1. Покупка по фальшивой доверенности
Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.
Второй повод насторожиться - продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.
2. Незаконная приватизация
Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
3. Несогласованная продажа
Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.
4. Неучтенное наследство
Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.
5. Долги по взносам за капремонт
Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.
Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.
Ошибки при продаже квартирыКстати, в моем городе компания «Строймастер» имеет собственных юристов по недвижимости, которые помогают с продажей квартир в Липецке . Поэтому продажа квартир здесь очень выгодна, а сделки с недвижимостью оформляются быстро!
Ошибки при продаже квартиры
Если вы решили продать свою квартиру и хотите заняться продажей самостоятельно, то эти 10 полезных советов, помогут вам продать квартиру быстрее, выгоднее и безопаснее.
Если ваша квартира не приватизирована, то ее обязательно нужно приватизировать перед продажей. Это займет время, но повысит ее стоимость и вероятность продажи. Продажа неприватизированных квартир через схемы обмена весьма рискованное занятие, потому что в этом случае жилец квартиры пытается получить деньги за имущество, которое принадлежит не ему, а государству.
Перед продажей необходимо сразу подготовить все необходимые справки, чтобы они были у вас на руках к моменту нахождения покупателя. Это позволит быстро выйти на сделку, если появится покупатель, заинтересованный в срочной покупке. Плюс, необходимо проверить правильность оформления всех справок иначе сделка может неожиданно сорваться в момент регистрации. Любая неточность, даже неправильно поставленная запятая может иметь роковые последствия.
Начинайте продажу своей квартиры со слегка завышенной цены, но в процессе плавно понижайте ее и будьте готовы к торгу. Торг — неотъемлемая часть любой сделки.
При оценке квартиры будьте объективны. Посмотрите цены по газете на аналогичные квартиры. Примите во внимание, что отсутствие телефона, балкона, удаленность от остановок более 10 мин транспортом и крайние этажи — являются довольно серьезными недостатками. Если они присутствуют в вашей квартире, то при оценке учтите это в цене.
ЧЕТВЕРТОЕ:
СЕДЬМОЕ:
При показах квартиры будьте в квартире не одни. Это очень важно из соображений безопасности. Грабителям очень просто будет попасть к вам в квартиру под предлогом просмотра.
ВОСЬМОЕ:
Если вы нашли покупателя, у него нужно взять аванс. Для этого нужно написать не просто расписку, а заранее составить соглашение, в которое нужно включить как можно больше условий, чтобы потом перед сделкой не возникло недоразумений кто за что и сколько платит и так далее. Плюс необходимо обезопасить себя от внесения фальшивых купюр. Покупатель может сделать это случайно, но потом в случае обнаружения этого факта задним числом, конечно, назад их взять откажется.
ДЕВЯТОЕ:
Заранее необходимо выбрать хорошего нотариуса, который специализируется на недвижимости, он при составлении договора учтет все нюансы, и договор будет более грамотный, вас не завернут с регистрацией и не заставят переделывать его заново. При желании вы можете составить Договор купли-продажи без помощи нотариуса, в простой письменной форме. Обе формы договора имеют одинаковую юридическую силу.
ДЕСЯТОЕ:
Нужно обеспечить безопасную передачу денег через надежный банк. Это очень важно. Ни в коем случае не соглашайтесь на передачу денег из рук в руки. Только через банковскую ячейку. При выборе банка обратите особое внимание на условия доступа к ячейке, в которую будут заложены деньги.
Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.
Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.
Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене
Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%. Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка - на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей. И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.
Игорь Прах
Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.
Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей - стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.
Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это - неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.
Наталья Девкина
Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.
Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус
Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку. Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке. Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас - от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.
Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера - прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.
Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре
На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.
Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры. При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства. Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.
Для покупателя это - риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто. За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.
Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.
Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр
В Екатеринбурге все продают на условии «утром - деньги, вечером - стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней. Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.
Анна Микушина
Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено - все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста
Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них - проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать ).
Второй метод - проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.
Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца
Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.
Алексей Пузырев
брокер по недвижимости АН «Линк»
Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи - благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.
Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры
Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.
Ирина Сангалова
начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху - на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.
Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении
Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.
Дмитрий Гусев
генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка»
Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты... Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.
Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.
Ошибка №8. Формальный подход к продаже
Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», - Прим. ред. ), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные - это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.
Ошибка №9. Неготовый пакет документов
Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.
Игорь Прах
заместитель генерального директора АН «ЛиКом»
Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.
Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка
Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.
Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.
Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди:
Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра», рассказал, что должно насторожить при покупке и на чем не стоит экономить.
Риск 1-й. Какая стоимость?
Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и с гарантией продать «нечистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники (если квартира продается непосредственно через физических лиц), ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам. Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу.
Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии. Например, «Инком +» или «Миэль 1». Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. Компания-дублер регистрируется в налоговой инспекции, снимает хороший офис в центре города на одну-две недели, в газете и в Интернете дает объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от «известного» агентства недвижимости. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем.
К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам. Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. Желание совершить «удачную» сделку по дешевке подхлестывается и самими мошенниками, внушающими покупателям, что на квартиру стоит очередь из желающих ее приобрести и уже готовых внести аванс.
В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять его на время для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам. Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.
Риск 2-й. Доверенность
Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы (частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых – такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям).
Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию. На 13-й или 14-й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Безусловно, данные требования можно с квалифицированным адвокатом, как говорится, «отбить», однако нервы свои покупатели попортят основательно.
Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные
Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком. В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца.
Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.
Если в квартире «прописаны» лица, которые вызывают опасение (не только в связи с преклонным возрастом и состоянием здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, их тоже необходимо тщательно проверить.
Пример безвозмездной сделки – дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения. Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.
Случай из адвокатской практики
Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело.
Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости. Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора. На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу.
Кстати
Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, – это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено. Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. к. данная недвижимость является единственным местом жительства продавца. Правда, продавец сам предложил покупателям за 5 миллионов рублей «отстать» от них, но все равно результат не утешителен, т. к. получается, что квартира фактически передается за полторы цены.
Риск 4-й. Число продаж
Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.
И вот почему. Многие мошенники – неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам. И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Поэтому квартирные аферисты полагают, что, совершив одну незаконную сделку по квартире, они проведут еще две-три, тем самым «очистив» квартиру, и новый покупатель будет считаться добросовестным.
Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов. Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований).
Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.
Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.
Риск 5-й. Красные линии
Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования. Документы БТИ в обычном порядке невозможно получить не собственнику, или «непрописанному» в квартире лицу (кроме как по доверенности, конечно) и без наличия правоустанавливающего документа на квартиру. Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов.
Риск 6-й. Что отражено в договоре
Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре. Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка – это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен. К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире. Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки.
Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством. Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно.
Риск 7-й. Третьи лица
Следует проверить, не собираетесь ли вы купить жилье с «невидимками»? Для этого надо тщательно изучить расширенную историю квартиры: «прописка» (регистрация) в жилое помещение и «выписка» (снятие с регистрационного учета) подлежат исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовой книге. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100%, что продажа такой квартиры окажется ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям.
Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. При покупке квартиры, проверяя расширенную выписку из домовой книги, необходимо обратить внимание на информацию о том, не был ли кто-то «выписан» из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Такие граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от того, какой срок «отсидки» они получили. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия. Таким образом, закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы может вселиться, «прописаться» и проживать в квартире. При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. к. в обычных выписках, которые предоставляются на сделку, нет пометок об обременении жилого помещения в части наличия установленного законом права проживания выписанного заключенного.
Риск 8-й. Женат или холост
Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником. Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца.
Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира (купленная во время брака) у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Риск 9-й. Жилье – по наследству
На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание. Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании – завещания или наследования по закону.
Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя. Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит. Новый собственник квартиры будет вынужден делить купленное помещение с такими претендентами. Кроме того, необходимо обращать внимание, на кого и когда оформлено завещание, т. к. оно может быть оспорено недовольными наследниками первой очереди, что были лишены наследства по завещанию. Более того, необходимо устанавливать состояние здоровья в целом, и психическое состояние наследодателя, который оформлял завещание. Так как очень часто оформленные престарелыми людьми завещания по суду признаются недействительными.
Принимая решение о покупке квартиры, полученной по наследству, нужно быть готовыми к тому, что какой-нибудь наследник может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. Или в течение трех лет неожиданно может объявиться взрослый «неучтенный» претендент на наследство, который сумеет доказать свои права. Тогда все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.
Покупателю самому решать, приобретать такое жилье или нет. И если с момента принятия наследства прошло менее трех лет, лучше от такой сделки отказаться.
Еще вариант: в подобных случаях подписывать с продавцом квартиры соглашение, в котором он возьмет на себя обязательства в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость суммы денег.
Риск 10-й. Наличие споров и обременения
Такую информацию можно узнать, отправив заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости. При наличии спора в отношении объекта недвижимости или при наличии того или иного обременения от сделки стоит отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося спора или возникшего обременения. По результатам полученной информации определиться, стоит все же в последующем выходить на сделку или нет. И если решите, что стоит, то насколько возможно уменьшать стоимость приобретаемой недвижимости.
Тот, кто хочет продать квартиру быстро, иногда обращается к нескольким риэлторам одновременно – для ускорения процесса. На деле это оказывается не лучшей стратегией.
На рынке недвижимости я часто наблюдаю одну и ту же картину. Собственники, которые хотят в сжатые сроки продать свою квартиру, обращаются в несколько агентств сразу. Такие продавцы считают, что конкуренция между нанятыми риэлторами заставит агентов работать лучше, а квартира скорее найдет покупателя. В действительности все оказывается ровно наоборот.
Есть как минимум три причины того, почему множество агентов только навредят продаже вашей квартиры.
Агенты будут занижать цену
Каждый собственник хочет продать свою квартиру подороже, каждый покупатель - купить подешевле. Это аксиома, известная каждому человеку. А теперь представьте: вы наняли агента и требуете, чтобы он максимально быстро реализовал вашу квартиру. Каким будет самый действенный способ? Разумеется, снижение цены.
Риэлторы начнут убеждать вас, что снизить стоимость необходимо, иначе квартиру не продать. Естественно, так будет проще агенту, но не вам.
Соперничество агентов вредит продавцу: каждый риэлтор будет стараться не допустить сделку с участием конкурента. Это помешает продаже квартиры
Дело в том, что все продающиеся квартиры так или иначе рекламируются на одних и тех же площадках. Это значит, что каждый захочет выделить свое предложение на фоне других. Агентам выгодно, чтобы в их объявлении цена вашей квартиры была меньше чем у конкурентов, ведь покупатели в первую очередь будут звонить туда, где дешевле.
В результате обращение к нескольким риэлторам сразу обернется тем, что вы наймете себе несколько врагов, цель которых - добиться от вас максимальной скидки. Велика вероятность, что некоторые агенты сделают это самостоятельно, без всякого согласования с вами. Они занижают цену в своих объявлениях, чтобы сразу перехватить покупательский спрос. Они рассчитывают уговорить вас сделать скидку на следующем этапе - в тот момент, когда они приведут вам конкретного покупателя.
Квартира станет подозрительной
Допустим, вы наняли трех риэлторов для продажи квартиры - и каждый из них разместил собственное объявление на ЦИАН. А теперь представьте себя на месте покупателя. Он видит три объявления от разных людей, которые продают одну и ту же квартиру. Через кого смотреть квартиру? Кому вносить аванс? Не получится ли так, что аванс достанется одному риэлтору, а собственник тем временем продаст квартиру через другого агента другому покупателю? Почему вообще продажей занимаются три разных человека?
Эти сомнения понятны и обоснованы. Квартира начинает выглядеть подозрительно, и продавец переключается на другие, более прозрачные варианты. Те, у которых нет объявлений-клонов. А ваша квартира продолжает конкурировать сама с собой.
Увидев разные объявления о продаже одной и той же квартиры, многие покупатели даже не станут звонить. Они решат, что с квартирой что-то не так
Вы можете проверить это, задавна крупных порталах по недвижимости запрос на покупку в определенном районе квартиры конкретных параметров. Среди различных вариантов вы наверняка увидите одну и ту же квартиру, выставляемую от разных людей по разным ценам.
Риэлторы будут заниматься другими
Любой агент по недвижимости в первую очередь ведет эксклюзивные объекты. Так называют квартиры, владельцы которых доверили решение квартирного вопроса одному человеку. В этом случае у риэлтора есть стимул вкладывать время и усилия в продвижение конкретной квартиры - ведь в случае успешной продажи он гарантированно получит свою комиссию.
Сравните такой эксклюзив с ситуацией, в которой одной квартирой занимаются несколько агентов. Каждый из них не уверен, что сможет заработать на продаже объекта - в любой момент сделку может совершить кто-то другой. В таком случае у риэлтора пропадает стимул стараться для продвижения «общей» квартиры. Усилия распыляются, а ваша квартира оказывается пятой-шестой по очереди после других объектов.
Доверить продажу квартиры нескольким агентам - все равно, что не нанимать для этого никого. В результате получается классическая ситуация «у семи нянек дитя без глазу».
В качестве примера попробуйте разместить запрос на одновременную продажу квартиры несколькими агентами - наперегонки - в рубрике . Вы увидите, что об этом скажут те, кто давно занимается недвижимостью.
А если продавать самостоятельно?
Как ни странно, если владелец решает продавать свою квартиру самостоятельно, то есть без посредничества риэлторов, ситуация может свестись к описанной выше. Дело в том, что как только собственник размещает свое объявление в интернете, человека сразу начинают атаковать звонками посредники, настойчиво предлагающие свои услуги.
Как правило, звонят специалисты низкой квалификации. Обычно это стажеры, пробующие начать свою карьеру в агентствах недвижимости и пытающиеся таким способом набрать себе начальную клиентскую базу. Заодно они могут потренироваться на вас в ведении переговоров и в других аспектах агентской деятельности.
Многие агенты копируют объявление без звонков. Такие люди просто берут ваши снимки и размещают их в отдельном объявлении с собственным телефоном
Всеми правдами и неправдами такие риэлторы будут стараться попасть к вам в квартиру. Если им это удастся, они сфотографируют все комнаты на телефон и выставят объявления на множестве сайтов. В результате получится уже описанная ситуация, когда квартира конкурирует сама с собой.
Что делать, если вы на своем собственном опыте убедились в справедливости приведенных выше доводов и вашей квартирой пестрит интернет?
- Обзвонить всех посредников, реализующих ваш объект, сообщить им, что вы передумали продавать квартиру, и настойчиво попросить снять все объявления.
- Сделать паузу и подождать, пока объявления действительно исчезнут.
- Тщательно выбрать одного агента, который будет заниматься продажей на эксклюзивных условиях.
После этого вы сможете вернуться к обычной жизни, а продажей будет заниматься человек с опытом.
Фото - Игоря Порховского
Мнение редакции «ЦИАН. Журнала» может не совпадать с мнением автора статьи
