ.

Как правильно составить договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты)?

Сделка совершается в письменной форме, имеет схожие черты с оформлением договора купли-продажи квартиры, а также свои отличия.

Обязательно должно быть указано:

• Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, в том числе адрес постоянной регистрации на момент заключения сделки;
• полные сведения об отчуждаемых и приобретаемых объектах недвижимого имущества, включая их расположение, площадь, планировку и т.д.;
• точное указание цены совершаемой сделки, отдельно по каждому объекту. Данные сведения должны заноситься как цифрами, так и прописью (обязательно);
• основание (все документы и регистрационные сведения), по которым продавец получил права собственности на недвижимый объект, подлежащий мене. А также исходные данные Свидетельства о праве собственности по нему;
• условия возможного возникновения доплаты по договору;
• порядок и сроки фактической (реальной) передачи указанных объектов. По общему правилу он составляет 14 календарных дней. Чем больше будет описано подробностей в данном пункте соглашения, тем меньше будет возникать проблем при передаче недвижимости;
• можно предусмотреть порядок выплаты штрафных санкций (пени), на случай, если не будет внесена указанная по договору доплата, либо одна из сторон будет уклоняться от передачи объекта в определенный срок;
• отдельной строкой следует прописать, что жилые объекты, указанные в данном соглашении не находятся в залоге, либо аресте. А также не являются предметом каких-либо споров и обременений.

Что требуется узнать, если вы решили заключить договор мены квартиры , доли, комнаты?

Все условия подписания и осуществления сделки по мене квартиры регулируются главой 31 Гражданского Кодекса РФ. Когда дело касается обмена жилья, то он производится согласно статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, поскольку к другим хозяевам переходит только право пользования помещением. Но данный закон не предусматривает возможности обменивать муниципальный объект на квартиру (долю, комнату), находящуюся в собственности гражданского лица.

Оформляя договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты) , собственники сами определяют степень равноценности объектов. По условиям сделки может вноситься доплата как в наличной, так и безналичной форме, включая передачу ценных бумаг или другого имущества. Также в соглашении стороны могут обговорить следующие нюансы:

• кем будут оплачиваться расходы, связанные с регистрацией сделки;
• точный момент перехода права собственности каждому участнику сделки;
• какие предметы обихода, бытовой техники, мебели должны быть переданы вместе с отчуждаемыми объектами.

Обязательно нужно знать!

При оформлении мены доли квартиры договор будет составляться в аналогичном порядке. Однако, следует обязательно указать размер (объем) и площадь передаваемой доли.

Когда происходит мена недвижимости, где фигурирует отчуждение конкретной доли, то сделка не будет зарегистрирована, без письменного подтверждения отказа от её покупки остальными собственниками, проживающими в квартире. Если собственники уклоняются от нотариального удостоверения согласия на мену доли, будет достаточно отправления заказного письма, в котором они уведомляются о её продаже. На получение ответа на данное уведомление отводится ровно один месяц. Отметка о дате вручения такого письма является доказательством того, что требуемые на законном основании условия были исполнены в точности.

Условия, по которым договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты) может содержать участие несовершеннолетних лиц.

Существует особый порядок отчуждения (мены) жилищных объектов с участием несовершеннолетних, а именно:

• ребенок должен получить такое же количество квадратных метров жилья, либо условия, в которых он окажется после осуществления сделки, будут лучше, чем прежние;
• обязательно предоставляется документ, где местные органы опеки и попечительства выражают свое согласие на переезд несовершеннолетнего лица.

Важно знать! В содержании соглашения на мену квартиры должно быть указано, что согласие от органа опеки получено, а также вписаны исходные реквизиты данного документа (наименование, дата, номер).

Уплата налога

По общему правилу – владение недвижимым объектом более трех лет с момента покупки, освобождает собственника от выплаты налога на доходы физических лиц. Когда потребовалось осуществить продажу квартиры (доли, комнаты) менее, чем по истечению данного срока, то НДФЛ будет оплачиваться с учетом права на получение имущественного вычета, размер которого составляет 1000000 рублей.

Внимание! Равноценная мена объектов недвижимости, предоставляет новому собственнику право отказаться от выплаты НДФЛ, если он не воспользовался правом получения имущественного вычета. Что фактически, будет являться формой взаимозачета.

Текст: Надежда Рогожкина Фото: Филипп Урбан

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена - это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена - та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором - деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена - отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной - по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены - идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы - в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) - расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены - это один документ, а ДКП - два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды - в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене - только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище - эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. - и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй - договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней - в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации - БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Справка БН

Документы, необходимые для регистрации договора мены показать

Непосредственно сам договор, который вы составляете в произвольной письменной форме. Его образец легко найти в интернете
- Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию сделки
- Документы, свидетельствующие о правах собственности обеих сторон на объекты обмена
- Заявления собственников, а также согласие всех собственников квартиры, которые могут выступать все вместе одной стороной в договоре либо дать письменное согласие на обмен квартиры (образец есть на сайте Росреестра)