Аренда промышленных площадей: плюсы и минусы.

Первое преимущество инвестиций в торговую недвижимость в том, что в этом случае вы получаете договор аренды сроком на 15 лет и надежного якорного нанимателя, например, такого гиганта как REWE Group, Edeka Gruppe или METRO Group. Вероятность того, что подобная компания разорится, ничтожно мала.

Если же вы вкладываете деньги в доходный жилой дом, то вашими арендаторами будут рядовые люди, как правило, с бессрочными договорами. У каждого жильца свои заботы. Один может съехать из вашего дома из-за семейных обстоятельств, другой в связи со сменой работы… Словом, текучка арендаторов в жилых объектах выше.

«Для инвесторов, и не только российских, вложения в торговые объекты – это понятный и прозрачный бизнес. Они предпочитают надежность. 15-летний договор гарантирует, что даже если наниматель через 5 лет захочет сменить место, он все равно должен оплачивать аренду. Но только в том случае, если договор грамотно составлен… Естественно, арендаторы вписывают условия, по которым можно расторгнуть договор. Но если собственник выполняет все свои обязательства, то выйти из сделки нельзя. Для инвесторов – это большой плюс».

Управление

Торговые объекты легче в управлении, чем жилые. Но только в том случае, если вы купили новый магазин со свежим договором. Если же объекту уже десяток лет, начинается серьезная работа управляющей компании. Требования к качеству торговых помещений в Германии постоянно совершенствуются, старые объекты перестают им соответствовать – приходится проводить ремонт и модернизацию.

Если собственник не будет содержать объект в хорошем состоянии, спустя 15 лет арендатор не продлит договор найма, и найти нового на выгодных условиях будет сложно.

«Думать о том, будет ли ваш объект востребован через 15 лет, стоит еще на этапе выбора недвижимости. Для этого надо анализировать множество различных параметров: местоположение магазина, покупательную способность населения в этом районе, сколько людей живет по соседству с торговой точкой, различные экономические данные, например, уровень безработицы, демографическая ситуация, ВВП на душу населения…

Еще один важнейший параметр – это пригодность площадей под нужды арендатора. Торговый ритейл в Германии получает очень маленькую маржу, около 1-2% от оборота. Чтобы заработать эту прибыль, у них должен быть определенный ассортимент товаров, а магазин должен быть не больше, и не меньше необходимого. Поэтому если инвестор хочет, чтобы его недвижимость была востребована, он должен вписаться в стандарт торгового оператора».

• Подробнее - о работе

Срок эксплуатации

Важное отличие между доходным домом и торговым объектом – это срок эксплуатации здания. Для жилья – это 80 лет, а для коммерческой недвижимости – 40 лет. Это значит, что если прошло 40 лет, то здание подлежит сносу или требует капитального ремонта. На практике, капремонт проводят каждые 30 лет.

«Это минус торговой недвижимости, о котором мало кто говорит. Покупая объект, надо рассчитывать на то, что через 30 лет он потребует дополнительных вложений. Короткий срок эксплуатации ведет к дополнительным рискам, они, в свою очередь, повышают рентабельность. Именно поэтому доходность торговой недвижимости в среднем выше, чем жилой.

Поясню на примере. Вы покупаете магазин с рентабельностью 6,5%. Все верно в течение 10 лет. Но если вы рассчитаете инвестицию на 30-летний срок, т.е. к вложенным средствам прибавите необходимый ремонт, доходность снизится до 5%. Инвесторы из России об этом редко задумываются».

Первая реакция, когда узнаешь о необходимости ремонта: а зачем ждать 30 лет, можно получать прибыль от объекта 15 лет, а потом продать – пусть ремонтируют другие.

«Стоимость торговой недвижимости формируется не так, как жилой. Она зависит не только от цены земли, здания, экономических показателей в регионе, но и от наличия разрешения на ведение торгового бизнеса и, в огромной степени, от срока договора аренды.

По мере приближения конца действия договора стоимость недвижимости будет падать. Для того чтобы выгодно продать объект и получить хорошую прибыль, надо провести ремонт, т.е. вложить туда какую-то сумму, и заключить новый договор на 10-15 лет».

Доходность

Средняя доходность торговой точки в Германии – 5-6% годовых, в объектах с расположением АА (центральные районы семи крупнейших городов) – 3-5%. В жилых домах доходность в среднем на 1% ниже.

Обратите внимание: мы сейчас говорим не о чистой прибыли, а так называемой начальной рентабельности. Проще говоря, арендные платежи делим на стоимость объекта и умножаем на 100.

• Подробнее - о

«Приведенные цифры – это средняя ситуация. Если же взять в качестве примера самый популярный у иностранных инвесторов объект – продуктовый магазин в небольшом немецком городе, - то его рентабельность будет сильно меняться в зависимости от срока договора. Объект с 15-летним договором можно найти с доходностью до 6-7%, а с двухлетним – даже до 9-12%.

Почему больше? Потому что гарантии, что арендатор останется с вами на ближайшие 15 лет, здесь нет. Соответственно, цена объекта снижается. И это отражается на рентабельности».

Капитализация

Многие наверняка слышали, что недвижимость в Германии на протяжении долгих лет дорожает на пару-тройку процентов в год, в развивающихся регионах – быстрее. Это верно, но только в отношении жилья. Если вы купите доходный дом, то можете с большой вероятностью рассчитывать на капитализацию в 3% в год. Если конечно вы не выбрали объект в депрессивном районе, откуда уезжает население. В Германии такие тоже есть.

У коммерческой недвижимости свой ценовой цикл. Как только заключается выгодный договор аренды, объект дорожает, чем ближе договор подходит к концу, тем дешевле становится магазин. Исключение – объекты стрит-ритейла.

«Есть порог оптимального выхода. Его нужно чувствовать, знать, плавать на рынке. Мы с нашими инвесторами это делаем. Они покупают объект с 15-летним договором аренды, когда я вижу, что со следующего года цена начнет падать, сообщаю инвестору, и мы продаем. Он возвращает вложенные деньги и получает аренду за годы инвестиции.

Продать объект с прибылью можно только в тех случаях, если он имеет идеальное местоположение – ТОП-А. То есть находится не просто в мегаполисе категории А – большая семерка немецких городов, – но и в лучшем районе этого города, на оживленной улице. Цена такой недвижимости будет расти, капитализация есть. Стоимость всех остальных торговых объектов в Германии по мере приближения конца срока действия договора аренды падает».

Ставка на перспективу

«И несмотря на сложное ценообразование, я считаю инвестиции в торговую недвижимость надежным вложением средств. И вот почему.

Вы наверно не обратили внимание. Но я сказала, что инвестор покупает не только объект, но еще и разрешение на ведение определенной деятельности. Вот этих разрешений становится все меньше, и скоро коммуны вообще перестанут их выдавать.

Мы думаем, чем больше магазинов – тем лучше. Это не так. В Германии в обязанность коммуны входит контроль конкурентной среды. Есть так называемый коэффициент покупательной способности. То есть население в этом районе тратит в год определённую сумму на продукты. И если оно ее тратит в одном магазине, то торговая точка делает оборот, который устраивает всех. Если мы эту сумму распределим на три магазина, им не хватит. Поэтому коммуна заранее, чтобы здание не пустовало из-за того, что компания закрыла филиал, не выдаст разрешение на строительство.

Во многих регионах Германии уже есть постановление органов власти перенести торговлю в центр городов. Последние 20 лет торговые площадки открывались на окраине, соответственно, потоки населения из центра вышли. Представьте: вы приезжаете в город, а центр пустой. Властей это не устраивает. Поэтому во многих городах, особенно в регионе Северный Рейн – Вестфалия, выдают разрешения на строительство только в центрах городов, а там естественно дороже и площади меньше.

Если сейчас купить торговый объект, то в долгосрочной перспективе наличие разрешения на ведение торговли поможет его выгодно продать. Мы придем к тому, что будут покупать только земельный участок с разрешением на ведение бизнеса, и не важно, каково состояние объекта на нем. Думаю, это случится лет через 20, может, и раньше».

Подготовила: Анастасия Фалей

Наличие собственного офиса – это необходимое условие для ведения любого серьезного бизнеса. Однако, зачастую покупка офисной площади является слишком тяжелой финансовой задачей для предпринимателя. Особенно это актуально для Москвы. Поэтому юридические лица часто предпочитают прибегать к аренде офиса. Постараемся сравнить покупку и аренду офиса и выявить наиболее приемлемое по всем параметрам решение.

Сложности покупки офиса и пути их решения

Аренда офиса: ключевые моменты

Месторасположение;

Наличие развитой инфраструктуры;

Качественная связь, интернет;

Наличие удобных транспортных коммуникаций, просторной парковки, отдельного входа;

Наличие надежной охраны

Некоторые дополнительные характеристики: этаж офиса и т.д.

Чем собственное офисное помещение лучше арендованного

Современные способы заработка давно перестали ограничиваться получением зарплаты. Для многих сдача недвижимости в аренду как бизнес очень удачное решение для получения дополнительной прибыли или даже в качестве основного источника дохода. Но стоит отметить, что работа на рынке недвижимости имеет свои подводные камни, в ней имеются и плюсы, и минусы. Поэтому прежде чем начинать ведение деятельности подобного рода, следует максимально подробно изучить все имеющиеся аспекты данной сферы.

• Сколько нужно денег для старта бизнеса
• Какое оборудование выбрать для оснащения жилья
• Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости
• Какие документы нужны для открытия бизнеса
• Какую систему налогообложения выбрать
• Нужно ли разрешение для открытия
• Технология продаж аренды
• Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
• Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Сколько нужно денег для старта бизнеса

Если жилье свое, понадобятся деньги для ремонта и комплектации. Сумма будет зависеть от состояния жилья, уровня строительных работ и оснащенностью бытовой техникой, меблировкой. Вложений в ремонт может быть от 30-60 тысяч, до одного миллиона рублей и выше. Если сдавать офисные помещения, то потребуется приобрести готовое здание, возможно переоборудовать его. Затраты на приобретение, ремонт и оформление помещения обойдется в 3000000 – 4000000 рублей.

Какое оборудование выбрать для оснащения жилья

Если вы сдаете жилье, не экономьте на бытовой технике. Она должна быть сертифицирована, надежна и устойчива к износу. Офисные помещения также требуют оснащения вентиляцией, кондиционерами и прочими атрибутами офиса.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде недвижимости

Для сдачи в наем своего жилья нужен код ОКВЭД 70.20 - Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как 70.20.1− Передача в аренду своей жилой недвижимости, который включат в том числе сдавание внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу. Для сдачи офисов подойдет код ОКВЭД 68.20, который отвечает за аренду и управление собственной или арендованной недвижимостью.

Какие документы нужны для открытия бизнеса

Это зависит от того, как вы оформите бизнес. Если, как ИП, то стандартный набор: паспорт, заявление о госрегистрации, квитанция на уплату госпошлины, копия свидетельства ИНН. Но для сдачи в аренду жилья не требуется обязательной регистрации.

Для сдачи офисных помещений, то есть больших площадей нужно регистрировать ООО. Поэтому нужны будут заявление о гос.регистрации, Устав в двух экземплярах, Решение об учреждении (или Протокол сборов учредителей и договор об основании общества, если ООО учреждается несколькими участниками). Затем квитанция на оплату гос.пошлины.

Какую систему налогообложения выбрать

Если вы просто физ.лицо (резидент), величина налогообложения дохода от аренды составляет 13% . Для индивидуального предпринимателя налог от сдачи жилплощади в аренду составляет 6%. При ИП учитывайте, что еще придется уплачивать определенные страховки. Юр.лицо может использовать общую систему налогообложения. Или упрощенку, когда на ООО меньше 100 работающих, доход за год меньше 150 млн. рублей и прочее). Если компания работает упрощенке, принцип платы налогов такой, как и для ИП.

Нужно ли разрешение для открытия

Никаких лицензий для сдачи в аренду собственной жилплощади или нежилой недвижимости под офисы не требуется.

Технология продаж аренды

Размещайте объявления об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Используйте телевидение и радио. Нежилые, как и жилые площади должны быть оборудованы согласно требованиям потенциальных клиентов. Чем выше уровень «фарша» недвижимости, тем больше ее стоимость аренды.

Минусы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Во-первых, нельзя забывать о налогах. На сегодняшний день арендодатель обязуется выплачивать в виде налогов от 15 до 17% от суммы, полученной в качестве арендной платы.

Министерство финансов рассматривает возможность снижения процентной налоговой ставки, но лишь в случае реализации инициативы по обязательному декларированию дохода со сдачи недвижимости. В этом случае каждый арендодатель будет обязан выплачивать установленный государством налоговый сбор. При любом из вариантов прибыль, полученная с аренды недвижимости, существенно уменьшается в пользу государственных органов.

Во-вторых, придется учитывать амортизацию сделанного ремонта. Зачатую это до 10% от изначально потраченной на мебель и ремонт суммы. Затраты зависят от качества первоначального ремонта, аккуратности арендаторов, наличия маленьких детей, животных и продолжительности срока аренды. Но в любом случае эта сумма существенна, что действует не в пользу арендодателя.

Еще одним минусом является непостоянство арендаторов. Даже при наличии официального договора аренды возможен разрыв отношений между арендаторами и арендодателями. При этом арендатор оказывается в ситуации, когда ему необходимо искать новых клиентов, соответственно на этот период поток прибыли прекращается.

Плюсы бизнеса по сдаче в аренду недвижимости

Построение бизнеса на аренде недвижимости дает уникальную возможность получения легальных доходов. Также путем покупки недвижимости для сдачи в аренду можно легализовать крупные денежные суммы.

Данную разновидность бизнеса часто сравнивают по эффективности с банковскими депозитами, но дело в том, что процентные депозитные ставки не будут оставаться всегда стабильно высокими. Арендная плата же, наоборот, из года в год только повышается, благодаря чему бизнес может процветать и развиваться.

Приобретенная для сдачи в аренду недвижимость может не только приносить стабильный доход, но и станет отличной опорой в случае предоставления, например, в банке залога на получение кредита.

Недвижимость - актив, позволяющий держаться на плаву даже в условиях кризиса, когда другие источники дохода прекращают свое функционирование или существование.

Даже в том случае, если арендодатель отказывается в продлении договора, имеющуюся недвижимость всегда можно использовать в качестве залога для получения крупных кредитов.

При наличии постоянных надежных арендаторов бизнес превращается в востребованный продукт, который всегда можно продать. К примеру, пустующую коммерческую недвижимость продать в разы сложнее, чем уже отданную в аренду. В данной ситуации важно лишь правильно разрешить вопрос цены.

Категория людей, приобретающих недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду, занимает немалую долю рынка. Правильное ведение бизнеса - подбор арендодателей, условия договора и прочие аспекты определяют уровень прибыли и возможных расходов арендодателя. На основании этих данных определяется экономическая эффективность подобного формата бизнеса, и если расходы превышают чистый доход, стоит внести некоторые изменения для улучшения существующей ситуации.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.