Типовой договор ипотеки Сбербанка является самым основным и важным пунктом в приобретении квартиры или другого жилого имущества. Документ достаточно непростой для понимания, поэтому его следует изучить более подробно. Рассмотрим образец ипотечного договора Сбербанка на 2019 год.
Что понимается под договором ипотечного кредитования?
Ипотечный договор представляет собой соглашение на получение кредита для приобретения жилой недвижимости. Саму суть этого документа определяет слово «ипотека», которая подразумевает, что способом обеспечения выполнения обязанностей заемщика перед банком будет выступать залог недвижимости. Это значит, что в течение всего периода кредитования ваше имущество будет служить гарантией того, что банк вернет себе все выданные средства.
Поскольку залог является определенным обременением, то продать, разделить или подарить имущество без согласия Сбербанка вы не сможете. Только после стопроцентного погашения ипотечного кредита вы сможете распоряжаться своим жильем, как пожелаете.
В случае невыполнения должником своих обязательств по договору ипотеки ПАО Сбербанк имеет право продать недвижимость и вернуть выданный кредит вместе с набежавшими процентами по неуплате долга.
Долгий путь к оформлению ипотечного договора
Прежде чем приступить к оформлению документов по ипотеке заемщику необходимо ознакомиться с основными программами, предлагаемыми Сбербанком, среди них:
Приобретение жилого имущества на вторичном рынке под процентную ставку от 10,75%. Нужно иметь в виду, что требуется и уплата первоначального взноса размером не менее 20% от стоимости недвижимости.
Покупка жилья в новостройках. Сейчас в Сбербанке на данную услугу действует акция, и такой кредит предоставляется под 10,9%, причем первоначальный взнос должен быть не менее 15%.
Приобретение жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке можно осуществить и с помощью программы Ипотека + материнский капитал. В этом случае процентная ставка по кредиту составит от 12,5%, материнский капитал послужит первоначальным взносом.
Кредит на индивидуальное строительство жилья. Процентная ставка по кредиту от 12,25%, сумма первоначального взноса не менее 25%.
Строительство или приобретение загородного строения, например, дачи. Ставка по проценту в этом случае составит 11,75%, первоначальный взнос – 25%.
Военная ипотека – это особая программа, направленная на приобретение жилья военнослужащими, участвующими в накопительно-ипотечной системе. Предоставляется под сниженную ставку – 11,25%.
В первых пяти программах срок кредитования составляет до 30 лет, при этом сумма кредита выдается в размере от 300 тысяч рублей. Военная же ипотека предоставляется сроком до 20 лет.
После выбора одной из программ, заемщик должен подыскать подходящую недвижимость. Далее, специальная комиссия Сбербанка должна будет произвести оценку недвижимости и подготовить по объекту ряд необходимых документов. На основании этих данных банк принимает решение, стоит ли выдавать клиенту кредитные средства. В случае положительного ответа оформляется страхование и договор купли-продажи под ипотеку Сбербанка.
Не стоит путать ипотечный договор с договором купли-продажи Сбербанка под ипотеку, образец на 2019 год которого представлен на официальном сайте. Ипотечный договор вы заключаете с банком, а документ купли-продажи с продавцом недвижимости.
После окончания всех вышеописанных процедур, а они могут занять до 4-х месяцев времени, можно приступить и к оформлению сделки по ипотеке.
Оформление договора
Оформлением документов, как правило, занимается юридический отдел Сбербанка. Образец договора ипотечного кредитования Сбербанка должен быть составлен согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», последние изменения которого вступили в силу от «1» января 2019 года. Данным законом устанавливаются порядок и условия заключения договора, а также закрепляются обязанности и права сторон. Форму ипотечного договора Сбербанка можно посмотреть здесь.
Ипотечный договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме, после подписания документа, необходимо передать его в ЕГРП для государственной регистрации, иначе соглашение между заемщиком и банком будет недействительным. При подаче документов для занесения в список ЕГРП стоит помнить и об уплате госпошлины.
Если документ будет иметь несоответствующую форму, не будет содержать основные требуемые условия, и не будет зарегистрирован, то сделка считается недействительной.
Содержание ипотечного договора в 2019 году
Ипотечный кредитный договор Сбербанка разбит на 2 части. Он содержит общие и индивидуальные условия кредитования. Общие условия включают равные для всех клиентов параметры кредитования, индивидуальные условия содержат параметры кредитования, которые применяются только в вашей с Банком сделке – это срок кредита, его сумма, процентная ставка, обеспечение и т.д.
С общими условиями кредитования клиент может заранее ознакомиться на сайте банка (ссылка на нее была предоставлена ранее). А вот индивидуальный ипотечный договор кредитные эксперты возможности изучить предварительно не дают, и на его чтение может уйти довольно большое количество времени. Поскольку подписание кредитного договора по ипотеке в Сбербанке – дело серьезное, предлагаем ознакомиться с тем, из каких пунктов состоит данный документ.
В самом начале указываются номер, место его заключение и дата, а также прописываются стороны, то есть наименование банка и ФИО заемщика.
Первый пункт документа содержит «Предмет договора». Здесь подробно описано кем приобретается недвижимость, ее адрес и площадь. Указывается инвентаризационная стоимость объекта и прописывается цена продажи.
Второй пункт называется «Заявления и гарантии». На момент заключения сделки по имуществу не должно быть никаких долгов по налогам и коммунальным платежам. В противном случае Сбербанк договор о сотрудничестве по ипотечному кредиту имеет право не заключать.
«Порядок передачи объекта в собственность». Согласно данному положению, регистрация сделки производится после внесения заемщиком первоначального взноса, право залога у Сбербанка возникает в момент регистрации заемщиком права собственности на объект. Таким образом, на основании данного пункта банк налагает обременение на недвижимость до полного погашения займа.
«Обязательства». Здесь указывается в основном возмещение убытков, которые могут быть причинены банку в результате ненадлежащего исполнения или неисполнения ипотечного обязательства залогодателем.
Пункт «Порядок расчетов между сторонами» содержит сумму первоначального взноса заемщика и сумму кредита, выдаваемую Сбербанком.
Затем идут «Права и обязанности сторон». Обратите внимание, что согласно договору залогодатель за свой счет должен застраховать объект на сумму, как правило, не ниже ее оценочной стоимости, и ежегодно до окончания ипотеки продлевать страховку. Также в пункте прописано обязательство о своевременном взносе ежемесячных платежей заемщиком.
Седьмой пункт называется «Ответственность сторон». Здесь прописаны всевозможные штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору, в основном за несвоевременную оплату кредита и не продление страховки.
Пункт «Дополнительные условия», как правило, содержит информацию о том, куда будут направлены денежные средства от реализации недвижимости, в случае нарушения условий договора заемщиком.
«Срок действия договора». Договор считается юридически действительным с даты его регистрации в ЕГРП до даты полного исполнения материальной ответственности залогодателем.
«Заключительные положения» содержат информацию о конфиденциальности, методы решения споров и взаимоотношения сторон.
В самом конце указываются адреса и реквизиты обеих сторон.
К ипотечному договору обязательно должен быть приложен график платежей.
Прекращение действия договора и основные моменты
Расторгнуть ипотечный договор может только Сбербанк при постоянном нарушении его условий залогодателем. Однако клиент имеет право досрочно прекратить действие договора при полном погашении долга перед банком. Для этого заключается дополнительное соглашение, где прописывается сумма, которую желает внести заемщик. Если сумма является полной, то банк выдает справку об отсутствии долга, и заполняется с недвижимости, закладная после снятия обременения считается "погашенной". При частичном погашении кредита банк выдает новый график с уменьшением либо срока платежей, либо суммы планового платежа.
При досрочном расторжении договора со стороны заемщика необходимо обратить особое внимание на следующие пункты, которые могут быть прописаны в договоре:
Первое касается невозможности досрочного погашения в течение определенного промежутка времени после подписания и регистрации документа.
Второе - поскольку Сбербанк старается застраховать себя от потери дохода, когда кредит гасится досрочно, то в договоре может быть прописан пункт взыскания комиссии.
Договор
купли-продажи квартиры в ипотеку № _______
Две тысячи ___________ года
место заключения договора дата прописью ___________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем Продавец, в лице ______________________________________
___________________________________________________________________________, действующего(ей) на основании _____________________________________, с одной
стороны, гр._________________________________________________________________, проживающий(ая) по адресу: ___________________________________________________
___________________________________________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель-Залогодатель, со второй стороны,
и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), именуемый в дальнейшем Кредитор-Залогодержатель, зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации 20 июня 1991 г. № 1481; основной государственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи 16 августа 2002 г., местонахождением: Россия, __________, г. _______________, ул._______________________, дом ___, в лице ___________________________________,
(должность уполномоченного лица Кредитора-Залогодержателя, Ф.И.О. полностью)
действующего(ей) в соответствии с Уставом Сбербанка России, Положением о _____________________________________________________________________ и на основании доверенности № ________ от «____»_______________ ______ г., с третьей стороны, заключили настоящий договор, далее по тексту Договор, о нижеследующем:
- Предмет договора
1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.
1.2. Покупатель–Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором – Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором (Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии) №_______________ от “____” ____________ 20____г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем в _____________________________ (далее по тексту –
(место заключения Договора)
покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________
Состоящую из ____ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других помещений ______ кв. м., жилой площадью (без учета лоджий, балконов и других нежилых помещений) ____________ кв. м. (именуемую далее по тексту – квартира (предмет ипотеки)) и передает данную квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).
1.3. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ____________________________________________________________________________
свидетельство о регистрации права собственности и т.п.; ____________________________________________________________________________
каким органом зарегистрирован (выдано).
1.4. Инвентаризационная стоимость указанной в п. 1.2 квартиры (предмета ипотеки) составляет __________________________________________ ________________________ (_________________) рублей, что подтверждается справкой № ________ от __.__.__ г., выданной ______________________.
1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _______________________________
________________________________________ (________________) _________________.
(наименование валюты)
(вписывается при необходимости — Оплата производится в рублях по курсу ________________________________ на дату платежа.)
1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают квартиру как предмет ипотеки в ____________________
____________________________________________________________________________
(____________) ________________.
- Заявления и гарантии
2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:
2.1.1. Является полноправным и законным собственником квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора квартира (предмет ипотеки) не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Справкой № _________________________, выданной _________________________________________
(орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество
____________________________________________________________________________
и сделок с ним)
___________________________________ “___” _______20__ г.
2.1.2. Квартира (предмет ипотеки) не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.
2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на квартиру (предмет ипотеки).
- Порядок передачи квартиры (предмета ипотеки) в
собственность Покупателю-Залогодателю и в залог Кредитору-Залогодержателю
3.1. Государственная регистрация настоящего Договора производится после частичной оплаты Покупателем-Залогодателем стоимости квартиры в размере, установленном п. 3.1.1 настоящего Договора.
Право собственности на квартиру переходит от Продавца к Покупателю-Залогодателю с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю.
3.2. Члены семьи Покупателя-Залогодателя приобретают право пользования квартирой (предметом ипотеки) после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю. Стороны признают, что регистрация членов семьи Покупателя-Залогодателя по месту постоянного жительства без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи Покупателя.
3.3. Право залога у Кредитора-Залогодержателя на указанную квартиру по настоящему Договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю-Залогодателю.
- Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом квартиры
4.1. Квартирой (предметом ипотеки) обеспечивается исполнение обязательств Покупателя-Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора.
4.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим Договором, включают в том числе, но не исключительно:
возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору,
уплату неустойки по Кредитному договору,
уплату процентов по Кредитному договору,
погашение основного долга по Кредитному договору,
возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.
- Порядок расчетов между сторонами
5.1. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 1.5 настоящего Договора сумму в следующем порядке:
5.1.1. Денежные средства в размере____________________________________________
__________________ (___________) _________________________, что составляет ______% от стоимости квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца, указанный в разделе 11 настоящего Договора, в течение ________ дней с даты заключения настоящего Договора.
5.1.2. Кредитные средства в размере _______________________________________
___________________________________________ (_______________) _______________ ,
(наименование валюты)
составляющие ______% от стоимости квартиры (предмета ипотеки), (в рублевом эквиваленте по курсу Сбербанка России на дату перечисления-при кредите в инвалюте), списываются (перечисляются) Кредитором-Залогодержателем на основании поручения Покупателя-Залогодателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования №_________________________________, открытому Кредитором-Залогодержателем, на счет Продавца, указанный в разделе 11 настоящего Договора, в течение ______ дней после выполнения всех следующих условий:
— представления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю настоящего Договора, зарегистрированного соответствующим государственным органом, а также разрешения органов опеки и попечительства на передачу квартиры в залог в случае, если в семье Покупателя-Залогодателя имеются несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные члены семьи собственника (Покупателя-Залогодателя) квартиры (предмета ипотеки), которые будут или могут в ней проживать;
— предоставления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю копии документа, подтверждающего оплату ___________________________% от стоимости квартиры в соответствии п. 5.1.1 настоящего Договора.
- Права и обязанности сторон
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. В течение __________ дней с момента перечисления денежных средств на его счет в размере, указанном в п. 1.5 настоящего Договора, осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на квартиру к Покупателю-Залогодателю,для фактической передачи квартиры (предмета ипотеки) в собственность Покупателю-Залогодателю, а также передать Покупателю-Залогодателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации Покупателем-Залогодателем права собственности в полном объеме. Передача квартиры (предмета ипотеки) осуществляется по акту приема-передачи.
6.1.2. На дату возникновения у Покупателя-Залогодателя права собственности на квартиру (предмет ипотеки) уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника квартиры.
6.2. Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае не выполнения сторонами п.5.1 настоящего Договора.
6.3. Покупатель-Залогодатель обязан:
6.3.1. Застраховать указанную квартиру (предмет ипотеки) в пользу Кредитора-Залогодержателя на сумму не ниже ее оценочной стоимости (задолженности по кредиту и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года) от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (полный пакет), а также предоставить Кредитору-Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией (за подписью руководителя и печатью страховой компании), подлинник и одну нотариально заверенную копию страхового полиса, документ, подтверждающий оплату страховой премии в полном объеме, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора Сторонами;
6.3.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Кредитному договору. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий договора страхования. Срок действия договора страхования должен превышать установленный Кредитным договором срок возврата кредита не менее чем на шесть месяцев;
6.3.3. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет;
6.3.4. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий Договора страхования;
6.3.5. Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности квартиры, как предмета ипотеки, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
6.3.6. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем действия, связанные с обременением квартиры (предмета ипотеки) правами третьих лиц;
6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры;
6.3.8. Не совершать действия, влекущие за собой повреждения или утрату квартиры (предмета ипотеки) или уменьшение ее стоимости, за исключением уменьшения стоимости имеющей место в результате амортизации квартиры (предмета ипотеки) в ходе ее нормальной хозяйственной эксплуатации;
6.3.9. Немедленно уведомлять Кредитора-Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения квартиры (предмета ипотеки);
6.3.10. Обеспечивать Кредитору-Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния квартиры (предмета ипотеки).
В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Кредитору-Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно квартиры (предмета ипотеки);
6.3.11. Немедленно ставить в известность Кредитора-Залогодержателя об изменениях, произошедших в квартире (предмете ипотеки), о ее нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на квартиру;
6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
6.3.13. При наличии несовершеннолетних, недееспособных и лиц с ограниченной дееспособностью, которые в отношении приобретаемой квартиры будут являться со собственниками Покупателя-Залогодателя, либо являться членами его семьи, представить согласие органов опеки и попечительства на передачу квартиры (предмета ипотеки) в залог и ее возможное отчуждение в случае неисполнения им условий Кредитного договора;
6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене квартиры (предмета ипотеки) в случае ее утраты или повреждения, либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.
6.4. Квартира (предмет ипотеки) находится у Покупателя-Залогодателя. Последующий залог квартиры (предмета ипотеки) без согласования с Кредитором-Залогодержателем не допускается.
6.5. Покупатель-Залогодатель несет в полной мере ответственность за квартиру (предмет ипотеки), за риск ее случайной гибели или случайного повреждения.
6.6. Покупатель-Залогодатель имеет право:
6.6.1. Пользоваться квартирой (предметом ипотеки) в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность;
6.6.2. Прекратить обращение взыскания на квартиру (предмет ипотеки) в любое время до момента ее реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
6.7. Кредитор-Залогодержатель имеет право:
6.7.1. Удовлетворить свои требования из суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев;
6.7.2. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования квартиры (предмета ипотеки) и требовать в этих целях предоставления необходимых документов;
6.7.3. Требовать от Покупателя-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения квартиры (предмета ипотеки);
6.7.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему Договору;
6.7.5. Обратить взыскание на квартиру (предмет ипотеки) до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Покупателем-Залогодателем обязанностей, предусмотренных Кредитным договором;
6.7.6. Требовать от Покупателя-Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации;
6.7.7. Прекратить право пользования квартирой (предметом ипотеки) членами семьи Покупателя-Залогодателя в случае обращения взыскания на квартиру (предмет ипотеки).
- Ответственность сторон
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. В случае нарушения Покупателем-Залогодателем любого из его обязательств по настоящему Договору, Кредитор-Залогодержатель имеет право потребовать, а Покупатель-Залогодатель будет обязан уплатить Кредитору-Залогодержателю штраф в размере _________________________________________________________________
____________________ (_________________________) % от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 настоящего Договора.
Штраф уплачивается Покупателем-Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Кредитора-Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
7.3. В случае обращения взыскания на квартиру (предмет ипотеки), Покупатель-Залогодатель и члены его семьи, обладающие на момент обращения взыскания правом пользования квартирой, утрачивают право пользования указанной квартирой и обязуются освободить квартиру в течение двух недель после вынесения решения судом об обращении взыскания, (либо заключения Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, либо оформления соглашения об отступном).
7.4. В случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.
7.5. Покупатель-Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по настоящему Договору без письменного согласия Кредитора-Залогодержателя.
- Дополнительные условия
8.1. Обращение взыскания на квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем каких-либо обязательств по Кредитному договору.
8.2. Сумма, полученная от реализации квартиры (предмета ипотеки), поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.
8.3. В случае недостаточности суммы, полученной от реализации квартиры (предмета ипотеки) для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя, Кредитор-Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Покупателя-Залогодателя.
- Срок действия настоящего Договора
9.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
9.2. Договор действует:
9.2.1. В части купли-продажи квартиры – до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем-Заемщиком взаимных обязательств по настоящему Договору. После наступления указанной даты все Соглашения об изменении или о дополнении условий настоящего Договора будут являться Соглашениями об изменении или о дополнении условий настоящего Договора в части ипотеки квартиры и совершаются между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Заемщиком без участия Продавца.
9.2.2. В части обременения квартиры ипотекой — до даты полного исполнения обязательств Покупателя-Заемщика по Кредитному договору.
- Заключительные положения
10.1. Условия настоящего Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
10.2. Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в настоящем Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
10.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются ____________________________
____________________________________________________________________________
(указать суд по месту нахождения Кредитора-Залогодержателя /филиала Кредитора-Залогодержателя)
10.4. Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной нотариальной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.
10.5. В случае изменения одной из сторон банковских реквизитов, почтового адреса или адреса регистрации она обязана информировать об этом другую сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.
10.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в настоящем Договоре.
10.7. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.
10.8. Наименование разделов настоящего Договора приведены исключительно для удобства прочтения и не влияют на толкование условий настоящего Договора.
10.9. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления Покупателя-Залогодателя и Кредитора-Залогодержателя.
10.10. Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора в соответствующих государственных органах несет Покупатель-Залогодатель.
10.11. Договор составлен в шести экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах нотариуса ________________________, один – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один – у Продавца, два — у Кредитора-Залогодержателя, один — у Покупателя-Залогодателя.
10.12. Содержание статей 334-356 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сторонам нотариусом разъяснено.
- Адреса и реквизиты сторон.
Продавец: Место нахождения: _________________________________________________
Почтовый адрес: _____________________________________________________________
Банковские реквизиты ________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Покупатель-Залогодатель: Адрес регистрации: __________________________________
____________________________________________________________________________
Место проживания ___________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Паспорт/удостоверение личности: Серия ___________ N ___________ выдан_______________________________________________________________________
(кем, когда)
Телефоны: домашний_________________ служебный ________________________
Кредитор- Залогодержатель:
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество)
Место нахождения: _________________, г. ____________________, ул. _________________________.
ИНН ____________________.
Почтовый адрес: ______________________________________________________
Банковские реквизиты __________________________________________________
Продавец
_______________________
(Должность.)
_______________________
(Ф.И.О.)
______________
(подпись)
М.П.
Покупатель- Залогодатель
________________________
(Ф.И.О.)
______________
(подпись)
Кредитор-Залогодержатель
______________________
(Должность)
_______________________
(Ф.И.О.)
______________
(подпись)
Настоящий договор удостоверен мной ___________________________________.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность подписавших договор, установлена, их дееспособность, а также правоспособность Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) и _____________________________________,
полномочия их представителей проверены. Принадлежность предмета залога ___________________________________________ проверена.
Настоящий документ подлежит регистрации в _______________________
______________________________.
Зарегистрировано в реестре за № _____________________
Взыскан тариф в сумме _____________________________
Нотариус _________________________________________
Данным договором называется соглашение между заемщиком и банком на получение денежных средств для приобретения жилой недвижимости.
Законность этого соглашения предусмотрена Гражданским и Жилищным Кодексами, законом «Об ипотеке» и законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» .
Кредитный договор по ипотеке Сбербанка составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.
В нем содержится информация о кредиторе и заемщике, объекте недвижимости, права и обязанности сторон и многое другое.
Вступает он в силу с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.
Кто составляет?
Его составляют специалисты Сбербанка. Он носит типовой характер и одинаковый для всех заемщиков. Если вас не устроит какой-то конкретный пункт, то можете обратить на это внимание кредитного специалиста.
Если такое возможно, он передаст информацию юристам для пересмотра условий кредитования. Однако в большинстве случаев ваше обращение останется без ответа.
Стороны договора
Согласно российскому законодательству, одной стороной соглашения с банком является кредитор, а другой заемщик. Однако заемщик также может привлечь до трех поручителей, которые также являются сторонами договора.
Тем не менее, основная ответственность по обеспечению займа лежит непосредственно на титульном заемщике. Также есть созаемщик. Это супруг или супруга заемщика. Созаемщиком становятся по умолчанию без предварительного согласия.
В типовом договоре ипотеки Сбербанка прописываются реквизиты сторон.
Для банка это действующие реквизиты, ИНН, наименование банка и номер отделения, а также имя кредитного специалиста и его подпись.
Сбербанк ставит на последней странице свою печать.
Заемщик, если он является юридическим лицом, тоже должен поставить свою печать и указать полные реквизиты организации.
Если ипотека оформляется на физическое лицо, то указываются ФИО, адрес, ИНН (если есть), контакты и подпись.
В какой момент происходит заключение и подписание договора?
Моментом заключения договора называется момент его подписи. Подписанию кредитного договора по ипотеке в Сбербанке предшествуют сбор необходимых документов и поиск подходящего объекта недвижимости.
В самом верху стоят дата заключения и номер договора. Также написано место его заключения. Далее прописываются стороны с учетом созаемщика и поручителей.
Первый пункт ипотечного договора является предметом договора. Здесь подробно описывается, какая недвижимость и кем приобретается, за какую сумму и прописывается доля собственных средств. В этом пункте должны фигурировать площадь жилья, основание, на котором оно принадлежит заемщику, инвентаризационная стоимость объекта и общая его стоимость.
Во втором пункте прописываются гарантии. Так, здесь указывается, что приобретаемая недвижимость является в собственности продавца и не находится в обременении у третьих лиц.
Третий пункт подразумевает порядок передачи права собственности.
Он может меняться, в зависимости от способа покупки недвижимости.
Если применяется материнский капитал, то продавец должен переписать жилье на покупателя с наложением обременения до полного расчета.
Если федеральные деньги не участвуют в сделке в качестве первоначального взноса, то переход права собственности наступает после полного расчета с продавцом.
Однако деньги он может забрать только при предъявлении выписки из ЕГРП.
На основании третьего пункта Сбербанк налагает обременение на жилье до полного погашения ипотечного займа.
Следующий пункт подразумевает возможность отчуждения недвижимого имущества у клиента в случае неисполнения обязательств по договору. Этот пункт особо важен и на него стоит обратить внимание.
Стоит отметить, что при реализации залоговой квартиры сначала погашается неустойка, затем проценты и только потом основной долг. Если он не будет закрыт в результате реализации имущества, клиент обязан внести свои денежные средства.
В пятом пункте подробно описан порядок расчета между сторонами (покупатель и продавец). То есть этот пункт сообщает, когда продавец сможет получить свои деньги.
Далее идут права и обязанности сторон. Обратите внимание, что клиент обязан своевременно вносить ежемесячный платеж в установленном размере, сообщать об изменившихся персональных данных и оформлять страховку ежегодно в течение всего срока кредитования. В случае неисполнения обязательств налагаются штрафные санкции.
Более того, Сбербанк может потребовать досрочного погашения всей суммы задолженности при систематическом нарушении пунктов договора. Шестой пункт еще содержит информацию о возможности внесения денег в счет частичного или полного досрочного гашения.
В седьмом пункте (ответственность сторон) прописываются санкции при несоблюдении договора.
Именно здесь говорится о возможном досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
Также тут прописываются санкции в случае невнесения денег в срок и непродления страховки.
Пункты, на которые нужно обратить особое внимание
Нужно обратить особое внимание на пункты, которые касаются возможности досрочного гашения.
Некоторые кредитные программы предполагают наличие моратория на досрочное гашение.
Оно предполагает невозможность досрочного погашения займа в течение определенного времени.Также здесь может содержаться информация о взимании комиссии, так как банк теряет деньги, когда вы гасите кредит досрочно.
Еще важная информация написана в штрафных санкциях. Иногда банк неправомочно взимает штрафы за действия, которые не прописаны в договоре. Например, в связи с тем, что деньги не были списаны в дату погашения, вам могут начислить штрафы.
При этом вы их обязаны будете оплатить.
Однако добивайтесь возврата оплаченных штрафов и исправления кредитной истории, прописывайте это в претензии к банку.
Большие проблемы возникают при погашении займа.
Иногда есть пункт о возможности перепродажи закладной сторонним организациям.
В этом случае вам будет сложно вернуть ее снять обременение с имущества. При наличии такого пункта требуйте его удаления или обращайтесь в другой банк.
Расторжение и прекращение действия договора
Клиент не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такая привилегия есть только у банка при систематическом нарушении условий кредитования. Зато клиент может досрочно прекратить действие договора при полном расчете со Сбербанком ранее назначенного срока.
При досрочном погашении заключается дополнительное соглашение, где прописывается сумма, которую вы вносите.
Если она является не полной. То вам выдается новый график гашения, где сумма планового платежа меньше. На каждое частичное досрочное гашение составляется новое дополнительное соглашение.
При полном досрочном гашении выдается справка об отсутствии долга и заполняется заявление на возврат закладной для снятия обременения с недвижимости.
Договор ипотеки со Сбербанком является всеобъемлющим и обоюдовыгодным для клиента и банка. Если полностью соблюдать его условия, то санкции применяться не будут. Однако случается, что ошибки возникают со стороны банка. Санкции для него не прописаны, поэтому вы обязаны будете простить возможные ошибки.
При требовании включить в пункт об ответственности сторон материальные санкции для Сбербанка вы получите отказ. Условия кредитования меняются очень сложно и происходит этот процесс довольно долго.
Договор ипотеки в Сбербанке – это договор кредита на покупку жилья, в котором это жилье выступает в качестве залога, заключаемый заемщиком с любым из отделений Сбербанка. Правоотношения сторон по данному виду договора регулируется теми же документами, что и : Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Жилищным кодексом РФ. Сбербанком предлагаются несколько вариантов ипотечного кредитования, направленные, прежде всего на удовлетворение спроса на кредитные ресурсы молодых семей с относительно небольшими финансовыми доходами с целью приобретения или строительства недвижимости, которая находится на территории РФ.
Заемщиком по договору может выступать любой резидент Российской Федерации, имеющий официально подтвержденные доходы. Кредитные средства могут быть выданы банком в российских рублях или иностранной валюте. Условиями, на которых Сбербанк выдает ипотечные кредиты, являются:
- возраст заемщика не должен быть меньше 21 и больше 75 лет;
- оформление кредита может быть осуществлено либо по месту регистрации заемщика, либо по месту нахождения приобретаемой недвижимости;
- объектом договора может выступать: квартира, жилой дом, дача, иные строения потребительского пользования и земельные участки. Также возможно взять кредит на приобретение части недвижимости.
Прежде чем подписывать договор ипотеки Сбербанка, заемщику следует ознакомиться со всеми программами, которые предлагает учреждение и рассчитать платежи по кредиту. Расчет платежей может быть осуществлен как с помощью менеджера банка, так и заемщиком самостоятельно. Для самостоятельного расчета можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте Сбербанка. Эти расчеты необходимы для того, чтобы клиент понимал, сможет ли он вносить ежемесячно определенную сумму в качестве платы по ипотечному кредиту. Для расчета платежей применяют два способа: аннуитетный и дифференцированный. При аннуитетном способе предусмотрены платежи равными частями на протяжении всего периода действия договора, при дифференцированном их сумма постоянно снижается и, соответственно, меняется задолженность.
Перед оформлением договора ипотеки, заемщик должен знать какую конкретную недвижимость он будет приобретать. Специальная комиссия банка проводит оценку этой недвижимости и составляет пакет документов по объекту. На основании данных, представленных комиссией, принимается решение о выдаче кредитных средств, после чего осуществляется оценка имущества, оформляется договор купли-продажи и страхования. Следующим шагом в процессе оформления договора ипотеки является открытие ячейки и сберкнижки в отделении банка, на которую будут поступать платежи от заемщика. Ячейку используют для хранения наличных средств на покупку недвижимости и документов.
